Помощь студентам в учебе
ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ РЕКОНЦЕПЦИИ НЕДОСТРОЕННОГО ОБЪЕКТА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ТОРГОВО-ДЕЛОВОГО ЦЕНТРА «ЕВРОПЕЙСКИЙ»
|
ВВЕДЕНИЕ 4
1 Теоретические основы оценки и анализ девелоперских проектов 9
1.1 Проблематика объектов незавершенного строительства 9
1.2 Методика анализа и оценки проектов реконцепции объектов
незавершенного строительства 15
1.3 Инструменты имитационного моделирования финансово-экономической
системы девелоперского проекта 23
2 Разработка новой концепции девелоперского проекта реконцепции объекта «Европейский» 29
2.1 Макроэкономический анализ региона 29
2.2 Общая характеристика объекта 38
2.3 Анализ объектов незавершенного строительства 46
2.4 Маркетинговый анализ объекта как коммерческой недвижимости и выбор
наиболее актуальной концепции проекта «Европейский» 49
3 Построение финансово-экономической модели обоснования проекта
реконцепции объекта «Европейский» 65
3.1 Разработка сценариев реализации проекта 65
3.2 Этапы разработки девелоперского проекта, расчет объема инвестиций для
завершения строительства объекта 68
3.3 Расчет потенциального дохода от реализации проекта 80
3.4 Расчет расходов по операционной деятельности 84
3.5 Построение модели прогнозных денежных потоков от реализации проекта
3.6 Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 102
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 104
ПРИЛОЖЕНИЕ А 112
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 116
ПРИЛОЖЕНИЕ В 117
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 119
ПРИЛОЖЕНИЕ Д 125
1 Теоретические основы оценки и анализ девелоперских проектов 9
1.1 Проблематика объектов незавершенного строительства 9
1.2 Методика анализа и оценки проектов реконцепции объектов
незавершенного строительства 15
1.3 Инструменты имитационного моделирования финансово-экономической
системы девелоперского проекта 23
2 Разработка новой концепции девелоперского проекта реконцепции объекта «Европейский» 29
2.1 Макроэкономический анализ региона 29
2.2 Общая характеристика объекта 38
2.3 Анализ объектов незавершенного строительства 46
2.4 Маркетинговый анализ объекта как коммерческой недвижимости и выбор
наиболее актуальной концепции проекта «Европейский» 49
3 Построение финансово-экономической модели обоснования проекта
реконцепции объекта «Европейский» 65
3.1 Разработка сценариев реализации проекта 65
3.2 Этапы разработки девелоперского проекта, расчет объема инвестиций для
завершения строительства объекта 68
3.3 Расчет потенциального дохода от реализации проекта 80
3.4 Расчет расходов по операционной деятельности 84
3.5 Построение модели прогнозных денежных потоков от реализации проекта
3.6 Анализ интегральных показателей экономической эффективности проекта
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 102
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 104
ПРИЛОЖЕНИЕ А 112
ПРИЛОЖЕНИЕ Б 116
ПРИЛОЖЕНИЕ В 117
ПРИЛОЖЕНИЕ Г 119
ПРИЛОЖЕНИЕ Д 125
Тема магистерской диссертации - финансово-экономическое обоснование реконцепции недостроенного объекта коммерческой недвижимости Торгово-делового ( далее - ТДЦ) центра «Европейский» в городе Екатеринбурге.
В настоящий момент немаловажным условием завершения строительства объекта является целесообразность инвестирования в проект, однако первоначальное назначение объекта утратило свою актуальность. В связи с чем появляется необходимость разработки новой концепции ТДЦ, как инструмента повышения инвестиционной привлекательности объекта для завершения его строительства, а также финансово-экономической модели реализации проекта.
Актуальность
Объекты незавершенного строительства - актуальная проблема развивающегося города. Территории с «замороженным» строительством фактически выключены из городской жизни. Государство и общество не могут рассчитывать на экономический и социальных эффект от данных объектов, они не оправдывают цели и средства, вложенные в них, а также создают проблемы с их восстановлением либо ликвидацией.
