Помощь студентам в учебе
Правовое регулирование долевого строительства
|
Введение 3
Глава 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 8
§ 1.1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве 8
§1.2. Субъекты правоотношений в сфере долевого строительства 23
Глава 2. Способы защиты прав участников долевого строительства 35
§ 2.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве залогом 35
§ 2.2. Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве использованием счетов эскроу 40
§ 2.3. Актуальные вопросы, возникающие в связи с применением норм, регулирующих участие в долевом строительстве 46
Заключение 61
Список использованных источников 65
Глава 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 8
§ 1.1. Общая характеристика договора участия в долевом строительстве 8
§1.2. Субъекты правоотношений в сфере долевого строительства 23
Глава 2. Способы защиты прав участников долевого строительства 35
§ 2.1. Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве залогом 35
§ 2.2. Обеспечение исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве использованием счетов эскроу 40
§ 2.3. Актуальные вопросы, возникающие в связи с применением норм, регулирующих участие в долевом строительстве 46
Заключение 61
Список использованных источников 65
В настоящее время одним из самых популярных способов приобретения права собственности на жилое помещение выступает договор участия в долевом строительстве. Схема, предусмотренная Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – 214-ФЗ), представлялась выгодной для застройщиков и удобной для дольщиков.
Первопричина появления долевого строительства в России выразилась последствием сложившейся экономической ситуации, вызванной переходом к рыночной экономике с ее последующим становлением. В девяностые года двадцатого века банковское кредитование застройщиков не смогло стать удобной и популярной схемой возведения недвижимости. Основной причиной были чрезмерно высокие проценты по кредитам, которые застройщики не могли себе позволить, а если сравнительно рассмотреть страны Европы, то в России проценты по кредитам были гораздо выше. Помимо этого, в связи со сложной экономической ситуацией в стране, далеко не все банки располагали достаточными средствами к кредитованию застройщиков, что для последних значило невозможность закончить объект строительства. Не менее сложным для застройщиков оказывалось желание банков выступать в роли инвестора - то есть, претендовать на часть площади в построенном объекте. Как и в дальнейшем, уже тогда имели место быть массовые нарушения прав участников долевого строительства со стороны застройщиков.
Таким образом застройщики устремились к поиску альтернативы, которыми на первых порах выступали предварительные договоры купли-продажи недвижимости, а также различные механизмы соинвестирования. В процессе развития рынка недвижимости появилась модель участия в долевом строительстве, которая существует по сей день, являясь одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости.
В результате внесенных поправок от 1 июля 2019 года механизм участия в долевом строительстве претерпел существенные изменения. Образовалась надобность в наиболее четком регулировании правоотношений, возникающих на основании договора участия в долевом строительстве.
Предпосылками к реформированию законодательства стало недобросовестное поведение застройщиков, повлекшее колоссальные убытки для граждан участников долевого строительства. Недовольство среди дольщиков росло в геометрической прогрессии, и было оно вызвано нецелевым распоряжением денежных средств застройщиками, их фиктивным банкротством, двойными продажами жилых и нежилых помещений, беспорядочным переносом сроков, возведением недвижимости без соответствующей разрешительной документации, а так же другими действиями, направленными на нарушение застройщиками их договорных обязательств. Таким образом появилось движение «Обманутые дольщики», результатом действий которых стало особое внимание со стороны власти к нарастающей проблеме.
Поскольку право на жилище, предусмотренное Конституцией Российской Федерации, относится к одним из социальных и экономических прав человека, строительной отрасли присуща исключительная значимость в решении государственных задач, связанных с социальной политикой государства. Так, именно путем строительства объектов недвижимости создаются благоприятные условия для жизнедеятельности населения, в первую очередь, путем обеспечения граждан жильем.
Рассматриваемая сфера правоотношений сочетает в себе как публичные, так и частные интересы, что предопределяет их комплексность и сложность, в первую очередь, в связи с особым субъектным составом. Участники долевого строительства выступают в положении наименее защищенной стороны, в связи с чем действующее законодательство, прежде всего, направлено на повышение уровня защиты и гарантий для граждан, вступающих в правоотношения в области долевого строительства. Например, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, право на привлечение денежных средств застройщиком действительно только после получения им разрешительной документации на строительство, застройщик обременен обеспечить свои обязательства одним из предложенных законодателем способом обеспечения, в случае срыва сроков участники имеют право на взыскание неустойки, а также после передачи объекта строительства начинает свое течение гарантийный срок, в пределах которого гражданами могут быть выявлены недостатки строительной работы, которые застройщик обязан устранить.
