Введение 5
Глава 1. Понятие стоимости земли в экономической теории 7
1.1. Специфика земли как экономического ресурса 8
1.2. Рынок земли и факторы, влияющие на его развитие 11
1.3 Операционализация понятия цены земли в хозяйственной практике: виды оценок стоимости земли и их назначение 19
1.3. Подходи и методы оценки земельных участков 24
Глава 2. Анализ основные тенденции социально-экономического развития региона 30
2.1. Характеристика земельного участка 31
2.2. Основные показатели социально-экономического развития Российской
Федерации за 1 кв. 2017 г 35
2.2. Основные тенденции социально-экономического развития Республики Татарстан и развития и г. Набережные Челны 37
Глава 3. Оценка рыночной стоимости объекта оценка 43
3.1. Формирование предложения земельных участков в г. Набережные Челны
на торгах 44
3.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным
подходом 51
3.3. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом .. 54
Глава 4. Разработка и оценка мероприятий по продвижению проекта аренды земельного участка в г. Набережные Челны 59
4.1. Разработка мероприятий по продвижению проекта аренды земельного
участка в г. Набережные Челны 60
4.2. Оценка рисков и прогнозирование прибыли проекта аренды земельного
участка 62
Глава 5. Охрана окружающей среды 71
Глава 6. Безопасность жизнедеятельности на производстве 74
Заключение 82
Библиографический список 88
Приложение
На современном этапе экономического развития, рынок земли, его особенности претерпевают значительных изменений. Это связано, прежде всего, с незавершенностью преобразований в области землепользования, которые осуществлялись при переходе к рыночной экономике еще в последние десятилетия ХХ века. Формирование механизма, который был призван объединить интересы экономики в целом и отношений в области землепользования, было ключевым моментом в реформировании данной категории. Однако оно не было осуществлено до конца - не было создано крепкого фундамента земельного законодательства. На данном этапе, рынок земли находится на стадии становления и правового укрепления.
Оценочная деятельность представляет собой деятельность по установлению стоимости материальных и нематериальных объектов, при этом учитываются права на них и интересы в отношении них субъектов гражданских прав. Такая деятельность осуществляется для определения стоимости земельного участка для последующих законных манипуляций: продажи, покупки, аренде и т.п.
Базовым объектом в структуре любой недвижимости является земельный участок. На данный момент земля выступает одним из самых сложных объектов, входящих в состав недвижимого имущества, выбираемых для экономической оценки. Данное утверждение подкреплено тем, что у каждого земельного участка существует свои специфические особенности. Если рассматривать данную проблему более детально, то стоит отметить, что в Российской Федерации (далее в РФ) недостаточно разработана нормативно-правовая база, а, следовательно, земельный рынок.
В связи с тем, что рынок земли развит недостаточно, необходимо определение основных направлений государственной политики в области земли, а также создание автоматизированной системы земельного кадастра, которая позволит более четко и эффективно проводить оценку земли в стране, и обеспечит надежность данных операций. Надежная информация о земле имеет исключительно важное значение для управления земельными ресурсами, будь то развитие устойчивого сельского хозяйства или управление развитием городов. Таким образом, проведение экономической оценки земель является одним из наиболее острых проблем в современной экономике
Цель исследования: провести экономическое обоснование стоимости земельных участков, выставляемых на открытых торгах г. Набережные Челны. Для достижения цели были поставлены следующие задачи:
1) рассмотрена специфика земли как экономического ресурса
2) изучен рынок земли и факторы, влияющие на него;
3) описаны виды оценок стоимости земли и их назначение;
4) описаны подходы и методы оценки земельных участков
5) проведен анализ основных тенденций социально-экономического развития регион
6) изучены предложения земельных участков в г. Набережные Челны
7) определена рыночная стоимость объекта оценки сравнительным и доходным подходами
8) разработана и произведена оценка мероприятий по продвижению проекта аренды земельного участка в г. Набережные Челны.
Объект исследования: начальный размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером ХХ:05:0005006:ХХХ, площадью 4000 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения производственных зданий, строений,
сооружений и обслуживающих их объектов; адрес (описание местоположения): г. Набережные Челны, Индустриальный проезд, 55
Предмет исследования: взаимоотношения возникающие в процессе
оценке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Основой исследования явились положения, как классической экономической теории, так и современные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам оценки земель.
