Введение 3
1. Теоретические основы оценки износа объектов недвижимости 6
1.1 Характеристика недвижимости как объекта стоимости оценки 6
1.2 Сущность и виды износа объектов недвижимости 14
1.3 Информационная база оценки износа объектов недвижимости 22
2. Методологические основы оценки износа объектов недвижимости 34
2.1 Методологические особенности оценки износа 34
2.2 Методы оценки физического износа 41
2.3 Методы оценки экономического и функционального износа 44
3. Практика оценки износа объекта недвижимости 50
3.1. Характеристика объекта оценки недвижимости 50
3.2. Оценка функционального износа объекта оценки 55
3.3. Оценка экономического износа 63
Заключение 72
Список использованных источников 77
Приложения
Износ недвижимости в науке об оценке является одним из ключевых факторов рыночной стоимости, так как разные виды износа влияют на конкурентоспособность офисной и производственной недвижимости достаточно активно. Изучение методов выявления износов разного вида представляет собой значимую практическую и научную задачу, которая решается в настоящее время по-разному, опираясь на уже разработанные методы оценки нормативного характера, и новые методы отнесения зданий к разным классам, по степеням соответствия современным требованиям к недвижимости.
С течением времени проблема оценки объектов коммерческой недвижимости только усложняется, потому что с развитием предпринимательской деятельности появляются все новые возможности использования различными лицами значительного объема разнородных объектов недвижимости.
Данные объекты находятся в совершенно различных условиях их использования, что определяет их разную потребительскую и иную ценность для конкретных лиц, при этом влияние разных видов износа оказывает прямое влияние на стоимость, и, соответственно, перед лицом, проводящим оценку объекта коммерческой недвижимости, стоит довольно трудная задача определить стоимость конкретного объекта коммерческой недвижимости с учетом его специфических особенностей и места расположения, и определяемого условиями износа.
При проведении оценки недвижимости важное место занимает определение степени физического износа объекта оценки. Действительно, изношенное или поврежденное здание или сооружение требует дополнительных затрат на приведение его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации. А сильно изношенный объект может потребовать капитального ремонта или реконструкции, а, быть может, и вообще не будет пригоден для дальнейшего использования. Затраты на проведение ремонтных работ могут быть очень значительными и их порядок может совпадать со стоимостью всего объекта, поэтому детальное и обоснованное определение величин износа объекта и его составных частей представляет собой важную задачу, которую необходимо решить при проведении оценки стоимости недвижимости.
В силу конструктивных особенностей объектов недвижимости и из-за воздействия различных факторов, приводящих к деструктивным изменениям в конструкции объекта, износ различных конструктивных систем и элементов объекта недвижимости происходит неравномерно, поэтому расчет показателя общего износа всегда ведется поэлементно. Это означает, что оценщик отдельно осматривает все конструктивные системы здания или сооружения, выделяет и фиксирует признаки износа, характерные для данной конструктивной системы, и определяет износ каждой системы отдельно.
Определение износа необходимо для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.
Одной из наиболее сложных проблем в оценочной деятельности является проблема оценки износа как отдельных видов активов предприятия, так и всего бизнеса в целом. При этом, проблема оценки устаревания объектов собственности и соответственно проблема его количественной оценки возникает при использовании методов практически всех трех подходов к оценке. Следует отметить, что оценка износа имеет особую специфику при определении стоимости бизнеса, а также таких активов, как земля, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности.
Целью выпускной квалифицированной работы является изучение особенности износа объекта недвижимости.
Для достижения данной цели были поставлены следующие задачи:
- рассмотреть характеристику недвижимости как объекта оценки;
- рассмотреть сущность и виды износа объектов недвижимости;
- определить информационную базу оценки износа объектов недвижимости;
- изучить методологические особенности оценки износа;
- изучить методы оценки физического износа;
- изучить методы оценки экономического и функционального износа;
- рассмотреть практику оценки износа объекта недвижимости.
Объектом исследования в данной работе является износ объектов недвижимости.