Подход законодателя к повышенной защите интересов участников долевого строительства, на первый взгляд, носит односторонний характер, и практически не учитывает интересы застройщиков. Однако при более детальном рассмотрении ныне действующего механизма отчетливо прослеживаются намерения законодателя установить баланс интересов между всеми сторонами правоотношений. Императивные правила, установленные нынешним законодательством, вынуждают часть застройщиков искать другие способы юридической регламентации правоотношений в сфере долевого строительства; другую часть – мириться с нынешней моделью возведения недвижимости на средства, полученные путем привлечения денежных средств граждан; третью часть – вовсе покидать рынок недвижимости в силу финансовой неустойчивости. Тем не менее, нынешнюю процедуру оплаты договора долевого участия надлежит рассматривать как уход в сторону к проектному финансированию стройки. Таким образом, используя эскроу счета, застройщик получает хоть и дорогое, но устойчивое финансирование со стороны банка, а дольщики могут не волноваться о дальнейшей судьбе их внесенных средств. Безусловно, реформирование от 2019 года добилось цели возвысить интересы граждан участников долевого строительства, однако негативных последствий избежать не удалось – повышение цен на недвижимость и снижение конкуренции на рынке.
Сама конструкция договора участия в долевом строительстве нередко вызывает споры среди цивилистов. До легально закрепленного определения, отраженного в ст. 4 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве нередко относили к договорам возмездного оказания услуг, агентским договорам, простого товарищества, разновидности договора подряда, а также предварительным договорам купли-продажи недвижимости.
В настоящее время основным вопросом, связанным с правовой природой договора участия в долевом строительстве, выступает его возможность к включению в перечень публичных договоров, о чем свидетельствует, в том числе, анализ судебной практики. Договору участия в долевом строительстве действительно присущи определенные аспекты и критерии, по которым его можно отнести к разновидности публичных договоров, и нередко в юридической литературе встречаются мнения цивилистов об однозначном выделении режима публичности.
Объект исследования настоящей работы - отношения в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регулируемые действующим законодательством Российской Федерации.
Предмет исследования – договор участия в долевом строительстве, его существенные условия, а также законодательство, регулирующее отношения, возникающие на основании данного договора.
Целью исследования является рассмотрение существенных условий договора участия в долевом строительстве и выявление проблем законодательного регулирования данного вида договоров.
Из данной цели вытекают следующие задачи:
дать понятие договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости;
раскрыть существенные условия вышеуказанного вида договоров;
обозначить субъектный состав правоотношений;
дать характеристику действующего законодательства в сфере участия в долевом строительстве.
Методологическую основу исследования составили общенаучный, логический, исторический, системно-структурный и сравнительно-правовой методы.
Для разработки темы работы была изучена соответствующая социологическая, теоретико-правовая, гражданско-правовая и другая отраслевая юридическая литература, включая работы российских ученых-цивилистов в области гражданского права: В.В. Витрянского, А. Г. Приходько, И. С. Яковлева, А. И. Савельева, Т. Ю Майборды, Г.А. Калашниковой, А.П Кузнецова, Д. Н. Бахраха, В. Н. Белоусова, М.Г. Ерохиной и Л. Ю. Василевской.
Практическая значимость работы состоит в том, что ее результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.
Первопричина появления долевого строительства в России выразилась последствием сложившейся экономической ситуации, вызванной переходом к рыночной экономике с ее последующим становлением. В девяностые года двадцатого века банковское кредитование застройщиков не смогло стать удобной и популярной схемой возведения недвижимости. Основной причиной были чрезмерно высокие проценты по кредитам, которые застройщики не могли себе позволить, а если сравнительно рассмотреть страны Европы, то в России проценты по кредитам были гораздо выше. Помимо этого, в связи со сложной экономической ситуацией в стране, далеко не все банки располагали достаточными средствами к кредитованию застройщиков, что для последних значило невозможность закончить объект строительства. Не менее сложным для застройщиков оказывалось желание банков выступать в роли инвестора - то есть, претендовать на часть площади в построенном объекте. Как и в дальнейшем, уже тогда имели место быть массовые нарушения прав участников долевого строительства со стороны застройщиков.
