Тип работы:
Предмет:
Язык работы:


ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Работа №86999

Тип работы

Дипломные работы, ВКР

Предмет

юриспруденция

Объем работы72
Год сдачи2016
Стоимость4280 руб.
ПУБЛИКУЕТСЯ ВПЕРВЫЕ
Просмотрено
158
Не подходит работа?

Узнай цену на написание


Введение 3
1. Общая характеристика договора аренды нежилого помещения 6
1.1. Понятие, значение, сущность договора аренды нежилого помещения 6
1.2. Понятие объекта договора - нежилого помещения 12
2. Элементы договора аренды нежилого помещения 24
2.1. Стороны договора аренды нежилого помещения 24
2.2. Форма договора аренды нежилого помещения 30
2.3. Особенности договора аренды нежилого помещения 34
3. Ответственность сторон по договору аренды 43
3.1. Ответственность арендатора 43
3.2. Ответственность арендодателя 46
Заключение 62
Список использованной литературы

Актуальность исследования. В настоящее время сделки с недвижимостью приобретают все большее значение в нашей жизни. Очевидно, что реформирование экономики приводит в движение процесс постепенного вовлечения в имущественный оборот объектов, которые длительное время были изъяты из гражданского оборота или же оборот которых был ограничен. Приватизация государственного и муниципального имущества, введение, наряду с государственной собственностью, института частной и муниципальной собственности, создали условия для развития рыночных отношений в сфере недвижимости.
Договор аренды недвижимого имущества является одной из наиболее распространенных сделок в этой сфере. Его приоритетная роль на современном этапе объясняется способностью удовлетворять самые широкие потребности участников гражданского оборота. Так, арендатор, как правило, не имеет возможности приобрести недвижимое имущество в собственность, в связи с его высокой стоимостью, однако необходимость обладания такими объектами как здания и сооружения, нежилые помещения, предприятия, хотя бы и на временной основе, является одной из главных составляющих успешного ведения бизнеса. Арендодатель же, наоборот, являясь обладателем недвижимого имущества зачастую лишен возможности самостоятельно осуществлять эффективную эксплуатацию данных объектов, а высокие расходы по их содержанию неизбежно приводили бы к постепенному ухудшению его финансового состояния. Прибегнув же к арендному договору у участников гражданских правоотношений появляется возможность реализовать большинство собственных интересов и получить определенную прибыль.
Немаловажным моментом является также и тот факт, что недвижимое имущество, находящееся в государственной и муниципальной собственности, передаваемое в аренду участникам предпринимательской деятельности, позволяет собственнику получать доходы в виде арендной платы, являющиеся одним из основных источников пополнения бюджетов разных уровней, что в свою очередь, помогает преодолевать значительные экономические трудности существующие в ряде регионов Российской Федерации.
Тем не менее, несмотря на большую степень востребованности данного договора, его правовое регулирование не в полной мере отвечает потребностям современного общества.
Объектом исследования стали общественные отношения, возникающие при заключении договора аренды нежилого помещения.
Предмет исследования составляют правовые нормы, которые предусматривают развитие отношений по договору аренды помещений.
Целью настоящей работы является выработка комплексного представления о особенностях договора аренды нежилого помещения.
В соответствии с обозначенной целью целесообразным видится решение следующих задач:
- рассмотреть понятие, значение, сущность договора аренды нежилого помещения;
- исследовать понятие объекта договора - нежилого помещения;
- рассмотреть стороны договора аренды нежилого помещения;
- определить формы договора аренды нежилого помещения;
- выявить особенности договора аренды нежилого помещения;
- определить ответственность арендатора;
- рассмотреть ответственность арендодателя.
Теоретическую основу данного исследования составили научные труды Ашихмина И.М., Байрамкулова А.К., Витрянского В.В., Сафонова А.В., Суханова Е.А., Эрделевского А.М. и иных.
Степень разработанности темы исследования: проблемы договора аренды нежилых помещений в научной юридической литературе исследовались рядом авторов: В.В. Витрянским, К.И. Скловским, О.М. Свириденко, Е.И. Никифоровой и другими. Из-за несовершенства законодательства, регулирующего правоотношения аренды нежилого помещения, на практике возникает много вопросов при составлении, заключении и действии договоров аренды нежилого помещения. В связи с этим, ученые-юристы расходятся во мнениях в ряде вопросов, связанных с рассматриваемым нами видом договора. Уровень разработанности темы свидетельствует о необходимости дальнейшего, более тщательного исследования данной проблематики.
Нормативную базу исследования составили официальные документы и законодательные акты РФ, в том числе Конституция РФ1, Гражданский кодекс РФ и иные.
Кроме того, в работе использованы учебная и специальная литература, а также материалы судебной практики.
Структура и объем дипломной работы состоит из: введения, где обозначены актуальность, цель, задачи, объект и предмет исследования, методика и обзор используемых источников, трех глав, заключения и списка использованной литературы.


