Помощь студентам в учебе
Правовое регулирование несостоятельности (банкротства) застройщиков
|
Введение 3
Глава 1. Общая характеристика несостоятельности (банкротства) застройщиков 7
1.1. Застройщик как специальный субъект института
несостоятельности (банкротства) 7
1.2. Понятие и источники правового регулирования
несостоятельности (банкротства) застройщиков 12
Глава 2. Характеристика процедуры несостоятельности (банкротства) застройщиков 23
2.1. Открытие производства по делу о несостоятельности
(банкротстве) застройщиков 23
2.2. Особенности процедур, применяемых в деле о банкротстве
застройщика 29
Глава 3. Защита прав кредитора и должника при банкротстве застройщика 46
3.1. Способы защиты прав кредитора по денежным требованиям
и требованиям о передаче жилых помещений при банкротстве должника - застройщика 46
3.2. Способы защиты прав должника при проведении процедур,
применяемых в деле о банкротстве застройщика 59
Заключение 67
Список использованных источников и литературы
Глава 1. Общая характеристика несостоятельности (банкротства) застройщиков 7
1.1. Застройщик как специальный субъект института
несостоятельности (банкротства) 7
1.2. Понятие и источники правового регулирования
несостоятельности (банкротства) застройщиков 12
Глава 2. Характеристика процедуры несостоятельности (банкротства) застройщиков 23
2.1. Открытие производства по делу о несостоятельности
(банкротстве) застройщиков 23
2.2. Особенности процедур, применяемых в деле о банкротстве
застройщика 29
Глава 3. Защита прав кредитора и должника при банкротстве застройщика 46
3.1. Способы защиты прав кредитора по денежным требованиям
и требованиям о передаче жилых помещений при банкротстве должника - застройщика 46
3.2. Способы защиты прав должника при проведении процедур,
применяемых в деле о банкротстве застройщика 59
Заключение 67
Список использованных источников и литературы
Актуальность темы исследования выпускной квалификационной (дипломной) работы: «Правовое регулирование несостоятельности
(банкротства) застройщиков» обусловлена следующими обстоятельствами.
Банкротство отдельных категорий должников (кредитных организаций, страховых организаций и др.) порой отличается существенными особенности- ми, которые учитываются законодателем и тем самым балансируются интересы лиц, участвующих в делах о банкротстве таких должников, предоставляется защита слабой стороне, решаются другие насущные вопросы. Правила о банкротстве застройщиков также являются особыми и направлены, прежде всего, на защиту участников строительства - граждан дольщиков.
Регулирование несостоятельности (банкротства) застройщика достаточно сложно и основывается на применении, как общих положений российского законодательства о банкротстве, так и специальных, в первую очередь - Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) , в том числе, его параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщиков» .
Следует отметить, что за период действия новых норм данного Закона о банкротстве застройщиков были выявлены некоторые положения, которые вызвали споры, разрешаемые в судебной практике не единообразно. Поскольку детально урегулированного порядка реализации анализируемых положений данного Закона не имеется. Этот факт остается серьезной проблемой, которая решается в процессе накопления и развития правоприменительной практики в арбитражных судах Российской Федераций.
Объектом исследования настоящей работы являются правоотношения, возникающие при признании несостоятельными (банкротами) застройщиков.
Предмет исследования: совокупность норм материального и
процессуального права, устанавливающих основания и порядок осуществления процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщиков, особенности признания их таковыми.
Обращение к российским традициям гражданско-правового регулирования банкротства представляется необходимым, поскольку современный этап развития этого института представляет не что иное, как продолжение тех традиций, которые закладывались в Российской Федерации на протяжении многих столетий.
Цель данной работы: сформировать представление о правовом
регулировании несостоятельности банкротстве застройщика на основе анализа действующего законодательства, практики применения и теории предпринимательского права.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
- Выявить особенности правового статуса застройщик как специальный субъект института несостоятельности (банкротства);
- Рассмотреть понятие и источники правового регулирования несостоятельности (банкротства) застройщиков;
- Проанализировать особенности открытия производства по делу о несостоятельности (банкротстве) застройщиков;
- Исследовать особенности процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика;
- Провести анализ способов защиты прав кредитора по денежным требованиям и требованиям о передаче жилых помещений при банкротстве должника - застройщика;
- Исследовать способы защиты прав должника при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.
