Проблемы договора купли-продажи недвижимости в Российской Федерации
|
Введение 3
1 Исторический процесс становления института договора купли- продажи недвижимости в законодательстве РФ 10
1.1 Понятие и сущность недвижимости в доктрине юридической науки 10
1.2 Исторический аспект возникновения института договора купли-продажи недвижимости в законодательстве РФ 28
2 Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости 43
2.1 Договор купли-продажи недвижимости: понятие и виды 43
2.2 Особенности правового статуса субъектов договора купли- продажи недвижимости 51
2.3 Особенности заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи недвижимости 55
3 Проблемные аспекты правового регулирования договора купли-продажи недвижимости 70
3.1 Проблемы реализации норм договора купли-продажи недвижимости 70
3.2 Пути совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости 79
Заключение 83
Список используемой литературы и используемых источников 88
Приложение А Недвижимое имущество и его характеристики 94
Приложение Б Схема государственной регистрации сделок с недвижимостью 98
1 Исторический процесс становления института договора купли- продажи недвижимости в законодательстве РФ 10
1.1 Понятие и сущность недвижимости в доктрине юридической науки 10
1.2 Исторический аспект возникновения института договора купли-продажи недвижимости в законодательстве РФ 28
2 Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости 43
2.1 Договор купли-продажи недвижимости: понятие и виды 43
2.2 Особенности правового статуса субъектов договора купли- продажи недвижимости 51
2.3 Особенности заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи недвижимости 55
3 Проблемные аспекты правового регулирования договора купли-продажи недвижимости 70
3.1 Проблемы реализации норм договора купли-продажи недвижимости 70
3.2 Пути совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости 79
Заключение 83
Список используемой литературы и используемых источников 88
Приложение А Недвижимое имущество и его характеристики 94
Приложение Б Схема государственной регистрации сделок с недвижимостью 98
Актуальность темы исследования. Актуальность исследования договора купли-продажи видится в том, что, во-первых, современное общество с развитой экономикой просто не может существовать без договорных отношений. На сегодняшний момент понятие «договор купли - продажи известно практически каждому. В России договор купли-продажи широко используется и в повседневной жизни, и в предпринимательстве. К договорам купли-продажи прибегают и простые граждане, и предприниматели, и крупные организации. Важность договора купли- продажи в современном обществе обусловлена не только его распространенностью, а в основном именно его значением для экономики любой страны. В рыночных условиях именно договор купли-продажи выступает единственным способом доведения товара до потребителя (покупателя). Развитие производства и потребления в большой степени зависит от договора купли-продажи и его эффективного регулирования договора купли-продажи.
Актуальность исследования договора купли-продажи видится в том, что, во-первых, современное общество с развитой экономикой просто не может существовать без договорных отношений. На сегодняшний момент понятие «договор купли-продажи известно практически каждому. В России договор купли-продажи широко используется и в повседневной жизни, и в предпринимательстве. К договорам купли-продажи прибегают и простые граждане, и предприниматели, и крупные организации. Важность договора купли-продажи в современном обществе обусловлена не только его распространенностью, а в основном именно его значением для экономики любой страны. В рыночных условиях именно договор купли-продажи выступает единственным способом доведения товара до потребителя (покупателя). Развитие производства и потребления в большой степени зависит от договора купли-продажи и его эффективного регулирования договора купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимого имущества как правовой институт имеет особую практическую значимость. Так, планируя совершить гражданско-правовую сделку с недвижимостью, гражданину нужно обладать хотя бы базовыми знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи.
Поэтому вопросы юридической безопасности договоров купли- продажи недвижимого имущества были и будут постоянно актуальны и злободневны. Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью.