Целью работы является разработка финансово-экономического обоснования проекта реконцепции торгово-делового центра «Европейский» в многофункциональный комплекс и возможных сценариев его реализации.
Для достижения цели исследования были сформулированы следующие задачи:
1) Выявить причины возникновения объектов незавершенного строительства коммерческой недвижимости и пути завершения таких проектов.
2) Провести анализ рынка коммерческой недвижимости в городе Екатеринбурге и спрогнозировать тенденции его развития.
3) Предложить наиболее актуальную концепцию инвестиционно- строительного проекта «Европейский» как многофункциональный комплекс.
4) Разработать возможные сценарии завершения проекта строительства «Европейский» как многофункционального комплекса.
5) Построить прогнозную финансового-экономическую модель обоснования проекта реконцепции и провести анализ полученных результатов.
Объектом исследования является сфера создания коммерческой недвижимости крупного города.
Предметом исследования являются финансово-экономические методы обоснования реконцепции объектов коммерческой недвижимости.
Рабочая гипотеза
Одной из причин появления объектов незавершенного строительства является некачественная и неполная проработка концепции проекта, в связи с чем в работе выдвигается гипотеза о том, что одним из путей решения данной проблемы будет рефункционализация таких объектов, которая будет являться отправной точкой для процесса завершения их строительства, и следовательно фактором повышения его инвестиционной привлекательности, что позволяет рассматривать недострой как новый инвестиционно-строительный проект.
Методика исследования заключается в составлении финансово - экономических и математических моделей реализации проекта и его функционирования на разных этапах, а также в анализе полученных данных с учетом влияния всевозможных рисков и внешних факторов.
Научный результат:
1) Выявлены причины возникновения объектов незавершенного строительства коммерческой недвижимости и пути завершения таких проектов.
2) Проведен анализа рынка коммерческой недвижимости и спрогнозированы тенденции его развития.
3) Предложена наиболее актуальная концепция инвестиционно-строительного проекта «Европейский» в качестве многофункционального комплекса ( далее - МФК).
4) Разработаны возможные сценарии завершения проекта.
5) Построена прогнозная финансово-экономическая модель обоснования проекта и проведен анализ полученных данных.
Научная новизна:
1) Выявление причин возникновения объектов незавершенного строительства в сфере коммерческой недвижимости и путей завершения таких проектов включает в себя интервью стейкхолдеров, обзор научный литературы, статистические методы, отличается учетом специфики объектов коммерческой недвижимости и внешнеэкономических и внутренних факторов строительных организаций, что позволяет отслеживать негативные аспекты развития коммерческой недвижимости.
2) Проведение анализа рынка коммерческой недвижимости и прогноз тенденции его развития включают в себя сбор и анализ литературы, статистических данных, анализ отчетов строительных организаций и специализированных агентств, решения по анализу местоположения и конкурентной среды, отличается учетом факторов спроса на коммерческую недвижимость, глобальные экономические тенденции, и влияния пандемии, что позволяет спрогнозировать необходимые меры по развитию рынка коммерческой недвижимости.
3) Предложенная реконцепция инвестиционно-строительного проекта «Европейский» включает в себя анализ изначального функционального назначения объекта, сбор информации, анализ и выявление наиболее актуальных концепций существующих объектов-аналогов на мировом рынке, детальную проработку функциональной составляющей проекта, учитывает перспективы развития коммерческой недвижимости и региона в целом, специфику и существующие технико-экономические показатели объекта незавершенного строительства, что позволяет внедрить оптимальные функциональные решения для завершения строительства ТДЦ «Европейский».
4) Разработанные сценарии проекта завершения строительства объекта коммерческой недвижимости включают в себя вариативность разрешения финансово-юридических вопросов между кредиторами и застройщиком, сохранение изначальной и применение вновь разработанной концепции проекта, оптимистичный и пессимистичный сценарии завершения проекта «Европейский», анализ различных источников финансирования, отличаются учетом влияния внешних социально-экономических факторов и рисков, связанных с инвестиционно-строительным проектом завершения недостроенного объекта коммерческой недвижимости, что позволяет спрогнозировать необходимые меры для успешной реализации проекта.