Методологическая основа работы - общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и другие.
Практическая значимость темы настоящего исследования обусловлена рядом причин.
Во-первых, в настоящее время, в российской экономике ключевой проблемой является кризис неплатежей, как итог, формирование проблем защиты прав и законных интересов «обманутых» дольщиков. В одной работе Р.Т. Мифтахутдинова отмечает: «На протяжении многих лет в России существуют множество недействующих или убыточных организаций, функционирующих лишь благодаря недостаточной правовой регламентации в области ликвидации юридических лиц. Наличие в законодательстве нерешенных вопросов в сфере прекращения юридических лиц породило неустойчивость в предпринимательстве, нездоровое положение и незащищенность участников гражданского оборота» . По статистике, в 2015 году обанкротились 30 российских застройщиков, в том числе - 5 компаний, работающих на территории столичного региона. В начале 2015 года в строительной отрасли трудилось 1 826 593 человека, а в начале 2016 года - 1 755 249 человек, то есть за год строительная отрасль осталась без 70 тысяч работников.
Во-вторых, с проблемой банкротства застройщиков юристам приходится с каждым днем сталкиваться все чаще, а литературы, подробно освещающей данный вопрос, пока недостаточно. Многие известные юристы и экономисты в своих публикациях затрагивают тему банкротства застройщиков: В.В. Витрянский , А.В. Егоров , В.М. Дикусар , Р.Т. Мифтахутдинов, А.П. Кузнецов , М.В. Телюкина , С.А. Карелина и другие. Это говорит о том, что тема банкротства застройщиков является перспективным объектом для многих исследований.
Институт несостоятельности (банкротства) является комплексным, поскольку урегулирован сразу несколькими отраслями - гражданским, административным, уголовным и процессуальным правом. В частности, уголовным и административным правом урегулированы вопросы преднамеренного, фиктивного банкротства, неправомерные действия при банкротстве.
(банкротства) застройщиков» обусловлена следующими обстоятельствами.
Банкротство отдельных категорий должников (кредитных организаций, страховых организаций и др.) порой отличается существенными особенности- ми, которые учитываются законодателем и тем самым балансируются интересы лиц, участвующих в делах о банкротстве таких должников, предоставляется защита слабой стороне, решаются другие насущные вопросы. Правила о банкротстве застройщиков также являются особыми и направлены, прежде всего, на защиту участников строительства - граждан дольщиков.
Регулирование несостоятельности (банкротства) застройщика достаточно сложно и основывается на применении, как общих положений российского законодательства о банкротстве, так и специальных, в первую очередь - Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) , в том числе, его параграфа 7 главы IX «Банкротство застройщиков» .
Следует отметить, что за период действия новых норм данного Закона о банкротстве застройщиков были выявлены некоторые положения, которые вызвали споры, разрешаемые в судебной практике не единообразно. Поскольку детально урегулированного порядка реализации анализируемых положений данного Закона не имеется. Этот факт остается серьезной проблемой, которая решается в процессе накопления и развития правоприменительной практики в арбитражных судах Российской Федераций.
Объектом исследования настоящей работы являются правоотношения, возникающие при признании несостоятельными (банкротами) застройщиков.
Предмет исследования: совокупность норм материального и
процессуального права, устанавливающих основания и порядок осуществления процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщиков, особенности признания их таковыми.
Обращение к российским традициям гражданско-правового регулирования банкротства представляется необходимым, поскольку современный этап развития этого института представляет не что иное, как продолжение тех традиций, которые закладывались в Российской Федерации на протяжении многих столетий.
Цель данной работы: сформировать представление о правовом
регулировании несостоятельности банкротстве застройщика на основе анализа действующего законодательства, практики применения и теории предпринимательского права.