«Договоры купли-продажи недвижимости составляют одну из массовых категорий сделок в гражданском обороте. Институт недвижимости известен человечеству много тысячелетий. В зависимости от определенных обстоятельств, носящих как объективный, так и субъективный характер, менялся правовой механизм оформления сделок с недвижимостью - договор мены, договор продажи, договор купли-продажи и др. Подобное разнообразие объясняется тем, что до сих пор нет единого подхода в определении того, что считать недвижимым имуществом» [14, С. 51].
В статье 130 Гражданского кодекса РФ установлен перечень недвижимого имущества, исходя каких физических особенностей объекта, так и из позиции законодателя, который ряд объектов причислил к недвижимому имуществу императивом закона [19]. Тем не менее на практике возникают споры о признании того или иного объекта недвижимом имуществом, что объясняется динамикой правоотношений, техническим прогрессом во многих сферах жизни человечества, а также увеличением производственной деятельности [38].
Кроме того, с учетом возникающих рисков в наступлении неблагоприятных последствий при заключении сделок, направленных на отчуждение имущества, обсуждаются и принимаются законопроекты, способные их минимизировать.
«Гражданское законодательство зарубежных стран в аспекте определения недвижимости во многом отличается от нашего понимания, что будет подтверждаться конкретными примерами в работе. Стоит отметить, что некоторые положения закона иностранных государств довольно прогрессивны, отвечают современным потребностям как общества, так и государства в целом» [39].
Следовательно, актуальность выбранной темы обусловлена социальным значением объектов недвижимого имущества, поскольку большую часть составляют жилые помещения.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения, исполнения договора купли-продажи недвижимости, а также отношения, связанные с осуществлением продавцом и покупателем своих прав и обязанностей в рамках заключенного договора.
«Предметом исследования являются положения ранее действовавшего и современного отечественного и зарубежного законодательства, правоприменительная практика, научные работы по проблемам купли - продажи недвижимости» [21].
Целью настоящей работы является исследование проблем, которые возникают при заключении, исполнении и расторжении договоров купли - продажи недвижимости, их правовая оценка и формулирование направлений их решения. В соответствии с обозначенной целью задачами данной работы выступает:
• изучение исторического аспекта становления сделок по отчуждению недвижимого имущества;
• исследование многоаспектности понятия «недвижимость»;
• анализ международного законодательства в этом направлении;
• обобщение судебной практики;
• получение статистических данных;
• анализ и оценка выявленной ситуации.
Рассмотрению проблем договора купли-продажи посвящены работы многих видных научных деятелей и практиков не только современности, но и прошлого: Зенина И.А., Иванкина В.Н., Карапетова А.Г., Свирина Ю.А., Султанова А.А. , Юровой К.И. и многих других.
Рассмотрению проблем договора купли-продажи недвижимости посвящены работы многих видных научных деятелей и практиков не только современности, но и прошлого: Зенина И.А., Иванкина В.Н., Карапетова А.Г., Свирина Ю.А., Султанова А.А. , Юровой К.И. и многих других. Среди ученых, посвятивших свои труды исследованию указанной проблематике по договору купли - продажи недвижимого имущества, являются Агарков М.М., Васьковский Е.В., Витрянский В.В., Крашенниников П.В., Илюшина М.Н., Левушкин А.Н., Долганова И.В., Рудоквас А.Д., Уруков В.Н., Урукова А.В., Егорова М.А., Махмутов Ф., Ленковская Р.Р., Кузнецов А., Липски С.А.,Незнамова А.А., Гонгало Б.М., Скловский К.И., Гницевич Г.В., Брагинский М.И. и другие.
Нормативную базу данной работы составляет Конституция Российской Федерации, международные правовые акты (Всеобщая декларация прав человека 1948 года, Резолюция Совета Европы от 18 февраля 1976 года «О правовой помощи по гражданским, коммерческим и административным делам» (принята на 254-ом заседании Представителей Министров), Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и другие.
Для сравнительного анализа использовалось ранее действовавшее законодательство СССР.
В целях исследования проблем, возникающих в практической деятельности, приведено большое количество примеров из судебной практики различных регионов.
Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в обобщении существующих знаний и расширении современных представлений о проблемах, которые возникают в процессе заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости. Сформулированные предложения по их решению могут способствовать повышению качества правового регулирования указанных сделок и минимизировать риск наступления негативных правовых последствий.
Данная работа состоит из введения, трех глав, которые включают в себя параграфы с учетом особенностей содержания каждого из них, заключения и списка использованной литературы и источников.
На защиту выносятся следующие научные положения и практические рекомендации:
• пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ изложить в следующей редакции: «недвижимое имущество - это земля, в том числе находящийся в гражданском обороте поверхностно-почвенный слой, континентальный шельф, недра, а также имущественные объекты, имеющие индивидуально-определенные признаки и неразрывно связанные с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»;
• в целях устранения двоякого понимания и применения норм о сущности предварительного договора в пункте 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ закрепить следующее: «предварительные договоры купли-продажи недвижимости не могут обеспечиваться задатком»;
• доказывается, что государственная регистрация перехода права является производной от договора купли-продажи недвижимого имущества и выступает средством юридического оформления права собственности на приобретенную недвижимость;
• поскольку продавец гарантирует не только «чистоту права» покупателя, но и спокойное владение, то он отвечает за любое нарушение такого владения по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, если покупатель не знал о нём или не должен был знать. Поэтому продавец отвечает перед покупателем за публично-правовое вмешательство во владение или пользование покупателя;
• доказывается, что в случае изъятия вещи о покупателя целиком и (или) навсегда продавец обязан вернуть покупателю уплаченную денежную сумму не смотря на то, что стоимость вещи уменьшилась, а также разницу между стоимостью на момент предъявления иска об убытках и уплаченной ценой, если стоимость вещи с момента продажи увеличилась;
• обоснована необходимость дополнения ст. 292 ГК РФ текстом следующего содержания: «Отчуждение доли жилого помещения лицам, не проживающим и не имеющим права на проживание в жилом помещении, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи сособственника данного жилого помещения, может допускаться только при наличии согласия проживающих в жилом помещении лиц, включая законных представителей несовершеннолетних, и с согласия органов опеки и попечительства, если при этом не нарушаются права и законные интересы указанных лиц»;
• обоснована необходимость внесения дополнений в ч.1 ст. 37 Земельного Кодекса РФ, изложив ее в следующей редакции: «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Право собственности на земельный участок переходит на покупателя с момента подписания акта приема-передачи»;
• обоснована необходимость в закреплении в ст. 250 ГК РФ права преимущественной покупки доли при любой форме ее отчуждения, оговорив, что сособственник имеет право приобрести ее по цене, согласованной с собственником доли, а при отсутствии соглашения - по цене, определенной по результатам независимой оценки.
Актуальность исследования договора купли-продажи видится в том, что, во-первых, современное общество с развитой экономикой просто не может существовать без договорных отношений. На сегодняшний момент понятие «договор купли-продажи известно практически каждому. В России договор купли-продажи широко используется и в повседневной жизни, и в предпринимательстве. К договорам купли-продажи прибегают и простые граждане, и предприниматели, и крупные организации. Важность договора купли-продажи в современном обществе обусловлена не только его распространенностью, а в основном именно его значением для экономики любой страны. В рыночных условиях именно договор купли-продажи выступает единственным способом доведения товара до потребителя (покупателя). Развитие производства и потребления в большой степени зависит от договора купли-продажи и его эффективного регулирования договора купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимого имущества как правовой институт имеет особую практическую значимость. Так, планируя совершить гражданско-правовую сделку с недвижимостью, гражданину нужно обладать хотя бы базовыми знаниями о порядке заключения и исполнения соответствующего договора купли-продажи.
Поэтому вопросы юридической безопасности договоров купли- продажи недвижимого имущества были и будут постоянно актуальны и злободневны. Недвижимые вещи всегда имели достаточно важное социально-экономическое значение и характеризовались высокой стоимостью.
