Введение 3
Глава I. Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения 6
§ 1. Понятие договора купли-продажи жилого помещения 6
§ 2. Сущность и значение договора купли-продажи жилого помещения 22
Глава II. Элементы договора купли-продажи жилого помещения 31
§ 1. Стороны договора купли-продажи жилого помещения 31
§ 2. Содержание договора купли-продажи жилого помещения 37
§ 3. Форма договора купли-продажи жилого помещения 44
Глава III. Порядок заключения, изменения и расторжения договора купли- продажи жилых помещений. Ответственность сторон 53
§ 1. Процедура заключения, изменения и расторжения договора купли- продажи жилых помещений 53
§ 2. Ответственность сторон по договору купли-продажи жилых 60
Заключение 72
Список литературы
Актуальность темы квалификационной работы заключается в том, что на протяжении всей истории человечества удовлетворение потребности в жилье всегда оставалось одной из главных проблем. К примеру, во времена царской России жилищный фонд составлял примерно 180 млн. кв. м. общей площади, при этом 80 % - в деревянных домах, которые плюс ко всему, не имели обыкновенных удобств.
Во времена СССР эта проблема решалась таким образом, что формировался консолидированный государственный и муниципальный жилищный фонд. Также формировался жилищный фонд государственных предприятий и учреждений, за которыми сохранялись жилые помещения, принадлежавшие им раньше, т.е. ведомственный фонд. Потом уже жилые помещения этих фондов предоставлялись гражданам, которые подпадали под критерий нуждаемости в жилье.
С переходом к рыночной экономике изменились и сами принципы жилищного законодательства. Сейчас они основываются на признании частной собственности на жилище, приватизации государственного и муниципального жилья, демонополизации жилищного хозяйства.
Обязательства по купле-продаже жилого помещения, опосредованные договором купли-продажи жилого помещения на сегодняшний день широко распространены на практике. Изменения действующего законодательства связаны с тем, что нужно решить ряд дискуссионных вопросов по реализации положений Гражданского Кодекса Российской Федерации1 (далее ГК РФ), которые устанавливают требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения этого договора.
Всем известно, что жилая площадь имеет высокую стоимость, что приводит к заключению многомиллионных сделок. Нужно сказать, что «квартирный бизнес» является очень выгодным: посреднические организации оказывают своим клиентам любые виды услуг по распоряжению принадлежащими им квартирами и домами, при этом они получают большие дивиденды.
На рынке жилья процветает криминальный бизнес. Мошенники, пользуясь тем, что граждане плохо знают юридическую сторону вопроса, заключают с ними крайне невыгодные соглашения об отчуждении жилья, тем самым лишая граждан их законного жилища.
Самым распространенным институтом, обеспечивающим куплю- продажу жилых помещений, является договор купли-продажи жилого помещения. Довольно-таки часто в эту форму облекаются сделки по обмену и мене жилых помещений. Не является случайностью и тот факт, что на долю договоров купли-продажи жилья приходится большое число правонарушений.
Таким образом, значимость договора купли-продажи жилого помещения, дискуссионный характер некоторых вопросов, недостаточная теоретическая база, а также необходимость анализа положений ГК РФ обусловили актуальность темы выпускной квалификационной работы.
Целью работы является формирование целостного научного представления о договоре купли-продажи жилого помещения по гражданскому законодательству Российской Федерации. Для достижения поставленной цели мною были сформулированы следующие задачи:
- рассмотреть понятие и основные элементы договора купли-продажи жилого помещения;
- проанализировать права и обязанности сторон договора купли-продажи жилого помещения;
- раскрыть стороны и содержание договора купли-продажи жилого помещения;
- рассмотреть особенности договора купли-продажи жилого помещения;
- исследовать особенности заключения, изменения и расторжения купли- продажи жилого помещения
Объектом исследования являются общественные отношения, которые складываются между субъектами в сфере заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи жилого помещения.
Предмет исследования - правовые нормы, которые регулируют отношения, возникающие в области договорных правоотношений, в том числе при заключении договора купли-продажи жилого помещения, также научные воззрения и судебная практика.
Методологическую основу работы составляют общенаучные и специальные методы исследования: системный, логический, сравнительно-правовой, исторический, метод правового моделирования и другие методы.
В соответствии с целью и задачами построена и структура работы. Она состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, заключения и списка использованной литературы.
В данной дипломной работе были проанализированы понятие, сущность и значение договора купли-продажи жилых помещений. Проведенный анализ позволил сделать следующие выводы.
1. Определенного законодательного понятия данного договора нет. Однако его можно вывести на основании ст. 454 и 549 ГК РФ - договором купли-продажи жилых помещений признается такой договор, где продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
2. Что касается юридической природы этого договора, то он, как и любой договор купли-продажи, является консенсуальным, возмездным и взаимным.
3. Предметом договора купли-продажи жилого помещения может быть только такое недвижимое имущество, как жилое помещение, которое обладает признаком оборотоспособности, что установлено в ст. 129 ГК РФ.
4. Что касается формы, то этот договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора купли-продажи жилого помещения (ст. 550 ГК РФ). Нотариального удостоверения не требуется. Данный договор считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, где обговорены все его существенные условия. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
5. В том случае, когда одна сторона уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, по требованию другой стороны судом может быть вынесено решение о такой регистрации. Согласно п. 3 ст.
551 ГК РФ, сторона, которая необоснованно уклоняется от регистрации перехода права собственности на жилое помещение, должна возместить другой стороне убытки, которые были вызваны такой задержкой.
6. Предмет договора купли-продажи жилого помещения является его существенным условием. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в этом договоре должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, также данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке. Если в договоре не будут указаны эти данные, то условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным, а, соответственно, договор - незаключенным. Также к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.
7. Еще одним существенным условием этого договора является цена. Если в договоре будет отсутствовать согласованное условие о цене жилого помещения, то договор будет считаться незаключенным.
8. По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).Исполнение договора осуществляется путем передачи недвижимого имущества продавцом и принятия его покупателем по передаточному акту.
9. Для купли-продажи жилых помещений установлена следующая особенность: одним из существенных условий договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением, которые в соответствие с законом сохраняют право пользования этим жилым помещением после его продажи (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если в договоре не указано это, согласно абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ покупатель может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора.
10. В отличие от договоров продажи иной недвижимости договор о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Однако после вступления в силу ФЗ от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3, и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584 ГК РФ не подлежат применению.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