Предметом исследования являются виды износа.
Отдельные теоретические аспекты оценки различных видов износа бизнеса и активов представлены в трудах таких известных отечественных и зарубежных ученых.
Несомненно, данные научные труды внесли значительный вклад в исследование проблемы оценки износа. Тем не менее, многие вопросы до сих пор не получили достаточно полного системного решения. Концептуальные вопросы оценки функционального и экономического износа бизнеса, нематериальных активов, земельных участков являются новым направлением в теории и практике оценочной деятельности.
Структура работы состоит из введения, заключения, трех глав, согласно задачам.
Анализ источников литературы позволил сделать вывод, что существует устойчивая взаимосвязь между физическими свойствами и экономическими признаками, так как все признаки экономических характеристик недвижимости - это стоимостная оценка физических признаков, что положено в основу классификаций зданий.
Объект исследования данной работы, согласно изученным признакам, относится по функциональному назначению - к непроизводственным зданиям, по воспроизводимости - к воспроизводимым, по степени готовности к эксплуатации - к введенным в эксплуатацию, по форме собственности к частной собственности.
Выявлено, что существуют классификации по группам капитальности, учитывающие срок жизни (использования) объекта оценки, материалы, из которых построен объект недвижимости, строительные технологии, с помощью которых он возведен. Для недвижимости, как объекта оценки, ряд родовых признаков (объединяющих недвижимость, как отдельный класс объектов оценки) и видовых характеристик, которые позволяют завершить формирование понятия недвижимости, как объекта оценки.
Таким образом, согласно основным признакам, недвижимость, как объект оценки, это земельный участок, здание, сооружение или насаждения, прочно связанные с землей, характеризующиеся долговечностью использования, принадлежностью к жилому, гражданскому или промышленному типу объектов. Объекты недвижимости подлежат классификации в зависимости от вида недвижимости, отраслевой принадлежности здания или сооружения, капитальности, местоположению, уровню комфортности и доступности.
Износ, согласно теоретическому анализу, выявляется трёх типов: физический, как обесценение стоимости объекта под влиянием физического старения элементов, функциональный, как устаревание внешнего вида, функциональных особенностей, под влиянием развития технологий, и внешний, как влияние изменения окружения и экономической обстановки, влияющей на цены в целом.
Метод компенсации затрат в оценке износа основан на том, что величина физического износа приравнивается к затратам на его устранение.
Достоинство метода заключаются в обосновании экономической сути величины физического износа за счет расчетов восстановительной стоимости, позволяющих спрогнозировать так же и стоимость ремонта, при котором объект оценки может быть продан дороже, чем на дату оценки. Недостатки метода заключаются в том, что в ряде случаев требуется дополнительное обоснование необходимости выполнения ремонта по элементу, а так же сложность практической реализации, потому что необходимо определить физические объемы ремонта по каждому элементу, выбрать базу расчета (сметные расценки, данные цен и прайс-листов, укрупненные стоимостные показатели и т.п.), а после обосновать выбор. Точность расчетов прямо зависит от выбора базы расчетов.
Метод хронологического возраста выявляет соотношение нормативного и фактического срока жизни объекта, используется очень широко. Достоинства метода заключаются в его простоте, и в том, что расчет основан лишь на двух показателях: хронологический возраст объекта оценки (из технических документов) и нормативный срок эксплуатации (экономической жизни) показатель берется из нормативных документов эксплуатации зданий.
Недостатки метода заключаются в том, что сам метод не учитывает того факта, что в процессе эксплуатации здания отдельные элементы могут ремонтироваться или полностью заменяться, что меняет сам срок жизни здания.
Достоинства метода это его простота, отсутствие необходимости обоснования его применения.
Недостаток метода в том, что сложно достаточно веско обосновать величину восстановительной стоимости, поэтому на практике данный метод очень редко применяется отдельно от других.