«Договоры купли-продажи недвижимости составляют одну из массовых категорий сделок в гражданском обороте. Институт недвижимости известен человечеству много тысячелетий. В зависимости от определенных обстоятельств, носящих как объективный, так и субъективный характер, менялся правовой механизм оформления сделок с недвижимостью - договор мены, договор продажи, договор купли-продажи и др. Подобное разнообразие объясняется тем, что до сих пор нет единого подхода в определении того, что считать недвижимым имуществом» [14, С. 51].
В статье 130 Гражданского кодекса РФ установлен перечень недвижимого имущества, исходя каких физических особенностей объекта, так и из позиции законодателя, который ряд объектов причислил к недвижимому имуществу императивом закона [19]. Тем не менее на практике возникают споры о признании того или иного объекта недвижимом имуществом, что объясняется динамикой правоотношений, техническим прогрессом во многих сферах жизни человечества, а также увеличением производственной деятельности [38].
Кроме того, с учетом возникающих рисков в наступлении неблагоприятных последствий при заключении сделок, направленных на отчуждение имущества, обсуждаются и принимаются законопроекты, способные их минимизировать.
«Гражданское законодательство зарубежных стран в аспекте определения недвижимости во многом отличается от нашего понимания, что будет подтверждаться конкретными примерами в работе. Стоит отметить, что некоторые положения закона иностранных государств довольно прогрессивны, отвечают современным потребностям как общества, так и государства в целом» [39].
Следовательно, актуальность выбранной темы обусловлена социальным значением объектов недвижимого имущества, поскольку большую часть составляют жилые помещения.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе заключения, исполнения договора купли-продажи недвижимости, а также отношения, связанные с осуществлением продавцом и покупателем своих прав и обязанностей в рамках заключенного договора.
«Предметом исследования являются положения ранее действовавшего и современного отечественного и зарубежного законодательства, правоприменительная практика, научные работы по проблемам купли - продажи недвижимости» [21].
Целью настоящей работы является исследование проблем, которые возникают при заключении, исполнении и расторжении договоров купли - продажи недвижимости, их правовая оценка и формулирование направлений их решения. В соответствии с обозначенной целью задачами данной работы выступает:
• изучение исторического аспекта становления сделок по отчуждению недвижимого имущества;
• исследование многоаспектности понятия «недвижимость»;
• анализ международного законодательства в этом направлении;
• обобщение судебной практики;
• получение статистических данных;
• анализ и оценка выявленной ситуации.
Рассмотрению проблем договора купли-продажи посвящены работы многих видных научных деятелей и практиков не только современности, но и прошлого: Зенина И.А., Иванкина В.Н., Карапетова А.Г., Свирина Ю.А., Султанова А.А. , Юровой К.И. и многих других.
Рассмотрению проблем договора купли-продажи недвижимости посвящены работы многих видных научных деятелей и практиков не только современности, но и прошлого: Зенина И.А., Иванкина В.Н., Карапетова А.Г., Свирина Ю.А., Султанова А.А. , Юровой К.И. и многих других. Среди ученых, посвятивших свои труды исследованию указанной проблематике по договору купли - продажи недвижимого имущества, являются Агарков М.М., Васьковский Е.В., Витрянский В.В., Крашенниников П.В., Илюшина М.Н., Левушкин А.Н., Долганова И.В., Рудоквас А.Д., Уруков В.Н., Урукова А.В., Егорова М.А., Махмутов Ф., Ленковская Р.Р., Кузнецов А., Липски С.А.,Незнамова А.А., Гонгало Б.М., Скловский К.И., Гницевич Г.В., Брагинский М.И. и другие.
Нормативную базу данной работы составляет Конституция Российской Федерации, международные правовые акты (Всеобщая декларация прав человека 1948 года, Резолюция Совета Европы от 18 февраля 1976 года «О правовой помощи по гражданским, коммерческим и административным делам» (принята на 254-ом заседании Представителей Министров), Гражданский кодекс РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и другие.