Таким образом застройщики устремились к поиску альтернативы, которыми на первых порах выступали предварительные договоры купли-продажи недвижимости, а также различные механизмы соинвестирования. В процессе развития рынка недвижимости появилась модель участия в долевом строительстве, которая существует по сей день, являясь одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости.
В результате внесенных поправок от 1 июля 2019 года механизм участия в долевом строительстве претерпел существенные изменения. Образовалась надобность в наиболее четком регулировании правоотношений, возникающих на основании договора участия в долевом строительстве.
Предпосылками к реформированию законодательства стало недобросовестное поведение застройщиков, повлекшее колоссальные убытки для граждан участников долевого строительства. Недовольство среди дольщиков росло в геометрической прогрессии, и было оно вызвано нецелевым распоряжением денежных средств застройщиками, их фиктивным банкротством, двойными продажами жилых и нежилых помещений, беспорядочным переносом сроков, возведением недвижимости без соответствующей разрешительной документации, а так же другими действиями, направленными на нарушение застройщиками их договорных обязательств. Таким образом появилось движение «Обманутые дольщики», результатом действий которых стало особое внимание со стороны власти к нарастающей проблеме.
Поскольку право на жилище, предусмотренное Конституцией Российской Федерации, относится к одним из социальных и экономических прав человека, строительной отрасли присуща исключительная значимость в решении государственных задач, связанных с социальной политикой государства. Так, именно путем строительства объектов недвижимости создаются благоприятные условия для жизнедеятельности населения, в первую очередь, путем обеспечения граждан жильем.
Рассматриваемая сфера правоотношений сочетает в себе как публичные, так и частные интересы, что предопределяет их комплексность и сложность, в первую очередь, в связи с особым субъектным составом. Участники долевого строительства выступают в положении наименее защищенной стороны, в связи с чем действующее законодательство, прежде всего, направлено на повышение уровня защиты и гарантий для граждан, вступающих в правоотношения в области долевого строительства. Например, договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации, право на привлечение денежных средств застройщиком действительно только после получения им разрешительной документации на строительство, застройщик обременен обеспечить свои обязательства одним из предложенных законодателем способом обеспечения, в случае срыва сроков участники имеют право на взыскание неустойки, а также после передачи объекта строительства начинает свое течение гарантийный срок, в пределах которого гражданами могут быть выявлены недостатки строительной работы, которые застройщик обязан устранить.
Подход законодателя к повышенной защите интересов участников долевого строительства, на первый взгляд, носит односторонний характер, и практически не учитывает интересы застройщиков. Однако при более детальном рассмотрении ныне действующего механизма отчетливо прослеживаются намерения законодателя установить баланс интересов между всеми сторонами правоотношений. Императивные правила, установленные нынешним законодательством, вынуждают часть застройщиков искать другие способы юридической регламентации правоотношений в сфере долевого строительства; другую часть – мириться с нынешней моделью возведения недвижимости на средства, полученные путем привлечения денежных средств граждан; третью часть – вовсе покидать рынок недвижимости в силу финансовой неустойчивости. Тем не менее, нынешнюю процедуру оплаты договора долевого участия надлежит рассматривать как уход в сторону к проектному финансированию стройки. Таким образом, используя эскроу счета, застройщик получает хоть и дорогое, но устойчивое финансирование со стороны банка, а дольщики могут не волноваться о дальнейшей судьбе их внесенных средств. Безусловно, реформирование от 2019 года добилось цели возвысить интересы граждан участников долевого строительства, однако негативных последствий избежать не удалось – повышение цен на недвижимость и снижение конкуренции на рынке.
Сама конструкция договора участия в долевом строительстве нередко вызывает споры среди цивилистов. До легально закрепленного определения, отраженного в ст. 4 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве нередко относили к договорам возмездного оказания услуг, агентским договорам, простого товарищества, разновидности договора подряда, а также предварительным договорам купли-продажи недвижимости.
В настоящее время основным вопросом, связанным с правовой природой договора участия в долевом строительстве, выступает его возможность к включению в перечень публичных договоров, о чем свидетельствует, в том числе, анализ судебной практики. Договору участия в долевом строительстве действительно присущи определенные аспекты и критерии, по которым его можно отнести к разновидности публичных договоров, и нередко в юридической литературе встречаются мнения цивилистов об однозначном выделении режима публичности.
Объект исследования настоящей работы - отношения в сфере участия в долевом строительстве объектов недвижимости, регулируемые действующим законодательством Российской Федерации.
