Введение 3
Глава 1. Теоретические и законодательные основы рынка земельных участков 5
1.1 Понятие земельного рынка 5
1.2 Законодательные основы оборота земель в Российской Федерации 8
1.3 Кадастровая оценка земель Российской Федерации 13
Глава 2. Обзор земельного рынка России и Ленинградской области 18
2.1 Общая ситуация на рынке земли России 18
2.2 Основные законодательные особенности земельного рынка Ленинградской
области 23
2.3 Анализ земельного рынка Ленинградской области 25
Глава 3. Принципы использования кадастровой оценки при анализе формирования земельного рынка региона 33
3.1 Ценообразующие факторы и тенденции на земельном рынке Ленинградской
области 33
3.2 Результаты проведения кадастровой оценки и учета земель на территории Ленинградской области 39
3.3 Проблемы практического использования кадастровой стоимости и пути их
решения 46
Заключение 53
Литература 56
Приложение А Доля приватизированных земель в общей площади субъекта Российской Федерации 60
Приложение Б Средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городского округа) Ленинградской области 61
Приложение В Средний уровень кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области
В настоящее время в Российской Федерации формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. К ним относится и рынок земли. Долгое время земля является одним из важнейших товаров, удовлетворяющих разнообразные личные потребности людей и одновременно капиталом в вещной форме, приносящим доход.
Дело в том, что именно земля является одним из главных звеньев всей системы рыночных отношений. Вложения в нее обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. К тому же, земля - основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Наличие знаний в данной области экономики крайне необходимо как для успешной деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Кроме того, формирование Государственного кадастра недвижимости невозможно без систематизированных сведений о земельном рынке.
Существует большое количество правовых особенностей рынка земли, одна из них - это проведение государственной кадастровой оценки. Данная процедура имеет свой порядок проведения, утвержденный Федеральным законом №135-ФЗ, и направлена на установление кадастровой стоимости земельных участков. Результаты проведения кадастровой оценки имеют влияние не только на формирование земельного рынка, но и на систему налогообложения. Таким образом, вопросы совершенствования методики проведения оценки остаются более чем актуальными.
В каждом регионе России земельный рынок абсолютно уникален, поэтому целью работы является изучение связи кадастровой оценки и условий формирования рыночной ситуации в конкретном регионе - Ленинградской области.
В качестве объекта исследования в выпускной квалификационной работе выступает процесс формирования рынка земельных участков региона.
Предметом исследования является кадастровая оценка как фактор формирования земельного рынка.
Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• изучить теоретические и законодательные основы земельного рынка;
• рассмотреть порядок проведения кадастровой оценки земли;
• выявить общие особенности рынка земельных участков России;
• проанализировать состояние рынка земельных участков Ленинградской области;
• выявить тенденции на рынке земельных участков Ленинградской области;
• установить главные ценообразующие факторы на рынке земельных участков Ленинградской области и определить перспективы развития;
• проанализировать результаты проведения кадастровой оценки земель региона;
• изучить степень влияния кадастровой стоимости на рынок земли Ленинградской области;
• выявить проблемы в использовании кадастровой стоимости и найти пути их решения.
Информационная база работы сформирована на основе официальных данных Министерства экономического развития Российской Федерации, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), Правительства Ленинградской области.
В качестве нормативно-правовой базы работы использовались: Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993), Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», Приказы Министерства экономического развития и торговли РФ, Федеральные стандарты оценки, а также распоряжения и постановления Правительства Ленинградской области.
Данная выпускная квалификационная работа была направлена на изучение структуры формирования кадастровой стоимости, анализ ситуации на земельном рынке Ленинградской области и, как следствие, поиск решений, тех проблем, которые возникают при использовании результатов государственной кадастровой оценки.
