Введение 4
1. Теоретические основы оценки стоимости офисной недвижимости доходным подходом 6
1. 1. Офисная недвижимость как объект оценки 6
1. 2. Цели и принципы оценки стоимости офисной недвижимости 18
1. 3. Методы доходного подхода к оценке офисной недвижимости 32
2. Информационная база оценки офисной недвижимости 38
2. 1. Характеристика объекта оценки 38
2. 2. Анализ рынка офисной недвижимости 41
2. 3. Модели оценки стоимости офисной недвижимости 51
3. Расчет рыночной стоимости недвижимости 60
3. 1. Расчет ставки капитализации и определение стоимости недвижимости 60
3. 2. Определение капитализации доходным подходом 64
Заключение 72
Список использованной литературы 75
Приложения
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного
развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости
недвижимости.
Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов
производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).
Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты,
офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения,
коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками.
В связи с этим, в производственно-экономической практике экономических
субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог,
страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.[7,
с.684].
Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет
собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти
два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены
по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках,
их стоимость может значительно различаться. Соответственно изучение данной
темы является актуальным.
Актуальность исследования обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сфор5
мирован, не совершенна информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.
Цель исследования – изучение и анализ теоретических и практических основ оценки недвижимости и определение рыночной стоимости объектов недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1) Изучить основы оценки стоимости офисной недвижимости доходным
подходом: понятие, принципы, факторы и методы оценки офисной недвижимости,
2) Проанализировать современное состояние рынка офисной недвижимости
и модели для ее оценки на примере,
3) Оценить капитализацию и рыночную стоимость недвижимости.
Объект исследования – офисная недвижимость в г. Казань.
Предмет исследования – оценка недвижимости и проведение расчета рыночной стоимости.
Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, раскрываются понятие, принципы и модели, во второй главе проводится анализ современного состояния рынка офисной недвижимости и объекта исследования, в третьей – оценивается капитализация и стоимость объекта офисной недвижимости.
Офисная недвижимость набирает популярность и составляет почти половину структуры рынка недвижимости, что говорит о возрастающей востребованности офисных зданий и помещений в настоящее время. Кроме того, офисная недвижимость является значимой для всей российской экономики, привлекая как
отечественных, так и иностранных инвесторов, что отражается почти на всех ее
структурных элементах. В то же время возраста-ющая потребность в офисных
помещениях говорит о развитии организационных структур в нашей стране, а соответственно и уровень бизнеса становится выше. Другими словами, позиция открытых пространств на рынке только усиливается, и в обозримой перспективе
они будут доминировать. Соответственно, растет необходимость развития способов анализа недвижимости.
Нормативно-правовое регулирование оценки недвижимости в России имеет
следующую иерархическую структуру:
Конституция Российской Федерации;
Кодексы Российской Федерации (к оценочной деятельности прямое
отношение, прежде всего, имеют Гражданский Кодекс, Налоговый Кодекс,
Земельный Кодекс, а опосредованно – все остальные, в том числе,
Градостроительный и Уголовный Кодексы);
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской
Федерации»;
Федеральные стандарты оценки (ФСО);
Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых
организаций оценщиков (далее – СРОО);
прочие документы уполномоченных органов (например, методические
рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной
деятельности).
В настоящее время происходит выработка основополагающих принципов и
методов оценки имущества. Развитие оценочной деятельности в Российской73
Федерации заключается в формировании нормативной правовой базы. Оценка
рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно
новой областью знаний и, в этой связи, является новым научным направлением со
своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.
Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала,
что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским
рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для
рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно
бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании
результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.
Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях
показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях
недостатка информации. Появившаяся в России в последние годы литература по
оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной
теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо
развитых рынках, практически не затрагивает проблем учета национальных
особенностей рынка недвижимости России и его государственного
регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для
современного уровня экономики России, невозможно. Базируясь на мировом
опыте развития оценки, в современных условиях России необходимо создавать и
развивать национальную систему оценки, конкурентоспособную
западноевропейским.
Учитывая сложившуюся ситуацию на рынке офисной недвижимости Казани
и Республики Татарстан, которая характеризуется преобладающим количеством
предложений к аренде объектов офисной недвижимости в рублевом выражении, а
также учитывая то, что основным их количественным по-казателем является общая площадь, в качестве единицы сравнения выбрана ставка аренды за 1 кв.м.
площади объекта-аналога в год, выраженная в рублях.
Ввиду возросшей конкуренции и текущей экономической ситуации наблюдается тенденция увеличения срока, необходимого для стабилизации торгового74
объекта. Если до 2014 года этот срок в среднем составлял 1-1,5 года, то в 2016 г.
даже после двух лет работы торговый центр может сохранять высокий уровень
вакансии и продолжать поиск своей ниши на рынке в силу индивидуальных особенностей.
В качестве объекта исследования рассматривалось офисное помещение,
расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Достоевского, 78. Рассмотренные значения для оценки офисного помещения в регрессионной модели
имеют низкую степень связи, поэтому коэффциенты корреляции статистически не
значимы; следовательно, все переменные, использованные в уравнении регрессии,
не оказывают особого влияния для предсказания оценочной стоимости офисного
помещения в Вахитовском районе г. Казань по адресу – ул. Достоевского, д. 78.
В рамках доходного подхода была рассчитана рыночная ставка аренды
1кв.м. общей площади оцениваемого объекта с НДС составит 11379 руб. рыночная стоимость объекта оценки, определенная с помощью доходного подхода, составляет 16531494 рубля. Данный результат включает в себя НДС.
В результате проведенной оценки, можно сделать вывод, что рыночная стоимость и ставка объекта оценки находятся в диапазоне рыночных значений
арендных ставок для помещений такого типа в рассматриваемом районе, то есть
соответствует рыночным данным.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
