Введение 3
Глава 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ 7
1.1. Понятие и квалификация договора купли-продажи недвижимости 7
1.2. Предмет и объект договора купли-продажи недвижимости 10
Глава 2. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ - ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 23
2.1. Стороны договора купли-продажи недвижимости 23
2.2. Существенные и иные условия договора купли-продажи 26
недвижимости 26
2.3. Форма договора купли-продажи недвижимости. Государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости 29
Глава 3. ИСПОЛНЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ 39
3.1. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости 39
3.2. Ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимости 48
Заключение 57
Список использованных источников и литературы
Актуальность дипломной работы состоит в том, что в настоящее время операции с недвижимым имуществом стали массовыми и повседневными. Однако многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без чёткого определения прав и обязанностей сторон.
В ст. 35 Конституции РФ1определено, что у каждого лица может быть имущество в собственности. У него есть правомочие владения, пользования и распоряжения. Только по решению суда можно лишиться имущества. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться иным образом. Исходя из сказанного ясно, что собственник свободно распоряжается принадлежащими ему на праве собственности объектами, реализуя отдельные правомочия либо всю их совокупность, не нарушая при этом закона. Собственник вправе претендовать на воздержание любого из окружающих его участников гражданского оборота от произвольного вмешательства в его имущественную сферу.
Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) право собственности на имущество, имеющее собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (ст. 549 ГК РФ) продавец должен передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель должен передать продавцу конкретную денежную сумму и забрать такое имущество. Сделки купли-продажи недвижимого имущества получили широкое применение. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.
Сделки с недвижимостью составляют значительную часть гражданского оборота и в наибольшей степени нуждаются в государственном признании и подтверждении прав их участников, что обусловлено особым характером предмета таких сделок - недвижимости. В этой сфере возникает много острых, дискуссионных проблем, поскольку действующее законодательство, регулирующее отношения по поводу недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов, иногда противоречащих друг другу.
Нормативную основу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации права) , а также другие федеральные законы РФ и иные подзаконные акты, регулирующие отношения, которые составляют объект дипломного исследования.
Согласно ФЗ №218 переход права собственности по договору купли- продажи недвижимой вещи подлежит государственной регистрации. Кадастровый учет недвижимости и регистрация права на нее осуществляют Росреестр и его территориальные органы. В ноябре 2016 года Управление Росреестра по Москве зарегистрировало 10 043 переходов прав на основании договора купли-продажи (мены) жилья. За аналогичный период прошлого года этот показатель составил 9 118 переходов прав. Всего за 11 месяцев 2016 года зарегистрировано 109 060 переходов прав, а за 11 месяцев 2015 - 98 795.
Увеличение числа регистрационных действий связано с активностью рынка недвижимости в целом.
Договор купли-продажи недвижимого имущества, являющийся предметом исследования настоящей работы, часто используется в юридической практике, обладая при этом определенной правовой спецификой. Вышесказанное подтверждает актуальность выбранной темы и в связи с этим представляется необходимым систематизировать знания и изучить нормативно-правовую базу, судебную практику, литературу, связанную с договором купли- продажи недвижимой вещи.
Целью данной работы является формирование комплексного представления о договоре купли-продажи недвижимого имущества. В соответствии с поставленной целью намечены основные задачи, решение которых составило содержание настоящей работы:
- дать понятие, а также выявить признаки и правовую природу договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть предмет и объект договора купли-продажи недвижимости раскрыть, что понимается под недвижимостью в российском гражданском праве;
- определить стороны договора купли-продажи недвижимости;
- выявить существенные и иные условия договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть форму договора купли-продажи недвижимости и изучить институт государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество;
- провести анализ прав и обязанностей сторон по договору купли- продажи недвижимого имущества;
- изучить ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора купли-продажи недвижимости;
- анализ судебной практики по спорным вопросам, связанным с изучаемым договором.
Теоретической основой данной работы послужили труды выдающихся отечественных цивилистов, таких как: И.В. Рыжих, Н.А. Саморукова, Д.А. Формакидов и другие.
Структура квалификационной работы определяется ее целью и задачами. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих семь параграфов, и заключения. К работе прилагается список использованной литературы, состоящий из нормативных правовых актов, специальной литературы и материалов судебной практики.
