В современных условиях рыночной экономики России со свободной конкуренцией расширение и развитие успешной предпринимательской деятельности требует от руководства осуществления непрерывных инвестиций. С точки зрения финансового анализа, инвестиции представляют собой сочетание двух взаимосвязанных последовательных процессов: процесс инвестирования капитала, нацеленный на его преумножение, и процесс получения дохода от вложенных средств. Исходя из этого, тема исследовательской работы посвящена выявлению наиболее эффективного варианта вложения капитала на инвестиционном рынке города Санкт-Петербург и обоснование его экономической эффективности.
В ходе работы был проанализирован рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга для целей инвестирования и по результатам анализа выявлено, что в настоящее время наиболее эффективными являются инвестиции в объекты гостиничной недвижимости категории «апартаменты»: срок окупаемости не превышает 7-ми лет, уровень доходности инвестиций достигает 20%.
Во-первых, изучена теоретическая база, посвященная особенностям инвестирования и оценки эффективности инвестиций на рынке апартаментов. Из анализа различных литературных источников и источников из периодических изданий выявлено, что для современной экономики коммерческой недвижимости характерна тенденция активного развития сегмента апарт-отелей. Однако, данное направление является новым на рынке предложения туристического размещения города, что подтверждает незаполненность данного сегмента и отсутствие конкурентов. Исходя из этого, направление апарт-отелей представляет собой наиболее инвестиционнопривлекательный вариант размещения капитала.
Во-вторых, изучены различные методы оценки эффективности инвестиций, проведена сравнительная характеристика, выявлены преимущества и недостатки. На основе анализа специальной литературы определена методология оценки эффективности инвестиций в объект коммерческой гостиничной недвижимости категории «апартаменты». Разработанная методология основана на стандартной методике оценки эффективности инвестиций посредством расчёта статистических и динамических показателей эффективности инвестиций. Однако, дополнительными рекомендациями по оценке эффективности инвестиций в апартаменты являются: 1) подробный анализ рассматриваемого сегмента рынка с выявлением уровня спроса и предложения продукта; 2) выявление и минимизация рисков, связанных с туристическим характером объекта инвестирования.
В-третьих, для разработки инвестиционного проекта по реализации инвестиций в создание номеров-апартаментов и обоснования его эффективности произведено подробное характеристическое описание деятельности мини-отеля города Санкт-Петербург ООО «A-Boutique Hotel». Данная характеристика деятельности мини-отеля имеет практическую значимость, поскольку включает в себя описание предприятия и анализ его финансово-хозяйственной деятельности. По итогу анализа выдвинуто заключение о финансово устойчивом положении мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» и рентабельности его предпринимательской деятельности, что позволяет на современном этапе развития осуществлять инвестиции в расширение бизнеса посредством создания новых номеров-апартаментов в общем номерном фонде.
В-четвёртых, в ходе исследовательской работы разработан проект по реализации инвестиций в создание номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel». Данный проект подразумевает собой покупку помещения общей площадью 127 кв.метром и реконструкцию данного помещения под 3 номера-апартамента. Проект разработан совместно с дизайнером мини-отеля и подтверждён у строительной бригады предприятия. Общая стоимость проекта составляет 16 000 000 рублей и состоит из стоимости помещения и прочих расходов на реконструкцию. На всю сумму капиталовложения предполагается взять в ОАО Альфа-Банке кредит под 14% годовых на срок 6 лет. Выплаты долга будут производиться ежегодно в размере 4 114 600 рублей.
В-пятых, проект по реализации инвестиций в создание апартаментов был оценен с экономической точки зрения посредством анализа уровня рискованности, выявления сильных и слабых сторон проекта и расчётом показателей эффективности инвестиций. В результате было получено, что чистый дисконтированный доход от проекта составляет 459 607 рублей (больше нуля), дисконтированный срок окупаемости не превышает 7-ми лет, а внутренняя ставка доходности инвестиций превышает ставку банковского кредита, что говорит о рентабельности инвестиционного проекта, эффективности с экономической точки зрения и привлекательности для реализации инвестиций.
В заключение, нами была разработана имитационная модель оценки зависимости эффективности инвестиций в создание номеров-апартаментов в общем номерном фонде мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel» от ключевых выявленных факторов, связанных с риском туристической недозагрузки объектов и ростом числа конкурентов, который, в свою очередь, влияет на снижение стоимости реализации номеров-апартаментов. Посредством применения модели к разработанному инвестиционному проекту выявлено, что вероятность получения убытков от реализации проекта не превышает 10,5%.
Таким образом, по итогам исследовательской работы гипотеза об эффективности инвестиций в объект коммерческой недвижимости на примере апартаментов подтвердилась. Поставленная цель работы достигнута, задачи выполнены. Полученные результаты исследовательской работы имеют практическую значимость и могут быть использованы как управлением мини-отеля ООО «A-Boutique Hotel», так и сторонними заинтересованными инвесторами.


Купить