Для достижения указанной цели перед работой были поставлены следующие задачи:
- Выявить особенности правового статуса застройщик как специальный субъект института несостоятельности (банкротства);
- Рассмотреть понятие и источники правового регулирования несостоятельности (банкротства) застройщиков;
- Проанализировать особенности открытия производства по делу о несостоятельности (банкротстве) застройщиков;
- Исследовать особенности процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика;
- Провести анализ способов защиты прав кредитора по денежным требованиям и требованиям о передаче жилых помещений при банкротстве должника - застройщика;
- Исследовать способы защиты прав должника при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика.
Методологическая основа работы - общенаучные методы исследования, а также специальные, такие как: метод комплексного юридического анализа, системный метод, формально-юридический, сравнительно-правовой и другие.
Практическая значимость темы настоящего исследования обусловлена рядом причин.
Во-первых, в настоящее время, в российской экономике ключевой проблемой является кризис неплатежей, как итог, формирование проблем защиты прав и законных интересов «обманутых» дольщиков. В одной работе Р.Т. Мифтахутдинова отмечает: «На протяжении многих лет в России существуют множество недействующих или убыточных организаций, функционирующих лишь благодаря недостаточной правовой регламентации в области ликвидации юридических лиц. Наличие в законодательстве нерешенных вопросов в сфере прекращения юридических лиц породило неустойчивость в предпринимательстве, нездоровое положение и незащищенность участников гражданского оборота» . По статистике, в 2015 году обанкротились 30 российских застройщиков, в том числе - 5 компаний, работающих на территории столичного региона. В начале 2015 года в строительной отрасли трудилось 1 826 593 человека, а в начале 2016 года - 1 755 249 человек, то есть за год строительная отрасль осталась без 70 тысяч работников.
Во-вторых, с проблемой банкротства застройщиков юристам приходится с каждым днем сталкиваться все чаще, а литературы, подробно освещающей данный вопрос, пока недостаточно. Многие известные юристы и экономисты в своих публикациях затрагивают тему банкротства застройщиков: В.В. Витрянский , А.В. Егоров , В.М. Дикусар , Р.Т. Мифтахутдинов, А.П. Кузнецов , М.В. Телюкина , С.А. Карелина и другие. Это говорит о том, что тема банкротства застройщиков является перспективным объектом для многих исследований.
Институт несостоятельности (банкротства) является комплексным, поскольку урегулирован сразу несколькими отраслями - гражданским, административным, уголовным и процессуальным правом. В частности, уголовным и административным правом урегулированы вопросы преднамеренного, фиктивного банкротства, неправомерные действия при банкротстве.
Институт банкротства застройщика как специального субъекта конкурсного права получил закрепление в российском законодательстве. Дополнение Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О
несостоятельности (банкротстве)» главой IX, регулирующей особенности банкротства отдельных категорий должников, в том числе параграфом 7 «Банкротство застройщиков», обусловлено следующими причинами.
Во-первых, распространением договорных отношений по поводу участия в долевом строительстве, инвестиционных договоров и, как результат, возникновением споров в связи с неплатежеспособностью должника, во- вторых, сложностью правоотношений и обширностью подлежащего применению права, в-третьих, потребностью в детальном процессуальном регулировании процедуры банкротства специального субъекта - застройщика.
Далеко не последняя причина, побудившая законодателя установить более подробный порядок банкротства отдельных категорий должников, - защита прав дольщиков. Участник долевого строительства - наименее защищенная сторона в инвестиционном обязательстве. Осуществив оплату объекта долевого строительства, он вправе требовать от застройщика равноценного встречного исполнения - передачи недвижимого имущества. Но с встречным исполнением застройщика возникают проблемы, поскольку зачастую на момент банкротства объект недвижимости в натуре не существует или имеет низкий процент готовности. В таких условиях защита интересов участников долевого строительства приобретает особую важность.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в п. 2 ст. 2 указывает на две основные группы объектов долевого строительства - жилые и нежилые помещения, для которых Законом № 127-ФЗ предусмотрен различный порядок рассмотрения дела о банкротстве. К основным особенностям в деле о банкротстве застройщика жилой недвижимости относится следующее.
1. Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона № 127-ФЗ, т.е. по общим правилам установления размера требований кредиторов с применением специальных норм, предусмотренных параграфом 7 «Банкротство застройщика» главы IX Закона № 127-ФЗ.
2. Наличие отдельного реестра требований о передаче жилых помещений, что подтверждается ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ.
3. Возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в порядке ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ. В данном случае права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются созданному дольщиками жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. С этого момента требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
4. Реестр кредиторов имеет четыре очереди, что подтверждается ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ.
Исходя из указанных положений, права участников долевого строительства на жилую недвижимость защищены параграфом 7 Закона № 127- ФЗ и предусматривают возможность включения объекта незавершенного строительства в отдельный реестр требований, его передачу в натуре.
Закон предусматривает свободу в выборе защиты нарушенного права участника долевого строительства жилой недвижимости. Помимо передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 9 Закона № 214- ФЗ, п. 1 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ допустим односторонний отказ дольщика от исполнения договора, как в случае просрочки застройщиком более чем на два месяца исполнения обязательств по передаче недвижимости, так и в случае открытия конкурсного производства. Односторонний отказ участника строительства от исполнения договора по передаче жилого помещения в конкурсном процессе влечет установление размера денежного требования исходя из положений п. 2 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ и включение участника долевого строительства в реестр в качестве залогового кредитора.
Если права участников долевого строительства на жилую недвижимость подробно регламентированы и защищены специальными нормами главы IX параграфа 7 «Банкротство застройщика» Закона № 127-ФЗ, то требования в отношении нежилой недвижимости подлежат иной правовой защите. К основным особенностям в деле о банкротстве застройщика нежилой недвижимости относится следующее.
1. Требования о передаче нежилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона № 127 - ФЗ.
2. Отсутствует реестр требований о передаче помещений, что исключает передачу нежилого объекта незавершенного строительства.
3. Требования участника долевого строительства на нежилую недвижимость, обеспеченную залогом, учитываются в порядке ст. 138 Закона № 127-ФЗ.
Указанные обстоятельства порождают правовую неопределенность относительно защиты права на нежилую недвижимость. В арбитражной практике возникают ситуации, когда участник строительства обращается в суд с требованием о включении нежилой недвижимости в реестр требований о передаче жилых помещений.
Одним из распространенных способов защиты прав участников долевого строительства является признание права собственности на объект незавершенного строительства. В системе судов общей юрисдикции и арбитражных судах не сложилась единообразная практика по данным требованиям.
В соответствии с положением ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ с даты
вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
В практике возникают ситуации, когда участник строительства обращается в суд общей юрисдикции с требованием о признании права собственности на жилую и нежилую недвижимость в период, когда застройщик уже находится в предбанкротном состоянии, но до введения наблюдения. Обращение в суд общей юрисдикции обусловлено сложившейся положительной практикой удовлетворения таких требований. Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, для реализации права собственника на результат работы - объект незавершенного строительства, необходима государственная регистрация права собственности дольщика на объект. В связи с тем, что между истцом и ответчиком права и обязанности возникают из договора, право истца на получение результата строительства не может быть поставлено в зависимость от достройки дома и сдачи его в эксплуатацию, а также признания ответчика несостоятельным. Спорный объект имеет точное описание в технической документации бюро технической инвентаризации, что позволяет его идентифицировать.
Аналогична позиция суда общей юрисдикции по поводу признания права собственности на нежилые помещения, в соответствии с которой участник строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в незавершенном строительством объекте в виде доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.
Вместе с тем признание права собственности на объект незавершенного строительства (как жилая, так и нежилая недвижимость) влечет вывод объекта из конкурсной массы и невозможность в последующем его включения дополнительно в реестр требований застройщика.
В системе арбитражных судов сложилась устойчивая практика отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства, если такое право не возникло. Суды мотивируют это следующим.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем. В абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства . Абзац 2 п. 11 названного Постановления Пленума содержит специальную оговорку о том, что указанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве. При неисполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства возникает требование к застройщику, вытекающее из обязательств, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Участник долевого строительства нежилой недвижимости имеет возможность защитить свои права иными способами - путем требования, о передаче предусмотренного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ). Поскольку строительство дома не завершено, право собственности на доли в общей собственности у участников долевого строительства не возникло, заявленное ими требование о признании такого права удовлетворению не подлежит.
