НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА 3
ВВЕДЕНИЕ 6
ГЛАВА 1. РЕЗУЛЬТАТЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ЗАО «ПЛЕМЕННОЙ ЗАВОД «РАЗУМЕНСКИЙ» 9
1.1. Характеристика объекта оценки 9
1.2. Т ехнология оценки 15
ГЛАВА 2. ТЕХНОЛОГИЯ РАСЧЕТА КАДСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 23
2.1. Перечень мероприятий при выполнении работ по
кадастровой оценке земельных участков 23
2.2. Соотнесение почвенных разновидностей
сельскохозяйственных культур, возможных к выращиванию... 26
2.3. Применение технологий доходного подхода в кадастровой
оценке земельных участков 37
2.4. Расчет значений удельных показателей кадастровой
стоимости 40
ГЛАВА 3. РЕЗУЛЬТАТЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ 42
3.1. Недостатки технологии определения кадастровой стоимости 42
земель сельскохозяйственного назначения
3.2. Предложения по модернизации подходов кадастровой 46
оценки сельскохозяйственных земель
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 48
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ 50
ПРИЛОЖЕНИЯ 54
Актуальность. Использование земли в РФ является платным согласно Земельному Кодексу Российской Федерации (ст.65 п.1) [НПБ 4]. Формой платы являются налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, периодически (не реже одного раза в 5 лет) устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (ст. 65 п. 5) [НПБ 10].
Земля является одним из главных средств производства. Земли сельскохозяйственного назначения традиционно имеют особую значимость среди других категорий земельного фонда страны, которая исторически являлась аграрной и на настоящий момент этот сектор экономики развивается [22].
По действующему в нашей стране законодательству землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей [НПБ 2].
Одним из важных научных направлений современного ведения кадастра недвижимости и кадастровой оценки земель, регламентированных действующим земельным законодательством, является изучение, исследование и оценка количественного и качественного состояния земельных ресурсов [3].
В октябре 2015 года в министерство сельского хозяйства РФ было направлено письмо о формировании предложений по совершенствованию методики проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Данное распоряжение приведено в приложении 1. В связи с этим тема выпускной квалификационной работы является актуальной и практически значимой.
Объект исследования - процедура кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Предмет исследования - изучение методических подходов кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Бесспорная актуальность и практическая значимость данной темы определили цель и задачи настоящей работы.
Целью данного исследования является выявление недостатков методических основ кадастровой оценки сельскохозяйственных земель и внесение предложений по их совершенствованию.
Для достижения цели выпускной квалификационной работы предполагалось решение следующих задач:
1) изучить процедуру рыночной оценки земель сельскохозяйственного назначения на примере конкретного земельного участка;
2) исследовать процедуру кадастровой оценки земель
сельскохозяйственного назначения на том же примере, что и рыночной;
3) проанализировать результаты рыночной и кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Белгородской области.
4) предложить рекомендации по совершенствованию методики государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.
Практическое значение выпускной квалификационной работы состоит в том, что кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения является мощным механизмом управления земельными ресурсами и находится в центре внимания всех собственников земель, землевладельцев и землепользователей.
Выпускная квалификационная работа подготовлена на основе анализа научных источников, результатов последнего тура кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Белгородской области, нормативно¬правовых источников и ресурсов, предоставленных сотрудниками Департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области, а именно отчет № 31-86-О «Об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения Белгородской области», отчет №464 об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: Белгородская область, Белгородский район, ЗАО «Племенной завод «Разуменский», южнее пос. Разумное.
В данной работе использовались следующие методы исследования: сравнительный метод, анализ учебной, научной литературы и нормативных документов.
Структура выпускной квалификационной работы: нормативно-правовая база, введение, три главы, заключение, список использованных источников, приложения.
В первой главе рассмотрен процесс определения рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения
Вторая глава посвящена определению кадастровой стоимости того же земельного участка.
В третьей главе производится сравнительный анализ результатов, выявляются недостатки методики проведения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и приводятся предложения по её совершенствованию.
При подготовке выпускной квалификационной работы была исследована процедура государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Белгородской области. Было произведено сравнение рыночной и кадастровой стоимости одного и того же участка, которое показала существенное различие между кадастровой и рыночной стоимости.
В ходе изучения технологий определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения и её подходов было выявлено, что методика проведения государственной кадастровой оценки земель данной категории обладает недостатками, такими как использование единых по всей стране удельных показателей и поправочных коэффициентов при расчете нормативной урожайности сельскохозяйственных культур, которые не учитывают специфику объектов и региона, в котором они находятся.
Кроме того, при оценке не используются результаты агрохимического обследования земель, а применение международного опыта в полной мере не учитывает неустойчивость российского рынка земли. Помимо всего этого, при проведении кадастровой оценки объекта оценщики не берут во внимание рыночную стоимость того же участка, что чревато резкой разницей между кадастровой и рыночной стоимостями.
Для устранения обнаруженных недостатков были предложены пути совершенствования методики государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения. Внедрение предложенных идей не будет противоречить основным принципам оценки рыночной стоимости и повысит эффективность используемых подходов.
Прежде всего, следует использовать методы, учитывающие свойства земли: потенциальное плодородие почвы, балл бонитета и т.д.
При расчете нормативной урожайности использовать актуальные значения содержания гумуса в пахотном слое, мощности гумусового горизонта, содержания физической глины в пахотном слое и негативных свойств почв в данном округе, а не установленные коэффициенты для всей страны, а также объективные показатели угодий, а не математическом аппарате использования данных существующих оценок и сделок, что позволит объективнее подойти к оценке объекта.
Помимо этого, важно проводить исследования по ценовому зонированию области, для сокращения разницы между рыночной и кадастровой стоимостью объектов.
Проведение предложенных мероприятий позволит повысить эффективность управления земельными ресурсами.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