Предмет исследования – договор участия в долевом строительстве, его существенные условия, а также законодательство, регулирующее отношения, возникающие на основании данного договора.
Целью исследования является рассмотрение существенных условий договора участия в долевом строительстве и выявление проблем законодательного регулирования данного вида договоров.
Из данной цели вытекают следующие задачи:
дать понятие договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости;
раскрыть существенные условия вышеуказанного вида договоров;
обозначить субъектный состав правоотношений;
дать характеристику действующего законодательства в сфере участия в долевом строительстве.
Методологическую основу исследования составили общенаучный, логический, исторический, системно-структурный и сравнительно-правовой методы.
Для разработки темы работы была изучена соответствующая социологическая, теоретико-правовая, гражданско-правовая и другая отраслевая юридическая литература, включая работы российских ученых-цивилистов в области гражданского права: В.В. Витрянского, А. Г. Приходько, И. С. Яковлева, А. И. Савельева, Т. Ю Майборды, Г.А. Калашниковой, А.П Кузнецова, Д. Н. Бахраха, В. Н. Белоусова, М.Г. Ерохиной и Л. Ю. Василевской.
Практическая значимость работы состоит в том, что ее результаты, выводы и предложения, научные положения, сформулированные автором, могут быть использованы в дальнейшей научной разработке затронутых вопросов в целях совершенствования законодательства.
Резюмируя проведенное нами исследование правоотношений в области долевого строительства, договора об участии в долевом строительстве, субъектного состава, способов обеспечения обязательств по договору и актуальных практических и теоретических проблем, надлежит сделать ряд обобщающих выводов, позволяющих более четко представить механизм долевого строительства.
1) По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется возвести недвижимость на средства, уплаченные гражданами-участниками долевого строительства, с целью последующей передачи объекта строительства дольщикам. Договор обладает всеми признаками гражданско-правовой сделки, поскольку в нем четко определен предмет, обозначены существенные условия с возможностью предусмотрения дополнительных, определены права и обязанности сторон, предусмотрена письменная форма и обязательная государственная регистрация. Участие в долевом строительстве важный и сложный инструмент, позволяющий гражданам реализовывать свое конституционное право на приобретение жилья безопасным, законодательно защищенным путем.
2) Договор участия в долевом строительстве имеет специфическую для себя правовую природу, которая вплоть до настоящего времени подвержена дискуссиям в юридической литературе. Некоторые цивилисты выделяют сделку, как совершенную путем заключения публичного договора, другие – договора о присоединении, третьи – как самостоятельный вид гражданско-правовых договоров. В настоящий момент отсутствует законодательное закрепление определенного вида договора применительно к договору об участии в долевом строительстве, таким образом, мы соглашаемся с мнением о том, что данные сделки надлежит выделять, как самостоятельный вид гражданско-правовых соглашений.
3) Субъектный состав правоотношений в сфере долевого строительства комплексный и разнообразный, включающий в себя как субъектов частного права, так и субъектов публичного права. Участники долевого строительства – физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели, иностранные граждане и лица без гражданства являются наименее защищенной стороной в правоотношениях, поэтому ныне действующее законодательство должно быть направлено, в первую очередь, на обеспечение их законных прав и интересов при совершении ими сделки.
4) Для обеспечения гарантий прав граждан, застройщики обязаны выбрать один из существующих способов обеспечения своих обязательств по договору – путем залога земельного участка, либо путем расчета через эскроу счет. В настоящее время преимущественно используется второй вариант, однако застройщики обладают правом прибегнуть к способу обеспечения залогом в определенных законом ситуациях.
5) Законодательная реформа, предусматривающая обязательное использование счетов эскроу при расчете по договору об участии в долевом строительстве, имеет преимущественно позитивные последствия. Целью реформы являлось повышение уровня правовой защиты граждан, вступающих в долевое строительство, и как нам видится на настоящий момент, эта цель была достигнута. Негативные последствия также имеют место быть – повышение цен на жилье и сокращение конкуренции на рынке недвижимости, что неизбежно отражается на спросе и предложении.
На основании проведенного исследования, нам бы хотелось предложить следующие дополнения к ныне действующему законодательству:
1) Дополнить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следующим положением: если обязательство нарушено лицом, осуществляющим деятельность по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на средства, полученные путем привлечения денежных средств граждан, суд вправе уменьшить неустойку не более, чем на 20% от суммы полагающейся неустойки, рассчитанной в соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве».