Экспертный метод опирается на шкалу экспертных оценок для определения физического износа, изложенную в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Достоинства метода заключаются в его простоте, и в том, что методика определения физического износа установлена нормативным документом. Недостатки метода заключаются в том, что методика устанавливает точность расчетов ±5%, а величина ошибки зависит от опыта оценщика. При выборе данного метода расчета достоинства метода перевешивают недостаток, метод применяется оценщиками очень часто.
Метод разбивки по элементам с использованием нормативного подхода в расчетах предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения, это исправимый физический износ и неисправимый физический износ короткоживущих элементов, затем неисправимый износ долгоживущих элементов (образующих силовой каркас здания, и восстановимых в только при проведении капитального ремонта или реконструкции).
Величины неустранимого износа определяются по стоимости элементов с учетом устранимого износа, а общий физический износ определяется путем суммой отдельных видов износа. В рамках реализации метода разбивки применяются метод компенсации затрат, метод хронологического возраста, и экспертный метод.
Достоинство метода опирается на возможность учесть как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов.
Недостатки метода заключаются в том, что сложно объяснить заказчику, почему расчетная величина износа здания превышает износ, указанный в акте осмотра здания, в довольно большом объеме расчетов по сравнению с остальными методами, неприменимости методов для условий, когда отсутствует достоверная информация о ремонтах по короткоживущим элементам.
Объект оценки представляет собой здание административного назначения на территории предприятия, адрес расположения РТ г. Казань, ул. Аделя Кутуя 118. Здание 4-х этажное, с двумя пристроями, 1 и 2 этажными, внутри здания отдельное крупное помещение столовой. Итоговое значение показателя для класса С - 9 баллов из 24 возможных, то есть здание соответствует на 37,5 % категории С по классификации ГУД, и может быть сравниваемо со зданиями данной категории любого района города (по методике ГУД), но с учетом категории.
Средневзвешенный физический износ здания, рассчитанный нормативным методом, составил 20 %.
Для расчета стоимостным методом был произведен расчет восстановительной стоимости здания, восстановительная стоимость здания составила 96 877 509 рублей.
Износ определен методом срока жизни. Итоговый износ по методу срока жизни для одноэтажного пристроя составил 43%, стоимость обесценения составила 420 879 рублей, от восстановительной стоимости пристроя
одноэтажного, составляющей 971 675 рублей.
Сделан обобщающий вывод, что по данному пристрою требуется значительный ремонт полов, проемов, замена дверей и окон, полностью проведенные отделочные работы, и замена внутренних сантехнических, электротехнических и слаботочных устройств.
Итоговый износ для двухэтажного пристроя по методу срока жизни составил 43%, стоимость обесценения составила 8 653 787 рублей от восстановительной стоимости пристроя двухэтажного, составляющей 19 978 815 рублей.
Рекомендации по данному пристрою аналогичны одноэтажному пристрою.
Итоговый износ по методу срока жизни составил 43 %, стоимость
обесценения составила 32 887 648 рублей от восстановительной стоимости здания 4-х этажного, составляющей 87 231 709 рублей.
Рекомендации по зданию аналогичны рекомендациям по одноэтажному пристрою.
Расчет функционального износа и внешнего износа проведен на основе потерь в арендной плате.
Влияние фактора реконструкции на внешний износ объекта оценки составляет 34 %.
Влияние фактора класса здания на внешний износ объекта оценки составляет 121 %.
Влияние фактора пешеходного трафика на внешний износ объекта оценки составляет 94%.
Внешний износ за счет класса здания и пешеходного трафика можно признать неустранимым. Но, как показывает анализ п.п.2.1., можно утверждать, что за счет активной застройки фактор пешеходного трафика будет снижен, тогда как фактор класса здания требует решения от собственника.
Функциональный износ за счет отсутствия качественного ремонта и систем безопасности составил 9%.
Функциональный износ за счет отсутствия систем климат-контроля, лифтов в здании, подготовки офисов к аренде составляет 43%.
Функциональный износ за счет качественного ремонта для категории здания С и подготовки офисов к аренде составляет 13% от стоимости.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
