ВВЕДЕНИЕ 3
1. ТЕОРЕТИКО-МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНВЕСТИЦИОННОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Экономическая сущность инвестиций в строительство 5
1.2. Кредитование как одна из форм финансирования 10
строительства жилой и коммерческой недвижимости
2. ОРГАНИЗАЦИЯ КРЕДИТНОГО ПРОЦЕССА ПРИ
СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
2.1. Анализ кредитного процесса на рынке жилой и
коммерческой недвижимости
2.2. Управление рисками кредитования проектов строительства жилой и коммерческой недвижимости
3. РАЗВИТИЕ МЕХАНИЗМОВ ОЦЕНКИ КРЕДИТОСПОСОБНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРОВ ПРИ
КРЕДИТОВАНИИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛОЙ И КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РФ
3.1. Анализ инвестиционной кредитоспособности заемщика: современный подход
3.2. Совершенствование сценарного метода анализа рисков 52
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 67
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 71
ПРИЛОЖЕНИЯ 78
Строительная отрасль является одной из важнейших отраслей экономики любой страны. Трудоемкость строительной отрасли делает её крайне важной для поддержания необходимого уровня занятости населения, а инфраструктура, создаваемая предприятиями данной отрасли, жизненно необходима для нормального существования домохозяйств и функционирования других отраслей экономики. Успешное функционирование строительной отрасли позитивно сказывается также и на смежных областях.
Инвестиционная деятельность в строительстве имеет важное значение в связи с тем, что данная отрасль оказывает реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения, обладают мультипликативным эффектом, которые распространяются как на микро-, так и на макроуровне.
Основной проблемой, сдерживающей развитие рынка строительства коммерческой и жилой недвижимости, является недостаточный уровень финансовых ресурсов для реализации строительных проектов, ввиду их высокой капиталоемкости и длительных сроков реализации.
Одним из источников финансирования строительства являются банковские кредиты, позволяющие застройщику покрыть затраты, связанные с реализацией строительных проектов и своевременно ввести в эксплуатацию объект недвижимости.
Для дальнейшего совершенствования инвестиционного процесса экономики строительства при участии коммерческих банков необходимо в комплексе изучить экономическую сущность инвестиций, организационные и технологические процедуры банковского кредитования данной отрасли, что и обусловило выбор темы исследования.
Целью работы является исследование теоретических положений банковского кредитования объектов коммерческой и жилой недвижимости и разработка научно-практических рекомендаций по минимизации рисков кредитования строительной отрасли.
Реализация поставленной цели требует решения следующих задач:
- изучение основных теоретических подходов к формированию инвестиций в экономику строительства;
- рассмотрение сущности банковского кредита как одной из форм финансирования строительства недвижимости;
- рассмотрение практики кредитования строительных проектов в современных условиях;
- исследование основных рисков, возникающих при кредитовании проектов строительства жилой и коммерческой недвижимости;
- анализ методов оценки кредитоспособности заемщика при рассмотрении заявки на выдачу кредита на строительство и приобретение жилья;
- разработка рекомендаций по минимизации рисков кредитования строительства путем внедрения алгоритма сценарного анализа строительных проектов;
- практическое применение предложенного алгоритма на примере проекта строительства.
Выше названное позволяет считать исследование процесса инвестиционного кредитования экономики строительства крайне актуальным и востребованным. Вместе с тем следует раскрыть специфические особенности проектов по созданию оптимальной системы кредитного менеджмента инвестиционного процесса в области строительства коммерческой и жилой недвижимости. Также стоит рассмотреть проблемы коммерческих банков, связанные с оценкой кредитоспособности строительной компании, разработкой предложений по минимизации рисков кредитования строительства объектов жилой и коммерческой недвижимости.
В силу выбора темы исследования были рассмотрены: сущность инвестиций как экономической категории; особенности недвижимости как объекта инвестирования. Была представлена комплексная классификация инвестиций в недвижимость с учетом общепринятых и специфических критериев классификации.
Строительная отрасль требуют вливания больших инвестиций, в связи с чем были рассмотрены основные источники финансирования строительства, среди которых были выделены внутренние и внешние источники.
Анализ статистических данных показал, что доля банковских кредитов в общей сумме инвестиций по виду деятельности «Строительство» составляет в настоящее время немногим более 15%, что говорит о недостаточной развитости банковского кредитования как источника финансирования строительства.
Однако существующая практика финансирования строительства недвижимости показывает, что для строительства жилой недвижимости строительные компании все больше привлекают инвестиционные кредиты и средства населения, обеспеченные ипотечным и жилищным кредитом. В свою очередь строительство коммерческой недвижимости все чаще финансируется банками посредством выдачи проектных кредитов.
Обобщая основные тенденции кредитования строительства в настоящее время, необходимо отметить рост доли просроченной задолженности по кредитам на строительство коммерческой недвижимости до 6,95% ввиду снижения платежеспособности компаний вследствие финансовой нестабильности в РФ в последние годы. Аналогичная ситуация на рынке ипотечного кредитования: объем просроченной задолженности в 2015 г. в абсолютном выражении вырос на 34,23%.
