Тема: ПОВЫШЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА

Развитие экономики, как и отдельного хозяйствующего субъекта, предполагает рост экономического потенциала на основе инвестиций в новое строительство, а также модернизацию, перепрофилирование и реконструкцию действующих объектов. Повышенный интерес к инвестициям в недвижимость в условиях перехода к рыночной экономике привел к возникновению и активному развитию нового вида инвестиционно-строительной деятельности - девелопмента, связанного с реализацией инвестиционных проектов в сфере недвижимости. Несмотря на то, что российский рынок девелопмента уже интегрировался в строительный рынок, на сегодняшний день он находится в переходном состоянии. От экстенсивного развития (передела рынка, захвата площадок и самоидентификации) должен произойти переход к интенсивному, то есть качественному развитию (сегментация сфер рынка, обеспечение условий эффективной самодостаточности, опирающихся на четкую правовую базу, развитие системы отраслевых и экономических связей и т.п.). Прежде всего, развитие рынка девелоперских услуг должно быть направлено на устранение проблем в сфере девелопмента объектов коммерческой недвижимости, к которым относятся:
• затягивание сроков строительства и, как следствие, увеличение сроков окупаемости девелоперских проектов;
• низкая или отрицательная отдача на капитал, обусловленная как избыточными затратами (вызванными, например, нерациональными конструктивными решениями);
• коррупционный характер отношения бизнеса и власти на рынке недвижимости.
В настоящее время представители риэлтерских, консалтинговых и инвестиционных компаний предлагают потенциальным инвесторам большое количество девелоперских проектов, однако профессионально разработанных и инвестиционно привлекательных проектов на рынке недвижимости совсем не много. Большая их часть являются собственно и не проектами, а скорее, достаточно устаревшими предложениями на проектирование объекта. В подавляющем большинстве таких предложений нет даже укрупненных показателей, характеризующих проект со стороны понесенных затрат, полученных результатов и итоговой коммерческой привлекательности для будущего инвестора. Отсутствуют указания о сроках и условиях реализации проектов, их увязки с финансовым и производственно-техническим обеспечением.
В данной ситуации на первое место при принятии решений об инвестициях выходит проблема разработки системной методики оценки девелоперского проекта. В общем случае под оценкой девелоперского проекта понимается определение его эффективности, однако следует отметить, что оценка эффективности девелоперского проекта не представляется возможной без оценки его доходной части - доходов от эксплуатации завершенного объекта, а также дохода от его продажи. Для реализации данного этапа анализа используются методы оценки недвижимости.
Профессионально проведенная оценка девелоперского проекта позволяет девелоперу и инвестору избежать многих ошибок при реализации проекта и получить максимальный уровень доходности на вложенный капитал.
Многоплановость, сложность и недостаточная проработанность проблемы оценки девелоперских проектов, как в рамках проектов оценки объектов недвижимости, так и земли, объективная необходимость ее научного осмысления, предопределили выбор темы, цель и содержание настоящего исследования.
Кроме того, при выборе темы исследования учитывалось, что наиболее привлекательными в настоящее время являются объекты в сфере коммерческой недвижимости (что нашло свое отражение в увеличении объемов торгового и офисного строительства), и именно данная сфера требует скорейшего решения проблем эффективного управления со стороны девелоперов.
• Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью повышения эффективности девелоперского проекта в современных условиях кризисной экономики.
• Целью диссертации является разработка нового подхода к пространственному развитию территории и разработка критериев эффективности девелоперского проекта при помощи комплекса теоретико­методологических положений оценки девелоперских проектов и способов маркетинговых исследований в сфере коммерческой недвижимости.
• Объектом исследования является девелоперский проект ТРЦ «СПЕКРТ», г. Екатеринбург.
• Предметом исследования являются финансово-экономические отношения, складывающиеся между участниками инвестиционно - строительного комплекса по поводу разработки и реализации девелоперских проектов, а также методический аппарат оценки девелоперских проектов.
• Информационной базой являются материалы периодической печати, статистические данные, статьи, монографии и другие труды ученых, посвященные проблематике диссертационной работы.
• Методы исследования - полевые и кабинетные методы сбора и обработки информации, а так же статистические методы выявления средних значений, аналитические методы, в роли системного подхода.
• Научная новизна диссертационной работы заключается в том, что:
1. Предложено новое определение торгово-развлекательному центру.
2. Предложен новый подход к пространственному развитию территории.
3. Разработка критериев эффективности девелоперского проекта направленные на улучшение проекта, в связи с изменениями потребностей рынка.
• Практическая значимость исследования - итоговое концептуальное решение принято и реализовано в проекте ТРЦ «СПЕКТР», г. Екатеринбург.
Купить

Строительный бизнес в России в настоящее время развивается высокими темпами. Появляются новые технологии строительного производства, новые виды строительных материалов, все больше квалифицированных специалистов. Основная задача всех новшеств заключается в сокращении издержек на производство и увеличение прибыли в максимально сжатые сроки.
С развитием инструментов строительного производства, растут и требования к качеству самих проектов, к их экономической эффективности. Учитывая сроки реализации проектов и их капиталоемкость, подход к управлению проектами со временем изменился, и планирование, и проработка стратегии сейчас являются ключевыми этапами в реализации проектов. Предпроектным обязательным элементом является концептуальное решение, которое выступает в качестве отправной и решающей точки в дальнейшей разработке проекта, если речь идет о новом строительстве. Зачастую девелоперы ищут новые пути решения увеличения экономического эффекта уже в существующих проектах, тогда разрабатывается стратегия повышения социальной и экономической эффективности девелоперского проекта, направленная на достижение целей инвестора.
В результате написания магистерской диссертации была достигнута цель повышения экономической и социальной эффективности девелоперского проекта на примере объекта недвижимости ТРЦ «Спектр», это вызвало ряд сложностей, решение которых описано в настоящей работе. Учитывая ряд рисков, встречающихся на пути у девелоперов при реализации проектов , концептуальное решение, к сожалению, не может предусмотреть все возможные угрозы, поэтому всегда есть вероятность того, что стратегическое решение не оправдает ожидание в связи с различными внешними факторами. Для того, чтобы адаптировать проект к новым рыночным условиям необходимо провести ряд действий, определить сильные и слабые стороны, возможности и 83
угрозы; учесть ошибки, выявить основных участников проекта, спрогнозировать спрос. При разработке новой концепции проекта ТРЦ «Спектр» был выбран практический метод исследования, отправной точкой стал не прогноз арендных отношений, а реальный спрос потенциальных арендаторов на торговые площади. Ощутив спрос, было сформировано предложение. Диссертация может быть использована как девелоперами, так и маркетологами в качестве алгоритма при разработке концептуальных решений реализации девелоперского проекта и повышении его экономического эффекта.
Купить