2) Законодательно закрепить позицию Верховного Суда, отраженную в п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г следующим образом: дополнить статью 6 214-ФЗ следующим пунктом под номером 4: в случае наступления обстоятельств, возникших не по воле одной из сторон, которые нельзя было предвидеть или избежать, повлекших за собой нарушение срока сдачи объекта строительства, бремя доказывания наличия таких обстоятельств в судебном разбирательстве возлагается на застройщика.
3) Дополнить пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» следующим положением: в случае изменения ставки рефинансирования в период течения просрочки по исполнению обязательств, предусмотренных договором об участии в долевом строительстве, для верного определения размера неустойки (пени) ставка рефинансирования должна определяться днем окончания срока, предусмотренного договором об участии в долевом строительстве – датой, когда застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
4) Дополнить пункт 3 статьи6 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» следующим положением: в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик имеет право не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить соответствующую информацию и предложение об изменении договора не более чем три раза за весь период строительства.
5) Дополнить статью 2 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» пунктом 2 следующего содержания: участником долевого строительства могут выступать – физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, иностранные граждане, а также лица без гражданства, обязующиеся в соответствии с договором об участии в долевом строительстве передать застройщику денежные средства для возведения объекта долевого строительства с последующей его передачей участникам.
6) Дополнить статью 4 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» подпунктом 4.7 пункта 4 следующим положением: в случае, если договор об участии в долевом строительстве заключается лицом, имеющим статус индивидуального предпринимателя, в качестве обязательного условия договора будет выступать обозначение такого статуса, а также отказ от намерения использовать объект долевого строительства в коммерческих целях. Для индивидуальных предпринимателей, приобретающих объекты долевого строительства без последующего их использования в коммерческих целях, применяются положения о защите прав потребителей.
7) Изменить сумму возмещения по договору счета эскроу, открытого для расчетов по договору участия в долевом строительстве, предусмотренную статьей 13.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» с 10 миллионов рублей на 15 миллионов рублей.
Важность исследуемых нами правоотношений сложно переоценить, поскольку участие в долевом строительстве, в настоящий момент, является удобным и надежным способом приобретения жилья для граждан за относительно невысокую стоимость. Вынесенные предложения по изменению и уточнению действующего законодательства, на наш взгляд, помогут усовершенствовать правовой механизм участия в долевом строительстве путем учета баланса интересов между всеми сторонами правоотношений.
1) По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется возвести недвижимость на средства, уплаченные гражданами-участниками долевого строительства, с целью последующей передачи объекта строительства дольщикам. Договор обладает всеми признаками гражданско-правовой сделки, поскольку в нем четко определен предмет, обозначены существенные условия с возможностью предусмотрения дополнительных, определены права и обязанности сторон, предусмотрена письменная форма и обязательная государственная регистрация. Участие в долевом строительстве важный и сложный инструмент, позволяющий гражданам реализовывать свое конституционное право на приобретение жилья безопасным, законодательно защищенным путем.
2) Договор участия в долевом строительстве имеет специфическую для себя правовую природу, которая вплоть до настоящего времени подвержена дискуссиям в юридической литературе. Некоторые цивилисты выделяют сделку, как совершенную путем заключения публичного договора, другие – договора о присоединении, третьи – как самостоятельный вид гражданско-правовых договоров. В настоящий момент отсутствует законодательное закрепление определенного вида договора применительно к договору об участии в долевом строительстве, таким образом, мы соглашаемся с мнением о том, что данные сделки надлежит выделять, как самостоятельный вид гражданско-правовых соглашений.
3) Субъектный состав правоотношений в сфере долевого строительства комплексный и разнообразный, включающий в себя как субъектов частного права, так и субъектов публичного права. Участники долевого строительства – физические, юридические лица, индивидуальные предприниматели, иностранные граждане и лица без гражданства являются наименее защищенной стороной в правоотношениях, поэтому ныне действующее законодательство должно быть направлено, в первую очередь, на обеспечение их законных прав и интересов при совершении ими сделки.
4) Для обеспечения гарантий прав граждан, застройщики обязаны выбрать один из существующих способов обеспечения своих обязательств по договору – путем залога земельного участка, либо путем расчета через эскроу счет. В настоящее время преимущественно используется второй вариант, однако застройщики обладают правом прибегнуть к способу обеспечения залогом в определенных законом ситуациях.