Складывающиеся обстоятельства стали причиной анализа основных рисков, присущих кредитованию строительства жилой и коммерческой недвижимости. Была предложена классификация рисков проекта строительства в соответствии с фазой жизненного цикла: прединвестиционной, инвестиционной и эксплуатационной. В соответствии с этими этапами были разобраны методы управления рисками.
Особое внимание было уделено методике банков по минимизации рисков финансирования отрасли строительства. Была рассмотрена процедура анализа кредитоспособности заемщиков. Более сложным по сравнению с оценкой физического лица оказался процесс оценки заемщика при выдаче инвестиционного и проектного кредита, так как оценивается не только финансовое положение строительной компании, но и строительный проект, для финансирования которого запрашивается кредит. Было установлено, что проект оценивается лишь по предоставленной проектной документации девелопера. Банковскими специалистами не проводится собственный анализ рынка недвижимости и не учитываются возможные риски эффективной реализации проекта.
Анализ и обобщение подходов к определению, классификации и разработке сценариев позволил выделить три группы методов по построению вероятных сценариев - методы интуитивной логики (intuitive logics), анализа влияния на тренд (trend-impact analysis) и анализа перекрестного влияния (cross¬impact analysis).
Был предложен собственный алгоритм оценки эффективности проекта с элементами метода анализа влияния на тренд (TIA):
- сбор исторических данных и экстраполяция цен за кв. метр недвижимости в соответствии с горизонтом планирования, построение потоков доходов по проекту, первичный расчет показателей эффективности проекта;
- определение ключевых внутренних и внешних факторов методом анализа чувствительности, их ранжирование в зависимости от значимости;
- разработка сценариев для ключевых факторов риска проекта и экспертное задание вероятностей их осуществления;
- построение сценариев развития проекта, расчет интегрального показателя чистой приведенной стоимости и анализ результатов.
Прогнозирование цен на недвижимость было предложено проводить путем использования методов экспонециального сглаживания Хольта или, если присутствует сезонность, Хольта-Винторса. Данные методы учитывают тенденцию изменения фактора в прошлом и с учетом выявленных тенденцией строят прогноз на будущее.
В рамках кредитного департамента банка было предложено создание особой команды экспертов, которые будут специализироваться только на оценке эффективности крупных строительных проектов.
Практическая реализация разработанного алгоритма была проведена на примере проекта строительства жилого дома. Анализ динамики средних цен на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга (за период с января 2009 г. по март 2015 г.) позволил в качестве метода прогнозирования выбрать модель экспоненциального сглаживания Хольта-Винторса, так как в данном временном ряду присутствовала сезонность и явно выражен тренд. Прогноз делался на 9 кварталов вперед. Предсказанные по модели цены использовались при расчете поквартальных поступлений от реализации жилой площади (I шаг алгоритма).
Так как одним из основных этапов оценки эффективности инвестиционного проекта с помощью дисконтированных моделей является корректное определение ставки дисконта, далее была рассчитана средневзвешенная стоимость капитала. Годовая ставка составила 12,3%, квартальная ставка (использовалась при последующих расчетах) - 3,23%.
Согласно результатам расчета, NPV составило 370655 тыс. руб., индекс рентабельности инвестиций (PI) - больше единицы и равен 3,94, внутренняя норма доходности - 22%, а срок окупаемости инвестиций - 32 месяца.
Чтобы оценить подверженность проекта различным видам риска, был проведен анализ чувствительности NPV к изменению исходных показателей проекта, что соответствует II шагу алгоритма. В качестве варьируемых переменных использовались: квартальные суммы переменных расходов, рыночная цена за кв. м., средняя процентная ставка по заемным средствам.
Наибольшее влияние на итоговый показатель по проекту произвело изменение прогнозной цены за кв. м. - изменение NPV составило +/- 23,6%; в случае изменения переменных расходов NPV изменялся на +/- 10,9%;
изменение ставок по кредитным ресурсам вызвало незначительное изменение NPV (+/- 1,1%). Низкая эластичность NPV к изменению ставки по займам позволила сократить количество переменных до двух.
Далее были построены три возможных макро сценария развития проекта в зависимости от изменения цены за 1 кв. м. (III шаг алгоритма). Внутри каждого из сценариев были построены индивидуальные сценария развития с одновременным изменением переменных расходов. Получилось 9 сценариев развития проекта, каждому была присвоена вероятность возникновения.
Расчет интегрального показателя NPV производился путем умножения вероятности наступления сценария на значение NPV, которое может быть получено в результате реализации данного сценария (IV шаг алгоритма). Так, наиболее вероятное значение NPV составило 362587,46 тыс. руб., что на 2,2% ниже первичного значения, рассчитанного на I шаге.
Предложенный алгоритм оценки рисков строительных проектов, как направление совершенствования методики оценки кредитоспособности девелоперов, можно считать эффективным, так как он предполагает комплексное использование экономического моделирования и знаний экспертов. Проведение банковскими специалистами собственного анализа рынка недвижимости и построение возможных сценариев развития проекта позволит предвидеть возможные риски, объективно и всесторонне их оценить, а также выработать систему мер по уменьшению последствий риска неплатежеспособности при кредитовании строительства жилой и коммерческой недвижимости.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
