ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. Общая характеристика договора аренды недвижимости 5
1.1. Понятие и признаки договора аренды недвижимости 5
1.2. Недвижимое имущество как объект договора аренды 9
1.3. Стороны договора аренды недвижимости 19
ГЛАВА II. Содержание договора аренды недвижимости 25
2.1. Существенные и иные условия договора аренды недвижимости 25
2.2. Права и обязанности сторон договора аренды недвижимости 34
ГЛАВА III. Динамика договора аренды недвижимости и ответственность сторон 45
3.1. Заключение договора аренды недвижимости 45
3.2. Изменение, расторжение договора аренды недвижимости 50
3.3. Ответственность сторон по договору аренды недвижимости 58
ЗАЛЮЧЕНИЕ 71
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 75
Недвижимое имущество - это один из важнейших объектов гражданского права, определяющим моментом, в развитии правового регулирования которого явился переход от закрепления в законодательстве исключительной государственной собственности к легальному признанию множественности форм собственности в условиях их равной защиты.
Соответственно произошел переход от практически полного юридического запрета сделок с недвижимым имуществом к их разрешению, путем расширения круга объектов недвижимости, вовлекаемого в гражданский оборот, и видов совершаемых с ним сделок. Продолжается данный процесс и в настоящее время.
Широко развивающийся рынок недвижимости служит гарантией реализации основного конституционного права граждан - права частной собственности, права иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (статья 35 Конституции РФ).
На сегодняшний день договор аренды является в России наиболее распространенным договором, заключаемым в отношении недвижимого имущества.
В результате совершения огромного количества арендных сделок с недвижимостью возникает множество самых разнообразных споров в этой области. Причина таких споров как непонимание субъектами гражданского оборота статуса недвижимого имущества, так и несовершенство современного нормативного регулирования в данной сфере. Такое положение вещей на деле приводит к расширению и увеличению роли и значения судебной практики рассмотрения споров, связанных с применением норм гражданского законодательства об аренде недвижимого имущества.
Все это обуславливает необходимость изучения и совершенствования теории и практики использования правовых норм в области отношений, связанных с арендой недвижимости.
В последние годы появилось достаточно большое количество публикаций на данную тему. Аренда недвижимости рассматривается в самых различных ракурсах: от исследования рынков аренды недвижимости в различных субъектах РФ, рассмотрения аренды недвижимости как одной из форм экономических отношений по вложению капиталов, до разрешения отдельных правовых вопросов, связанных с понятием и правовым режимом недвижимости, заключением и регистрацией отдельных сделок с недвижимым имуществом. Одним из важнейших видов договоров, занимающим не последнее место в регулировании имущественных отношений, является договор имущественного найма (аренды). Этот договор сыграл в свое время и продолжает играть сейчас важнейшую роль в развитии Российского государства.
Объект исследования общественные отношения складывающиеся в связи с арендой недвижимости.
Предметом исследования нормы гражданского права, посредством которого осуществляются регулирование договорных отношений по аренде недвижимости.
Цель - сформировать целостное представление с точки зрения гражданского права о договорном регулировании отношений по аренде недвижимости.
Сформулированная цель обусловлена постановкой следующих задач:
• Сформулировать понятие и признаки договора аренды недвижимости;
• Исследовать недвижимое имущество как объект договора аренды;
• Выявить стороны договора аренды недвижимости;
• Определить существенные и иные условия договора аренды недвижимости;
• Рассмотреть права и обязанности сторон договора аренды недвижимости, ответственность сторон по договору аренды недвижимости;
• Изучить порядок заключение договора аренды недвижимости, изменения, расторжения договора аренды недвижимости.
Структура работы состоит из введения, трех глав разделенных на восемь параграфов, заключения и списка использования литературы.
В данной квалификационной дипломной работе рассмотрена одна из разновидностей аренды - аренда объектов недвижимости. После изучения данной темы можно прийти к выводу, что
- договор аренды недвижимости занимает особое место среди других договоров аренды, хотя в ГК РФ и не предусмотрено единой договорной модели и, соответственно, единых законодательных требований в отношении аренды любых объектов недвижимости;
- в настоящее время термин "недвижимость" используется в гражданском законодательстве в двух смыслах. Во-первых, как обобщение для любых недвижимых вещей, в отношении которых требуется регистрация права собственности и других вещных прав, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения (ст. 131 ГК РФ). Во-вторых, под недвижимостью понимаются комплексы, специально указанные в законе: кондоминиум и предприятие как имущественный комплекс;
- особенностью правового режима объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации в учреждениях юстиции как прав на данные объекты, так и определенных сделок с ними. Исключения установлены в отношении договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений (п. 2 ст. 651 ГК РФ) и земельных участков (п. 2 ст. 26 ЗК РФ): договор аренды указанных объектов подлежит государственной регистрации, только если заключен на срок свыше одного года;
- можно выделить три основные черты, характерные для договора аренды любого объекта недвижимости.
