Введение 3
Глава 1. Понятие и общие положения о гражданско-правовых спорах в сфере купли-продажи недвижимости 6
§ 1. Общие положения о договоре купли-продажи недвижимости и возникающих из него гражданско-правовых спорах 8
§ 2. Недействительность договора купли-продажи недвижимости как основание возникновения гражданско-правового спора 14
§ 3. Незаключенность договора купли-продажи недвижимости как основание возникновения гражданско-правового спора 22
§ 4. Невыполнение условий договора купли-продажи недвижимости как основание возникновения гражданско-правового спора 29
Глава 2. Порядок урегулирования гражданско-правовых споров в сфере купли-продажи недвижимости 33
§ 1. Общие положения о гражданско-правовых спорах (понятие, виды, субъекты) 35
§ 2. Досудебный и судебный порядок урегулирования гражданско-правовых споров в сфере купли-продажи недвижимости 40
§ 3. Судебный порядок урегулирования гражданско-правовых споров в сфере купли-продажи недвижимости 45
Заключение 50
Список использованных нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы
Сейчас настало то время, когда жилье или какой-либо другой объект недвижимости - чуть ли не самая ценная вещь, имеющаяся у граждан и юридических лиц. Договор купли-продажи, в свою очередь, является средством входа на рынок недвижимости с целью приобретения или продажи недвижимости.
Рынок недвижимости представляет собой один из фундаментальных элементов экономической системы любого государства. Во все времена известные экономисты, философы и политические деятели исследователи его законы, а также влияние на развитие общества. Несомненно, особое значение имеет рынок недвижимости в динамике функционирующей рыночной системы.
Благополучие населения того или иного государства стоит в прямой взаимосвязи с наличием у граждан этого государства собственной площади. Как показывает статистика, только 5% населения России может позволить себе приобрести недвижимость за наличный расчет .
Спектр объектов недвижимости в современном национальном праве весьма широк, законодателем в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) перечислены только некоторые объекты, которые можно отнести к недвижимым объектам: земельные участки; участки недр; здания; сооружения; объекты незавершенного строительства; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; космические объекты и иное имущество, отнесенное к недвижимым вещам законом.
Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» , вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Покупка недвижимости в современное время напрямую связана с обеспечением гарантий сохранения вложенных в такую недвижимость денежных средств, а зачастую и получения выгоды. В первую очередь, это связано со стабильным ростом цен на объекты недвижимости, во-вторых, недвижимость служит средством получения дохода, например, если сдавать такой объект недвижимости в аренду, либо с целью перепродажи такого объекта недвижимости за более высокую цену.
Однако заключение договора купли-продажи всегда сопряжено с риском, проверить чистоту сделки на все 100% просто невозможно.
В данной работе рассмотрены наиболее частые гражданско-правовые споры в сфере купли-продажи недвижимости.
Актуальность настоящей работы заключается в необходимости более детальной регламентации правоотношений в связи с куплей-продажей недвижимости, систематизации гражданско-правовых споров в сфере купли-продажи недвижимости по основаниям для лучшего понимания правового порядка их урегулирования. Широта применения договора купли-продажи недвижимости прямо пропорциональна количеству гражданско-правовых споров, связанных с указанной договорной конструкцией.
Объектом исследования стали правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимости.
Предметом же исследования явились гражданско-правовые нормы, регулирующие отношения по купле-продаже недвижимости.
Основной целью диссертационного исследования стала выработка целостного представления о купле-продаже недвижимости, гражданско-правовых спорах, возникающих в связи с заключением и исполнением договора купли-продажи недвижимости, и порядке их урегулирования.
Обозначенная цель предопределила основные задачи исследования:
- раскрыть понятие договора купли-продажи недвижимости, раскрыть его содержание, дать правовую характеристику субъектов договора купли-продажи недвижимости, раскрыть понятие, виды гражданско-правовых споров, их субъектов, правового порядка урегулирования споров;
-рассмотреть недействительность договора купли-продажи как основание для возникновения гражданско-правового спора;
- рассмотреть незаключенность договора купли-продажи как основание для возникновения гражданско-правового спора;
- рассмотреть несогласованность существенных условий договора купли-продажи как основание для возникновения гражданско-правового спора;
- дать правовую характеристику правовому порядку урегулирования гражданско-правовых споров в сфере купли-продажи недвижимости;
- дать заключение и рекомендации в части, касающейся требований к заключению договора купли-продажи недвижимости.
Структура работы. Работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.