Для сравнительного анализа использовалось ранее действовавшее законодательство СССР.
В целях исследования проблем, возникающих в практической деятельности, приведено большое количество примеров из судебной практики различных регионов.
Методологической основой исследования является общенаучный метод познания и основанные на нем частно-научные методы: системно-структурный, конкретно-социологический, технико-юридический, лингвистический, сравнительный, формально-юридический.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в обобщении существующих знаний и расширении современных представлений о проблемах, которые возникают в процессе заключения, исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости. Сформулированные предложения по их решению могут способствовать повышению качества правового регулирования указанных сделок и минимизировать риск наступления негативных правовых последствий.
Данная работа состоит из введения, трех глав, которые включают в себя параграфы с учетом особенностей содержания каждого из них, заключения и списка использованной литературы и источников.
На защиту выносятся следующие научные положения и практические рекомендации:
• пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ изложить в следующей редакции: «недвижимое имущество - это земля, в том числе находящийся в гражданском обороте поверхностно-почвенный слой, континентальный шельф, недра, а также имущественные объекты, имеющие индивидуально-определенные признаки и неразрывно связанные с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства»;
• в целях устранения двоякого понимания и применения норм о сущности предварительного договора в пункте 3 статьи 429 Гражданского кодекса РФ закрепить следующее: «предварительные договоры купли-продажи недвижимости не могут обеспечиваться задатком»;
• доказывается, что государственная регистрация перехода права является производной от договора купли-продажи недвижимого имущества и выступает средством юридического оформления права собственности на приобретенную недвижимость;
• поскольку продавец гарантирует не только «чистоту права» покупателя, но и спокойное владение, то он отвечает за любое нарушение такого владения по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, если покупатель не знал о нём или не должен был знать. Поэтому продавец отвечает перед покупателем за публично-правовое вмешательство во владение или пользование покупателя;
• доказывается, что в случае изъятия вещи о покупателя целиком и (или) навсегда продавец обязан вернуть покупателю уплаченную денежную сумму не смотря на то, что стоимость вещи уменьшилась, а также разницу между стоимостью на момент предъявления иска об убытках и уплаченной ценой, если стоимость вещи с момента продажи увеличилась;
• обоснована необходимость дополнения ст. 292 ГК РФ текстом следующего содержания: «Отчуждение доли жилого помещения лицам, не проживающим и не имеющим права на проживание в жилом помещении, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи сособственника данного жилого помещения, может допускаться только при наличии согласия проживающих в жилом помещении лиц, включая законных представителей несовершеннолетних, и с согласия органов опеки и попечительства, если при этом не нарушаются права и законные интересы указанных лиц»;
• обоснована необходимость внесения дополнений в ч.1 ст. 37 Земельного Кодекса РФ, изложив ее в следующей редакции: «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Право собственности на земельный участок переходит на покупателя с момента подписания акта приема-передачи»;
• обоснована необходимость в закреплении в ст. 250 ГК РФ права преимущественной покупки доли при любой форме ее отчуждения, оговорив, что сособственник имеет право приобрести ее по цене, согласованной с собственником доли, а при отсутствии соглашения - по цене, определенной по результатам независимой оценки.
Обращение к проблеме договора купли-продажи недвижимости явилось не случайным, так как в последнее время существует множество проблем, особенно касающихся исполнения обязательств по договору купли-продажи недвижимости и несения ответственности сторон.
На протяжении исторического развития нашего государства претерпевал изменения. В отдельные периоды времени в связи с отсутствием частной собственности в условиях господства государственной собственности останавливался в своем развитии, механизм правового регулирования сделок по отчуждению имуществом практически не функционировал. Учитывая данное обстоятельство, в развитии и в сущностном понимании недвижимого имущества произошла стагнация, которая просуществовала до конца 80-х годов прошлого столетия.
