Введение 5
Глава 1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА 10
§ 1. Понятие и особенности договора участия в долевом строительстве 10
§ 2. Эволюция договора участия в долевом строительстве 14
§ 3. Правовое регулирование отношений между застройщиком и участником долевого строительства 18
Глава 2. ПОНЯТИЕ И ВИДЫ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 27
§ 1. Понятие гражданско-правовой ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве 27
§ 2. Основания и условия ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве 30
§ 3. Виды гражданско-правовой ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве 34
Глава 3. ОСОБЕННОСТИ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА ПО
ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 42
§ 1. Гарантии прав участников долевого строительства 42
§ 2. Анализ судебной практики по спорам, возникающим из отношений по договору участия в долевом строительстве 49
§ 3. Проблемы гражданско-правовой ответственности застройщика по
договору участия в долевом строительстве 61
Заключение 70
Список использованной литературы
Квартирный вопрос был актуален почти во все времена. Решение вопроса обеспечения жильем каждого нуждающегося лица в Российской Федерации является одним из приоритетных направлений в политике государства. В настоящее время, купить квартиру рядовому жителю нашей страны очень сложно в плане финансовых возможностей. Поэтому ему приходится искать более выгодные пути для приобретения крыши над головой. Одним из таких путей является участие в долевом строительстве жилых помещений. Как и в любой другой сфере, здесь довольно часто проявляются обманы и нарушения законодательства. Принято считать, что сильной стороной в договоре участия в долевом строительстве выступает застройщик. Его доминирующее положение объясняется тем, что в основном от него зависят дальнейшие правоотношения между сторонами договора. Застройщик, как правило, получает сумму взноса единовременно, а также в течение строительства получает ежемесячные платежи от участников долевого строительства. Зачастую, «дольщики» остаются в крайне невыгодном положении, буквально на улице. У них нет ни денег, ни жилья. А застройщик каждый раз переносит дату сдачи объекта строительства. Именно поэтому вопрос гражданско-правовой ответственности застройщика является актуальной темой для исследования. Законодателю просто необходимо искать и вводить новые пути для защиты прав последних от недобросовестных застройщиков.
При изучении данной темы, необходимо понимать, какие сферы жилищных правоотношений регулирует жилищное законодательство, а какие гражданское. Гражданская отрасль права регулирует правоотношения в данной сфере по вопросам владения, пользования и распоряжения жилым помещением, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота в обществе. Те отношения, которые связываются с использованием, эксплуатацией и рядом иных вопросов регулируются жилищным законодательством.
Почему же практическая распространенность договора участия в долевом строительстве настолько популярна еще с начала 90-х годов ХХ века? Для граждан, желающих приобрести жилую площадь, такой способ выгоден рядом факторов. Это, во-первых, поэтапная оплата, во-вторых, затраты на приобретения жилья ниже на 10-30% от рыночной стоимости аналогичных квартир в новостройках, и наконец, возможность учета интересов «дольщика» при планировке жилого помещения.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между участниками долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.
Предметом исследования является законодательство в сфере защиты прав участников долевого строительства, материалы судебной практики, специальная литература по теме исследования.
Целью является формирование комплексного представления о природе договора участия в долевом строительстве, а также ответственности застройщика перед дольщиками.
Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:
-рассмотреть понятие и изучить особенности договора участия в долевом строительстве;
-исследовать эволюцию договора участия в долевом строительстве;
-рассмотреть правовое регулирование отношений между застройщиком и участником долевого строительства;
-рассмотреть понятие гражданско-правовой ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве;
-исследовать основания и условия ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве;
-определить виды гражданско-правовой ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве;
-определить гарантии прав участников долевого строительства;
-проанализировать судебную практику по спорам, возникающим из отношений по договору участия в долевом строительстве;
-изучить проблемы гражданско-правовой ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве.
Научная новизна исследования.
В настоящей диссертационной работе на основе проведенного комплексного исследования института гражданско - правовой ответственности, научных точек зрения различных авторов, были получены результаты, определена позиция в отношении ответственности застройщика по договору участия в долевом строительстве. Принимая во внимание многообразие проблем рассматриваемой темы, автор стремился исследовать наиболее важные вопросы, которые еще не были ранее подробно исследованы.
Структура работы обусловлена целью и задачами исследования и состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. Магистерская диссертация изложена в определенной последовательности.
В первой главе магистерской диссертации дается общая характеристика правового регулирования правоотношения: понятие и особенности договора участия в долевом строительстве, его эволюция и правовое регулирование отношений между застройщиком и участниками долевого строительства.
Во второй главе рассматривается гражданско-правовая ответственность застройщика, основания и условия ответственности, а также ее виды.
В третьей главе дипломной работы уделяется внимание особенностям, возникающим при привлечении к ответственности застройщика, гарантиям прав участников долевого строительства, анализу судебной практики и проблемам гражданско-правовой ответственности застройщика.
Теоретическую основу исследования составили труды представителей юридической науки: С.С.Алексеева, С.А. Баронина, В. Баргонова, А.И. Быкова, А.Б. Венгерова, А.С. Дурнова, А.И. Иванчак, М.В.Карпычеваи др.
Нормативную основу исследования составили положения Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ, Закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и ряд других нормативно-правовых актов, применяемых в сфере долевого строительства.
Теоретическая значимость заключается в том, что результаты настоящей работы могут быть использованы в дальнейшем при исследовании вопросов гражданско-правовой ответственности застройщика, возникающей из договора участия в долевом строительстве недвижимости.
