Аннотация 2
Введение 5
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи нежилых помещений 8
1.1 Правовой статус нежилых помещений как объекта договора купли-продажи 8
1.2 Понятие договора купли-продажи нежилых помещений 18
Глава 2. Содержание и форма договора купли-продажи нежилых помещений 22
2.1 Содержание договора купли-продажи нежилых помещений 22
2.2 Форма договора купли-продажи нежилых помещений 28
Глава 3. Правовое регулирование заключения, исполнения договора купли- продажи нежилых помещений и привлечения к ответственности за его нарушение 31
3.1 Порядок заключения и исполнения договора купли-продажи нежилых помещений 31
3.2 Ответственность за неисполнение договора купли-продажи нежилых помещений 37
Заключение 42
Список используемой литературы 45
Современный этап развития нашего государства характеризуется постепенным ростом экономической деятельности. Это способствует увеличению числа предпринимателей, коммерческих организаций на рынке. Основной формой взаимодействия субъектов экономики является заключение договора купли-продажи или одного из его видов. В связи с этим мы видим необходимость максимально подробной регламентации столь сложного и объемного правого института в целях минимизации возникновения конфликтных ситуации ввиду неясности и недостаточности закона и, как результата, снижения нагрузки с судов в виде рассмотрения споров данной категории. Однако на сегодняшний день законодательство в части института договора купли-продажи имеет свои слабые стороны. Одной, из которых является недостаточное урегулирование вопросов купли- продажи нежилых помещений.
Данное исследование актуально ввиду того, что развитие рыночных отношений в России обернулось увеличением оборота нежилых помещений. Они пользуются огромным спросом, а сделки с ними заняли важную нишу в гражданском обороте. Но, не смотря на широкое распространение подобного рода сделок, законодатель не уделяет вопросам их регулирования необходимого внимания. На сегодняшний день в законодательстве имеются пробелы в части совершения сделок с нежилыми помещениями, а также имеются неясности по поводу статуса нежилого помещения, как самостоятельного объекта недвижимости.
Результатом наличия неточностей в законодательном регулировании правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота является возникновение трудностей в практике оборота. Судебная практика в вопросах решения споров, связанных с оборотом нежилых помещений, далеко не всегда однородна. Как правило, можно наблюдать разницу в подходах к решению споров, вытекающих из договора купли- продажи нежилого помещении, среди судов разных регионов и уровней.
Объект работы - общественные отношения, урегулированные правовыми нормами, складывающиеся по поводу купли-продажи нежилых помещений.
Предмет работы - вопросы, теоретический и практический материал, связанный с порядком заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи нежилых помещений, содержанием договора, правовым статусом нежилых помещений в современном праве.
Цель выпускной квалификационной работы - комплексный анализ правовых норм, регулирующих порядок заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи нежилых помещений, практики их применения, а также изучение научного материала, способствующего более глубокому осмыслению проблематики заявленной темы работы.
Для достижения поставленной цели были определены следующие задачи:
1) Дать определение понятию «договор купли-продажи нежилых помещений»;
2) Ознакомиться с правовым статусом нежилых помещений;
3) Проанализировать содержание договора купли-продажи нежилых помещений;
4) Определить форму договора купли-продажи нежилых помещений;
5) Рассмотреть порядок заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи нежилого помещения;
6) Произвести анализ теоретических и практических проблем заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи нежилых помещений, а также предложить возможные способы их решения.
В процессе написания данной работы были изучены материалы научных трудов Исаева И. А., Лебедевой О. И., Суханова Е. А. и других ученых, рассматривающих вопросы правового оборота нежилых помещений.
В методологическую базу данного исследования входят следующие методы: формально-юридический и сравнительно-правовой методы, метод формальной логики, метод системного подхода, анализ.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка используемой литературы.
Общий объем работы составляет 49 страниц.
Не смотря на то, что в законодательстве отсутствует норма, определяющая правовой статус договора купли-продажи нежилых помещений, на основании общей нормы о договоре купли-продажи, закрепленной в статье 454 Гражданского кодекса, можно предположить, что договор купли-продажи нежилого помещения - это гражданско-правовой договор, один из видов договора купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя нежилое помещение, а покупатель обязуется уплатить за него заранее определенную денежную сумму.
По своей правовой природе нежилые помещения являются недвижимым имуществом, так как их перемещение невозможно без причинения несоразмерного ущерба их основному назначению. Однако законодатель не уделяет достаточного внимания правовому регулированию оборота нежилых помещениям. В законе не содержится определение понятия «нежилое помещение», лишь отдельные упоминания. Не смотря на это, основываясь на совокупности признаков, можно раскрыть понятие «нежилое помещение» следующим образом. Нежилое помещение - единица комплекса недвижимого имущества, выделенная в натуре, предназначенная для торговых, образовательных, производственных и иных целей, которые не связаны с проживанием граждан, и находящаяся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, а также ее субъектов и муниципальных образований. По своему назначению нежилые помещения достаточно разнообразны. Чаще всего встречаются следующие виды: административные; лечебно-санитарные; торговые; учебно-научные; общественного питания, а также иные виды.
Существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения, являются условия о цене продаваемого помещения и предмете договора. Закон содержит требования об указании сведений, которые позволят определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В том числе необходимо указать данные, которые позволят определить месторасположение недвижимости на конкретном земельном участке или же в составе иного недвижимого имущества. Требование об определенности предмета подразумевает, что продаваемое нежилое помещение, как индивидуально-определенный объект, реально существует на момент договора, а права продавца на нее зарегистрированы надлежащем образом в государственном реестре. Следующим существенным условием договора является цена. Соответственно в договоре должно быть предусмотрено положение, содержащее согласованную между сторонами цену на нежилое помещение. При этом законом могут быть определены и другие правила по поводу соотношения цены нежилого помещения и передаваемого земельного участка. В целом цена на нежилое помещение может устанавливаться сторонами при помощи различных способов. Если цена недвижимости установлена за определенный показатель ее размера, то общая цена, которая подлежит уплате, должна быть определена исходя из реальных (фактических) размеров переданного покупателю нежилого помещения. В случае отсутствия в договоре перечисленных условий о предмете и цене договор считается незаключенным.
Форма договора купли-продажи нежилого помещения представляет собой способ выражения и фиксации взаимного волеизъявления сторон. Договор должен быть составлен в письменной форме в одном экземпляре. Последствием несоблюдения письменной формы договора купли-продажи нежилого помещения является признание договора недействительным.
Основное и самое важное обязательство, подлежащее исполнению сторонами, заключается в передачи нежилого помещения продавцом и соответственно принятие его покупателем по передаточному акту или другому документу о передаче. По общему правилу, обязательство продавца по передаче недвижимости покупателю признается выполненным после того, как имущество было вручено покупателю и обеими сторонами был подписан документ о передаче. Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передачи имущества на условиях, которые содержатся в договоре, то это можно признать нарушением обязанности по принятию или передаче имущества. Подписание передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу, вместе с фактической передачей является обязательным условием, при наличии которого можно говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и принятии имущества. Здесь же стоит отметить, когда речь идет о передаче сложных инженерно-технических объектах, стороны могут предусмотреть в договоре условие, которое обязывает продавца за свой счет обеспечить проведение специальных проверочных мероприятий по определению состояния нежилого помещения, информационных сетей, инженерных коммуникаций, которые обслуживают данный объект.
Ответственность за нарушение договора купли-продажи нежилого помещения мало чем отличается от нарушения договоров купли-продажи иных видов. Законодатель устанавливает особое условие, ограничивающее возможность покупателя требовать у продавца замену товара ненадлежащего качества. Это можно объяснить особой спецификой предмета договора. Нежилое помещение, как и любое другое недвижимое имущество, обладает своими индивидуально-определенными характеристиками. Поэтому требования покупателя о замене товара становится невозможным.
Анализ норм Гражданского кодекса и других нормативно-правовых актов показал наличие в законодательстве многочисленных пробелов в части вопросов регулирования правового оборота нежилых помещений. В законе отсутствует определение понятия «нежилое помещение», его правовые признаки и характерные особенности. Как показывает практика, договоры купли-продажи нежилых помещений регулируются по аналогии с нормами договора купли-продажи недвижимости, по причине того, что нежилые помещения входят в состав недвижимости.
1. Нормативно-правовые акты:
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7- ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ) // СЗ РФ. 2014. №29.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 03.08.2018) // СЗ РФ. 1994. №32.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 29.07.2018) // СЗ РФ. 1996. №5.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // СЗ РФ. 2005. №1.
5. Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) // СЗ РФ. 2015. №29.
6. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" (ред. от 24.12.2018) // СЗ РФ. 2006. №6.
7. Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") (ред. от 23.02.2019) // СЗ РФ. 2011. №22.
2. Научная литература:
8. Гражданское право: Учебник. В 2 т. / Под ред. Б.М. Гонгало. Т. 2. • 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2017. - 543 с.
9. Кадырова Е. Н., Бородаева С. А. Условия перевода жилых помещений в нежилые // Экономика и экология территориальных образований. - 2017. - №3(2). - С. 60-66.
10. Клинов А. О. Правовая природа и понятие нежилого помещения // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2015. - №10(169). - С. 16-24.
11. Кузнецов Д. А. Особенности правового режима нежилых помещений как объектов гражданских прав // Вестник Московского университета МВД России. - 2015. - №4. - С. 51-53.
12. Лебедева О. И. Проблемы оценки недвижимости в условиях рыночных товарно-денежных отношений // Проблемы современной экономики. - 2010. - №1. - С. 112-116.
13. Наксыл Ч. Г., Несмеянова И. А. Нежилое помещение как самостоятельный объект гражданских прав // Наука, образование и культура. • 2017. - №1. - С. 46-48.
14. Невзгодина Е. Л. Нежилые помещения как объекты недвижимости // Вестник Омского университета. - 2004. - №2. - С. 129-132.
15. Письмо Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 № 15-1-103 (Извлечение) "О классификации помещений зданий гражданского назначения" // [Электронный ресурс]. - http://www.consultant.ru (дата обращения 18.03.2019).
...