ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ТАУНХАУСОВ В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ «ЗАПОВЕДНИК»
|
ВВЕДЕНИЕ 3
1 Теоретические аспекты девелоперских проектов 8
1.1 Особенности девелоперского проекта 8
1.2 Роль девелоперских проектов при создании комфортной городской среды
проживания в субъектах Российской Федерации 11
1.3 Жилая недвижимость: понятие и классификация 18
2 Разработка маркетинговой концепции проекта 23
2.1 Уровень социального и экономического развития в России, регионе и
Екатеринбурге и перспективы развития 23
2.2 Анализ района расположения объекта и характеристик участка 42
2.3 Маркетинговый анализ жилой составляющей проекта 52
и характеристика рынка жилой недвижимости в регионе 52
3 Финансово-экономическое обоснование эффективности реализации
девелоперского проекта 70
3.1 Структура инвестиционного проекта таунхаусов и применение рассрочки
от застройщика без первоначального взноса 70
3.2 Финансовая модель проекта таунхаусов 73
3.3 Оценка экономической эффективности инвестиций при реализации
девелоперского проекта строительства таунхаусов 88
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 94
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 96
ПРИЛОЖЕНИЕ А 103
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 107
1 Теоретические аспекты девелоперских проектов 8
1.1 Особенности девелоперского проекта 8
1.2 Роль девелоперских проектов при создании комфортной городской среды
проживания в субъектах Российской Федерации 11
1.3 Жилая недвижимость: понятие и классификация 18
2 Разработка маркетинговой концепции проекта 23
2.1 Уровень социального и экономического развития в России, регионе и
Екатеринбурге и перспективы развития 23
2.2 Анализ района расположения объекта и характеристик участка 42
2.3 Маркетинговый анализ жилой составляющей проекта 52
и характеристика рынка жилой недвижимости в регионе 52
3 Финансово-экономическое обоснование эффективности реализации
девелоперского проекта 70
3.1 Структура инвестиционного проекта таунхаусов и применение рассрочки
от застройщика без первоначального взноса 70
3.2 Финансовая модель проекта таунхаусов 73
3.3 Оценка экономической эффективности инвестиций при реализации
девелоперского проекта строительства таунхаусов 88
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 94
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 96
ПРИЛОЖЕНИЕ А 103
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 107
Актуальность темы диссертации обусловлена необходимостью повышения уровня финансово-экономического обоснования девелоперских проектов строительства таунхаусов в современных экономических условиях. Для надлежащего финансово-экономического обоснования девелоперского проекта необходимо провести подробное исследование рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, выявить востребованные рынком варианты. Оптимальная концепция по строительству объекта недвижимости представляет собой вариант эффективного использования земельного участка, который юридически возможен, физически осуществим, обеспечивается финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
Целью магистерской диссертации является разработка и оценка финансово-экономического обоснования девелоперского проекта строительства таунхаусов в коттеджном поселке (далее - КП) «Заповедник», отвечающего требованиям комфортной городской среды.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить макроэкономическую ситуацию в регионе, уровень социального и экономического развития, перспективы развития;
- провести анализ района расположения объекта строительства: описание земельного участка, анализ ресурсного качества участка, описание существующей застройки в районе, прилегающем к объекту, анализ пешеходной и транспортной доступности выделенного земельного участка, анализ перспектив развития выбранного района, сделать выводы по местоположению и характеристикам участка застройки;
- провести маркетинговые исследования по строительству таунхаусов по области и по стране;
- разработать маркетинговую концепцию проекта строительства таунхаусов;
- разработать календарный план проекта строительства;
- провести финансово-экономические расчеты по стоимости проекта
- проработать финансовые потоки процессов реализации проекта строительства;
- выявить основные результирующие показатели по проекту;
- обосновать выполнение задач и достижения целей проекта;
- осуществить в целом обоснование реализации проекта строительства таунхаусов в коттеджном поселке «Заповедник».
Объектом исследования является сфера строительства загородного жилья (таунхаусов) в коттеджных поселках.