5) Построенная финансово-экономическая модель обоснования проекта включают в себя решения по экспертизе инвестиционно-строительного проекта, бюджетированию строительства, управлению и эксплуатации объекта, оценку эффективности и инвестиционной привлекательности проекта, анализ интегральных показателей проекта, учитывают показатели внешней и внутренней социально-экономической среды, возможность изменения, корректировки входных параметров и формирования мультиэффекта в сфере коммерческой недвижимости, что позволяет адаптировать модель для финансово-экономического обоснования других инвестиционно-строительных проектов.
Практическая значимость
В результате проведенных исследований будет продемонстрирована возможность реализации проекта реконцепции ТДЦ «Европейский» в МФК, что будет являться значимым для инвесторов, частного бизнеса, жителей города и администрации, которые в свою очередь получат функционирующее уникальное здание, приносящее экономическую и социальную пользу, а также может использоваться на практике в качестве примера для завершения других недостроенных объектов нашего города и управления коммерческой недвижимостью.
Апробация результатов
В рамках XV международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен», проходившей 10-14 ноября 2020 г. был представлен доклад на тему «Рефункционализация недостроенного торгово-делового центра «Европейский» как фактор повышения инвестиционной привлекательности объекта». В докладе поднималась проблема незавершенных объектов строительства с точки зрения инвесторов и городской среды в целом, а так же освещались результаты проведенных исследований. Так на основе анализа теоретических источников и существующих примеров недостроенных объектов недвижимости были выведены основные принципы завершения строительства таких объектов. Ссылаясь на одну из маркетинговых стратегий развития города, предложенных Д.В. Визгаловым, была предложена концепция рефункционализации недостроенного объекта торгово-делового центра «Европейский», учитывающая интересы инвесторов.
Публикации
Статья «Рефункционализация недостроенного торгово-делового центра «Европейский» как фактор повышения инвестиционной привлекательности объекта» опубликована в «Сборнике докладов молодых ученых XV Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен». 10 - 14 ноября 2020г.; ФГАОУ ВО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н. Ельцина». - Екатеринбург: Изд-во УМЦ УПИ, 2021.-200 с.», разделе «Управление развитием территории», на с. 130.
Выводы
Таким образом, в рамках магистерской диссертации предлагаются пути решения такой проблемы многих городов как объекты незавершенного строительства на примере торгово-делового центра «Европейский». На основе проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости была разработана новая концепция проекта как строительство многофункционального комплекса, предложены сценарии реализации проекта, учитывающие особенности финансово-юридических аспектов, а также построена финансово-экономическая модель обоснования вложений инвестиций в данный проект с учетом параметров внешнего окружения в сфере коммерческой недвижимости и проведен анализ полученных результатов.
В настоящий момент немаловажным условием завершения строительства объекта является целесообразность инвестирования в проект, однако первоначальное назначение объекта утратило свою актуальность. В связи с чем появляется необходимость разработки новой концепции ТДЦ, как инструмента повышения инвестиционной привлекательности объекта для завершения его строительства, а также финансово-экономической модели реализации проекта.
Актуальность
Объекты незавершенного строительства - актуальная проблема развивающегося города. Территории с «замороженным» строительством фактически выключены из городской жизни. Государство и общество не могут рассчитывать на экономический и социальных эффект от данных объектов, они не оправдывают цели и средства, вложенные в них, а также создают проблемы с их восстановлением либо ликвидацией.
Целью работы является разработка финансово-экономического обоснования проекта реконцепции торгово-делового центра «Европейский» в многофункциональный комплекс и возможных сценариев его реализации.
Для достижения цели исследования были сформулированы следующие задачи:
1) Выявить причины возникновения объектов незавершенного строительства коммерческой недвижимости и пути завершения таких проектов.
2) Провести анализ рынка коммерческой недвижимости в городе Екатеринбурге и спрогнозировать тенденции его развития.
3) Предложить наиболее актуальную концепцию инвестиционно- строительного проекта «Европейский» как многофункциональный комплекс.
4) Разработать возможные сценарии завершения проекта строительства «Европейский» как многофункционального комплекса.
