ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ
ОБЪЕКТА СИСТЕМЫ ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ 5
1.1. Значение системы общественного питания в экономике 5
1.2. Особенности рынка общественного питания 16
1.3. Методы оценки стоимости объекта 25
ГЛАВА 2. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КАФЕ В
ГОРОДЕ 33
2.1. Оценка рыночной стоимости кафе «Грот» сравнительным
методом» 33
2.2. Оценка рыночной стоимости нежилой недвижимости доходным
подходом 48
2.3. Оценка рыночной стоимости нежилой недвижимости затратным
подходом 66
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 79
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 82
ПРИЛОЖЕНИЯ
Современная российская экономика - это сложная многогранная социально-экономическая система, находящаяся в постоянном движении. В данной системе имеет место быть экономике исследующей экономические особенности рынка имущества.
Любое имущество делится на два блока: движимое имущество и недвижимое имущество.
В нормативно-правовых документах определено, что движимое имущество - это вещи, которые не признаются недвижимыми. Движимым имуществом являются, в частности, деньги и ценные бумаги. В общем случае регистрация прав на движимое имущество не требуется.
Недвижимое имущество является базисом, без которого невозможно существование любого государства. Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней, в то же время, недвижимое имущество - это реальная земельная и вся материальная собственность. Недвижимым имуществом по нормативно-правовым документам Российской Федерации признаются земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, тресты, пустые дворовые места.
Любая недвижимость имеет стоимость. Процедура оценки недвижимости - прикладной экономический анализ, цель которого является выявление наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка рыночной стоимости - итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.
Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы
является оценка стоимости объекта недвижимости в современных условиях.
Предметом исследования является рыночная стоимость объекта системы общественного питания кафе «Грот», расположенного в городе Белгороде.
Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели, а именно, исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости кафе «Грот» системы общественного питания.
В соответствии с определенной целью в представленной работе были поставлены и решены следующие задачи:
-рассмотреть теоретические основы рыночной стоимости объекта системы общественного питания;
-произвести оценку рыночной стоимости кафе «Грот» и сделать выводы.
Информационной базой исследования послужили законодательные и нормативные документы.
При выполнении ВКР применялись методы сравнение, анализа, синтеза.
Для того чтобы дать как можно более четкий и однозначный ответ относительно стоимости собственности, мы провели итоговое обобщение величины стоимости на основе значений, полученных с помощью разных методов. При выводе итоговой величины стоимости мы руководствовались, прежде всего, целью оценки, а также количеством и качеством исходной информации, имеющейся по каждому методу.
Нами даны три стоимостные оценки исходя из анализа всех данных, относящихся к данному объекту общественного питания кафе «Грот», в текущем состоянии по различным подходам:
Затратный подход 11 990 029 руб.
Доходный подход 6 321 976 руб.
Сравнительный подход 12 452 000 руб.
Проанализировав все три похода видно, что рыночная стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная при помощи доходного подхода значительно ниже, чем рыночная стоимость, рассчитанная при помощи затратного и сравнительного подходов, что соответствует реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости Белгородской области.
Проанализировав сложившуюся ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, сделали вывод о том, что приобретение подобных зданий в Белгородской области с целью получения рентного дохода экономически неэффективно. С точки зрения доходности целесообразнее ведение бизнеса самостоятельно собственником недвижимости.
Таким образом, наибольший удельный вес был присвоен сравнительному подходу, как наиболее обеспеченному информационной базой.
Согласование результатов, полученных по трем оценочным подходам, производилась методом анализа иерархий (МАИ). Первым этапом применения МАИ является структурирование проблемы выбора в виде иерархии или сети. В наиболее элементарном виде иерархия строиться с вершины (цели), через
промежуточные уровни-критерии к самому нижнему уровню, который в общем случае является набором альтернатив (оценочных подходов).
После иерархического воспроизведения проблемы устанавливаются приоритеты критериев и оценивается каждая из альтернатив по критериям. В МАИ элементы задачи сравниваются попарно по отношению к их воздействию на общую для них характеристику.
Опыт показал, что при проведении попарных сравнений в основном ставятся следующие вопросы. При сравнении элементов А и Б: какой из них важнее или имеет большее воздействие ? , какой из них более вероятен ?, какой из них предпочтительнее ?
Относительная сила, величина или вероятность каждого отдельного объекта в иерархии определяется оценкой соответствующего ему элемента собственного вектора матрицы приоритетов, нормализованного к единице. Процедура определения собственных векторов матриц поддается приближению с помощью вычисления геометрической средней.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