Возникли сложности?

Нужна помощь преподавателя?

Помощь студентам в написании работ!


По результатам проведенного исследования на тему «Договор аренды нежилых помещений» можно сделать следующие выводы.
В настоящее время договор аренды нежилых помещений занимает одно из основных мест в предпринимательской деятельности, осуществление которой немыслимо без соответствующих помещений, где располагались бы офис фирмы, оборудование, оргтехника, помещения для работы персонала и т.д. Но вовлечение в оборот нежилых помещений вызывает определенные трудности.
Так, здания и сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на отдельном правовом регулировании отношений, предметом которых они являются.
Одна из ключевых проблем в том, что Гражданский кодекс РФ (далее -ГК РФ) не регулирует правовой статус нежилых помещений как самостоятельных объектов гражданских прав. Нет единства мнений среди ученых по вопросу соответствия нежилых помещений, а тем более их частей, перечисленным в ГК РФ признакам недвижимости.
Помимо общего указания на то, что жилое помещение может быть в установленном порядке переведено в разряд нежилых (п.З ст.288), ни в ст. 130 ГК РФ, где дается определение недвижимости, ни в главах, посвященных конкретным договорам, нежилое помещение как объект недвижимости не упоминается.
Особенности правового регулирования отношений по поводу нежилых помещений остаются до конца не исследованными. В основе неясностей их правового режима лежит специфика самого нежилого помещения, не нашедшего законодательного признания в качестве самостоятельного объекта гражданских прав. Требуется настоятельная необходимость создания для данного объекта своего собственного правового режима. Для этого автором предлагается наряду с жилыми помещениями в перечень объектов недвижимого имущества (ст. 130 ГК РФ) включить нежилые помещения.
Одна из проблем в правовом режиме нежилых помещений возникает из- за недостаточно полного и четкого определения понятийного аппарата в этой сфере. В связи с этим, необходимо закрепить в ГК РФ понятия «здания», «сооружения» и «нежилые помещения». Это определяется потребностью установить раздельное регулирование договора аренды зданий и сооружений и договора аренды нежилых помещений. Тем самым упрощается практика применения норм ГК РФ, а также норм о государственной регистрации прав на недвижимое и имущество и сделок с ним.
Аренда нежилых помещений - один из самых распространенных видов договоров аренды недвижимого имущества. Из-за отсутствия самостоятельного правового регулирования данного договора, его стороны, как показывает практика, применяют нормы об аренде зданий и сооружений. Автором обосновывается необходимость самостоятельного выделения как вида договора аренды зданий и сооружений исследуемого договора аренды нежилых помещений, по которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение. В связи с этим, предлагается рассматривать аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений, о чем включить соответствующую норму в параграф 4 Главы 34 ГК РФ, распространив положения последнего на арендные отношения с нежилыми помещениями.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды. Так как договор аренды нежилого помещения в здании заключается арендатором в целях пользования этим помещением, он в силу договора аренды приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено здание, в той мере, в какой это необходимо ему для реализации своих прав по договору аренды нежилого помещения. Действующее законодательство не содержит определенно выраженного предписания об обязательном заключении при аренде нежилых помещений в здании отдельного договора либо оформлении иного документа на право пользования земельным участком, занятым этим зданием. Таким образом, договор аренды нежилого помещения является правоустанавливающим юридическим актом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: по временному владению и
пользованию нежилым помещением, а также по использованию части земельного участка, занятой зданием, в котором находится арендованное нежилое помещение.
При решении вопроса о судьбе земельного участка при аренде нежилого помещения в здании, находящимся на данном участке, возникают определенные трудности в связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ. Гражданский и Земельный кодексы РФ по разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Устанавливая нормы гражданского права, ЗК РФ вторгается в сферу регулирования гражданско-правовых отношений, в то время как земельные отношения представляют собой отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч. 1 ст. 3 ЗК РФ). В то же время нормы гражданского права, содержащиеся в ЗК РФ, не должны применяться в силу абз. 2 ч. 2 ст. 3 ГК РФ согласно которой нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. На основании изложенного требуется обеспечить соответствие положений об аренде земельных участков (ст. 22 ЗК РФ) положениям ГК РФ об аренде.
В соответствии с положениями ГК РФ, регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества в случаях, предусмотренных Кодексом или иным федеральным законом. В этих случаях договор аренды регистрируется как регистрация обременения прав арендодателя обязательствами, возникающими на основании этого договора.
Государственную регистрацию договоров аренды нежилых помещений по мнению автора, следует осуществлять на основании дополнения в ст. 609 параграфа 1 Главы 34 ГК РФ нормы о том, что к такому договору применимы правила о форме и регистрации договоров аренды зданий и сооружений, предусмотренные ст. 651 ГК РФ.
Части нежилых помещений не отвечают критериям недвижимости, установленным ГК РФ. В связи с этим аренду частей помещений нужно исключить из сферы действия Закона о государственной регистрации.
3начение передаточного акта в договорных отношениях имеет принципиальное значение. Участники гражданского оборота придают акту приема-передачи нежилых помещений особую правовую силу, но законодательно он выглядит как формальный документ. Поэтому правила о значении такого документа при аренде зданий и сооружений целесообразно распространить на нежилые помещения.