Законодателем достаточно подробно урегулирован процессуальный порядок защиты права на жилую недвижимость в процедуре банкротства. Указанное обстоятельство обусловлено конституционной защитой права на жилище, недопущение произвольного лишения жилища (ст. 40 Конституции РФ).
Регулирование отношений по поводу нежилой недвижимости в конкурсном процессе порождает правовую неопределенность относительно способов защиты права на нежилой объект незавершенного строительства, о чем свидетельствует правоприменительная практика. Отсутствие специальных правовых механизмов защиты прав участников строительства на нежилой объект недвижимости (предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона № 127- ФЗ в отношении жилой недвижимости) свидетельствует о необходимости более подробного процессуального регулирования банкротства застройщика в части требований на нежилую недвижимость.
несостоятельности (банкротстве)» главой IX, регулирующей особенности банкротства отдельных категорий должников, в том числе параграфом 7 «Банкротство застройщиков», обусловлено следующими причинами.
Во-первых, распространением договорных отношений по поводу участия в долевом строительстве, инвестиционных договоров и, как результат, возникновением споров в связи с неплатежеспособностью должника, во- вторых, сложностью правоотношений и обширностью подлежащего применению права, в-третьих, потребностью в детальном процессуальном регулировании процедуры банкротства специального субъекта - застройщика.
Далеко не последняя причина, побудившая законодателя установить более подробный порядок банкротства отдельных категорий должников, - защита прав дольщиков. Участник долевого строительства - наименее защищенная сторона в инвестиционном обязательстве. Осуществив оплату объекта долевого строительства, он вправе требовать от застройщика равноценного встречного исполнения - передачи недвижимого имущества. Но с встречным исполнением застройщика возникают проблемы, поскольку зачастую на момент банкротства объект недвижимости в натуре не существует или имеет низкий процент готовности. В таких условиях защита интересов участников долевого строительства приобретает особую важность.
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ в п. 2 ст. 2 указывает на две основные группы объектов долевого строительства - жилые и нежилые помещения, для которых Законом № 127-ФЗ предусмотрен различный порядок рассмотрения дела о банкротстве. К основным особенностям в деле о банкротстве застройщика жилой недвижимости относится следующее.
1. Требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона № 127-ФЗ, т.е. по общим правилам установления размера требований кредиторов с применением специальных норм, предусмотренных параграфом 7 «Банкротство застройщика» главы IX Закона № 127-ФЗ.
2. Наличие отдельного реестра требований о передаче жилых помещений, что подтверждается ст. 201.7 Закона № 127-ФЗ.
3. Возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в порядке ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ. В данном случае права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются созданному дольщиками жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. С этого момента требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
4. Реестр кредиторов имеет четыре очереди, что подтверждается ст. 201.9 Закона № 127-ФЗ.
Исходя из указанных положений, права участников долевого строительства на жилую недвижимость защищены параграфом 7 Закона № 127- ФЗ и предусматривают возможность включения объекта незавершенного строительства в отдельный реестр требований, его передачу в натуре.
Закон предусматривает свободу в выборе защиты нарушенного права участника долевого строительства жилой недвижимости. Помимо передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 9 Закона № 214- ФЗ, п. 1 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ допустим односторонний отказ дольщика от исполнения договора, как в случае просрочки застройщиком более чем на два месяца исполнения обязательств по передаче недвижимости, так и в случае открытия конкурсного производства. Односторонний отказ участника строительства от исполнения договора по передаче жилого помещения в конкурсном процессе влечет установление размера денежного требования исходя из положений п. 2 ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ и включение участника долевого строительства в реестр в качестве залогового кредитора.
Если права участников долевого строительства на жилую недвижимость подробно регламентированы и защищены специальными нормами главы IX параграфа 7 «Банкротство застройщика» Закона № 127-ФЗ, то требования в отношении нежилой недвижимости подлежат иной правовой защите. К основным особенностям в деле о банкротстве застройщика нежилой недвижимости относится следующее.
