Помощь студентам в учебе
Договор купли-продажи жилого помещения
|
ВВЕДЕНИЕ 2
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ 6
1.1. Жилое помещение как объект гражданского права 6
1.2. Понятие и признаки договора купли-продажи жилого помещения 13
1.3. Стороны договора купли-продажи жилого помещения 21
Глава 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ 26
2.1. Условия договора купли-продажи жилого помещения 26
2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения 40
Глава 3. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-
ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН .... 48
3.1. Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи жилого помещения 48
3.2. Ответственность сторон по договору купли-продажи жилого
помещения 53
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ 6
1.1. Жилое помещение как объект гражданского права 6
1.2. Понятие и признаки договора купли-продажи жилого помещения 13
1.3. Стороны договора купли-продажи жилого помещения 21
Глава 2. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ 26
2.1. Условия договора купли-продажи жилого помещения 26
2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи жилого помещения 40
Глава 3. ПОРЯДОК ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-
ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН .... 48
3.1. Порядок изменения и расторжения договора купли-продажи жилого помещения 48
3.2. Ответственность сторон по договору купли-продажи жилого
помещения 53
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
Актуальность темы квалификационной работы заключается в том, что на протяжении всей истории человечества удовлетворение потребности в жилье всегда оставалось одной из главных проблем. До перехода к рыночной экономике проблема жилья решалась таким образом, что формировался консолидированный государственный и муниципальный жилищный фонд. Вместе с тем формировался жилищный фонд государственных предприятий и учреждений, за которыми сохранялись жилые помещения, принадлежавшие им раньше, т.е. ведомственный фонд. Потом уже жилые помещения этих фондов предоставлялись гражданам, которые подпадали под критерий нуждаемости в жилье.
С переходом к рыночной экономике изменились и сами принципы жилищного законодательства. Сейчас они основываются на признании частной собственности на жилище, приватизации государственного и муниципального жилья, демонополизации жилищного хозяйства.
Согласно Конституции Российской Федерации1(ст. 40), в которой гарантировано право каждого гражданина на жилище и его
неприкосновенность, государство устанавливает особый правовой режим к данным объектам гражданских прав. Учитывая, что недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав одной из важнейших составляющих экономического потенциала страны, ведущую роль в организации оборота недвижимого имущества играет регулирование договорных отношений, а именно таких договорных отношений, по которым происходит отчуждение недвижимого имущества. Высокая стоимость жилой площади, стоимость заключаемых договоров оценивается крупными суммами, в том числе и многомиллионными. Однако, до сих пор существуют проблемы в удовлетворении потребностей в жилье российских граждан.
Самым распространенным институтом, обеспечивающим куплю- продажу жилых помещений, является договор купли-продажи жилого помещения. Довольно-таки часто в эту форму облекаются сделки по обмену и мене жилых помещений.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) не содержится точного определения договора купли-продажи жилого помещения. Обязательства по купле-продаже жилого помещения,
опосредованные договором купли-продажи жилого помещения на сегодняшний день широко распространены на практике. Изменения действующего законодательства связаны с тем, что нужно решить ряд дискуссионных вопросов по реализации положений ГК РФ, которые устанавливают требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения этого договора. Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов.
Не является случайностью и тот факт, что на долю договоров купли- продажи жилья приходится большое число правонарушений. Поскольку рынок жилья не защищен от мошенников, которые пользуются тем, что граждане плохо знают юридическую сторону вопроса, заключают с ними крайне невыгодные соглашения об отчуждении жилья, тем самым лишая граждан их законного жилища.
Вышесказанное подтверждает актуальность выбранной темы и в связи с этим представляется необходимым систематизировать знания и изучить нормативно-правовую базу, судебную практику, литературу, связанную с договором купли-продажи жилого помещения.
Цель работы - формирование целостного научного представления о договоре купли-продажи жилого помещения по гражданскому законодательству Российской Федерации. В соответствии с поставленной целью намечены основные задачи, решение которых составило содержание настоящей работы:
• дать общую характеристику жилого помещения как объекта гражданских прав;
• раскрыть понятие, признаки и правовую природу договора купли-продажи жилого помещения;
• показать стороны договора купли-продажи жилого помещения;
• выявить раскрыть условия договора купли-продажи жилого помещения;
• раскрыть правовой статус сторон по договору купли-продажи жилого помещения;
• выявить и показать основания и порядок расторжения и изменения договора купли-продажи жилого помещения;
• исследовать условия и основания наступления ответственности на неисполнение или ненадлежащие исполнение договора купли -продажи жилого помещения.
Нормативную базу исследования составили: Международные
нормативно-правовые акты , Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и др.
