На основе результатов проведенного исследования были сделаны следующие выводы:
1. Анализ вторичного рынка жилой недвижимости Томской области на основании данных о совершенных сделках, предоставленных общей базой данных агентств недвижимости ОРИС, за период 2012 - 2015 года.
В отношении динамики сделок в различных группах жилья показал результаты стабилизированного спроса на однокомнатные квартиры и увеличением на 4 - 6% к 2015 году. Увеличение сделок квартир гостиничного типа на 10% по сравнению 2013 года к 2015 году. Зафиксировано неотъемлемое число сделок с многокомнатными квартирами, это обусловлено тем, что стоимость уменьшаются обратно пропорционально площади квартир (количеству комнат) тем, самым стоимость
многокомнатных квартир находится в небольшой разнице от двухкомнатных квартир.
Динамика сделок на вторичном рынке жилой недвижимости по материалу стен Томской области, наибольшей популярностью у покупателей Томской области традиционно пользуются кирпичные дома. Высокая динамика сделок наблюдается на протяжении всего анализируемого периода, с колебаниями 2 - 10%, тем самым подчеркивает неоспоримые преимущества спроса населения на данный вид материала стен.
Стабильное число продаж наблюдается у панельных домов совсем небольшая процентная разница от сделок с кирпичными домами, по сравнению с кирпичными домами в 2015 году разница продаж составила 2%.
Динамика продаж деревянных жилых домов от общего количества продаж в 2015 году составила 6%, и на протяжении всей динамики количество купли-продажи варьируется с 6% до 10%.
Сделки купли-продажи с домами из шлакоблочных конструкций и монолитных материалов, из представленных исходных данных, составила 2 - 4%.
Рассматривая динамику средней стоимости жилья по категориям квартир на вторичном рынке жилой недвижимости Томской области, на 2015 год стоимость на квартиры гостиничного типа составила 920 тысяч рублей, что на 6% меньше 2013 года и на 8% больше 2012 года.
Наблюдается небольшое снижение средней стоимости на однокомнатные квартиры, в 2015 году равна 1585 тысяч рублей, к уровню 2014 года снижение составило на 7%, по сравнению с 2013 годом и 2012 годом разница в 14%.
Сделки с двухкомнатными квартирами, из представленных исходных данных купли-продажи, не значительная разница средней стоимости наблюдается в 2012 году - 2240 тысяч рублей, в 2013 году - 2166 тысяч рублей, в 2014 году - 2017 тысяч рублей и в 2015 году равна 1774 тысяч рублей, что на 13 - 22% меньше предыдущих рассматриваемых лет.
Динамика средней стоимости на трёхкомнатные и четырёхкомнатные квартиры варьируется в не значительной разнице в промежутке до 5% в 2015 году. До 11% в 2014 году, до 30% в 2013 году и до 20% в 2012 году. При этом можно сделать вывод, что в данном случае стоимость во многом зависит от месторасположения, внутреннее и внешнее состояние, а не количество комнат.
Средняя стоимость на пятикомнатные квартиры и более комнат, наибольшая стоимость наблюдается в 2015 году - 10394 тысячи рублей, в 2013 году равна 9221 тысячи рублей, в 2012 году составила 8200 рублей и наименьшая стоимость в рассматриваемом периоде равна в 2014году 6713 тысяч рублей. В данном сегменте рынка жилой недвижимости в основном являются элитные квартиры, поэтому значительная разница от квартир с меньшим числом комнат.
Динамика доли сделок по районам города Томска показывает, что наибольшей популярностью у покупателей традиционно пользовались Кировский и Советский район в 2015 году, в 2014 году и в 2012 году с разницей в 4 - 8%. В 2015 году процентное соотношение сделок в Ленинском районе составила 20%, а в Октябрьском районе 16%.
Данные анализа динамики показателей средней стоимости 1 м2 жилой недвижимости от общей площади, рассматриваемых по отдельности в соответствии материалу стен Томской области. За прошедший период 2015 года наблюдается не большая разница между стоимостью на дома из кирпича - 53211 тысяч рублей и шлакоблочными домами - 51287 тысяч рублей, разница равна 3%. На дома из монолитных материалов составила 41023 тысячи рублей. На панельные дома стоимость равна 39640 тысяч рублей и на деревянные дома равна 33250 тысяч рублей.
В рассматриваемом периоде показатели средней стоимости 1 м2 на кирпичные дома меньше на 11 - 15% от средней стоимости 2015 года - 53211
л
тысяч рублей. Ежегодный прирост цен за 1м находится в интервале 3 - 15%.