Практическая значимость заключается в возможности использования результатов работ в законотворческом процессе, при разработке мер, направленных на повышение эффективности правоотношений в рассматриваемой сфере.
Апробация результатов диссертационного исследования. Основные выводы и положения диссертационной работы нашли свое отражение в научных публикациях выступлений автора, по результатам участия в научных конференциях.
Результаты исследования были апробированы в рамках участия в конференциях всероссийского уровня, а также в научных журналах:
1. Кашапов Э.РПрактика рассмотрения дел о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве / Э.Р. Кашапов // «VIII Камские чтения»: всероссийская научно-практическая конференция. (2016; Набережные Челны). В 3-х ч. Часть 3. Всерос. научн.-практ. конф. «VIII Камские чтения», 22 апреля 2016 г. [Текст]: сб-к док. / под ред. д-ра техн. наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско-полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2016. - С. 234 - 236.
2. Кашапов Э.Р. Влияние изменений в законодательстве о участии в долевом строительстве на потребителя / Э.Р. Кашапов // «IX Камские чтения»: всероссийская научно-практическая конференция. (2017;
Набережные Челны). В 3-х ч. Часть 3. Всерос. научн.-практ. конф. «IX Камские чтения», 21 апреля 2017 г. [Текст]: сб-к док. / под ред. д-ра техн. наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско-полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2017. - В печати.
3. Кашапов Э.Р. Защита прав участников долевого строительства / Э.Р. Кашапов // Итоговая научно-образовательная конференция студентов Казанского федерального университета 2017 года: сб. тезисов: в 3 т. / Мин-во образования и науки; Казанский (Приволжский) федеральный ун-т. - Казань: Изд-во Казан. ун-та, 2017. - Т. 3: Набережночелнинский институт, Елабужский институт. - В печати.
Проведенный в настоящей работе анализ действующего законодательства, регулирующего гражданско-правовую ответственность застройщика, изучение литературы, обобщение судебной практики позволяет сделать ряд выводов, которые сводятся к следующему.
При изучении понятия договора участия в долевом строительстве и его юридической характеристики в работе использовано закрепленное на законодательном уровне определение данного договора, согласно которому, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Исследуемый договор с точки зрения юридической характеристики является консенсуальным, возмездным и взаимным. Существенные условия договора: предмет, срок сдачи объекта долевого строительства (квартиры), цена, сроки оплаты договора и порядок ее уплаты, а также гарантийный срок на объект. Договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации согласно действующему законодательству.
После введения в действие и поэтапного совершенствования ФЗ «Об участии в долевом строительстве» правовое положение участников долевого строительства заметно улучшилось, а ответственность застройщика ужесточилась.
При изучении гарантий прав участников долевого строительства было выявлено, что застройщик обеспечивает свои обязательства по договору залогом, поручительством, а также страхованием ответственности застройщика. Кроме того, необходимо отметить основные способы защиты прав участников долевого строительства: признание права собственности на объект долевого строительства, признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, возмещение убытков, взыскание неустойки, компенсация морального вреда, прекращение правоотношений, обращение за содействием к органам государственной власти, заявление требований в рамках дела о банкротстве застройщика.
Немаловажным нововведением в этом году стало создание компенсационного фонда, в который каждый застройщик обязан будет перечислить сумму в размере 1% от планируемой стоимости возводимого объекта строительства. Такой фонд поспособствует в большей мере защитить права граждан - участников долевого строительства, как потребителей, и не даст потерять им свои сбережения.
Застройщик, как и участник долевого строительства, может нести два вида ответственности: материальную и нематериальную. Законодатель установил, что участник долевого строительства несет материальную ответственность в двух формах: неустойка за нарушение сроков внесения платежей по договору и расторжение договора в судебном порядке. Расторжение договора для участника долевого строительства является крайне неблагоприятным последствием нарушения положений договора, поэтому законодатель четко ограничил применение данной формы ответственности.
Проблемы участников долевого строительства возникают в связи с недобросовестным выполнением своих обязанностей застройщиком. В основном, это банальный обман застройщиком своих вкладчиков. Одна из проблем - это пропуск сдачи объекта строительства застройщиком. В данной ситуации дольщик просто ждет, не предпринимая никаких мер и ожидая помощи со стороны. Решением данной проблемы будет обращение в суд и взыскание с застройщика неустойки и морального вреда в пользу дольщика. Иногда бывает так, что фактическая площадь жилья не соответствует площади, указанной в договоре. Недобросовестный застройщик, если площадь меньше заявленной в договоре, не возвращает излишне уплаченную сумму вкладчика. Но если площадь окажется больше, чем та, что предусмотрена договором, то застройщик обязывает доплатить за лишние квадраты. При этом качество работы, как правило, оставляет желать лучшего, поэтому всегда необходимо указывать на них в акте приема-передачи жилого помещения или же пригласить независимого эксперта.
Считаем, что в целом нововведения в законодательстве о долевом участии в строительстве многоквартирных домов положительно отразятся на защите прав дольщиков, так как ответственность застройщиков только увеличивается, участникам долевого строительства предоставляется больше гарантий. Количество судебных дел в этой сфере стремительно уменьшается, что, безусловно, является положительным фактором. Все это, конечно же, отражается на финансовом состоянии гражданина, чьи средства привлекает застройщик, так как дополнительные обременения последнего в конечном итоге ложатся на дольщиков.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