Теоретической основой данной работы послужили труды выдающихся отечественных цивилистов, таких как: Витрянского В.В., Гончарова О.А., Кузьминой И.Д, Новицкого И.Б, Садикова О. Н., Суханова Е.А., Шершеневича Г.Ф, Хвостова В.М. и др.
Структура квалификационной работы определяется ее целью и задачами. Работа состоит из введения, трех глав и заключения. К работе прилагается список использованной литературы, состоящий из нормативных правовых актов, специальной литературы и материалов судебной практики .
С переходом к рыночной экономике изменились и сами принципы жилищного законодательства. Сейчас они основываются на признании частной собственности на жилище, приватизации государственного и муниципального жилья, демонополизации жилищного хозяйства.
Согласно Конституции Российской Федерации1(ст. 40), в которой гарантировано право каждого гражданина на жилище и его
неприкосновенность, государство устанавливает особый правовой режим к данным объектам гражданских прав. Учитывая, что недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав одной из важнейших составляющих экономического потенциала страны, ведущую роль в организации оборота недвижимого имущества играет регулирование договорных отношений, а именно таких договорных отношений, по которым происходит отчуждение недвижимого имущества. Высокая стоимость жилой площади, стоимость заключаемых договоров оценивается крупными суммами, в том числе и многомиллионными. Однако, до сих пор существуют проблемы в удовлетворении потребностей в жилье российских граждан.
Самым распространенным институтом, обеспечивающим куплю- продажу жилых помещений, является договор купли-продажи жилого помещения. Довольно-таки часто в эту форму облекаются сделки по обмену и мене жилых помещений.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) не содержится точного определения договора купли-продажи жилого помещения. Обязательства по купле-продаже жилого помещения,
опосредованные договором купли-продажи жилого помещения на сегодняшний день широко распространены на практике. Изменения действующего законодательства связаны с тем, что нужно решить ряд дискуссионных вопросов по реализации положений ГК РФ, которые устанавливают требования к условиям, форме, порядку заключения, изменения и прекращения этого договора. Действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов.
Не является случайностью и тот факт, что на долю договоров купли- продажи жилья приходится большое число правонарушений. Поскольку рынок жилья не защищен от мошенников, которые пользуются тем, что граждане плохо знают юридическую сторону вопроса, заключают с ними крайне невыгодные соглашения об отчуждении жилья, тем самым лишая граждан их законного жилища.
Вышесказанное подтверждает актуальность выбранной темы и в связи с этим представляется необходимым систематизировать знания и изучить нормативно-правовую базу, судебную практику, литературу, связанную с договором купли-продажи жилого помещения.
Цель работы - формирование целостного научного представления о договоре купли-продажи жилого помещения по гражданскому законодательству Российской Федерации. В соответствии с поставленной целью намечены основные задачи, решение которых составило содержание настоящей работы:
• дать общую характеристику жилого помещения как объекта гражданских прав;
• раскрыть понятие, признаки и правовую природу договора купли-продажи жилого помещения;
• показать стороны договора купли-продажи жилого помещения;
• выявить раскрыть условия договора купли-продажи жилого помещения;
• раскрыть правовой статус сторон по договору купли-продажи жилого помещения;
• выявить и показать основания и порядок расторжения и изменения договора купли-продажи жилого помещения;
• исследовать условия и основания наступления ответственности на неисполнение или ненадлежащие исполнение договора купли -продажи жилого помещения.
Нормативную базу исследования составили: Международные
нормативно-правовые акты , Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и др.
Теоретической основой данной работы послужили труды выдающихся отечественных цивилистов, таких как: Витрянского В.В., Гончарова О.А., Кузьминой И.Д, Новицкого И.Б, Садикова О. Н., Суханова Е.А., Шершеневича Г.Ф, Хвостова В.М. и др.
Структура квалификационной работы определяется ее целью и задачами. Работа состоит из введения, трех глав и заключения. К работе прилагается список использованной литературы, состоящий из нормативных правовых актов, специальной литературы и материалов судебной практики .
По итогам данного исследования сделаны следующие выводы:
1. «Жилое помещение» - это помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и пригодное для постоянного проживания граждан, и отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилое помещение - это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества (так же как и в случае гибели) невозможна, каждое нежилое помещение обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему. Особенности правового режима жилых помещений как объекта гражданских прав заключаются в специальном порядке и форме заключения и исполнения договоров, предметом которых они являются, особых условиях приобретения права собственности на них и пределов его осуществления.
2. Определенного законодательного понятия данного договора нет. Однако его можно вывести на основании ст. 454 и 549 ГК РФ - договором купли-продажи жилых помещений признается такой договор, где продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
3. Договор купли-продажи жилого помещения, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора купли-продажи жилого помещения (ст. 550 ГК РФ). Нотариального удостоверения не требуется. Данный договор считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, где обговорены все его существенные условия. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
4. Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения является предмет договора.
