Введение 3
Глава 1. Общая характеристика государственной регистрации прав на недвижимое имущество по законодательству Российской
Федерации 6
1.1. Понятие и основания государственной регистрации прав
на недвижимое имущество 6
1.2. История развития законодательства Российской Федерации
о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 15
1.3. Основные тенденции развития законодательства Российской
Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 24
Глава 2. Актуальные вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество по законодательству Российской
Федерации 31
1.1. Правовые особенности регистрации прав на линейные
объекты недвижимости 31
1.2. Законодательное обеспечение достоверности реестра прав 38
1.3. Актуальные проблемы признания зарегистрированного права на недвижимое имущество отсутствующим 43
Заключение 48
Список использованных источников и литературы 53
Недвижимое имущество - основа функционирования современного человеческого общества. По определению, данному в п.1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) «к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Кроме того, к недвижимости приравниваются «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты», но для целей настоящей работы мы ограничимся рассмотрением тех видов недвижимого имущества, которые предполагают их неизменное нахождение на том земельном участке, где эти объекты создал человек или природа.
Оборот недвижимого имущества представляет собой двигатель жизни общества, а организация этого оборота является важнейшей задачей экономической политики. Правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом, непосредственно влияет на динамику экономических процессов и благосостояние населения.
Именно это влияние и определяет актуальность исследования института государственной регистрации прав на недвижимость. Со времени принятия в 1994 году части первой ГК РФ система государственной регистрации в сфере недвижимости проделала колоссальный путь, превратившись в полноценный регистрационный механизм.
Однако, несмотря на очевидные успехи, нельзя забывать и о недостатках, которые присущи любому «живому» организму. Российская система регистрации прав требует еще очень много работы над ее совершенствованием, свидетельством тому является сохраняющееся большое количество споров, связанных с вопросами прав на недвижимость.
Вопросы регистрации прав на недвижимое имущество волновали многих исследователей права в нашей стране : М.М. Агаркова, Г.Н. Андрианова, В.А. Алексеева, Е.А. Киндеевой, М.Г. Пискуновой, М.И. Брагинского, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинникова, Д.И. Мейера, Е.А Суханова, Г.Ф. Шершеневича, А.М. Эрделевского и других. Ими были исследованы как отдельные аспекты права собственности, так и общие вопросы, затрагивающие содержание и основания приобретения прав на недвижимость, эти работы составили фундаментальную основу государственной регистрации.
Однако, за последние несколько лет появилось очень много изменений в регулировании деятельности по государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые зачастую имеют не системный характер, во многих случаях решаются частные текущие проблемы, в то время как остро стоит о ревизии всей концепции в сфере прав на недвижимость. Стал актуальным вопрос комплексного изучения общетеоретических и практических вопросов, возникающих при регистрации прав на недвижимость, выявлении проблем и путей совершенствования действующего законодательства.
Задачи исследования:
1. описать эволюцию института регистрации прав на недвижимое имущество;
2. исследовать современное состояние системы регистрации права на недвижимое имущество в Российской Федерации;
3. рассмотреть тенденции совершенствования регулирования государственной регистрации права;
4. определить возможные пути решения ряда актуальных проблем в сфере государственной регистрации прав на недвижимость;
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между субъектами оборота недвижимого имущества - физическими и юридическими лицами, а также публично-правовыми образованиями.
Предметом исследования являются нормы гражданского права, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу процедуры государственной регистрации прав на недвижимость.
Методы исследования: историко-правовой метод; сравнительно-правовой метод; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза; технико-юридический метод.
Источниковая база исследования - Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость», Земельный кодекс РФ, прочие нормативно-правовые акты, труды российских ученых по теме исследования.
Практическая значимость исследования - на основе проведенного анализа системы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации и рассмотренных проблем в этой сфере дать рекомендации по их устранению.
История государственной регистрации прав на недвижимое имущество в России насчитывает уже не одно столетие. Становление этого института шло не так последовательно и логично, как например в Германии, но на то есть свои исторические причины.
В дореволюционной России так и не удалось создать эффективную систему регистрации прав, несмотря на многочисленные реформы она так и оставалась далека от идеальной. В советский периода государственная регистрация прав на недвижимость была упразднена из-за утраты самого института частной собственности и существовал только инвентаризационный учет, долгое время в СССР полностью отсутствовал как таковой земельный кадастр. После совершенного в 90х годах прошлого века перехода страны к рыночной экономике с ее плюрализмом форм собственности, перед Россией встала задача создать систему регистрации прав с нуля.
Реабилитация частной собственности, возобновление деления имущества на движимое и недвижимое, начатые процессы приватизации стали началом коренных изменений гражданского законодательства в стране и первым нормативно-правовым актом стал Гражданский кодекс Российской Федерации, который собственно и ввел понятие государственной регистрации права на недвижимое имущества. Следующей серьезной вехой стал Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17 июня 1997 года, именно он составил базу для последующих нормативно-правовых актов, предназначенных для формирования и работы в России системы государственной регистрации. Процесс формирования этой системы продолжается до сих пор, в 2015 году принят новый Закон о регистрации прав на недвижимость, который вступает в действие с 1 января 2017 года.
Новый закон о регистрации представляет собой результат продолжающейся реформы системы регистрации прав, с его введением
начнет функционировать новый реестр прав на недвижимость, который объединяет в себе ранее существовавшие порознь реестр прав и кадастр объектов недвижимости, получили дополнительное регулирование область межведомственного взаимодействия государственных органов,
задействованных в системе регистрации прав. Значительная роль новым законом отведена нотариату, который возьмет на себя функцию правовой экспертизы сделок, которые лежат в основе появляющихся, изменяющихся или прекращающихся прав на недвижимое имущество. Российская система все больше отходит от актовой системы регистрации к титульной, хотя отдельные элементы сохраняются.