Ситуация на вторичном рынке жилой недвижимости характеризуется возможностью уменьшение стоимости жилья или стабилизацией при отрицательных тенденциях в экономике. Уменьшение процентной ставки по ипотеке и увеличение платежеспособности населения будут являться проводниками спроса.
2. Анализ первичного рынка жилой недвижимости Томской области проведен на основании данных Федеральной службы государственной статистики, предоставленных в кратком статистическом сборнике «Томская область в цифрах», за период 2011 - 2016 года.
По итогам динамики вводимого жилья на территории Томской
области за 2014 год счет различных источников финансирования
застройщиками введено 459,6 тыс. кв. метров в городах и поселках
городского типа, что на 5% больше по сравнению с 2012 и 2013 годом, и на
11% больше с 2011 годом. Наблюдается увеличение вводимого жилья
85
население за счет собственных и заемных средств в 2014 году, 31% от всех вводимых жилых домов Томской области в городах и поселках городского типа. По сравнению с 2011 годом данный показатель был на уровне 17%, в 2012 году 16% и в 2013 году постепенное увеличение до 21%.
В сельской местности построено в 2014 году 159,4 тыс. кв. метров жилья (или 57% к уровню 2013 года, 32% к уровню 2012 года и 29% к уровню вводимого жилья в 2011 году). Ввод в действие жилых домов на территории сельской местности Томской области наибольшей степени осуществляется за счет собственных и заемных средств, проживаемого населения, в 2011 году составила 72% от всего вводимого жилья, в 2012 году 85%, в 2013 году 81% и в 2014 году возросло до 93%.
Во всем анализируемом периоду с 2011 года по 2014 год наблюдается стабильный рост жилищного строительства - ввод в действие жилых домов достиг увеличения в 2014 году на 10% по сравнению с 2011 годом.
Основные характеристики построенных квартир Томской области включают в себя количество квартир, в 2014 году число построенных квартир составило 8061 единицу, в анализируемом периоде наблюдается прирост, по сравнению с 2013 годом он составил 1,5%, с 2012 годом 5,5% и с уровнем 2011 года равен 7,3%. Их средний размер от общей площади в 2014 году равен 76,8м , что на 10м больше чем в 2013 году - 66.8м , в 2012 году средний размер равен 64,3м , а в 2011 году составил 61,2м , ежегодный прирост составил 5%.
Структура построенного жилья по категориям квартир Томской области обуславливает спад однокомнатных квартир на 14% по сравнению 2014 года с 2011 года, небольшое уменьшение на построение двухкомнатных квартир на 3% по сравнению 2014 года с 2013 годом. Увеличение многокомнатных квартир, трёхкомнатных на 4-5%, четырёхкомнатных и более на 4-8%.
Как показывает динамика незавершенного жилищного строительства в Томской области, на 2011 год составила 63 жилых домов общей площадью
347,3 тыс. кв. метров.
В 2012 году количество 94 жилых дома не введенных в плановые сроки в эксплуатацию, площадью 820,5 тысяч квадратных метров, что на 67% превышает предыдущий год. Далее следует спад до 68 жилых домов на 2013 год (или на 27%), и до 58 незавершенных жилых домов в 2014 год или уменьшилось на 39%.
Наличие незавершенного строительства в определенной степени обособленно длительным процессом. На стадии строительства реализуются более 90% жилой недвижимости, что является количественным показателем инвестиционной активности населения, и всего 10% жилья реализуется в уже сданных в эксплуатацию жилых домах.
Динамика цен за 1м2 на первичном рынке жилья Томской области.
Л
Стоимости 1 м общей площади жилья на первичном рынке жилой недвижимости Томской области в 2013 году составила 43 159 рублей, с увеличение на 3% в 2014 году стоимость составила 44 816 рублей и с таким же приростом в 2015 году цена возросла до 46 248 рублей. Наблюдается одинаковое процентное увеличение 2014 года и 2015 года по сравнению с 2013, но в 2016 году стоимость 1 м на первичном рынке жилья равна 48 971 рублей или возросла на 5%.
Средняя стоимость одного квадратного метра общей площади на первичном рынке жилой недвижимости Томской области по материалу стен по итогам первого квартала 2016 года самой высокой стоимостью 54807 тысяч рублей являются монолитные дома, в том числе и монолитнокирпичные дома. Стоимость на жилые крупнопанельные и крупноблочные дома составила 47808 тысяч рублей, что на 14% меньше стоимости монолитных домов. Наблюдается спад стоимости на кирпичные дома Томской области, она равна 45825 тысяч рублей, тем самым разница в 4% от панельных домов и 19% от монолитных домов.
