Введение 3
1. Теоретические аспекты опенки стоимости объектов торговой 6 недвижимости
1.1 Торговая недвижимость как объект оценки 6
1.2 Подходы к классификации объектов торговой недвижимости 15
1.3. Цеди оценки и виды стоимости объектов торговой недвижимости 19
2. Информационная база оценки стоимости торговой недвижимости 26
2.1. Описание объекта оценки 26
2.2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Казани 29
2.3 Характеристика и учет рисков владения объектами торговой 35 недвижимости
3 Практические аспекты оценки рыночной стоимости объекта торговой 44 недвижимости
3.1 Применение и описание доходною подхода к оценке стоимости 44 торговой недвижимости
3.2 Применение сравнительного подхода к оценке стоимости объекта 49 торговой недвижимости
3.3 Применение затратною подхода к оценке стоимости объекта 57 торговой недвижимости
Заключение. (,6
Список использованных источников. 69
Приложения
Переход России к рыночной экономике предоставил ряд возможностей для развития новых направлений в науке. Одним из таких направлений стала оценка стоимости недвижимости.
На данный момент в нашей стране на рынке недвижимости представлены жилые многоквартирные дома и дачи с земельными участками, офисные здания и торговые помещения, здания предназначенные для производства и предоставления услуг, а также коттеджи и сельские дома.
Каждый день на рынке недвижимости совершается большое количество сделок и возникает необходимость оценки стоимости
имущества. Без оценки стоимости не может обойтись ни одна операция по ипотечному кредитованию, страхованию недвижимости.
Определить стоимость объекта недвижимости очень тяжело, так как она представлена сложным и долгим процессом. Одной из причин сложности определения стоимости объекта заключается в нахождении достоверной информации по рынку. Эта причина имеет место быть даже при условии, когда здания, построенные по одному проекту, но имеющие разное географическое положение могут существенно различаться в стоимости.
Актуальность выбранной темы выпускной квалификационной работы обусловлена стремительным развитием рынка торговой недвижимости, и, как следствие, необходимостью появления компетентных
специалистов, способных дать объективную оценку недвижимости. Также стоит отметить, что на данный момент институт оценки собственности в нашей стране состоялся не полностью, так как отсутствует информационная база, а профессиональная подготовка оценщиков еще не в состоянии конкурировать с западными аналогами. Однако, благодаря конструктивному
взаимодействию между государством и оценщиками, процесс оценки имущества в последние годы стал гораздо более цивилизованным по сравнению с теми временами, когда независимая оценка в России только зарождалась.
Особенной чертой торговой недвижимости как объекта оценки является ярко выраженная направленность на получение дохода. Традиционным доходом от торговой недвижимости считается получение арендных платежей, т.е. когда источник дохода непосредственно и неразрывно связан с недвижимостью. Основной проблемой при проведении оценки в таком случае является трудоемкость нахождения информации по объекту по сравнению с другими товарами. Несмотря на появление на рынке огромного числа торговой недвижимости, сделки по ним совершаются гораздо реже, чем скажем с жилой недвижимостью, и от этого рынок достаточно не прозрачный.
Объектомнашего исследования будет являться отдельно стоящее торговое здание в Московском районе г.Казани.
Предметом исследования является оценка стоимости торговой недвижимости.
Цель нашей работы- изучение процесса определения рыночной стоимости торговой недвижимости.
Для достижения данной цели нам необходимо выполнить следующие задачи:
1) изучение и анализ теоретических основ оценки торговой
недвижимости;
2) изучение подходов к классификации объектов торговой
недвижимости;
3) выявление целей оценки и видов стоимости торговой недвижимости;
4) анализ методологических основ оценки стоимости объектов торговой недвижимости;
5) расчет стоимости объекта торговой недвижимости и согласование результатов.
В процессе написания выпускной квалификационной работы нами проведен анализ нормативно-правовых актов РФ, Федеральных стандартов оценки, а также научной литературы, методических разработок, пособий и материалов периодических изданий.
В нашей работе мы проводили оценку торгового помещения,
расположенного в городе Казань.
В первой главе дается теоретическая база оценки недвижимости. Определяется понятие недвижимости, ее классификация, принципы и цели оценки характерные данному сегменту недвижимости. Во второй главе раскрывается методические аспекты применения доходного затратного и сравнительного подхода к оценке торговой недвижимости. Третья глава представлена описанием объекта, исследованием присущего ему рынка, а также непосредственно нахождением рыночной стоимости объекта оценки.
В заключении подводятся итоги исследования, формируются окончательные выводы по рассматриваемой теме.
Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.
Исследуя научную литературу, мы пришли к выводу, что понятие торговой недвижимости и ее классификация в России проработаны не до конца.
Большинство авторов выделяют торговую недвижимость как структурный элемент коммерческой недвижимости, и не дают ему конкретное определение. На наш взгляд, это обусловлено низкой степенью развитости данного сегмента рынка, с точки зрения теории. В нашей стране, данный сегмент недвижимости стали выделять обособленно, относительно недавно.
Слабая теоретическая база рынка торговой недвижимости, может привести к стагнации данного сегмента, так как для любой практической деятельности необходим теоретический фундамент.
Помимо теоретических материалов о торговой недвижимости, нами были рассмотрены основные подходы, методы оценки недвижимости, а также произведен анализ рынка.
На основании проделанного нами анализа рынка, мы пришли к выводу, что, учитывая сложную экономическую ситуацию, количество потенциальных покупателей и арендаторов сократилось, а наиболее характерный диапазон цен и арендных ставок на торговую недвижимость сместился в сторону минимальных значений.
Оценку торговой недвижимости, как и любой другой недвижимости, осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и
сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта, с точки зрения прошедшего, настоящего и будущего времени.
Однако, в ходе нашего исследования, мы столкнулись с проблемой получения достоверной информации, без которой применение того или иного подхода может привести к некорректным результатам. В действительности, рынок недвижимости в России, является непрозрачным. Так, действительные цены актов продажи, затрат на строительство или реконструкцию найти очень тяжело, а в некоторых случаях невозможно. На наш взгляд, это серьезно влияет на итоговую стоимость при оценке объекта.
В нашей работе была проведена оценка объекта торговой недвижимости с использованием трех подходов к оценке.
Каждый из использованных методов имеет достоинства и недостатки.
Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой недвижимости.
Доходный подход построен на рыночных данных. Основным источником погрешности метода является неопределенность, связанная с использованием прогнозных данных по доходам, темпам роста.
Затратный подход определяет стоимость путем расчетной оценки затрат на приобретения земли и затрат на приспособление объекта недвижимого имущества для аналогичного использования.
После проведения расчетов всеми вышеуказанными подходами было выполнено согласование результатов оценки рыночной стоимости объекта недвижимости, обоснована его итоговая стоимость.
Расчеты показали, что рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на май 2017г. составляет округленно 39 912 000 рублей.
Таким образом, цель достигнута и задачи решены в полном объеме.
В заключение, стоит отметить, что для оценки, как для практической науки, необходима обширная и достоверная информация для проведения профессиональной деятельности. На наш взгляд, на сегодняшний день в России, главной проблемой является недоступность и искажение информации. Данный факт напрямую влияет на результаты оценки, что в свою очередь, в совокупности, может давать неверное представление обо всем рынке недвижимости в Российской Федерации.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