Земля занимает уникальное место как в экономике, в предпринимательской деятельности, так и в общественной жизни населения любой страны. С точки зрения экономических отношений, она является объектом, имеющим многофункциональное значение при своем невоспроизводимом характере.
Спектр федеральных законов и нормативных правовых актов, которые применяются при оценки земельных участков является обширным. Это связано с тем, что земельные участки являются основой существования человека, включая осуществление любой хозяйственной деятельности.
Вопросы оценки недвижимости, в том числе земельных участков, регулируются Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Помимо этого, при оценке стоимости земельных участков, обязательными к применению являются федеральные стандарты оценки.
С 1 марта 2015 года юридические лица могут получить земельные участки для строительства только на торгах и только в аренду. В связи с ужесточением законодательства в области строительства, необходимо обратить внимание на ряд факторов, которые будут играть существенную роль в реализации ваших последующих планов.
Получить земельный участок в аренду под строительство возможно двумя путями: приобрести право аренды на аукционе; получить землю в аренду без аукциона через Инвестиционный совет или Инвестиционную комиссию.
Строительство на арендованной земле в плане получения разрешений и ввода в эксплуатацию ничем не отличается от строительства на собственном участке. Во всяком случае, арендовать землю более выгодно для застройки, так как это ниже стоимости налога на собственность. Когда строительство завершено, у вас есть возможность выкупить участок или его части, и стать их законным обладателем.
С учетом требований федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 N 44-ФЗ (последняя редакция) между муниципальным образованием города Москвы и оценочной фирмой заключен муниципальный контракт.
Объект оценки: начальный размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером ХХ:05:0005006:ХХХ, площадью 4000 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения производственных зданий, строений,
сооружений и обслуживающих их объектов; адрес (описание местоположения): г. Набережные Челны, Индустриальный проезд, 55.
Цель оценки: определение стоимости. Результаты оценки будут
использованы для объявления начальной цены при проведении аукциона
Участок расположен: вне зоны влияния памятников историко¬
культурного наследия и особо охраняемого ландшафта; вне зоны лесного фонда; а также вне охранных зон источников питьевого водоснабжения и поверхностных водных объектов. Окружение земельного участка: объекты промышленного назначения.
Подъездной путь к земельному участку осуществляется по улице Промышленная по асфальтированному покрытию, которое оценивается как хорошее.
Земельный участок имеет удобное месторасположение, в непосредственной близости от транспортной магистрали, по которой осуществляется перевозка грузопассажирского потока. Территория
асфальтирована. Местоположение земельного участка характеризуется скоплением производственно-складских зданий и наиболее удобно подходит для осуществления производственных процессов.
Информация о продаже земельных участков и заключении договоров аренды земельных участков размещается в соответствии с требованиями статей 39.11-39.13 и 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации
Организатором торгов продажи земельных участков и предложения по аренде земельных участков в г. Набережные Челны является Муниципальное казенное учреждение «Исполнительный комитет Муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан».
За пять месяцев 2017 года общая площадь земельных участков, предлагаемых в аренду в г. Набережные Челны, составляет 211 482 кв.м.
Набольший удельный вес в общей площади, прилагаемых земельных участков, занимают земельные участки под производственную деятельность (56,88% в общей площади предложения). Также значительный удельный вес занимают земельные участки под многоэтажную жилую застройку (высотная застройка): 30,98%.
Площадь земельных участков для ведения производственной деятельности находиться в диапазоне от 2730 кв. м. до 98900 кв. м. Что касается начальной цены, то средняя ежегодная арендная плата за земельные участки ля ведения производственной деятельности составляет 1 139 руб. за кв.м. Крупные автомагистрали, расположенные около земельных участков под индустриальную застройку, повышают привлекательность объекта.
Также, земельные участки, предлагаемые к аренде, различаются наличием коммуникаций, что естественно сказывается на величине арендной ставки. На величину арендной платы также оказывают такие факторы, как площадь, конфигурация земельного участка и рельеф местности.
Экономическое обоснование стоимости земельных участков, предлагаемых на торгах, происходит путем их оценки рыночной стоимости на основе рыночной информации.
С этой целью необходимо проанализировать рынок земельных участков, предлагаемых на открытом рынке. В связи с тем, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка промышленных земельных участков, далее сузим исследования до данного типа разрешенного использования земельных участков.