Однако в период перехода России к рыночной экономике по мере развития социальных процессов, изменения политических и правовых установок начинается возрождение когда-то существовавшего института. Но ранее действующие механизмы уже невозможно применить к действительным отношениям, поскольку последние вышли на новый этап своего развития.
«В связи с этим в целях повышения эффективности правового регулирования договоров купли-продажи начинается научный подъем в данном направлении. Для полного и всестороннего изучения вопроса необходимо обращаться как к накопленному опыту своего государства, так и к существующей практике зарубежных стран. В ныне действующий Гражданский кодекс РФ были введены нормы, регулирующие отчуждение недвижимости, определены объекты, которые отнесены к недвижимым вещам» [24].
Правовой анализ норм российского законодательства продемонстрировал, что купля-продажа не была полностью обязательственной ни в досоветский, ни в советский период. Договор и отчуждение недвижимости оставались единым целым впоследствии, в рамках советского периода.
В современный период времени к отношениям по договору купли- продажи недвижимости применяется достаточно обширный блок законов, к основным из которых относятся ГК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иные правовые акты.
Кроме того, правовое регламентирование анализируемого договора осуществляется на основе Постановлений Правительства РФ, Указов Президента РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. Кроме того, важное значение в правоприменительной практике в сфере купли-продажи недвижимости имеют значение акты судебных органов, и, прежде всего, высших судебных органов.
В правовой литературе нет единого мнения относительно видов договора купли-продажи недвижимости. Представляется, что этот договор нужно разграничивать по предмету, ведь именно он определяет специфику каждого договора купли-продажи недвижимости. В частности, можно выделить договор купли-продажи предприятия, договор купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи нежилого помещения, договор купли-продажи земельных участков, договор купли-продажи объектов, не имеющих прочной связи с землей, другие договора купли-продажи недвижимости.
Как было выяснено, квалифицирующим признаком договора купли- продажи недвижимости является его предмет - недвижимое имущество, т.е. вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, признаваемое законом недвижимым имуществом.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене. Основная обязанность продавца - передать имущество свободным от прав третьих лиц, а основной обязанностью покупателя выступает оплатить по цене, указанной в договоре.
При совершении купли-продажи недвижимости ГК РФ (ст.550) устанавливает требование простой письменной формы и прохождение государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на всей территории Российской Федерации по учрежденной действующим законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. именно день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является и датой государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости достаточно сложный и далеко не всегда нереализуемый процесс. Это обусловлено спецификой данного договора, связанной, в свою очередь, с особенностью его предмета.
Следует признать, что в настоящее время наблюдается тенденция к увеличению количества споров о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В исследовании были также выявлены отдельные проблемные аспекты, связанные с куплей-продажей недвижимости.
В частности, было установлено, что очень часто продажа доли недвижимости маскируется договором дарения. Такие нарушения крайне трудно выявить. Но, между тем, последствия бывают очень негативные, например, в квартиру вселяются посторонние люди. Это нарушает уклад живущих там лиц и, прежде всего, может весьма негативно отразиться на несовершеннолетних детях.
Также была рассмотрена проблема определения правового положения покупателя земельного участка в период с момента передачи ему недвижимой вещи и до регистрации перехода права собственности на нее.
Анализ правового положения покупателя и продавца позволяет утверждать, что образуется разрыв материи права собственности на земельный участок. Тем самым с момента передачи недвижимой вещи и до момента регистрации перехода права собственности средство внешнего выражения и фиксации последнего (форма) сохраняется за продавцом, в то время как элементы, его наполняющие, реальное юридическое содержание права собственности (содержание) переходят покупателю.
В целях решения этой проблемы необходимо закрепить право покупателя на земельный участок в период с момента подписания акта приема-передачи.