Российский рынок недвижимости на современном этапе развития гражданского законодательства претерпевает влияние различных факторов как внутренних, так и внешних: изменения законодательства в части операций с недвижимостью, динамика спроса и предложения на недвижимое имущество, мировой финансовый кризис и другие факторы, которые безусловно отражаются на его стабильности.
Сделки физических лиц с недвижимым имуществом, в частности по отчуждению и приобретению недвижимости связаны с оборотом довольно больших денежных средств и с осуществлением гражданами их конституционного права на жилище. Поэтому нормы действующего законодательства направлены на то, чтобы обезопасить участников этих отношений и гарантировать им право на жилье. Так, в п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации закреплено: «Никто не может быть произвольно лишен жилища».
В ходе анализа норм гражданского, гражданского процессуального и арбитражного процессуального законодательства, а также судебной практики, связанной с куплей-продажей недвижимого имущества были некоторые проблемы, касающиеся сторон названных правоотношений.
Проблемы, возникающие при заключении и исполнении договора купли-продажи, можно разделить на две категории:
1) когда хотя бы одной стороной сделки является физическое лицо;
2) когда сделка заключена между хозяйствующими субъектами.
Проблемы, связанные с участием в сделке купли-продажи физического лица (либо когда сделка совершается между физическими лицами), возможны следующие.
Не существует гарантий для обеспечения интересов стороны, в частности покупателя от того, что другая сторона (продавец) не окажется недееспособным или ограниченно дееспособным по решению суда. Наличие такого обстоятельства делает договор купли-продажи недвижимости ничтожной сделкой.
В настоящее время, информации о признании того или иного физического лица недееспособным или ограниченно дееспособным в открытых источниках информации не содержится. Данная позиция законодателя имеет своей целью сокрытие сведений о заболевании или зависимости того или иного физического лица, которая корреспондирует к принципу защиты част-ной жизни, но и является следствием возникновения гражданско-правовых споров по признанию заключенной ранее с таким гражданином сделки не-действительной.
Не существует гарантий от наличия прав третьих лиц на отчуждаемое недвижимое имущество. К таким лицам можно отнести:
- членов семьи собственника,
- нанимателей по договору коммерческого найма,
- лица, пользующиеся недвижимым имуществом в силу завещательного отказа,
- получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением.
Все указанные выше лица имеют право пользования недвижимым имуществом вне зависимости от смены собственника.
Проблема для обеих категорий лиц - возможность заключения продавцом нескольких договоров купли-продажи. В таком случае, право собственности будет зарегистрировано за тем покупателем, который обратился в регистрирующий орган первым. Зачастую, продавец после таких сделок скрывается с суммой денежных средств, полученных по договорам купли- продажи. В судебной практике таких случаев достаточно, однако, позиции по обеспечению интересов пострадавших сторон (покупателей) не выработано.
В ходе изучения судебной практики в сфере купли-продажи недвижимого имущества, были выявлены и систематизированы следующие риски:
1. По последствиям заключения договора купли-продажи недвижимого имущества:
- риск признания сделки недействительной,
- риск признания договора незаключенным,
- риск утраты права собственности,
- риск расторжения договора,
- риск истребования имущества,
- риск несения непредвиденных расходов,
- риск выявления скрытых недостатков.
2. По предмету договор купли-продажи недвижимого имущества:
- титульные риски,
- риски обременения,
- риски, связанные с правами третьих лиц,
- риски, связанные с субъектом (стороной) сделки,
- риски, связанные с объектом (предметом) сделки,
- риски, связанные с расчетами по сделке,
- риски, связанные с формой договора,
- риски, связанные с содержанием договора,
- риски, связанные с передачей объекта недвижимости от продавца покупателю,
- риски, связанные со сроками по сделке.
3. По сторонам договора купли-продажи недвижимого имущества:
- риски продавца,
- риски покупателя.
4. По этапам совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества:
- риски, связанные с заключением договора,
- риски, связанные с исполнением договора,
- риски, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности.
Названные выше риски, связаны в первую очередь с пороками в том или ином элементе договора купли-продажи недвижимого имущества, либо этапах его заключения.
Таким образом, стороны в определенной степени находятся в уязвимом положении, рискуя остаться без уплаченных по договору купли-продажи денежных средств и недвижимого имущества. В большинстве случаев, стороны совершают сделку опираясь на принцип добросовестности другой стороны по договору, ввиду невозможности произвести все необходимые действия по проверке сведений о приобретаемом недвижимом имуществе.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