-Предметом договора купли-продажи жилого помещения может быть только такое недвижимое имущество, как жилое помещение, которое обладает признаком оборотоспособности, что установлено в ст. 129 ГК РФ.
-В соответствии со ст. 554 ГК РФ в этом договоре должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, также данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке. Если в договоре не будут указаны эти данные, то условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным, а, соответственно, договор - незаключенным. Также к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.
5. Еще одним существенным условием этого договора является цена. Если в договоре будет отсутствовать согласованное условие о цене жилого помещения, то договор будет считаться незаключенным.
6. Для купли-продажи жилых помещений установлена следующая особенность: одним из существенных условий договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением, которые в соответствие с законом сохраняют право пользования этим жилым помещением после его продажи (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если в договоре не указано это, согласно абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ покупатель может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора.
7. По договору купли-продажи жилых помещений покупателю
одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Исполнение договора осуществляется путем передачи недвижимого имущества продавцом и принятия его покупателем по передаточному акту.
9. По требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случае (ст. 450 ГК РФ):
10. Ответственность сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора .Последовательное разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства позволяет правильно применить и способ защиты.
Когда продавец отказывается передать покупателю недвижимость, последний вправе отказаться от исполнения договора. Покупатель также может требовать и возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения договора продажи недвижимого имущества и отказа от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого помещения.
Кроме того, покупатель имеет право требовать в судебном порядке принудительно передать ему объект недвижимости, оговоренный сторонами договора. При передаче продавцом недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, покупатель вправе потребовать уменьшения цены договора или полного расторжения договора.
В случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. При выявлении существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость суммы.
Покупатель, в свою очередь, несет ответственность за несвоевременную передачу договора купли-продажи недвижимости в Росреестр, за несвоевременный прием недвижимого имущества по акту приема-передачи, а также за неоплату или несвоевременную оплату стоимости приобретаемого недвижимого имущества.
Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
1. «Жилое помещение» - это помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и пригодное для постоянного проживания граждан, и отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилое помещение - это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества (так же как и в случае гибели) невозможна, каждое нежилое помещение обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему. Особенности правового режима жилых помещений как объекта гражданских прав заключаются в специальном порядке и форме заключения и исполнения договоров, предметом которых они являются, особых условиях приобретения права собственности на них и пределов его осуществления.
2. Определенного законодательного понятия данного договора нет. Однако его можно вывести на основании ст. 454 и 549 ГК РФ - договором купли-продажи жилых помещений признается такой договор, где продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
3. Договор купли-продажи жилого помещения, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора купли-продажи жилого помещения (ст. 550 ГК РФ). Нотариального удостоверения не требуется. Данный договор считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, где обговорены все его существенные условия. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
4. Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения является предмет договора.
-Предметом договора купли-продажи жилого помещения может быть только такое недвижимое имущество, как жилое помещение, которое обладает признаком оборотоспособности, что установлено в ст. 129 ГК РФ.
-В соответствии со ст. 554 ГК РФ в этом договоре должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, также данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке. Если в договоре не будут указаны эти данные, то условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным, а, соответственно, договор - незаключенным. Также к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.
5. Еще одним существенным условием этого договора является цена. Если в договоре будет отсутствовать согласованное условие о цене жилого помещения, то договор будет считаться незаключенным.
6. Для купли-продажи жилых помещений установлена следующая особенность: одним из существенных условий договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением, которые в соответствие с законом сохраняют право пользования этим жилым помещением после его продажи (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Если в договоре не указано это, согласно абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ покупатель может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора.
7. По договору купли-продажи жилых помещений покупателю
одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Исполнение договора осуществляется путем передачи недвижимого имущества продавцом и принятия его покупателем по передаточному акту.
9. По требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случае (ст. 450 ГК РФ):
10. Ответственность сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора .Последовательное разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства позволяет правильно применить и способ защиты.
Когда продавец отказывается передать покупателю недвижимость, последний вправе отказаться от исполнения договора. Покупатель также может требовать и возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения договора продажи недвижимого имущества и отказа от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого помещения.
Кроме того, покупатель имеет право требовать в судебном порядке принудительно передать ему объект недвижимости, оговоренный сторонами договора. При передаче продавцом недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, покупатель вправе потребовать уменьшения цены договора или полного расторжения договора.
В случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. При выявлении существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость суммы.
Покупатель, в свою очередь, несет ответственность за несвоевременную передачу договора купли-продажи недвижимости в Росреестр, за несвоевременный прием недвижимого имущества по акту приема-передачи, а также за неоплату или несвоевременную оплату стоимости приобретаемого недвижимого имущества.
Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.