В ходе подготовки выпускной квалификационной работы изучена практика разрешения споров и переоценки кадастровой стоимости недвижимости.
В настоящее время оспаривание результатов кадастровой оценки получило большое распространение среди физических и юридических лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, которым такое право предоставлено Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Существующая практика о превышении кадастровой стоимости недвижимости над рыночной ее стоимостью, побуждает государство предпринимать шаги для изменения подходов при определении кадастровой стоимости.
Законодательством Российской Федерации предусмотрена
возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, однако, чтобы доказать свою правоту, физическим и юридическим лицам приходиться оспаривать кадастровую стоимость в Комиссии по рассмотрению споров или в суде, но при любых обстоятельствах все это требует временных и материальных затрат.
Технология определения кадастровой стоимости объектов оценки - регламентируется нормативными документами и осуществляется в двух вариантах: в судебном и внесудебном порядке.
На практике, кадастровая стоимость недвижимости часто не соответствует рыночной стоимости этих же объектов недвижимости. Несмотря на существующую положительную практику таких дел, законодательство Российской Федерации в сфере оспаривания результатов определения кадастровой стоимости имеет большое количество пробелов, которые доставляют трудности заинтересованным лицам в осуществлении и защите своих прав и законных интересов.
Для достижения поставленной в работе цели было необходимо внести предложения по совершенствованию механизмов оспаривания результатов кадастровой оценки объектов недвижимости, которые можно представить следующим образом:
1. Экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности». В настоящее время существует 2 вида экспертиз, нормативно- методическая и стоимостная. Первый вид экспертизы, который проводится в большинстве случаев, не позволяет получить ответ на вопрос о достоверности величины стоимости объекта недвижимости. Стоимостная же экспертиза включает в себя проверку стоимости объекта оценки, а также нормативно-методическую экспертизу. Таким образом, классификация экспертизы отчетов об оценке на два вида оказывается бессмысленной - экспертиза должна быть только стоимостной, включающей в себя нормативно - методическую экспертизу.
2. В состав Фонда данных включать отчеты об определении кадастровой стоимости, отчеты об оценке рыночной стоимости, на основании которых оспорены результаты определения кадастровой стоимости, цифровые тематические карты, сформированные для определения ценообразующих факторов, а также систематизированные сведения об объектах оценки, в том числе: об уточненных сведениях об объектах недвижимости, влияющие на определение кадастровой стоимости такого объекта, полученной от владельца недвижимости в целях использования этих сведений при проведении следующей государственной кадастровой оценки.
Основным недостатком государственной кадастровой оценки считают массовые методы оценки, приводящие к существенному расхождению кадастровой стоимости объекта недвижимости от рыночной стоимости этого же объекта.
3. Сложность в оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости состоит в информационной закрытости процедур ее определения. Необходимо до принятия акта об утверждении кадастровой стоимости информировать всех заинтересованных лиц о величине кадастровой стоимости объектов недвижимости. Это даст возможность сократить число заявлений в Комиссии по рассмотрению споров и судебных исков, связанных с оспариванием результатов кадастровой стоимости.
4. Внедрение новой системы налогообложения недвижимости применительно к объектам жилого назначения должно осуществляться постепенно и только по мере завершения перехода на налогообложение объектов коммерческого назначения в зависимости от их кадастровой стоимости.
Если посмотреть на тенденцию, которая выбрана в России в рамках развития государственной кадастровой оценки земельных участков и других объектов недвижимости, а именно установление в качестве налоговой базы рыночной стоимости этих объектов. Возможности решения нарастающих споров вокруг результатов ГКО в России ограничены. Отсутствие реальной информации, как об объектах, так и о рынке, серьезного методического обеспечения при острой нехватке квалифицированных оценщиков, государственных и муниципальных служащих не позволяют говорить о решении задачи перехода к рыночно обоснованному налогу на базе кадастровой стоимости даже в среднесрочной перспективе без серьезных социальных конфликтов и экономических издержек. К сожалению, это происходит в условиях нарастания диспропорций на рынке недвижимости и углубления кризиса региональных и местных бюджетов. Как промежуточная мера, наверное, может быть предложен какой-то социальный компромисс с основными налогоплательщиками, однако его не достичь просто снижением предельных ставок земельного налога и налога на имущество граждан и организаций. Очевидно, что необходимо менять весь механизм регулирования рынка недвижимости.

Купить