В результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
«Сделки с земельными участками преимущественно являются двусторонними, т. е. договорами. Юридическая судьба земельного участка может быть определена не только его собственником, но и другими лицами. В частности, ими могут быть арендаторы, иные владельцы, которые согласно закону, также обладают некоторыми возможностями ограниченного распоряжения» [22].
Владение, пользование и распоряжение земельными участками осуществляется собственником свободно в той мере, в какой их оборот допускается законом. Земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами любых гражданских сделок. Участки из состава земель, ограниченных в обороте, могут предоставляться в частную собственность только тогда, когда такая возможность предусмотрена непосредственно федеральным законом».
Правовой режим недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установив специальный порядок распоряжения им. Поэтому право собственности и другие вещные права на земельные участки, ограничения этих прав, их формирование, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Действующее российское законодательство, регулирующее сделки с участками земли, находится в настоящее время в стадии развития. Наиболее важные положения уже состоялись, другие лишь начинают находить свое место в судебной практике и правосознании.
В соответствии со ст. 270 ГК РФ право отдавать земельный участок в аренду с согласия собственника дано лицу, имеющему его на праве постоянного (бессрочного) пользования. Однако эта норма противоречит п. 4 ст. 20 ЗК РФ, воспрещающему таким пользователям всякое распоряжение земельными участками.
Поэтому целесообразно было бы изложить п. 4 ст. 22 ЗК РФ в следующей редакции: «Граждане и юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе отчуждать эти земельные участки, но они могут с согласия собственника передать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование».
Изъятые из оборота земельные участки не смогут быть отданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень земельных участков, изъятых из оборота, установлен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Трудно не увидеть, что правила п. 11 ст. 22 ЗК РФ находятся в противоречии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земли, изъятые из оборота, не могут быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Кроме того, из смысла п. 2 ст. 22 ЗК РФ также следует, что земельные участки, изъятые из оборота, не смогут быть предоставлены в аренду ни при каких обстоятельствах. Императивные правила п. 2 ст. 27 и п. 2 ст. 22 ЗК РФ не подразумевают установления в федеральных законах каких-либо исключений. Поэтому определить верный «замысел» законодателя путем толкования норм в этом случае вряд ли возможно. Представляется, что коллизия отмеченных правовых норм должна быть устранена самим законодателем путем внесения в ЗК РФ определенных изменений. Изложив п. 2 ст. 27 ЗК РФ в следующей редакции: Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность.
Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации находится норма, в соответствии с которой регистрации подлежит право аренды недвижимого имущества. Все вещные права, включая право собственности, перечислены в ст. 216 ГК РФ. В перечень вещных прав право аренды не включено. В п. 2 ст. 609 ГК РФ также определена обязанность регистрации не права аренды, а договора аренды недвижимого имущества. Таким образом, ГК РФ не требует регистрировать право аренды [31].
Такое противоречие в кругу норм ГК РФ и Закона о государственной регистрации приводит к затруднениям в использовании на практике норм, стабилизирующих гос. регистрацию. Чтобы избежать таких коллизий, на наш взгляд, необходимо ввести в ст. 26 Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: Статья 26. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово «прав»), прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.
В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию (исключить слово «прав»), прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
При заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая гос. регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.
После этого основанием регистрации договора будет решение суда. Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона.

Купить