5) Построить прогнозную финансового-экономическую модель обоснования проекта реконцепции и провести анализ полученных результатов.
Объектом исследования является сфера создания коммерческой недвижимости крупного города.
Предметом исследования являются финансово-экономические методы обоснования реконцепции объектов коммерческой недвижимости.
Рабочая гипотеза
Одной из причин появления объектов незавершенного строительства является некачественная и неполная проработка концепции проекта, в связи с чем в работе выдвигается гипотеза о том, что одним из путей решения данной проблемы будет рефункционализация таких объектов, которая будет являться отправной точкой для процесса завершения их строительства, и следовательно фактором повышения его инвестиционной привлекательности, что позволяет рассматривать недострой как новый инвестиционно-строительный проект.
Методика исследования заключается в составлении финансово - экономических и математических моделей реализации проекта и его функционирования на разных этапах, а также в анализе полученных данных с учетом влияния всевозможных рисков и внешних факторов.
Научный результат:
1) Выявлены причины возникновения объектов незавершенного строительства коммерческой недвижимости и пути завершения таких проектов.
2) Проведен анализа рынка коммерческой недвижимости и спрогнозированы тенденции его развития.
3) Предложена наиболее актуальная концепция инвестиционно-строительного проекта «Европейский» в качестве многофункционального комплекса ( далее - МФК).
4) Разработаны возможные сценарии завершения проекта.
5) Построена прогнозная финансово-экономическая модель обоснования проекта и проведен анализ полученных данных.
Научная новизна:
1) Выявление причин возникновения объектов незавершенного строительства в сфере коммерческой недвижимости и путей завершения таких проектов включает в себя интервью стейкхолдеров, обзор научный литературы, статистические методы, отличается учетом специфики объектов коммерческой недвижимости и внешнеэкономических и внутренних факторов строительных организаций, что позволяет отслеживать негативные аспекты развития коммерческой недвижимости.
2) Проведение анализа рынка коммерческой недвижимости и прогноз тенденции его развития включают в себя сбор и анализ литературы, статистических данных, анализ отчетов строительных организаций и специализированных агентств, решения по анализу местоположения и конкурентной среды, отличается учетом факторов спроса на коммерческую недвижимость, глобальные экономические тенденции, и влияния пандемии, что позволяет спрогнозировать необходимые меры по развитию рынка коммерческой недвижимости.
3) Предложенная реконцепция инвестиционно-строительного проекта «Европейский» включает в себя анализ изначального функционального назначения объекта, сбор информации, анализ и выявление наиболее актуальных концепций существующих объектов-аналогов на мировом рынке, детальную проработку функциональной составляющей проекта, учитывает перспективы развития коммерческой недвижимости и региона в целом, специфику и существующие технико-экономические показатели объекта незавершенного строительства, что позволяет внедрить оптимальные функциональные решения для завершения строительства ТДЦ «Европейский».
4) Разработанные сценарии проекта завершения строительства объекта коммерческой недвижимости включают в себя вариативность разрешения финансово-юридических вопросов между кредиторами и застройщиком, сохранение изначальной и применение вновь разработанной концепции проекта, оптимистичный и пессимистичный сценарии завершения проекта «Европейский», анализ различных источников финансирования, отличаются учетом влияния внешних социально-экономических факторов и рисков, связанных с инвестиционно-строительным проектом завершения недостроенного объекта коммерческой недвижимости, что позволяет спрогнозировать необходимые меры для успешной реализации проекта.
5) Построенная финансово-экономическая модель обоснования проекта включают в себя решения по экспертизе инвестиционно-строительного проекта, бюджетированию строительства, управлению и эксплуатации объекта, оценку эффективности и инвестиционной привлекательности проекта, анализ интегральных показателей проекта, учитывают показатели внешней и внутренней социально-экономической среды, возможность изменения, корректировки входных параметров и формирования мультиэффекта в сфере коммерческой недвижимости, что позволяет адаптировать модель для финансово-экономического обоснования других инвестиционно-строительных проектов.