Для этого необходимо ч.1 ст.37 Земельного Кодекса РФ изложить в следующей редакции:
Результатом исследования являются положения, выносимые на защиту, в которых содержатся варианты предлагаемых решений. Так, необходимо применять меры, законодательного, правоприменительного характера, а именно: внести изменения в Гражданский кодекс РФ в соответствии с тем содержанием, которое указано в положениях, выносимых на защиту. Кроме того, некоторые вопросы, освещенные в диссертации, носят исключительно научный характер. В связи с этим доказана истинность некоторых положений. Например, государственная регистрация перехода права является производной от договора купли-продажи недвижимого имущества и выступает средством юридического оформления права собственности на приобретенную недвижимость, а не правовым последствием сделки.
На протяжении исторического развития нашего государства претерпевал изменения. В отдельные периоды времени в связи с отсутствием частной собственности в условиях господства государственной собственности останавливался в своем развитии, механизм правового регулирования сделок по отчуждению имуществом практически не функционировал. Учитывая данное обстоятельство, в развитии и в сущностном понимании недвижимого имущества произошла стагнация, которая просуществовала до конца 80-х годов прошлого столетия.
Однако в период перехода России к рыночной экономике по мере развития социальных процессов, изменения политических и правовых установок начинается возрождение когда-то существовавшего института. Но ранее действующие механизмы уже невозможно применить к действительным отношениям, поскольку последние вышли на новый этап своего развития.
«В связи с этим в целях повышения эффективности правового регулирования договоров купли-продажи начинается научный подъем в данном направлении. Для полного и всестороннего изучения вопроса необходимо обращаться как к накопленному опыту своего государства, так и к существующей практике зарубежных стран. В ныне действующий Гражданский кодекс РФ были введены нормы, регулирующие отчуждение недвижимости, определены объекты, которые отнесены к недвижимым вещам» [24].
Правовой анализ норм российского законодательства продемонстрировал, что купля-продажа не была полностью обязательственной ни в досоветский, ни в советский период. Договор и отчуждение недвижимости оставались единым целым впоследствии, в рамках советского периода.
В современный период времени к отношениям по договору купли- продажи недвижимости применяется достаточно обширный блок законов, к основным из которых относятся ГК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и иные правовые акты.
Кроме того, правовое регламентирование анализируемого договора осуществляется на основе Постановлений Правительства РФ, Указов Президента РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти. Кроме того, важное значение в правоприменительной практике в сфере купли-продажи недвижимости имеют значение акты судебных органов, и, прежде всего, высших судебных органов.
В правовой литературе нет единого мнения относительно видов договора купли-продажи недвижимости. Представляется, что этот договор нужно разграничивать по предмету, ведь именно он определяет специфику каждого договора купли-продажи недвижимости. В частности, можно выделить договор купли-продажи предприятия, договор купли-продажи жилого помещения, договор купли-продажи нежилого помещения, договор купли-продажи земельных участков, договор купли-продажи объектов, не имеющих прочной связи с землей, другие договора купли-продажи недвижимости.
Как было выяснено, квалифицирующим признаком договора купли- продажи недвижимости является его предмет - недвижимое имущество, т.е. вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также иное имущество, признаваемое законом недвижимым имуществом.
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене. Основная обязанность продавца - передать имущество свободным от прав третьих лиц, а основной обязанностью покупателя выступает оплатить по цене, указанной в договоре.
При совершении купли-продажи недвижимости ГК РФ (ст.550) устанавливает требование простой письменной формы и прохождение государственной регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется на всей территории Российской Федерации по учрежденной действующим законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. именно день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является и датой государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости достаточно сложный и далеко не всегда нереализуемый процесс. Это обусловлено спецификой данного договора, связанной, в свою очередь, с особенностью его предмета.
Следует признать, что в настоящее время наблюдается тенденция к увеличению количества споров о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В исследовании были также выявлены отдельные проблемные аспекты, связанные с куплей-продажей недвижимости.
