ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В ЗАПОЛЯРНОМ КРУГЕ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 6
1.1. Понятие недвижимости, стоимость недвижимости и ее основные
виды 6
1.2. Особенности рынка недвижимости северной части Российской
Федерации 18
1.3. Характеристика рынка жилой недвижимости малого города Заполярного
круга 28
ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОДНОКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ 39
2.1. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным
подходом 39
2.2. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости доходным
подходом 47
2.3. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости затратным
подходом 54
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 66
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 68
Приложения должны быть в работе, но в данный момент отсутствуют
Актуальность темы работы. Начало формированию рынка жилья было положено в начале 90-х гг., когда частная собственность на существующее и вновь строящееся жилье получила законное основание. С тех пор стали развиваться параллельно два процесса: быстрое становление вторичного рынка жилья на базе его приватизации и появление рынка нового жилья. На сегодняшний день доля частного жилого фонда, который и является объектом купли - продажи, составляет по РФ 70%, а по НСО 74% от всего жилого фонда. Это обусловило объективную необходимость оценки жилой недвижимости, которая имеет существенную специфику по сравнению с другими объектами недвижимости, и применения современных методов этой оценки. Оценка квартиры проводится в следующих случаях:
1. Для оформления ипотеки — кредитования под залог недвижимости. Этап оценки квартиры для банка в данном случае неизбежен: исходя из рыночной стоимости квартиры, определяется величина ипотечного кредита и иные условия. Обычно квартиру закладывают кредитной организации для покупки жилья, иногда — для получения нецелевого кредита. Может потребоваться независимая оценка и риэлтору при покупке квартиры его клиентом, а также продавцу квартиры, если покупатель оплачивает её кредитом.
2. Для оформления наследства.
3. Для решения имущественных споров в суде. Указанная в справке БТИ восстановительная стоимость не отражает реальной ситуации на рынке недвижимости. Часто для расчёта выплат по решению суда требуется ретро-оценка — определение стоимости квартиры на прошедшую дату. Иногда оценка стоимости проводится для внесудебного раздела имущества или составления брачного контракта.
4. Для покупки или продажи (в том числе при приватизации государственного или муниципального объекта или выкупе квартиры государством; выкупе доли квартиры или комнаты одним долевым собственником у другого), реже — для оформления аренды (определения арендной ставки). Особую важность независимая оценка приобретает в случае покупки квартиры с перепланировкой или инвестирования — покупки квартиры в новостройке, например, для дальнейшей продажи: только профессиональные оценщики в состоянии учесть все параметры и риски в сложных случаях.
5. Для взыскания ущерба от пожара, залития и т.п., иногда — для страхования квартиры или риска утраты права собственности
(титульное страхование).
6. Для внесения в уставный капитал организации.
Цель выпускной квалификационной работы - разработка методологии оценки недвижимости, а именно однокомнатной квартиры в районе Крайнего Севера.
Для достижения поставленной работе цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть понятие «недвижимости», «стоимости недвижимости» и ее основные виды ;
- выявить особенности рынка недвижимости Северной части Российской Федерации;
- определить особенности рынка недвижимости малого города Заполярного круга;
- произвести расчет рыночной стоимости объекта жилой недвижимости с помощью основных методов расчета.
В качестве объекта исследования выбрана однокомнатная квартира, расположенная по адресу: г. Лабытнанги., ул. Полярная, д. 23, кв. 15.
Предметом исследования данной дипломной работы является рыночная стоимость однокомнатной квартиры.
Теоретической основой данной работы послужила теория трудовой стоимости, неоклассическая и маржиналистская теории, а также исследования отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблемам формирования и развития экономических отношений на рынке жилья и оценки недвижимости.
Практическая значимость дипломного проекта заключается в возможности применения предложенного инструментария массовой оценки жилой недвижимости.
Данная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной литературы и приложения.
Главным фактором влияние на экономику России в 2016 году остается напряженная политическая ситуация. В этом отношении всё зависит от того, какое направление выберет Россию в дальнейшем: либо продолжит конфронтацию с Европой и стремление объединять вокруг себя территории, либо ограничится только Крымом и пойдет навстречу Западному миру. Экономический кризис в 2016 году будет развиваться или не развиваться в зависимости от того, будут ли введены новые экономические санкции. Но буквально каждую неделю экономисты пересматривают свои прогнозы и изменяют рекомендации в зависимости от текущей политической и экономической ситуации, а потому все из них носят весьма условный характер. Минэкономразвития РФ утверждает, что поводов волноваться нет, и у России серьезных последствий экономического кризиса в 2016 году не будет.
Данная ситуация отразились на оценочной деятельности как на одном из направлений бизнеса консалтинговых компаний. Кроме этого, сложная политическая ситуация отразилась на рыночной потребности в оценочных услугах и доминирующих целях проведения оценки. Сложившаяся рыночная ситуация имеет прямое влияние и на сами результаты оценки, которые свидетельствуют о значительном падении рыночной стоимости объектов недвижимости.
Итоги 2014 года для российского рынка недвижимости оказались довольно противоречивыми. С одной стороны, большую часть года Россия, а вместе с ней и российский рынок недвижимости оставались в стороне от мировых финансовых катаклизмов. И за эту часть года, эксплуатируя статус «тихой гавани», рынок успел достичь новых высот, как с точки зрения цен - они в большинстве сегментов продолжали устанавливать новые максимумы, так и с точки зрения качественных характеристик - девелоперы продолжали осваивать все новые и новые форматы/сегменты/регионы. На этом оптимистичном фоне события конца октября стали для российского рынка недвижимости настоящим шоком. В одно мгновение миллионы заявленных квадратных метров превратились в десятки тысяч, дефицит «хороших» участков сменился их распродажей. В следующее мгновение неудовлетворенный спрос превратился в отложенный.
Можно сделать вывод, что необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. Это касается рынка недвижимости, в первую очередь, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики. В ходе данной работы была произведена оценка рыночной стоимости объекта жилой недвижимости, однокомнатная квартиры, расположенной по адресу: г. Лабытнанги., ул. Полярная, д. 23, кв. 15, освоена методика проведения, изучены стандарты, на которые нужно опираться при проведении самой оценки и составлении отчетов.
В современной России, по мере развития рыночных отношений, проведение оценки постепенно становится неотъемлемой практикой товарно-денежных отношений. Рынок недвижимости с учетом его масштабов и огромного неудовлетворенного спроса физических и юридических лиц имеет большие перспективы для развития и перехода на качественно новый уровень отношений его субъектов. В значительной мере темпы его развития зависят от совершенствования правовой базы и механизма рыночных отношений, поэтому необходимость в оценке квартир, как недвижимой собственности будет возрастать с каждым днем.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