Практическая значимость
В результате проведенных исследований будет продемонстрирована возможность реализации проекта реконцепции ТДЦ «Европейский» в МФК, что будет являться значимым для инвесторов, частного бизнеса, жителей города и администрации, которые в свою очередь получат функционирующее уникальное здание, приносящее экономическую и социальную пользу, а также может использоваться на практике в качестве примера для завершения других недостроенных объектов нашего города и управления коммерческой недвижимостью.
Апробация результатов
В рамках XV международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен», проходившей 10-14 ноября 2020 г. был представлен доклад на тему «Рефункционализация недостроенного торгово-делового центра «Европейский» как фактор повышения инвестиционной привлекательности объекта». В докладе поднималась проблема незавершенных объектов строительства с точки зрения инвесторов и городской среды в целом, а так же освещались результаты проведенных исследований. Так на основе анализа теоретических источников и существующих примеров недостроенных объектов недвижимости были выведены основные принципы завершения строительства таких объектов. Ссылаясь на одну из маркетинговых стратегий развития города, предложенных Д.В. Визгаловым, была предложена концепция рефункционализации недостроенного объекта торгово-делового центра «Европейский», учитывающая интересы инвесторов.
Публикации
Статья «Рефункционализация недостроенного торгово-делового центра «Европейский» как фактор повышения инвестиционной привлекательности объекта» опубликована в «Сборнике докладов молодых ученых XV Международной конференции «Российские регионы в фокусе перемен». 10 - 14 ноября 2020г.; ФГАОУ ВО «УрФУ имени первого Президента России Б.Н. Ельцина». - Екатеринбург: Изд-во УМЦ УПИ, 2021.-200 с.», разделе «Управление развитием территории», на с. 130.
Выводы
Таким образом, в рамках магистерской диссертации предлагаются пути решения такой проблемы многих городов как объекты незавершенного строительства на примере торгово-делового центра «Европейский». На основе проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости была разработана новая концепция проекта как строительство многофункционального комплекса, предложены сценарии реализации проекта, учитывающие особенности финансово-юридических аспектов, а также построена финансово-экономическая модель обоснования вложений инвестиций в данный проект с учетом параметров внешнего окружения в сфере коммерческой недвижимости и проведен анализ полученных результатов.
В работе была рассмотрена проблема объектов незавершенного строительства в сфере коммерческой недвижимости. Выявлены причины недостроенных объектов и пути решения данной проблемы, одной из которых является реконцепция недостроенных объектов недвижимости, которая служит отправной точкой для процесса завершения их строительства, и следовательно фактором повышения инвестиционной привлекательности объекта, что позволяет рассматривать объект незавершенного строительства как инвестиционно-строительный проект.
Был проведен макроэкономический анализ территории, по которому был составлен $№ОТ-анализ, анализ объекта незавершенного строительства торгово-делового центра «Европейский» и его местоположения, а также маркетинговый анализ как объекта коммерческой недвижимости, где были рассмотрены рынок торговой и офисной недвижимости, гостиничный рынок и рынок апартаментов. Был обозначен соответствующий сегмент рынка и посчитаны средняя стоимость аренды офисных помещений и продажи апартаментов.
На основе проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости была разработана новая концепция проекта как строительство многофункционального комплекса включающего в себя торгово-офисные помещения, коворкинговые и лофт пространства, гостиницу, музей, ресторан и комплекс апартаментов. Также учитывая местоположение объекта была предложена идея размещения статуи Екатерины как покровительницы города на эксплуатируемой кровле объекта и организация смотровой площадки, как точки притяжения туристов и местных жителей.
Были разработаны возможные сценарии реализации проекта включающие в себя вариативность разрешения финансово-юридических вопросов между кредиторами и застройщиком, сохранение изначальной и применение вновь разработанной концепции проекта, оптимистичный и пессимистичный сценарии завершения проекта «Европейский» и анализ различных источников финансирования. В качестве наиболее подходящего варианта был выбран сценарий выкупа застройщиком долговых обязательств у кредиторов, реализация проекта реконцепции как многофункционального комплекса и дальнейшее управление объектом.
