ВВЕДЕНИЕ. 3
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОБ АРЕНДЕ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ. 5
1.1 ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АНП 5
1.2. ОСОБЕННОСТИ СОДЕРЖАНИЯ ДОГОВОРА АНП 8
1.2.1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДОДАТЕЛЯ 9
1.2.2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ АРЕНДАТОРА 12
ГЛАВА II. АНП ПО НОРМАМ ФКС ФЗ № 44 ОТ 05.04.2013г. 19
2.1 СПОСОБЫ ПРОВЕДЕНЯ ЗАКУПКИ 19
2.2 НЮАНСЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АНП ПО НОРМАМ ФЗ № 44………………. 24
2.3 ТРЕБОВАНИЯ К СОДЕРЖАНИЮ КОНТРАКТА АНП ………………………………...29
2.4 РАСТОРЖЕНИЕ ИЛИ ПРОДЛЕНИЕ КОНТРАКТА 33
ГЛАВА III. АРЕНДА НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПО НОРМАМ КОРПОРАТИВНЫХ ЗАКУПОЧНЫХ ПРОЦЕДУР. 34
3.1. ОСОБЕНЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АНП ПО 223-ФЗ 34
3.2. ТРЕБОВАНИЯ К ТЕХНИЧЕСКОМУ ЗАДАНИЮ. 42
3.3. ПРАВИЛА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ. 42
3.4. НЮАНСЫ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ 43
3.5. ПОТРЕБНОСТЬ В ПРАВОВОМ РЕГУЛИРОВАНИИ ПРОБЛЕМЫ РАЗГРАНИЧЕНИЯ ПОНЯТИЙ «УСЛУГА» И «АРЕНДА». 46
ВЫВОДЫ: 54
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 61
Нерешенным остается вопрос о сущности нежилых помещений. Являясь частью здания, они, тем не менее, не подпадают под действие специальных норм об аренде зданий и иных сооружений. Развитие рынка, изменение законодательства в последние десятилетия породило немало вопросов в сфере аренды зданий и сооружений. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Но существующая практика отождествления нежилого помещения со зданием может быть признана ошибочной а, следовательно, требуется доработка действующего законодательства. Законодатель попытался унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носила непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это приводит к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.
Разобравшись с нюансами по тематике аренды нежилых помещений для государственных и муниципальных нужд и нужд заказчиков становится понятной процедура закупки соответствующих услуг во временное пользование, ее практическая направленность и актуальность.
В настоящее время закупочные процедуры , регламентирующие процессы в сфере аренды нежилых помещений регулируются двумя специальными нормативными правовыми актами: Федеральным законом "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" от 05.04.2013 N 44-ФЗ )и Федеральным законом "О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц" от 18.07.2011 N 223-ФЗ. Между ними имеется ряд существенных отличий, при этом они используют схожую терминологию.
Правила аренды имущества и способы приобретения права на заключение договора аренды по 223-ФЗ устанавливаются в Положении о закупках конкретного заказчика. В соответствии с этими правилами в отношении аренды того или иного имущества может быть предусмотрено использование как конкурентных способов закупки, так и закупки у единственного поставщика.
При аренде недвижимого имущества заказчик вправе не размещать в ЕИС информацию о закупке (п. 3 ч. 15 ст. 4 Закона N 223-ФЗ). Но следует предусмотреть в своем положении порядок действий для этого случая. Следует учесть, что такой договор аренды все равно надо отразить в ежемесячной отчетности. А если его стоимость превышает 100 тыс. руб. (500 тыс. руб. для крупных заказчиков), информацию о таком договоре необходимо включать в план закупок и направлять в реестр договоров (ч. 19 ст. 4, ч. 2 ст. 4.1 Закона N 223-ФЗ, абз. 3 пп. "а" п. 45(1) Положения о размещении в ЕИС).
Закон 44-ФЗ, строго регламентирует проведение закупок государственными и муниципальными заказчиками, внести изменения практически нельзя. Закон 223-ФЗ позволяет заказчикам самостоятельно разрабатывать правила проведения закупочных процедур, но эти правила должны быть прописаны в Положении о закупке и в дальнейшем учтены при составлении договора.
Личный опыт работы сотрудником в компании АО Военторг-Москва в отделе аренды объектов недвижимости, регламентируемой внутренним положением компании о закупках и разработанными формами типовой документации помог мне сориентироваться в методических рекомендациях по законодательному регулированию процедур аренды объектов недвижимости через аукцион в электронной форме на площадке Газпромбанка.
В качестве примера рассмотрим передачу в аренду нежилого объекта. недвижимого имущества АО «ВОЕНТОРГ-МОСКВА» (Московская обл,
г. Королев, мкр. Юбилейный ул. Лесная, д.6 пом.1 Общая площадь – 103,80 кв.м.) Номер закупки 2591-А-ВМ (427).
В соответствии с Уставом АО «Военторг» и его дочерних хозяйственных обществ решение о сдаче в аренду объектов недвижимого имущества принимается на основании Положения о порядке проведения открытых аукционов в электронной форме на право заключения договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности дочерних и зависимых обществ АО «Военторг». Для оформления передачи в аренду объектов недвижимости используются следующие типовые формы договоров аренды, утвержденные в соответствии с пунктом 1.9 вышеуказанного Положения
