Введение 3
Глава 1. Теоретические основы исследования лизинга
в жилищной сфере 9
1.1. Экономическая сущность и место лизинга в системе
экономических отношений рынка жилья 9
1.2. Особенности лизинговых операций в жилищной сфере 33
Глава 2. Экономический анализ применения лизинга
в жилищной сфере 61
2.1. Состояние и проблемы рынка жилья Волгоградской области 61
2.2. Характеристика нормативно-правового обеспечения лизинговой деятельности в России и Волгоградской области 85
2.3. Роль лизинга в повышении инвестиционной активности регионального рынка жилья 93
Глава 3. Методика управления лизинговыми операциями на
региональном рынке жилья 113
3.1. Лизинг как экономическая основа развития регионального
рынка жилья 113
3.2. Организация и технология реализации лизинга жилья 127
Заключение 149
Список литературы 152
Приложения 164
Актуальность темы исследования
В настоящее время жилищная проблема как в Волгоградской области, так в регионах России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, остается одной из трудноразрешимых социальных проблем. Жилищная проблема обостряется из-за отсутствия возможностей населения для самостоятельного решения своих трудностей в данной области. Государство не способно обеспечить бесплатным жильем. С 1998 г. усилился процесс децентрализации финансирования жилищного строительства. Государственная поддержка из федерального бюджета осуществлялась в основном на реализацию целевых федеральных программ по обеспечению жильем военнослужащих, лиц, уволенных с военной службы, вынужденных переселенцев, граждан, пострадавших от аварий и стихийных бедствий. При этом основная нагрузка в инвестировании жилищной сферы возлагается на предприятия, организации и население.
Главной проблемой региональных органов власти при финансировании строительства и покупки жилья является недостаток бюджетных средств. Актуальным в настоящее время становится поиск методов их эффективного использования и привлечения внебюджетных средств. Это позволит государству вернуть к себе доверие населения, привлечь их сбережения в жилищную сферу, и в свою очередь, поможет вывести из кризисного состояния не только данный сектор экономики, но и смежные с ним отрасли.
Низкий платежеспособный спрос основной массы населения без внедрения особых механизмов обеспечения строительства и покупки готового жилья не может удовлетворить потребности рынка в реализации коммерческого жилья. Так, например, по данным Территориального строительного комитета Администрации Волгоградской области на 01.01.2003 г. в разных районах г. Волгограда и области более пяти тыс. кв. метров вновьпостроенного жилья являются незаселенными. В связи с этим формирование механизма лизинга в жилищной сфере имеет ключевое значение для снижения остроты жилищной проблемы, с одной стороны, и для реализации готового жилья, превращая тем самым непроданные объекты в приносящую доход недвижимость, с другой.
Щ Необходимость обращения к исследованию данной научной проблемы
связана с неразработанностью системы экономических отношений и отсутствием механизма взаимодействия субъектов рынка жилья. Анализ хозяйственной практики показывает, что имеющиеся противоречия между субъектами рынка жилья исключить нельзя, но ими возможно и необходимо управлять на научной основе.
Исследованию теоретических аспектов институционального проектирования, его достижениям и задачам развития в современных условиях посвящены труды зарубежных ученых И. Кнайта, Р. Коуза, Р. Ланглойза, Д. Норта и
отечественных ученых Л.И. Абалкина, А.Н. Елисеева, О.В. Иншакова, Д.С. Львова, А.Н. Олейника, В.Л. Тамбовцева, А.Е. Шаститко и др.
Развитие лизинга и проблемы его применения за последние годы нашли отражение в работах многих российских исследователей. Теоретические аспекты проблемы и практика использования лизинговых отношений в различных сферах хозяйствования рассмотрены в трудах А.Н. Асаула, В.Д. Газмана, В.А. Горемыкина, В.М. Джухи, Е.В. Кабатовой, Д.И. Лелецкого, М.И. Лещенко,
• А.С. Осипова, Ю.Н. Самохваловой, В.П. Серегина, Е.Д. Халевинской, Е.Н. Чекмаревой и др.
Существенное влияние на обоснование применения лизинга в жилищной сфере оказали труды отечественных ученых А.Н. Асаула, В.В. Бузырева,
В.М. Васильева, Ю.Н. Казанского, А.В. Карасева, Ю.П. Панибратова, Я.И. Ре¬китара, В.М. Серова, Е.Б. Смирнова, B.C. Чекалина и др.