Для финансово-экономического обоснования проекта была построена имитационная модель как способ сценарного прогнозирования в условиях неопределенности внешней среды. Рассчитана сумма необходимых инвестиций в проект, спрогнозированы денежные потоки доходов и расходов при реализации проекта, вычислены интегральные показатели экономической эффективности проекта реконцепции.
Наиболее эффективной моделью финансирования проекта является модель смешанного финансирования «50/50%» с привлечением кредитных денежных средств, так как эта модель имеет наивысший показатель индекса доходности 1,2074 и наименьший срок окупаемости проекта в 15 лет и 11 месяцев. По показателям чистого дисконтированного денежного потока накопленным эффектом 182 млн руб. на конец прогнозного периода в 25 лет и внутренней норме доходности 14,61% проект превосходит модель с использованием 100% собственного капитала. Рассматривая оба варианта, видим, что индекс доходности проекта больше единицы, внутренняя норма доходности более 13,88%, что выше ставки дисконтирования 12,6%. Это говорит о наличии запаса прочности проекта. Далее был проведен анализ зависимости интегральных показателей от изменения входных параметров проекта, таких как размер дисконта по обязательствам, доли собственного и заемного капитала, а также от параметров и условий кредитования.
Таким образом в работе было получено пять научных результатов и сформулирована научная новизна по каждому из них, которая в свою очередь может быть применена на практике для завершения других недостроенных объектов коммерческой недвижимости.
Был проведен макроэкономический анализ территории, по которому был составлен $№ОТ-анализ, анализ объекта незавершенного строительства торгово-делового центра «Европейский» и его местоположения, а также маркетинговый анализ как объекта коммерческой недвижимости, где были рассмотрены рынок торговой и офисной недвижимости, гостиничный рынок и рынок апартаментов. Был обозначен соответствующий сегмент рынка и посчитаны средняя стоимость аренды офисных помещений и продажи апартаментов.
На основе проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости была разработана новая концепция проекта как строительство многофункционального комплекса включающего в себя торгово-офисные помещения, коворкинговые и лофт пространства, гостиницу, музей, ресторан и комплекс апартаментов. Также учитывая местоположение объекта была предложена идея размещения статуи Екатерины как покровительницы города на эксплуатируемой кровле объекта и организация смотровой площадки, как точки притяжения туристов и местных жителей.
Были разработаны возможные сценарии реализации проекта включающие в себя вариативность разрешения финансово-юридических вопросов между кредиторами и застройщиком, сохранение изначальной и применение вновь разработанной концепции проекта, оптимистичный и пессимистичный сценарии завершения проекта «Европейский» и анализ различных источников финансирования. В качестве наиболее подходящего варианта был выбран сценарий выкупа застройщиком долговых обязательств у кредиторов, реализация проекта реконцепции как многофункционального комплекса и дальнейшее управление объектом.
Для финансово-экономического обоснования проекта была построена имитационная модель как способ сценарного прогнозирования в условиях неопределенности внешней среды. Рассчитана сумма необходимых инвестиций в проект, спрогнозированы денежные потоки доходов и расходов при реализации проекта, вычислены интегральные показатели экономической эффективности проекта реконцепции.
Наиболее эффективной моделью финансирования проекта является модель смешанного финансирования «50/50%» с привлечением кредитных денежных средств, так как эта модель имеет наивысший показатель индекса доходности 1,2074 и наименьший срок окупаемости проекта в 15 лет и 11 месяцев. По показателям чистого дисконтированного денежного потока накопленным эффектом 182 млн руб. на конец прогнозного периода в 25 лет и внутренней норме доходности 14,61% проект превосходит модель с использованием 100% собственного капитала. Рассматривая оба варианта, видим, что индекс доходности проекта больше единицы, внутренняя норма доходности более 13,88%, что выше ставки дисконтирования 12,6%. Это говорит о наличии запаса прочности проекта. Далее был проведен анализ зависимости интегральных показателей от изменения входных параметров проекта, таких как размер дисконта по обязательствам, доли собственного и заемного капитала, а также от параметров и условий кредитования.
Таким образом в работе было получено пять научных результатов и сформулирована научная новизна по каждому из них, которая в свою очередь может быть применена на практике для завершения других недостроенных объектов коммерческой недвижимости.