1. Российская Федерация. Конституция (1993). Конституция РФ [Текст] // Собрание законодательства РФ. - 26.01.2009. - № 4. - Ст. 445.
2. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [федер. закон: от 30 ноября 1994г. №51-ФЗ с изм. и доп.] // РГ. - 1994. - №238-239.
3. Российская Федерация. Законы. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 29.06.2015) [Текст] // Собрание законодательства РФ. -1996.- N 5.- ст. 410.
4. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 30.12.2015) [Текст] // Собрание законодательства РФ.-2005.-Н 1 (часть 1).- ст. 16.
5. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственном кадастре недвижимости" [Текст] // Собрание законодательства РФ.-2007.- N 31.- ст. 4017.
6. Российская Федерация. Законы. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.05.2016) "О государственной регистрации недвижимости" [Текст] // Собрание законодательства РФ.-2015.- N 29 (часть I).- ст. 4344.
Иные акты и проекты
7. Федеральный закон № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу законодательных актов (отдельных положений законодательных актов Российской Федерации)» (находится на рассмотрении) [Текст] // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс.
8. Письмо Министерства регионального развития Российской Федерации от 11 июля 2012 года N 17511-ВТ/17 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
9. Письмо Минжилкомхоза РСФСР от 09.03.1977 №15-1-103
(Извлечение) «О классификации помещений зданий гражданского назначения» // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс.
Судебная практика:
1. Постановление Президиума ВАС РФ от 2 июля 1996 г.N 678/96 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс.
2. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"// Вестник ВАС РФ.-N 1.- январь.- 2012.
3. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 года N 1160/13 по делу N А76 - 1598/2012 // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -
2014. - N 3.
4. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 <О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений>// Вестник ВАС РФ.- N 7.- 2000.
5. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 <Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>// Вестник ВАС РФ.- N 4.- апрель.- 2014.
6. Постановление Федерального арбитражного суда Северо¬Кавказского округа по делу N Ф08-158/98 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс.
7. Постановление Федерального арбитражного суда Северо¬Кавказского округа по делу N Ф08-858/98 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс.
8. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2008 года N КГ-А41/159-08 по делу N А41-К1-2108/07 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
9. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25 сентября 2008 г. по делу N А29-525/2008. // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
10. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу N А19-12611/2011 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
11. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А56-10877/2012// [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
12. Постановление ФАС ПО от 22.05.2013 по делу N А55-24271/2012 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
13. Постановление 4-го Арбитражного апелляционного суда
Российской Федерации от 18.12.2014 по делу N А19-16955/2013 //
[Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
14. Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от
25.08.2015 по делу N А12-40979/2014 // [Электронный ресурс] // ИПС
Консультант плюс
15. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 декабря 2014 года N 306-ЭС14-2019 по делу N А65-25514/2013 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
16. Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 21 августа 2014 года по делу N 33-7100/2014 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
17. Решение Арбитражного суда Приморского края от 28.07.2015 по делу А51-12246/2015 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
18. Определение Московского городского суда от 14 июля 2011 года по делу N 33-22018 // [Электронный ресурс] // ИПС Консультант плюс
Специальная литература:
1. Ашихмин И.М. Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров (практическое пособие по применению гражданского и земельного законодательства РФ). - М.: Рофэр, 2014. - 543с.
2. Байрамкулов А.К. Толкование договора в российском и зарубежном праве. -М.: Статут, 2016. - 219с.
3. Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Барышев С.А., Вахрушева Ю.Н., Долотина Р.Р., Елизарова Н.В., Закиров Р.Ю., Захарова Н.А., Иванишин П.З., Морозов С.Ю., Михалева Т.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2014.