Во-первых, это соглашение, на основе которого осуществляется передача определенного имущества лицом, правомочным распоряжаться им, во владение и (или) пользование другому лицу без перехода к последнему права собственности. Собственником имущества остается арендодатель.
Во-вторых, аренда всегда носит временный характер и по окончании срока аренды имущество подлежит возврату арендодателю.
В-третьих, договор аренды всегда возмездный. Арендатор обязан производить оплату за пользование имуществом. Поскольку права и обязанности по договору аренды возникают у обоих сторон, он относится к двухсторонним;
- сторонами в договоре аренды недвижимости являются арендодатель и арендатор. Закон не представляет специальных правил к ним, требуя лишь, чтобы стороны обладали гражданской право и дееспособностью;
- под содержанием договора аренды недвижимости понимаются права и обязанности, которые возникают у сторон. Основной обязанностью арендодателя является своевременное предоставление арендуемого имущества арендатору, в состоянии, позволяющем его нормальное использование в соответствии с договором. К основными обязанностями арендатора относятся: возврат арендуемого имущества по прекращению договора аренды, своевременная и в полном объеме уплата арендной платы;
- аренда играет огромную роль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, а также в развитии экономики нашей страны и расширении сферы деятельности предпринимателей, муниципалитета, прежде всего как способ минимизации предпринимательского риска и возможности получения дохода от вложений средств.
Договор аренды недвижимости закрепляет законные права и обязанности участников, позволяет им реализовать свои экономические интересы. Одна из сторон договора аренды получает возможность восполнить не достающие у нее оборудование, средства производства или финансы за счет другого субъекта - собственника, последний в свою очередь, получает определенный доход от сдачи имущества внаем.
Поэтому важно, чтобы арендные отношения имели адекватное правовое регулирование. Что в свою очередь не возможно без совершенствования действующего законодательства. В настоящее время в научной литературе говорится о следующих мерах, направленных на совершенствование законодательного регулирования аренды недвижимости:
Во-первых, в более тщательной проработке нуждается вопрос законодательного определения нежилого помещения и возможности выделения его в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.
Во-вторых, было бы разумно название §4 гл. 34 ГК РФ (Аренда зданий и сооружений) заменить на «Аренда зданий, сооружений и нежилых помещений» и расшифровать данные понятия в ст. 650 ГК РФ.
В-третьих, следует выделить в гл. 34 ГК РФ такой договор аренды недвижимости, как договор аренды земельного участка, который на сегодняшней день регулируется только нормами Земельного кодекса РФ.
В-четвертых, необходимо внесения в изменения в нормы Гражданского кодекса РФ, согласно которой арендодатель по требованию арендатора перед заключением договора аренды недвижимости обязан провести инвентаризацию и оценку объекта и ознакомить с полученными результатами арендатора. Внесение вышеуказанного изменения позволит защитить арендатора от принятия недвижимого имущества, несоответствующего своему назначению.
В-пятых, следует четко установить в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации данные имущества, передаваемого по договору аренды недвижимости, которые нужно указать в договоре. Это необходимо в связи с тем, что на практике возникает много споров о том, определен или не определен предмет договора аренды недвижимости, а, следовательно, является ли данный договор заключенным или нет.
В-шестых, на мой взгляд, следует указать в нормах действующего законодательства все случаи, в которых необходима государственная регистрация договора аренды недвижимости, а также дополнительных соглашений к нему.
Вышеуказанное предложение позволит избежать споров относительно недействительности и незаключенности договора аренды недвижимости и дополнительных соглашений к нему.
Наконец следует отметить, что существенное значение в формировании единообразных подходов к разрешению споров и выработке позиции по конкретным вопросам имеют постановления и информационные письма Президиума ВАС РФ, которые публикуются в различных изданиях, в том числе в ежемесячном журнале ВАС РФ, размещаются на страницах многих электронных носителей. Так, в базе данных Консультант Плюс размещено около четырехсот тысяч постановлений, в эталонном банке арбитражной практики в Интернете также огромное количество постановлений арбитражных судов различных инстанций.
Арбитражная практика - это богатый материал для законопроектной работы, который должен учитываться при проведении законодательной работы, направленной на совершенствование правового регулирования.
Однако, представляется, что вышеуказанные постановления, информационные письма ВАС РФ не должны подменять собой законодательные акты, давая абсолютно новую, собственную трактовку действующим нормам права.
На основании вышеизложенного, можно сделать заключение о том, что нормам действующего законодательства о договоре аренде недвижимости требуется совершенствование, дополнение и изменение.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