На сегодняшний день можно сказать о том, что в Российской Федерации сформирована и функционирует система государственной регистрации прав на недвижимое имущество, обладающая следующими характеристиками:
1. базируется на общемировых принципах регистрации прав;
2. является единой федеральной структурой, построенной по территориальному принципу;
3. имеющиеся сведения об объектах недвижимости и правах на них переведены в электронный вид;
4. сведения из ЕГРП являются общедоступными;
Конечно же еще нельзя говорить о том, что в работе системы устранены все противоречия, самое основное из которых - декларативность принципа публичной достоверности. Этот фундаментальный вопрос требует еще очень серьезной проработки, а тенденции развития экономики, необходимость максимальной защиты института собственности говорят о его высокой степени актуальности.
Требует законодательного закрепления полная отмена регистрации сделок с недвижимым имуществом, а так же проведения правовой экспертизы органами государственной регистрации и передача этой функции нотариату, законодатель должен проработать экономическую сторону этого вопроса, чтобы затраты по нотариальному оформлению сделок не легли тяжелым бременем на субъекты возникающих правоотношений.
Права добросовестного приобретателя должны приобрести абсолютный характер, для этого должна быть разработана программа поэтапного введения принципа бесповоротности записи в реестр прав, оставляя возможность отстаивать право на денежную компенсацию нарушенных прав. Компенсация за неправомерно утраченное против воли собственника имущество, возникшее по не зависящим от него обстоятельствам и которое не может быть востребовано от добросовестного приобретателя должна стать всеобщей и распространяться на все виды недвижимого имущества, размер такой компенсации должен быть дифференцированным, в зависимости от вида имущества и региона.
Принцип свободы регистрации права нуждается в реформировании, возможно, стоит разделить первичные и вторичные права, первичные должны быть зарегистрированы в обязательном порядке и возникают они при создании или образовании объекта недвижимости, вторичные - могут остаться в добровольном формате. Хотя государство должно принимать все меры стимулирования, чтобы разрыв между совершением сделки и регистрацией права стал минимальным по времени.
Целесообразной выглядит предложение на базе созданного по новому закону о регистрации прав на недвижимость единому реестру провести инвентаризацию прав на объекты недвижимого имущества, стимулируя собственников к проведению регистрации прав, сведения о которых отсутствуют в реестре.
В сфере регистрации прав остается еще немало слабо урегулированных вопросов, одним из них является все, что связано с линейными объектами. Специфика этих объектом требует комплексного рассмотрения и создания единой нормативно-правовой основы. Требуется устранить сохраняющееся отсутствие единого понятия линейного объекта, для этого это понятие должны быть дано в Гражданском кодексе Российской Федерации. Кроме того должны быть выработаны простые и понятные критерии отнесения линейных объектов к недвижимости.
Особое внимание требуется уделить вопросу выделения и учета земельных участков под такими объектами, следует уйти от сиюминутных решений, позволяющих решать тактические задачи, не решая вопрос принципиально. Одним из вариантов решения может стать личный сервитут, который позволит значительно сократить количество проблем с земельным вопросом, обойтись без затратных процедур по формированию и учету сформированных земельных участков.
Новый институт единого недвижимого комплекса вероятнее всего позволит решить вопрос влияния на процесс регистрации расположения линейного объекта на большой территории, однако требуется дополнительная работа по наполнению этого института большим содержанием.
Следующим вопросом, который рассматривался в настоящей работе стал институт признания права отсутствующим. Безусловно этот вопрос неразрывно связан с вопросом достоверности реестра прав, по мере сокращения недостоверной информации в реестре использование этого инструмента будет снижаться, но до той поры требуется дополнительная его детализация. Обзор судебной практики показывает, что иск о признании права отсутствующим до сих пор очень часто заявляется неправомерно, истцы получают отказы в судах на том основании, что ими заявлена ненадлежащая форма иска, что должны быть использованы иные виды: виндикационный, негаторный, либо о сносе самовольной постройки.
Здесь же следует сказать о том, что значительная доля исков о признании права отсутствующим связана с незаконным строительством объектов, которые даже не всегда являются недвижимым имуществом, но тем не менее на них имеется государственная регистрация права собственности. Было бы целесообразно разработать четкие алгоритм выявления в кадастровом учете объектов, неправомерно отнесенных к недвижимому имуществу, провести аудит выявленных объектов и впоследствии через суд инициировать признание зарегистрированного права отсутствующим.
В заключение хотелось бы сказать о том, что в сознании большинства система государственной регистрации права на недвижимое имущество пока еще носит скорее фискальный характер и нужна исключительно государству, нет ощущения, что она стоит на страже интересов собственника. Однако нельзя не заметить ту динамику, с которой в этой сфере происходят изменения, из неповоротливой машины, какой она была в начале 2000х годов, государственная регистрация стала одним из передовых рубежей внедрения новых электронных технологий, многие ноу-хау по оказанию государственных услуг населению в электронном виде отрабатывались именно на ее базе. Если этот динамизм развития будет сохранен, то при наличии политической воли сделать государственную регистрацию форпостом в деле охраны права собственности, через несколько лет у России есть шанс получить такую эффективную систему, которая войдет в пятерку лучших в мире, достигнув заявленные в Дорожной Карте «Повышение качества услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества, регистрации прав на него и сделок с ним» цели.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
