Объект исследования - территория города Ишим Тюменской области.
Исследованы 3 земельных участка: в районе Плодопитомника (юго-западная часть города), в центральной части и в северо-восточной части города за железнодорожными путями.
Есть приложения.
Введение 3
1. Аналитический обзор литературы 5
2. Методика определения рыночной стоимости земельных участков 12
3 Характеристика объекта исследования 22
4 Анализ оценки стоимости земельных участков 24
4.1 Зонирование территории города 24
4.2 Анализ рынка недвижимости 26
5 Расчет рыночной стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство 29
5.1 Применение доходного подхода к оценке земельных участков 29
5.2 Сравнительный подход к оценке земельных участков 33
5.3 Формирование итоговой стоимости объекта оценки 40
6.Проектные предложения по улучшению характеристик объекта оценки 43
7. Обеспечение экологической безопасности 45
7.1 Нормативно-правовое обоснование обеспечения экологической безопасности 45
7.2 Воздействие антропогенных факторов на окружающую среду на региональном (локальном) уровне 46
7.3 Меры по снижению отрицательного воздействия антропогенных факторов и обеспечению благоприятного состояния окружающей среды 48
Заключение 51
Список использованных источников 53
Приложения 57
Приложение А. Карта градостроительного зонирования 57
Приложение Б. Карта оценочного зонирования 58
Актуальность темы исследования. В последние десятилетия в России все активнее идет процесс формирования рынка земли и, в частности, земель населенных пунктов. В отечественной бизнес-среде происходит смена вектора с того, что земля – это не только один из основных факторов производства, но и ценный актив, инвестиции в который нередко приносят значительную финансовую отдачу.
В этих условиях особое значение приобретает разработка теоретических подходов и методических рекомендаций проведения достоверной оценки стоимости земель для индивидуального жилищного строительства.
В качестве объекта исследования выступает земельный участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), расположенный в городе Ишиме.
Предметом исследования являются методические подходы для проведения оценки земельных участков под ИЖС.
Целью выпускной-квалификационной работы является определение рыночной стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство.
Для достижения цели необходимо решить следующие задачи:
1. Изучить методические подходы для определения рыночной стоимости земельных участков.
2. Дать характеристику объекту исследования.
3. Определить рыночную стоимость земельного участка различными подходами.
4. Установить особенности определения рыночной стоимости земельных участков под ИЖС.
Для решения поставленных задач использованы следующие научные методы исследования: абстрактно-логический (анализа и синтеза), статистический метод и метод моделирования.
Научная новизна заключается в разработке проектных предложений по улучшению характеристик земельного участка в целях повышения его стоимости.
При разработке были использованы: материалы генерального плана городского округа г. Ишим, проектов планировки и застройки территории микрорайонов, карты градостроительного зонирования города, программы комплексного социально-экономического развития, земельно-кадастровой документации, научной, учебной и специальной литературы, нормативно-законодательных актов.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, 7 основных глав, заключения и списка литературы.
Выпускная квалификационная работа разработана в соответствии с программой и заданием исследования.
Целью исследования в работе является определение рыночной стоимости земель, занятых жилой недвижимостью.
Также в работе решены основные задачи исследования:
Дан аналитический обзор литературных источников и основных нормативно-правовых актов и законов, регулирующих оценку земельных участков, в том числе и для индивидуальной жилой застройки.
Дана общая характеристика территории города Ишим, представлен анализ природно-территориального комплекса, выявлен потенциал развития города.
В данной работе дана методика оценки земель, занятых жилой недвижимостью в границах города Ишим.
При анализе стоимости земельных участков, застроенных жилыми домами в городе Ишим, выявлена динамика – стоимость варьируется от 300 тыс. руб. до 12,3 млн. руб. в зависимости от разрешенного использования земельного участка и от удаленности от городского центра.
Также в работе проведен расчет рыночной стоимости земельных участков – объектов оценки:
- земельный участок № 1 с кадастровым номером 72:10:1821001:765 и площадью 681 кв.м. и расположенный по адресу: г. Ишим, р-н Плодопитомника, ул. Еловая, д. 33 стоимостью 91 650,00 руб., рассчитанной доходным подходом и 596 767,79 руб. сравнительным подходом;
- земельный участок № 2 с кадастровым номером 72:25:0504001:509 и расположенный по адресу: г. Ишим, Центральный р-н, ул. Большая садовая, д. 27 стоимостью 216 093,55 руб., рассчитанной доходным подходом и 596 767,79 руб. сравнительным подходом;
- земельный участок № 3 с кадастровым номером 72:25:0102006:17, и расположенный по адресу: г. Ишим, Залинейная часть, ул. Первомайская, д. 62 стоимостью 197 403,31 руб., рассчитанной доходным подходом и 550 862,59 руб. сравнительным подходом.
Все объекты оценки имеют хорошую транспортную доступность и размещены в районе с развитой инфраструктурой.
Достоверная оценка стоимости земли способствует принятию эффективных решений в области земельных отношений, как в государственном, так и в частном секторе. Особенно это касается оценки земельных участков в целях налогообложения.