5) Законодательная реформа, предусматривающая обязательное использование счетов эскроу при расчете по договору об участии в долевом строительстве, имеет преимущественно позитивные последствия. Целью реформы являлось повышение уровня правовой защиты граждан, вступающих в долевое строительство, и как нам видится на настоящий момент, эта цель была достигнута. Негативные последствия также имеют место быть – повышение цен на жилье и сокращение конкуренции на рынке недвижимости, что неизбежно отражается на спросе и предложении.
На основании проведенного исследования, нам бы хотелось предложить следующие дополнения к ныне действующему законодательству:
1) Дополнить статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации следующим положением: если обязательство нарушено лицом, осуществляющим деятельность по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости на средства, полученные путем привлечения денежных средств граждан, суд вправе уменьшить неустойку не более, чем на 20% от суммы полагающейся неустойки, рассчитанной в соответствии с положениями статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве».
2) Законодательно закрепить позицию Верховного Суда, отраженную в п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г следующим образом: дополнить статью 6 214-ФЗ следующим пунктом под номером 4: в случае наступления обстоятельств, возникших не по воле одной из сторон, которые нельзя было предвидеть или избежать, повлекших за собой нарушение срока сдачи объекта строительства, бремя доказывания наличия таких обстоятельств в судебном разбирательстве возлагается на застройщика.
3) Дополнить пункт 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» следующим положением: в случае изменения ставки рефинансирования в период течения просрочки по исполнению обязательств, предусмотренных договором об участии в долевом строительстве, для верного определения размера неустойки (пени) ставка рефинансирования должна определяться днем окончания срока, предусмотренного договором об участии в долевом строительстве – датой, когда застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства.
4) Дополнить пункт 3 статьи6 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» следующим положением: в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик имеет право не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить соответствующую информацию и предложение об изменении договора не более чем три раза за весь период строительства.
5) Дополнить статью 2 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» пунктом 2 следующего содержания: участником долевого строительства могут выступать – физические лица, юридические лица, индивидуальные предприниматели, иностранные граждане, а также лица без гражданства, обязующиеся в соответствии с договором об участии в долевом строительстве передать застройщику денежные средства для возведения объекта долевого строительства с последующей его передачей участникам.
6) Дополнить статью 4 Федерального закона от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве» подпунктом 4.7 пункта 4 следующим положением: в случае, если договор об участии в долевом строительстве заключается лицом, имеющим статус индивидуального предпринимателя, в качестве обязательного условия договора будет выступать обозначение такого статуса, а также отказ от намерения использовать объект долевого строительства в коммерческих целях. Для индивидуальных предпринимателей, приобретающих объекты долевого строительства без последующего их использования в коммерческих целях, применяются положения о защите прав потребителей.
7) Изменить сумму возмещения по договору счета эскроу, открытого для расчетов по договору участия в долевом строительстве, предусмотренную статьей 13.2 Федерального закона «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» с 10 миллионов рублей на 15 миллионов рублей.
Важность исследуемых нами правоотношений сложно переоценить, поскольку участие в долевом строительстве, в настоящий момент, является удобным и надежным способом приобретения жилья для граждан за относительно невысокую стоимость. Вынесенные предложения по изменению и уточнению действующего законодательства, на наш взгляд, помогут усовершенствовать правовой механизм участия в долевом строительстве путем учета баланса интересов между всеми сторонами правоотношений.
Подобные работы
- ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4920 р. Год сдачи: 2018 - ЗАЩИТА ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
ЖИЛЬЯ: ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5700 р. Год сдачи: 2016 - Гражданско-правовые способы и формы защиты прав дольщиков в сфере
жилищных отношений
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4700 р. Год сдачи: 2018 - Договор участия в долевом строительстве: спорные вопросы теории и практики
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 5970 р. Год сдачи: 2016 - Правовые механизмы защиты прав участников долевого строительства
многоквартирных домов в законодательстве Российской Федерации
Бакалаврская работа, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4920 р. Год сдачи: 2020 - ДОГОВОР УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Бакалаврская работа, гражданско-процессуальное право. Язык работы: Русский. Цена: 4850 р. Год сдачи: 2016 - Гражданско-правовая ответственность застройщика по договору участия в долевом строительстве
Магистерская диссертация, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4920 р. Год сдачи: 2017 - ПРАВОВОЕ РЕГЛАМЕНТИРОВАНИЕ
УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
Дипломные работы, ВКР, гражданско-процессуальное право. Язык работы: Русский. Цена: 4850 р. Год сдачи: 2016