Предметом - социально-экономические отношения участников, возникающие при финансово-экономическом обосновании строительства таунхаусов в КП «Заповедник».
Методологическую и информационную основу диссертационного исследования составляют материалы научных исследований, периодических изданий, нормативно-правовые акты, учебно-методическая литература, интернет-ресурсы, государственные программы развития в строительства жилой недвижимости, официальная статистическая отчетность, информация, представленная на официальных сайтах министерств, ведомств и иных государственных структур. При написании работы применялись диалектический подход, методы системного подхода, методы статистического, экономического и финансового анализа, методы количественного и структурного анализа.
Теоретическую и методическую основу диссертационного исследования составиляют монографии, научные публикации в специализированных журналах, диссертации, материалы семинаров и научно-практических конференции и другие работы отечественных и зарубежных ученых, таких как Платонов А.М., Ларионова В.А., Быстрова Т.Ю., Висмет Х.М., Караваева Н.М., Степанова Н. Р., Мурунов С.А., Гейл Я., Асаул А.Н. и др.
Теоретическая значимость работы состоит в систематизации теоретических положений по проблеме исследования девелоперских проектов по созданию объектов загородной жилой недвижимости.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов обоснования девелоперского проекта строительства таунхаусов, отвечающим требованиям создания комфортной городской среды проживания в районах города Екатеринбурга и в других субъектах РФ.
Обоснование девелоперского проекта строительства таунхаусов в КП «Заповедник», отвечающего требованиям комфортной городской среды имеет реальное практическое значение для девелоперов.
Рабочая гипотеза - финансово-экономическое обоснование девелоперских проектов строительства таунхаусов КП «Заповедник», опирающееся на проработку теоретических аспектов реализации девелоперских проектов, проведение маркетинговых исследований земельного участка строительства и уровня потребности населения в загородном жилье, позволит успешно решить поставленные в диссертации задачи.
Научные результаты магистерской диссертации:
1) проработаны теоретические аспекты реализации проектов жилой загородной недвижимости;
2) сформировано маркетинговое обоснование концепции девелоперского проекта по строительству таунхаусов в КП «Заповедник»;
3) для развития жилой недвижимости в качестве эффективного механизма инвестирования предложено использование рассрочки от застройщика без первоначального взноса;
4) разработано финансово-экономическое обоснование девелоперского проекта строительства таунхаусов в КП «Заповедник».
Научная новизна магистерской диссертации:
1) проведенные теоретические исследования процессов реализации девелоперских проектов по строительству объектов загородной недвижимости, включают в себя их классификацию и отличаются учетом социально - экономической составляющей проектов, что позволяет сформировать маркетинговую концепцию;
2) сформированное маркетинговое обоснование концепции девелоперского проекта по строительству таунхаусов, включающее в себя уточнение понятийного аппарата, анализ рынка жилой недвижимости и предпосылок разработки девелоперского проекта, отличающееся учетом позиционирования по классам таунхаусов в КП «Заповедник», что позволяет определить основные направления успешной реализации подобных проектов;
3) предложенная в качестве финансового механизма инвестирования для загородной недвижимости услуга рассрочки без первоначального взноса от застройщика, включающая в себя расчеты финансово-экономической модели, на основе которой рассчитывается первоначальный взнос, ежемесячные платежи и процедура страхования, отличающаяся участием клиента (приобретателя жилья), застройщика (продавца жилого объекта), что позволяет реализовать сравнительно более благоприятную для покупателя схему («живи сейчас - плати потом»);
4) разработанное финансово-экономическое обоснование девелоперского проекта строительства таунхаусов, включает в себя: расчеты финансово-экономических показателей и окупаемости проекта, отличается применением механизма рассрочки без первоначального взноса объекта жилой загородной недвижимости, что позволяет решить задачи формирования комфортной городской среды проживания.
В первой главе рассмотрены актуальные теоретические основы девелопмента жилой недвижимости, принципы прогнозирования, маркетингового и финансового планирования девелоперского проекта, а также современные подходы по формированию комфортной городской среды.