1. Требования о передаче нежилых помещений предъявляются и рассматриваются в общем порядке, установленном ст. 71 и 100 Закона № 127 - ФЗ.
2. Отсутствует реестр требований о передаче помещений, что исключает передачу нежилого объекта незавершенного строительства.
3. Требования участника долевого строительства на нежилую недвижимость, обеспеченную залогом, учитываются в порядке ст. 138 Закона № 127-ФЗ.
Указанные обстоятельства порождают правовую неопределенность относительно защиты права на нежилую недвижимость. В арбитражной практике возникают ситуации, когда участник строительства обращается в суд с требованием о включении нежилой недвижимости в реестр требований о передаче жилых помещений.
Одним из распространенных способов защиты прав участников долевого строительства является признание права собственности на объект незавершенного строительства. В системе судов общей юрисдикции и арбитражных судах не сложилась единообразная практика по данным требованиям.
В соответствии с положением ст. 201.4 Закона № 127-ФЗ с даты
вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика.
В практике возникают ситуации, когда участник строительства обращается в суд общей юрисдикции с требованием о признании права собственности на жилую и нежилую недвижимость в период, когда застройщик уже находится в предбанкротном состоянии, но до введения наблюдения. Обращение в суд общей юрисдикции обусловлено сложившейся положительной практикой удовлетворения таких требований. Статья 219 ГК РФ устанавливает, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, для реализации права собственника на результат работы - объект незавершенного строительства, необходима государственная регистрация права собственности дольщика на объект. В связи с тем, что между истцом и ответчиком права и обязанности возникают из договора, право истца на получение результата строительства не может быть поставлено в зависимость от достройки дома и сдачи его в эксплуатацию, а также признания ответчика несостоятельным. Спорный объект имеет точное описание в технической документации бюро технической инвентаризации, что позволяет его идентифицировать.
Аналогична позиция суда общей юрисдикции по поводу признания права собственности на нежилые помещения, в соответствии с которой участник строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за нежилое помещение в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства другой стороной данного договора вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании за ним права на долю в незавершенном строительством объекте в виде доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение.
Вместе с тем признание права собственности на объект незавершенного строительства (как жилая, так и нежилая недвижимость) влечет вывод объекта из конкурсной массы и невозможность в последующем его включения дополнительно в реестр требований застройщика.
В системе арбитражных судов сложилась устойчивая практика отказа в удовлетворении требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства, если такое право не возникло. Суды мотивируют это следующим.
Договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем. В абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. № 54 разъяснено, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства . Абзац 2 п. 11 названного Постановления Пленума содержит специальную оговорку о том, что указанное разъяснение подлежит применению и при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве. При неисполнении застройщиком договора долевого участия в строительстве и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника долевого строительства возникает требование к застройщику, вытекающее из обязательств, но не возникает право собственности на этот объект или его часть. Участник долевого строительства нежилой недвижимости имеет возможность защитить свои права иными способами - путем требования, о передаче предусмотренного договором помещения после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию либо посредством трансформации данного требования в денежное (с учетом расторжения договора о долевом участии в строительстве). Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п. 59 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ). Поскольку строительство дома не завершено, право собственности на доли в общей собственности у участников долевого строительства не возникло, заявленное ими требование о признании такого права удовлетворению не подлежит.
Законодателем достаточно подробно урегулирован процессуальный порядок защиты права на жилую недвижимость в процедуре банкротства. Указанное обстоятельство обусловлено конституционной защитой права на жилище, недопущение произвольного лишения жилища (ст. 40 Конституции РФ).
Регулирование отношений по поводу нежилой недвижимости в конкурсном процессе порождает правовую неопределенность относительно способов защиты права на нежилой объект незавершенного строительства, о чем свидетельствует правоприменительная практика. Отсутствие специальных правовых механизмов защиты прав участников строительства на нежилой объект недвижимости (предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона № 127- ФЗ в отношении жилой недвижимости) свидетельствует о необходимости более подробного процессуального регулирования банкротства застройщика в части требований на нежилую недвижимость.