Введение 3
Глава 1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости 6
1.1 Понятие договора купли продажи недвижимости 6
1.2 Недвижимость как предмет договора купли-продажи, ее виды 10
1.3 Заключение, изменение, прекращение договора купли-продажи
недвижимости 15
2.1 Стороны договора купли-продажи 24
2.2 Содержание договора купли-продажи недвижимости 26
2.3 Ответственность сторон 30
Глава 3. Договор купли-продажи отдельных видов недвижимости 38
3.1 Особенности договора купли-продажи предприятий 38
3.2 Особенности договора купли-продажи жилых помещений 53
3.3 Особенности договора купли-продажи земельных участков 64
Заключение 72
Список использованной литературы:
Актуальность избранной темы объясняется, прежде всего, тем, что на сегодняшний день купля-продажа - это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства, в договоре купли-продажи выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. Особое значение института купли-продажи в современном праве обусловлено большой гибкостью, широтой сферы его применения, ведь по существу купля-продажа - наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Поэтому не случайно положения, регулирующие отношения, связанные с куплей-продажей, открывают часть вторую Гражданского Кодекса Российской Федерации, посвященную отдельным видам гражданско-правовых обязательств. Договор купли-продажи недвижимости занимает ключевое положение среди иных разновидностей договоров. Договор купли-продажи недвижимости в последние несколько лет в нашей стране в связи с ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. В сфере применения договоров купли-продажи недвижимости возникает много дискуссионных проблем, которые представляют тем больший интерес, что позиции законодателя по этому вопросу не всегда безупречна.
Этот вопрос исследуется не только учеными - юристами, но и специалистами в других областях. Недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.
Основу российского законодательства о купле-продаже составляет глава 30 Гражданского кодекса Российской Федерации. Ее отличает достаточно высокий уровень юридической техники, удачное сочетание
традиционных положений и новых норм. Правовое регулирование договора стало более полным и детальным, в результате чего резко уменьшилась необходимость в многочисленных подзаконных актах.
Наряду с Гражданским кодексом Российской Федерации значительную роль в регулировании отношений купли-продажи играют специальные законы, а также подзаконные нормативные акты: указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, акты отдельных федеральных органов исполнительной власти. Некоторые из них имеют общее значение для всех или многих разновидностей купли-продажи, другие распространяются лишь на ее отдельные виды.
Эта проблема исследовалась в работах таких ученых-правоведов как А.В. Пакутин, Е.А. Суханова, Л. Ю., Грудцына М.И., Брагинский, В.В. Витрянский, Д.И Мейер, Шершеневич Г.Ф. и др. Кроме научной литературы, для раскрытия темы работы, анализировалось действующее гражданское законодательство России, материалы судебной практики.
Цель работы - выработать целостное представление о договоре купли- продажи недвижимости.
Для достижения указанной цели, были поставлены следующие задачи:
1) Провести теоретический анализ понятия договора купли-продажи недвижимости;
2) Раскрыть понятие недвижимости как объекта договора купли - продажи;
3) Рассмотреть условия заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи недвижимости;
4) Изучить стороны договора купли-продажи недвижимости;
5) Раскрыть содержание договора купли-продажи недвижимости;
6) Рассмотреть ответственность сторон договора купли-продажи недвижимости;
7) Раскрыть особенности договора купли-продажи предприятий;
8) Провести анализ особенностей договора купли-продажи жилых помещений.
9) Изучить особенности договора купли-продажи земельных участков.
Структура и объем работы включает введение, три главы, заключение, список использованной литературы. Так, введение обосновывает актуальность избранного исследования, определяет его цель и задачи. Далее, в главе первой раскрываются общие положения о договоре купли-продажи недвижимости. Глава вторая посвящена характеристике отдельных элементов договора купли-продажи недвижимости, а глава третья выявляет особенности отдельных видов договора купли продажи недвижимости, таких, как купля-продажа предприятий, жилых помещений, земельных участков. Заключительная часть работы содержит краткие выводы по проведенному квалификационному исследованию.
Особое значение договора купли-продажи недвижимости в современном праве обусловлено широтой сферы его применения, так как именно купля-продажа является наиболее универсальной формой товарно-денежного обмена. Недвижимость является основой материального производства и имущественного благополучия граждан. Вложение капиталов и сбережений в недвижимость - важнейший экономический процесс рыночной экономики. Эти обстоятельства, а также особенности недвижимости как объекта собственности и других вещных прав, требуют особого внимания законодателя и тщательного правого регулирования. В заключение проведенного дипломного исследования, необходимо отметить следующие моменты.
1. Договор продажи недвижимости представляет собой одну из разновидностей договоров купли-продажи, объектом которого является недвижимое имущество. Таким образом, договор продажи недвижимости обладает всеми характеристиками договора купли продажи. Согласно условиям данного договора продавец берет на себя обязательства по передаче покупателю в собственность недвижимого имущества (квартиры, земельного участка, сооружения и пр.) за определенную стоимость. Кроме того, предметом данного договора может быть лишь та недвижимость, которая обладает признаками оборотоспособности.
2. Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
3. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными
предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.
4. Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.
5. Законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности).
6. Договор продажи предприятия является одним из видов договоров недвижимости и относится к числу взаимных, консенсуальных и возмездных договоров. На сегодняшний день договор продажи предприятия играет важную роль в хозяйственном и гражданском обороте.
7. Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Существенным условием договора продажи дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, иного жилья, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Когда лица, сохраняющие право пользования жильем, не указаны в договоре, договор считается незаключенным. Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.
8. Отличительная особенность договора продажи земельного участка заключается в ограниченной оборотоспособности предмета данного договора, которая регулируется специальными законами о земле и других природных ресурсах.
Следует отметить, что большую роль в комплексном обобщении спорных вопросов, возникающих у судов при анализе договоров продажи недвижимости, играют Постановления Пленумов и Обзоры, а также Информационные письма Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ, Постановления Конституционного Суда РФ.
Отдельные решения также обогащают правовую действительность, тем более, что судебная практика нередко выступает компромиссом между спорной ситуацией, подлежащей разрешению, и нормой права, регулирующей спорные правоотношения.
Судебная практика по договорам купли-продажи недвижимости отражает, прежде всего, нормы гражданского законодательства, включая общие нормы об обязательствах и договорах. При рассмотрении дел, связанных со сделками с недвижимостью затрагиваются и другие отрасли законодательства. Например, если объектом спора является жилое помещения, то судьи обращаются к Жилищному кодексу РФ.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