Во второй главе произведен анализ состояния рынка жилой недвижимости и макроэкономических показателей; представлена концепция и характеристика проекта; маркетинг и позиционирование таунхаусов.
В третьей главе выполнено финансово-экономическое обоснование эффективности реализации девелоперского проекта.
В заключении представлены основные выводы по выполненной магистерской диссертации.
В приложениях приведены подтверждающие расчеты.
Целью магистерской диссертации является разработка и оценка финансово-экономического обоснования девелоперского проекта строительства таунхаусов в коттеджном поселке (далее - КП) «Заповедник», отвечающего требованиям комфортной городской среды.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- изучить макроэкономическую ситуацию в регионе, уровень социального и экономического развития, перспективы развития;
- провести анализ района расположения объекта строительства: описание земельного участка, анализ ресурсного качества участка, описание существующей застройки в районе, прилегающем к объекту, анализ пешеходной и транспортной доступности выделенного земельного участка, анализ перспектив развития выбранного района, сделать выводы по местоположению и характеристикам участка застройки;
- провести маркетинговые исследования по строительству таунхаусов по области и по стране;
- разработать маркетинговую концепцию проекта строительства таунхаусов;
- разработать календарный план проекта строительства;
- провести финансово-экономические расчеты по стоимости проекта
- проработать финансовые потоки процессов реализации проекта строительства;
- выявить основные результирующие показатели по проекту;
- обосновать выполнение задач и достижения целей проекта;
- осуществить в целом обоснование реализации проекта строительства таунхаусов в коттеджном поселке «Заповедник».
Объектом исследования является сфера строительства загородного жилья (таунхаусов) в коттеджных поселках.
Предметом - социально-экономические отношения участников, возникающие при финансово-экономическом обосновании строительства таунхаусов в КП «Заповедник».
Методологическую и информационную основу диссертационного исследования составляют материалы научных исследований, периодических изданий, нормативно-правовые акты, учебно-методическая литература, интернет-ресурсы, государственные программы развития в строительства жилой недвижимости, официальная статистическая отчетность, информация, представленная на официальных сайтах министерств, ведомств и иных государственных структур. При написании работы применялись диалектический подход, методы системного подхода, методы статистического, экономического и финансового анализа, методы количественного и структурного анализа.
Теоретическую и методическую основу диссертационного исследования составиляют монографии, научные публикации в специализированных журналах, диссертации, материалы семинаров и научно-практических конференции и другие работы отечественных и зарубежных ученых, таких как Платонов А.М., Ларионова В.А., Быстрова Т.Ю., Висмет Х.М., Караваева Н.М., Степанова Н. Р., Мурунов С.А., Гейл Я., Асаул А.Н. и др.
Теоретическая значимость работы состоит в систематизации теоретических положений по проблеме исследования девелоперских проектов по созданию объектов загородной жилой недвижимости.
Практическая значимость исследования состоит в возможности использования результатов обоснования девелоперского проекта строительства таунхаусов, отвечающим требованиям создания комфортной городской среды проживания в районах города Екатеринбурга и в других субъектах РФ.
Обоснование девелоперского проекта строительства таунхаусов в КП «Заповедник», отвечающего требованиям комфортной городской среды имеет реальное практическое значение для девелоперов.
Рабочая гипотеза - финансово-экономическое обоснование девелоперских проектов строительства таунхаусов КП «Заповедник», опирающееся на проработку теоретических аспектов реализации девелоперских проектов, проведение маркетинговых исследований земельного участка строительства и уровня потребности населения в загородном жилье, позволит успешно решить поставленные в диссертации задачи.
Научные результаты магистерской диссертации:
1) проработаны теоретические аспекты реализации проектов жилой загородной недвижимости;
2) сформировано маркетинговое обоснование концепции девелоперского проекта по строительству таунхаусов в КП «Заповедник»;
3) для развития жилой недвижимости в качестве эффективного механизма инвестирования предложено использование рассрочки от застройщика без первоначального взноса;
4) разработано финансово-экономическое обоснование девелоперского проекта строительства таунхаусов в КП «Заповедник».