Исследование нормативно-правовой базы земельного рынка, позволило не только выявить основные понятия, которые он в себя включает, но и сформировать его определение. Таким образом, рынок земельных участков представляет собой часть системы земельных отношений, которая регулируется различными видами прав собственности, возможностями передачи этих прав, а также конкуренцией и стоимостью земли.
Также в работе были рассмотрены основные этапы проведения кадастровой оценки, методики расчета кадастровой стоимости и сферы использования результатов оценки. Тот факт, что кадастровая стоимость не только влияет на цену приобретения земельного участка, но и определяет стоимость его дальнейшей эксплуатации, делает её одним из основных факторов формирования земельного рынка.
Для достижения поставленной цели работы также был проведен анализ ситуации на земельном рынке Российской Федерации и Ленинградской области. Что касается первого, то изучение основных показателей рынка, позволило сделать вывод о том, что, несмотря на сложную геополитическую ситуацию, рынок земельных участков продолжает быть одной из наиболее активных сфер экономики. Количество сделок с землей за последний год значительно выросло, что позволяет рассчитывать на дальнейшую положительную динамику в области земельных отношений в нашей стране.
Перед рассмотрением земельного рынка региона, также была изучена нормативно-правовая база. За последние несколько лет в ней произошли значительные изменения, в том числе изменился процесс продажи земельных участков без проведения торгов. Анализ ситуации на рынке земли Ленинградской области, позволил сделать следующие выводы: ситуация на рынке стабильная, экономическая ситуация в стране не значительно отразилась на его динамике, кроме того существует большая зависимость от областного центра, что выражается в разнице цен, объеме предложения и спроса.
На основании проведенного анализа мною были выявлены основные ценообразующие факторы на рынке земельных участков, ими стали: местоположение, вид разрешенного использования и наличие развитой инфраструктуры. Но стоит отметить, что данные факторы влияют не только на рыночную цену земли, но и на её кадастровую стоимость. Вместе с этим, кадастровая стоимость оказывает влияние на рыночную цену земельного участка: определяет цену продажи земли из государственной и муниципальной собственности, а в дальнейшем является базой для расчета налога на земельный участок.
Сопоставление результатов кадастровой оценки на территории Ленинградской области с рыночными показателями позволило выявить районы, где кадастровая стоимость завышена или наоборот занижена. Кроме того, были обнаружены значительные расхождения не только между данными 2015 и 2007 года, когда была проведена последняя оценка, но и между данными того периода, когда работы проводились. Данный факт свидетельствует о том, что необходимо не только проведение повторных работ, но и внесение изменений в методику их проведения.
После изучения результатов проведения государственной кадастровой оценки на территории области, мною были выявлены основные проблемы, связанные не только с методикой проведения оценки, но и с дальнейшим использованием результатов. Так, например, методические указания по проведению оценки разрешают использовать данные, которым уже более 40 лет, данный факт объясняет существенные различия между кадастровой и рыночной стоимостью. Кроме того, документально не закреплен перечень ценообразующих факторов, использующихся при оценке, в регионе не соблюдаются сроки проведения государственной кадастровой оценки, и сумма земельного налога не соответствует реальной экономической ситуации.
Для решения выше перечисленных проблем, в работе предложены следующие действия: создания единого реестра рыночной информации, внедрение программного обеспечения для формирования единой методики проведения оценки, внесение изменений в нормативно-правовую базу проведения оценки с установлением конкретного перечня факторов оценки и сроков корректировки результатов. Кроме того, в процессе изучения проблем, мною была предложена методика пересчета кадастровой стоимости, которая позволила не только приблизить её к рыночным показателям, но и скорректировать сумму земельного налога, а также составлен перечень факторов с указанием степени их влияния на стоимость земельного участка.
Подводя итог проделанной работе можно сделать вывод о том, что внесение изменений в методику проведения государственной кадастровой оценки позволит не только максимально приблизить кадастровую стоимость к рыночной, но и даст возможность использовать результаты её проведения для изучения условий формирования земельного рынка и проведения исследований по его динамике.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