По итогам рассмотрения темы дипломной работы можно сделать следующие выводы:
Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) как объект товарно-денежного оборота представляет собой товар, характеризующийся особыми свойствами, объясняемыми природными качествами недвижимых вещей, отличающими ее от вещей движимых.
Договор купли-продажи недвижимого имущества это договор, подразумевающий отчуждение имущества, то есть прекращение права собственности на данное имущество одного лица и переход права собственности на имущество к другому лицу.
Договор купли-продажи недвижимости является:
во-первых, консенсуальным, т.е. считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения соглашения;
во-вторых, возмездным, т.е. продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
в-третьих, двусторонне обязывающим (взаимным), т.е. каждая из сторон имеет права и несет обязанности.
Предметом договора купли-продажи недвижимого имущества является недвижимость, которая включает в себя земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в том числе подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания; единый недвижимый комплекс, машино-места и др.. При этом участки недр, хоть в силу закона и отнесены к недвижимым вещам, предметом договора продажи недвижимости быть не могут, поскольку их продажа запрещена частью второй ст. 1.2 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-I.
Участниками договора продажи недвижимости могут выступать любые субъекты гражданских правоотношений: физические лица, юридические лица, государство (Российская Федерация, ее субъекты, а также муниципальные образования), как это предусмотрено ст. 124 ГК РФ.
Продавцом недвижимого имущества является юридическое или физическое лицо, имеющее законное право продажи недвижимости. Продавцом недвижимости может выступать ее собственник либо, в случае отсутствия такового (например, в случае смерти владельца и отсутствии наследников, в случаях принудительной продажи недвижимости при лишении права собственности), установленное законом - юридическое лицо.
Покупатель недвижимого имущества - это физическое или юридическое лицо, являющееся приобретателем недвижимого имущества и осуществляющего оплату данного недвижимого имущества денежными средствами, как наличным, так и безналичным путем.
Договор считается заключенным, если между сторонами в надлежащей форме достигнуто соглашение по всем его существенным условиям. К ним отнесены условия о предмете, цене договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Незаключенный договор не является основанием возникновения обязательств и не влечет правовых последствий.
Для возникновения права собственности (его перехода) необходимо, помимо заключения договора купли-продажи недвижимости, наличие сложного состава юридических фактов - передачи имущества и акта регистрации. Только в этом случае может возникнуть право собственности на объект недвижимости.
Для договора купли-продажи предусмотрена обязательная письменная форма. Только после проведения государственной регистрации осуществляется переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости. Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, которое содержится в ст. 558 ГК РФ, не применяется к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.
Для договора купли-продажи недвижимого имущества, как и любого гражданско-правового договора, установлено правило, оно заключается в том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Права и обязанности сторон договора купли-продажи недвижимости взаимообязывающие, поскольку за обязанностью продавца передать недвижимость возникает обязанность покупателя оплатить данное недвижимое имущество.
Продавец несет ответственность за несвоевременную передачу недвижимого имущества, отсутствие обременений в отношении данной недвижимости со стороны третьих лиц, за качество имущества, а также за своевременную передачу договора купли-продажи недвижимого имущества в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю.
В случае отказа продавцом от передачи недвижимости покупателю, последний имеет право отказа от исполнения договора. Покупатель также может требовать и возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения договора продажи недвижимого имущества. Помимо этого, покупатель вправе в судебном порядке потребовать принудительной передачи объекта недвижимости, оговоренного сторонами недвижимости. При передаче продавцом недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, покупатель вправе потребовать уменьшения цены договора или полного расторжения договора. В случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. При выявлении существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость суммы.
Покупатель, в свою очередь, несет ответственность за несвоевременную передачу договора купли-продажи недвижимости в Росреестр, за несвоевременный прием недвижимого имущества по акту приема-передачи, а также за неоплату или несвоевременную оплату стоимости приобретаемого недвижимого имущества.
Если покупатель нарушил сроки выплаты денежных средств за продаваемую недвижимость, то продавец вправе потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Из анализа п. 4 ст. 486 ГК РФ ясно, что продавец по своему выбору может потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора, но только при наличии отказа покупателем от исполнения договора купли-продажи недвижимости. В случае задержки оплаты покупателем при покупке недвижимости в кредит продавец в соответствии с п. 3 ст. 488 ГК РФ вправе потребовать оплаты переданной недвижимости или возврата неоплаченных товаров.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