Диапазон цен предложения по продаже земельных участков, предназначенных для размещение производственно - складских объектов, находится в интервале от 211 руб. до 3 123 руб. за 1 кв.м.
При анализе рынка, выявлено достаточное количество объект-аналогов, в связи с чем в рамках сравнительного подхода применяется метод количественных корректировок.
Рыночная стоимость объекта оценки, определённая в рамках сравнительного подхода на дату оценки составляет 289 845 руб. Рыночная стоимость объекта оценки, полученная в рамках доходного подхода, на дату оценки составляет 285 988 руб. Различие между стоимостью объекта оценки, полученное в рамках сравнительного и в рамках доходного подхода, составляет 1,3%.
«Объединенная складская компания СК» - устойчивая, динамично развивающаяся компания на российском рынке складских услуг. С целью расширения своей деятельности предприятие планирует принять участие в аукционе.
Начальный размер ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером ХХ:05:0005006:ХХХ, площадью 4000 кв. м., категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: для размещения производственных зданий, строений, сооружений и обслуживающих их объектов; адрес (описание местоположения): г. Набережные Челны, Индустриальный проезд, 55, составляет 288 071 руб.
Форма торгов: открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка для целей строительства (далее аукцион).
Проектирование и строительство инженерных сетей и сооружений, связанных с вводом объекта в эксплуатацию, осуществляется арендатором земельного участка за счет собственных и/или привлеченных средств без последующей компенсации из бюджета города.
Срок действия договора аренды земельного участка 6 лет. Условия передачи площадей объекта в собственность инвестора по результатам реализации проекта - 100 % площадей объекта передается в собственность инвестора при условии перечисления в бюджет города денежных средств, определенных в размере 30% от кадастровой стоимости.
С целью оценка эффективности проекта по заключению договора аренды земельного участка, необходимо оценить затраты на строительства объекта и спрогнозировать прибыль.
Согласно условиям договора аренды, характеристики градостроительного объекта имеют следующие значения: общая площадь объекта (кв. м) - 3500; предельное количество этажей - 1 (в т.ч. подземных - 0); назначение:
складское. Затратам на строительства составит 22 600 000 руб.
Далее необходимо спрогнозировать предполагаемую прибыль от проекта, которая может быть выражена через арендные ставки на аналогичные объекты.
Средняя ставка аренды в классе А - 2650 руб. кв. м./ год.
Ожидается, что спрос на складские площади в ближайшее время вырастет. Стагнация в сегменте розничной торговли завершилась и ритейлеры начали развивать свои сети.
Прежде чем перейти к расчету чистого дисконтированного потока, необходимо оценить риски проекта, которые выражаются через ставку дисконтирования, используя модифицированную модель CAPM (Modified Capital Asset Pricing Model , MCAPM), которая составляет 14,35%
Показателем, характеризующий эффективность инвестиционного проекта, является индекс доходности, который составляет 1,26.
Инвестиционный проект эффективен, так как значение индекса доходности больше 1.
Дисконтированный срок окупаемости инвестиции, учитывает стоимость денег во времени, составляет 4 лет и 8 месяцев.
Таким образом, можно сделать вывод, что предприятию выгодно арендовать предлагаемый земельный участок, возвести объект. За срок аренды земельного участка предприятие сможет получить чистый дисконтированный доход в размере 6 754 773 руб. Необходимо уточнить, что далее предприятие по-прежнему сможет сдавать капитальный объект в аренду и при этом сумма денежных потов будет значительно больше, так как по окончанию аренды земельный участок перейдет в собственность и часть расходов сократится.
Также в первой главе дипломной работы описано, что интегральным показателем может выступить рыночная стоимость земельного участка. Рыночная стоимость земельного участка после проведения мероприятий будет определяться методом выделения.
Рыночная стоимость единого объекта недвижимости составляет 25 933 384 руб. Затраты на строительство здания составят 22600000 руб. Тогда рыночная стоимость земельного участка в рамках метода выделения составит 3 333 384 руб., что на 1 261 011 руб. больше, чем до проведения мероприятий.
Таким образом, можно сделать вывод об эффективности предложенных мероприятий, которые не только повысят рыночную стоимость земельного участка, но поспособствует развитию промышленности города.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