Научная новизна магистерской диссертации:
1) проведенные теоретические исследования процессов реализации девелоперских проектов по строительству объектов загородной недвижимости, включают в себя их классификацию и отличаются учетом социально - экономической составляющей проектов, что позволяет сформировать маркетинговую концепцию;
2) сформированное маркетинговое обоснование концепции девелоперского проекта по строительству таунхаусов, включающее в себя уточнение понятийного аппарата, анализ рынка жилой недвижимости и предпосылок разработки девелоперского проекта, отличающееся учетом позиционирования по классам таунхаусов в КП «Заповедник», что позволяет определить основные направления успешной реализации подобных проектов;
3) предложенная в качестве финансового механизма инвестирования для загородной недвижимости услуга рассрочки без первоначального взноса от застройщика, включающая в себя расчеты финансово-экономической модели, на основе которой рассчитывается первоначальный взнос, ежемесячные платежи и процедура страхования, отличающаяся участием клиента (приобретателя жилья), застройщика (продавца жилого объекта), что позволяет реализовать сравнительно более благоприятную для покупателя схему («живи сейчас - плати потом»);
4) разработанное финансово-экономическое обоснование девелоперского проекта строительства таунхаусов, включает в себя: расчеты финансово-экономических показателей и окупаемости проекта, отличается применением механизма рассрочки без первоначального взноса объекта жилой загородной недвижимости, что позволяет решить задачи формирования комфортной городской среды проживания.
В первой главе рассмотрены актуальные теоретические основы девелопмента жилой недвижимости, принципы прогнозирования, маркетингового и финансового планирования девелоперского проекта, а также современные подходы по формированию комфортной городской среды.
Во второй главе произведен анализ состояния рынка жилой недвижимости и макроэкономических показателей; представлена концепция и характеристика проекта; маркетинг и позиционирование таунхаусов.
В третьей главе выполнено финансово-экономическое обоснование эффективности реализации девелоперского проекта.
В заключении представлены основные выводы по выполненной магистерской диссертации.
В приложениях приведены подтверждающие расчеты.
Объектом исследования являлась сфера строительства загородного жилья (таунхаусов) в коттеджных поселках.
Предметом исследования являлись социально-экономические отношения участников, возникающие при финансово -экономическом обосновании строительства таунхаусов в КП «Заповедник».
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что цель магистерской диссертации достигнута. Разработана и оценена эффективность финансово-экономического обоснования девелоперского проекта строительства таунхаусов, отвечающего требованиям комфортной городской среды в КП «Заповедник». В работе рассмотрены 2 сценария реализации недвижимости. При первом сценарии все таунхаусы постепенно продаются с 3 по 16 квартал за единовременные выплаты. При втором сценарии половина таунхаусов продается с 3 по 5 квартал за единовременные выплаты, оставшаяся половина реализуется в рассрочку в 6 и 7 кварталах. Полученные показатели эффективности инвестиций характеризуют оба сценария как прибыльные, было выявлено, что проект принесёт доход и его следует принять.
В рамках настоящей работы достигнуты следующие задачи, в соответствии с поставленной целью: изучена макроэкономическая ситуация в регионе, уровень социального и экономического развития, перспективы развития; проведен анализ района расположения объекта строительства: описание земельного участка, анализ ресурсного качества участка, описание существующей застройки в районе, прилегающем к объекту, анализ пешеходной и транспортной доступности выделенного земельного участка, анализ перспектив развития выбранного района, сделаны выводы по местоположению и характеристикам участка застройки; проведены маркетинговые исследования по строительству таунхаусов по области и по стране; разработана маркетинговая концепция проекта строительства таунхаусов; разработан календарный план проекта строительства; проведены финансово-экономические расчеты по стоимости проекта; проработаны финансовые потоки процессов реализации проекта строительства; выявлены основные результирующие показатели по проекту; обосновано выполнение задач и достижения целей проекта; осуществлено в целом обоснование реализации проекта строительства таунхаусов КП «Заповедник».