Однако в экономической литературе исследованию механизма лизинга в жилищной сфере недостаточно уделяется внимание. Успех жилищной политики может быть обеспечен на основе разработки и реализации мероприятий, направленных на комплексное решение проблем, связанных с формированием методических основ лизинговых операций в жилищной сфере.
Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в жилищной сфере.
Целью исследования является формирование методического обеспечения лизинговых операций в жилищной сфере.
Исходя из сформулированной цели, поставлены и решены следующие задачи:
• определено место лизинга в системе экономических отношений рынка жилья;
• исследованы теоретические предпосылки формирования лизинговых
* операций при реализации жилищной политики, выявлены факторы, влияющие на функционирование лизинга;
• проанализировано текущее состояние регионального рынка жилья, выявлены его проблемы и обоснована роль механизма лизинга в повышении его инвестиционной активности;
• разработана схема организации лизинговых операций и ее реализации на региональном рынке жилья.
• предложена методика определения лизинговых платежей в жилищной
* сфере.
Объект исследования - совокупность организационно-экономических отношений между субъектами регионального рынка жилья, возникающие при реализации механизма лизинга.
Предмет исследования - экономический механизм организации лизинга в управлении регионального рынка жилья.
Методологическая и теоретическая основа исследования. Теоретическая база при исследовании основана на современных теоретических положениях, изложенных в трудах ведущих отечественных и зарубежных ученых- экономистов. Методической базой исследования послужили нормативно-методические, законодательные и аналитические разработки и материалы государственных и региональных органов управления Российской Федерации и Волгоградской области.
Выполненное исследование позволило получить следующие научные результаты:
1. На основе проведенного экономического анализа состояния и проблем жилищной сферы в России выявлены объективные предпосылки формирования лизинга (ограниченность доступа к инвестиционным ресурсам для финансирования воспроизводства жилищного фонда; неэффективность применения традиционных подходов к развитию рынка жилья и повышению его инвестиционной активности; проблемы сбыта продукции товаропроизводителями, сокращения возможностей бюджетного финансирования воспроизводства жилищного фонда и др.), а также внутренние и внешние факторы, воздействующие на его организацию и успешное применение. В работе научно обосновано решение жилищной проблемы на региональном уровне посредством применения механизма лизинга.
2. На основании проведенного анализа субъектнообъектной структуры рынка жилья предложено расширить перечень субъектов (девелоперские компании, дилеры, менеджеры проекта, субинвесторы), приобретающих в настоящее время на исследуемом рынке жилья все большее значение.
Обоснована возрастающая роль лизинга в жилищной сфере при снижении остроты жилищной проблемы населения и реализации готовых объектов не-движимости. На основе проведенного исследования экономических отношений субъектов рынка жилья лизинг представлен как механизм согласования их экономических интересов и ожиданий.
3. Предложена многокритериальная оценка состояния и перспектив развития регионального рынка жилья (не принижая значимости других подходов), при этом необходимо учитывать влияние субъективного фактора. Основными направлениями проведения предложенной методики являются состояние и перспективы развития жилищно-коммунального хозяйства (финансовое состояние предприятий ЖКХ, уровень качества жилищного фонда, развитие концессионных механизмов коммунальной инфраструктуры и др.) и жилищного строительства (стабильность спроса, перспектива реализации инновационных механизмов привлечения инвестиций финансирования жилья, степень финансового участия государства в развитии отрасли и др.), оценка доступности жилья в регионе (доступность жилья, развитие арендного сектора, развитие ипотечного жилищного кредитования и др.), обязательства государства по обеспечению жильем населения (уровень обеспеченности жильем отдельной категории населения, удельный вес бюджетных расходов на обеспечение жильем на одного получателя субсидий по отдельной категории населения и др.).
4. Проведенное исследование современного состояния рынка жилья Волгоградской области отразило тенденции и проблемы его развития. Выявлено, что отставание роста доходов населения от повышения цен на недвижимость способствовало кризису на рынке жилья. Обосновано, что сложившуюся ситуацию преодолеть невозможно без формирования и развития арендного сектора.
5. Обосновано, что применение программно-целевого подхода к управлению жилищной сферы имеет первостепенное значение. Предложен проект региональной жилищной программы с использованием механизма лизинга, способствующий инвестиционному оживлению регионального рынка жилья.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
