Не смотря на то, что в законодательстве отсутствует норма, определяющая правовой статус договора купли-продажи нежилых помещений, на основании общей нормы о договоре купли-продажи, закрепленной в статье 454 Гражданского кодекса, можно предположить, что договор купли-продажи нежилого помещения - это гражданско-правовой договор, один из видов договора купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется уплатить за него заранее определенную денежную сумму.
По своей правовой природе нежилые помещения являются недвижимым имуществом, так как их перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба их основному назначению. Однако законодатель не уделяет достаточного внимания правовому регулированию оборота нежилых помещениям. В законе не содержится определение понятия «нежилое помещение», лишь отдельные упоминания. Не смотря на это, основываясь на совокупности признаков, можно раскрыть понятие «нежилое помещение» следующим образом. Нежилое помещение - единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для торговых, образовательных, производственных и иных целей, которые не связаны с проживанием граждан, и находящаяся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, а также ее субъектов и муниципальных образований. По своему назначению нежилые помещения достаточно разнообразны. Чаще всего встречаются следующие виды: административные; лечебно-санитарные; торговые; учебно-научные; общественного питания, а также иные виды.
Существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения, являются условия о цене продаваемого помещения и предмете договора. Закон содержит требования об указании сведений, которые позволят определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В том числе необходимо указать данные, которые позволят определить месторасположение недвижимости на конкретном земельном участке или же в составе иного недвижимого имущества. Требование об определенности предмета подразумевает, что продаваемое нежилое помещение, как индивидуально-определенный объект, реально существует на момент договора, а права продавца на нее зарегистрированы надлежащем образом в государственном реестре. Следующим существенным условием договора является цена. Соответственно в договоре должно быть предусмотрено положение, содержащее согласованную между сторонами цену на нежилое помещение. При этом законом могут быть определены и другие правила по поводу соотношения цены нежилого помещения и передаваемого земельного участка. В целом цена на нежилое помещение может устанавливаться сторонами при помощи различных способов. Если цена недвижимости установлена за определенный показатель ее размера, то общая цена, которая подлежит уплате, должна быть определена исходя из реальных (фактических) размеров переданного покупателю нежилого помещения. В случае отсутствия в договоре перечисленных условий о предмете и цене договор считается незаключенным.
Форма договора купли-продажи нежилого помещения представляет собой способ выражения и фиксации взаимного волеизъявления сторон. Договор должен быть составлен в письменной форме в одном экземпляре. Последствием несоблюдения письменной формы договора купли-продажи нежилого помещения является признание договора недействительным.
Основное и самое важное обязательство, подлежащее исполнению сторонами, заключается в передачи нежилого помещения продавцом и соответственно принятие его покупателем по передаточному акту или другому документу о передаче. По общему правилу, обязательство продавца по передаче недвижимости покупателю признается выполненным после того, как имущество было вручено покупателю и обеими сторонами был подписан документ о передаче. Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передачи имущества на условиях, которые содержатся в договоре, то это можно признать нарушением обязанности по принятию или передаче имущества. Подписание передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу, вместе с фактической передачей является обязательным условием, при наличии которого можно говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и принятии имущества. Здесь же стоит отметить, когда речь идет о передаче сложных инженерно-технических объектах, стороны могут предусмотреть в договоре условие, которое обязывает продавца за свой счет обеспечить проведение специальных проверочных мероприятий по определению состояния нежилого помещения, информационных сетей, инженерных коммуникаций, которые обслуживают данный объект.
Ответственность за нарушение договора купли-продажи нежилого помещения мало чем отличается от нарушения договоров купли-продажи иных видов. Законодатель устанавливает особое условие, ограничивающее возможность покупателя требовать у продавца замену товара ненадлежащего качества. Это можно объяснить особой спецификой предмета договора. Нежилое помещение, как и любое другое недвижимое имущество, обладает своими индивидуально-определенными характеристиками. Поэтому требования покупателя о замене товара становится невозможным.
Анализ норм Гражданского кодекса и других нормативно-правовых актов показал наличие в законодательстве многочисленных пробелов в части вопросов регулирования правового оборота нежилых помещений. В законе отсутствует определение понятия «нежилое помещение», его правовые признаки и характерные особенности. Как показывает практика, договоры купли-продажи нежилых помещений регулируются по аналогии с нормами договора купли-продажи недвижимости, по причине того, что нежилые помещения входят в состав недвижимости.

Купить