Таким образом, на основе проделанной работы, можно сделать выводы о том, что реализация девелоперского проекта по строительству таунхаусов КП «Заповедник» была бы актуальна и востребована для Сысертского городского округа.
Проведенный анализ показал, что выбранный земельный участок подходит для строительства таунхаусов. Таунхаус - идеальный тип жилья, для того, чтобы не расставаться с привычным городским комфортом, даже проживая за городом.
В работе также предложена в качестве финансового механизма инвестирования для загородной недвижимости услуга рассрочки без первоначального взноса от застройщика, включающая в себя расчеты финансово-экономической модели, отличающаяся участием клиента (приобретателя жилья), застройщика (продавца жилого объекта), что позволяет реализовать сравнительно более благоприятную для покупателя схему («живи сейчас - плати потом»). Рассрочка от застройщика без первоначального взноса и кредитного договора - перспективный инструмент, который будет особенно актуален, когда рынок насытится и снизится спрос на жилье и на ипотеку.
Предметом исследования являлись социально-экономические отношения участников, возникающие при финансово -экономическом обосновании строительства таунхаусов в КП «Заповедник».
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что цель магистерской диссертации достигнута. Разработана и оценена эффективность финансово-экономического обоснования девелоперского проекта строительства таунхаусов, отвечающего требованиям комфортной городской среды в КП «Заповедник». В работе рассмотрены 2 сценария реализации недвижимости. При первом сценарии все таунхаусы постепенно продаются с 3 по 16 квартал за единовременные выплаты. При втором сценарии половина таунхаусов продается с 3 по 5 квартал за единовременные выплаты, оставшаяся половина реализуется в рассрочку в 6 и 7 кварталах. Полученные показатели эффективности инвестиций характеризуют оба сценария как прибыльные, было выявлено, что проект принесёт доход и его следует принять.
В рамках настоящей работы достигнуты следующие задачи, в соответствии с поставленной целью: изучена макроэкономическая ситуация в регионе, уровень социального и экономического развития, перспективы развития; проведен анализ района расположения объекта строительства: описание земельного участка, анализ ресурсного качества участка, описание существующей застройки в районе, прилегающем к объекту, анализ пешеходной и транспортной доступности выделенного земельного участка, анализ перспектив развития выбранного района, сделаны выводы по местоположению и характеристикам участка застройки; проведены маркетинговые исследования по строительству таунхаусов по области и по стране; разработана маркетинговая концепция проекта строительства таунхаусов; разработан календарный план проекта строительства; проведены финансово-экономические расчеты по стоимости проекта; проработаны финансовые потоки процессов реализации проекта строительства; выявлены основные результирующие показатели по проекту; обосновано выполнение задач и достижения целей проекта; осуществлено в целом обоснование реализации проекта строительства таунхаусов КП «Заповедник».
Таким образом, на основе проделанной работы, можно сделать выводы о том, что реализация девелоперского проекта по строительству таунхаусов КП «Заповедник» была бы актуальна и востребована для Сысертского городского округа.
Проведенный анализ показал, что выбранный земельный участок подходит для строительства таунхаусов. Таунхаус - идеальный тип жилья, для того, чтобы не расставаться с привычным городским комфортом, даже проживая за городом.
В работе также предложена в качестве финансового механизма инвестирования для загородной недвижимости услуга рассрочки без первоначального взноса от застройщика, включающая в себя расчеты финансово-экономической модели, отличающаяся участием клиента (приобретателя жилья), застройщика (продавца жилого объекта), что позволяет реализовать сравнительно более благоприятную для покупателя схему («живи сейчас - плати потом»). Рассрочка от застройщика без первоначального взноса и кредитного договора - перспективный инструмент, который будет особенно актуален, когда рынок насытится и снизится спрос на жилье и на ипотеку.