4. Бондаренко Д.В. Заключение и регистрация договора аренды нежилых помещений // Законность.- 2012. -N 5. -С.4.
5. Брауде И.Л. Право на строение и сделки со строениями.- М.: 1950. - 429с.
6. Витрянский В. Отдельные виды договора аренды (комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. -1996.- N 3. -С. 8
7. Дунаева Н.Ю. Проблемы практики применения законодательства, связанного с арендными отношениями // Вестник Арбитражного суда города Москвы. - 2014. -N 5. -С.27.
8. Ерш А.В. Здания и сооружения как предмет договора аренды // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -2014. -N 8
9. Иванова С.В. Договорный практикум // СПС КонсультантПлюс.2015.
10. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. -
2013. -N 10.-С.12.
11. Карапетов А.Г., Бевзенко Р.С. Комментарий к нормам ГК об отдельных видах договоров в контексте Постановления Пленума ВАС РФ "О свободе договора и ее пределах" // Вестник экономического правосудия Российской Федерации.- 2014. -N 9.- С. 6 - 106.
12. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Российская юстиция. -2009. -N 9. -С. 16.
13. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: в 3¬х т. / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - М.: 2015. Т. 1. -657с.
14. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козыря, А.А. Маковской. - М.: 2014. -С. 49 - 50.
15. Кузнецова О.В. Договор аренды нежилого помещения: взгляд арендатора // Право и экономика. -2013. -N 11. -С.34.
16. Лазаренкова О.Г. Договор аренды части нежилого помещения: особенности заключения и государственной регистрации // Нотариус. -2015. -N 8. -С. 9 - 12.
17. Лазаренкова О.Г. Правила применения ст. 35 Семейного кодекса РФ: синхронизации в процессе реформы гражданского законодательства и нотариата не достигнуто // Проблемы современной науки. -2014.- N 11-2. -С. 111 - 112.
18. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. -СПб.: 2012. -449с.
19. Ленковская Р.Р. Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества // Нотариус. -2014.- N 3.- С. 26 - 29.
20. Литовкин В.Н. Комментарий к параграфу 4 главы 34 ГК РФ / Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. -М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2012.-594с.
21. Мангилева С.А. Особенности договора аренды части нежилого помещения // Вестник магистратуры. -2015.-N 3 (42). -С. 169.
22. Настольная книга нотариуса: в 4 т. / Е.А. Белянская, Р.Б. Брюхов, Б.М. Гонгало и др.; под ред. И.Г. Медведева. 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2015. Т. 2: Правила совершения отдельных видов нотариальных действий. - 420с.
23. Никифорова Е.И. Обзор судебной практики по спорам, связанным с договором аренды // Жилищное право.- 2014. -N 12. -С. 99 - 120.
24. Пискунова Е.А. Нежилое помещение как объект гражданских прав и предмет договора аренды // Правовые вопросы недвижимости.- 2014. -N 2. - С.24.
25. Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав: дис. ... канд. юрид. наук. -Екатеринбург, 2011. -120с.
26. Свириденко О.М. О некоторых процессуальных проблемах, связанных с отказом арендатора от договора аренды // Журнал российского права.- 2015. -N 12. -С. 112 - 119.
27. Свобода договора: сборник статей / А.А. Амангельды, В.А. Белов, А.А. Богустов и др.; отв. ред. М.А. Рожкова.- М.: Статут, 2016. - 342с.
28. Скловский К.И. Сделка и ее действие (3-е издание). Комментарий главы 9 ГК РФ (понятие, виды и форма сделок. Недействительность сделок) // СПС КонсультантПлюс. 2015.
29. Сорокин А. Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды // Жилищное право.- 2015. -N 10. -С. 51 - 60.
30. Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. -М.:
2014. -539с.
31. Стрембелев С.В. Нежилые здания: правовой режим, реконструкция, легализация. -М.: Библиотечка "Российской газеты", 2013. -322с.
32. Сухов О.В. Анализ судебной практики по аренде // Жилищное право.- 2014. -N 8. -С. 11 - 23.
33. Суханов Е.А. Понятие и виды ограниченных вещных прав // Вестник МГУ. -2012. -N 4. -С. 14.
34. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. -2015. -N 4. -С. 6 - 7.
35. Суханов Е.А. К понятию вещного права // Правовые вопросы недвижимости.- 2015.- N 1.- С. 38.
36. Харитонова Ю. Особенности аренды нежилого помещения //
Арбитражный и гражданский процесс. -2012.- N 11.
37. Эрделевский А.М. О судебной практике применения норм о договоре аренды // СПС КонсультантПлюс. 2013.
38. Эрделевский А.М. Договор аренды в арбитражной практике // Бизнес-адвокат. - 2012. -N 5. - С.12.


Работу высылаем на протяжении 30 минут после оплаты.



Подобные работы


©2024 Cервис помощи студентам в выполнении работ