В частности, было установлено, что очень часто продажа доли недвижимости маскируется договором дарения. Такие нарушения крайне трудно выявить. Но, между тем, последствия бывают очень негативные, например, в квартиру вселяются посторонние люди. Это нарушает уклад живущих там лиц и, прежде всего, может весьма негативно отразиться на несовершеннолетних детях.
Также была рассмотрена проблема определения правового положения покупателя земельного участка в период с момента передачи ему недвижимой вещи и до регистрации перехода права собственности на нее.
Анализ правового положения покупателя и продавца позволяет утверждать, что образуется разрыв материи права собственности на земельный участок. Тем самым с момента передачи недвижимой вещи и до момента регистрации перехода права собственности средство внешнего выражения и фиксации последнего (форма) сохраняется за продавцом, в то время как элементы, его наполняющие, реальное юридическое содержание права собственности (содержание) переходят покупателю.
В целях решения этой проблемы необходимо закрепить право покупателя на земельный участок в период с момента подписания акта приема-передачи.
Для этого необходимо ч.1 ст.37 Земельного Кодекса РФ изложить в следующей редакции:
Результатом исследования являются положения, выносимые на защиту, в которых содержатся варианты предлагаемых решений. Так, необходимо применять меры, законодательного, правоприменительного характера, а именно: внести изменения в Гражданский кодекс РФ в соответствии с тем содержанием, которое указано в положениях, выносимых на защиту. Кроме того, некоторые вопросы, освещенные в диссертации, носят исключительно научный характер. В связи с этим доказана истинность некоторых положений. Например, государственная регистрация перехода права является производной от договора купли-продажи недвижимого имущества и выступает средством юридического оформления права собственности на приобретенную недвижимость, а не правовым последствием сделки.
Подобные работы
- Договор купли-продажи недвижимости
Бакалаврская работа, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4650 р. Год сдачи: 2022 - ДОГОВОР КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6300 р. Год сдачи: 2018 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 6500 р. Год сдачи: 2019 - Договор купли-продажи недвижимости
Дипломные работы, ВКР, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4880 р. Год сдачи: 2017 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4360 р. Год сдачи: 2017 - Договор купли-продажи недвижимости
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4355 р. Год сдачи: 2022 - Понятие и содержание договора купли-продажи недвижимости
Бакалаврская работа, юриспруденция. Язык работы: Русский. Цена: 4270 р. Год сдачи: 2018 - ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4850 р. Год сдачи: 2018 - Права и обязанности сторон в договоре продажи
недвижимости
Дипломные работы, ВКР, гражданское право. Язык работы: Русский. Цена: 4880 р. Год сдачи: 2017
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
Каталог работ (130544)
- Бакалаврская работа (31401)
- Диссертация (960)
- Магистерская диссертация (18332)
- Дипломные работы, ВКР (53210)
- Главы к дипломным работам (2108)
- Курсовые работы (9669)
- Контрольные работы (6188)
- Отчеты по практике (1308)
- Рефераты (1450)
- Задачи, тесты, ПТК (616)
- Ответы на вопросы (154)
- Статьи, Эссе, Сочинения (911)
- Бизнес-планы (49)
- Презентации (101)
- РГР (84)
- Авторефераты (РГБ) (1691)
- Диссертации (РГБ) (1879)
- Прочее (433)
Новости
06.01.2018
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
Помощь в выполнении учебных и научных работ на заказ ОФОРМИТЬ ЗАКАЗ
дальше»» Все новости
Статьи
- Где лучше заказывать диссертации и дипломные?
- Выполнение научных статей
- Подготовка диссертаций
- Подводные камни при написании магистерской работы
- Помощь в выполнении дипломных работ
»» Все статьи
Заказать работу
Заявка на оценку стоимости
Это краткая форма заказа. После ее заполнения вы перейдете на полную форму заказа работы