Согласно, динамики средней стоимости 1м на первичном рынке жилья Сибирского федерального округа по шести отдельным регионам, Томск занимает первое место по самой высокой стоимости квадратного метра жилья за первый квартал 2016 года, составила 48 971 рубль. В Новосибирской области цена за квадратный метр равна 48 218 рублей, что на 1,5% ниже стоимости в Томской области, хотя по данным Росстат в Новосибирской области среднедушевые доходы населения выше. В Алтайском крае стоимость составила 46 690 рублей, в Омской области 42 690 рублей, в Кемеровской области 38 767 рублей и в Республике Алтай 37 207 рублей.
3. Анализ оценки степени концентрации делится на две части. Во- первых: сегментации первичного рынка жилых помещений в Томской области по предложению, основную долю в общем объеме ввода в эксплуатацию жилых помещений имеют ОАО «ТДСК» - 44,16% и ООО «СтройЗаказчик» - 10,57%, иные фирмы имеют менее значительные доли.
Во-вторых: Результат оценки индекса Херфиндаля - Хиршмана равен 2 302,46 , тем самым позволяет сделать вывод о высокой концентрации на первичном рынке жилой недвижимости. Олигополию образуют 4 первых хозяйствующих субъекта: ОАО «Томская домостроительная компания»; ООО «СтройЗаказчик», Томская промышленно-строительная компания; МУП «Томскстройзаказчик»; ООО «МегаполисС», Строительная компания КонтинентЪ. Можно сделать вывод, что преобладает характер «жесткой» олигополии, так как на рынке жилья господствует одна преобладающая компания.
Все рассматриваемые методы оценки концентрации рынка позволяют посмотреть на рынок жилой недвижимости только с одной из сторон, безусловно, в связи с этим при анализе рынка жилой недвижимости с целью его дальнейшей регуляцией необходимо учитывать иные факторы воздействия.
4. Анализ доступности жилья для населения Томской области. Доступность жилой недвижимости является важным социальноэкономическим показателем развития экономики и определяет возможности решения проблем обеспечения жильем. Доступность жилой недвижимости обусловлена платежеспособностью потребителей на рынке жилья. Платежеспособность потребителей выражена динамикой и отношением цен на жилую недвижимость и уровня доходов населения.
Выполненные расчеты индекса доступности жилья ООН-ХАБИТАТ показали, что молодая семья из двух человек, каждый член домохозяйства работают, при условии, что весь полученный доход будет сохранен для улучшения жилищных условий, то необходимую сумму на покупку двухкомнатной квартиры площадью 44 м2, придется накапливать 2,5 года. Оценки доступности жилья с учетом потребительских расходов при условии, что семья состоят из двух человек и направляет часть дохода на улучшение жилищных условий, после расходования средств на потребности жизнедеятельности, то молодая семья сможет накопить в течение 5 лет и 9 месяцев необходимую сумму на покупку двухкомнатной квартиры.
Рассчитает оценки доступности жилья при условии среднестатистического домохозяйства из трех человек, на основании статистических данных, для расчета показателей доступности Томской области и Новосибирской области. Наблюдается, что изменение индекса доступности на первичном рынке жилой недвижимости в рассматриваемых регионах различно. Если в Новосибирской области произошел спад индекса доступности с 2,8 года до 3,15 года, то в Томской области наблюдается одинаковые показатели индекса доступности 3,11 года на 2013 и 2014 год.
На вторичном рынке динамика индекса доступности в Новосибирской области наблюдается небольшой спад покупательской способности населения на рынке жилой недвижимости с 3,63 до 3,69. В Томской области наблюдается рост доступности жилья для населения, с небольшой разницей с
3,3 до 3,24 лет.
Используя индекс доступности, предложенный Национальной ассоциацией риэлторов США, произведена оценка доступности ипотечного жилищного кредитования для населения. Данный индекс обозначает степень нагрузки для среднестатистической семьи месячных выплат по кредиту при ипотеке типичной жилой недвижимости и рассчитывается на основании соотношения имеющегося дохода семьи и дохода, необходимого для получения кредита.
Значение индекса доступности HAI можно сделать вывод, что на первичном рынке жилья индекс доступности немного превышает 100% . Следует отметить, что при изменении процентной ставки, кредитных параметров или периода кредитовая, доступность ипотечного кредитования произойдет снижение или увеличение спроса. На вторичном рынке индекс доступности почти приближен к 100 %, тем самым показывает, что для населения Томской области более доступно первичное жилье с помощью ипотечного кредитования в 2014 году, чем вторичное жилье.

Купить