Введение 3
1. Теоретические основы оценки износа объектов недвижимости 6
1.1. Сущность недвижимости и основные факторы стоимости 6
1.2. Классификация износа объектов недвижимости 21
1.3. Методы оценки износа объектов недвижимости 26
2. Информационная база оценки износа объектов недвижимости 41
2.1. Нормативно-справочное обеспечение оценки износа объектов
недвижимости 41
2.2. Описание объекта оценки 53
2.3. Обследование и выявление причин износа объекта 57
3. Практика оценки износа объектов недвижимости 61
3.1. Расчет физического износа 61
3.2. Расчет функционального и внешнего износа 68
3.3. Процедура определения величины накопленного износа объектов
недвижимости и способы ее учета в оценке объектов недвижимости различными подходами 72
Заключение
Приложения
Актуальность данной темы заключается в том, что одним из важных этапов оценки объекта недвижимости, является определение степени его износа. Износ, по своей сути, это потеря полезности объектом оценки, приводящая к тому, что рыночная стоимость объекта становится меньше, чем стоимость замещения или стоимость воспроизводства. Следовательно, без определения износа оценка стоимости объекта будет неверной, так как она не учитывает физические и функциональные изменения, произошедшие с объектом за время его эксплуатации, не учитывает затраты, которые потребуются для восстановления первоначальных характеристик или адаптации объекта к современным рыночным требованиям.
Процедура определения износа объекта позволяет оценить его реальное состояние, объективно определить срок его экономической жизни и, что немаловажно, правильно подобрать объекты-аналоги для проведения сравнительного анализа и оценки стоимости объекта недвижимости. Недвижимое имущество занимает особое место среди всех элементов рыночной экономики. Оно выступает в качестве средств производства (земельные участки, административные, производственные, складские, торговые и прочие помещения) и предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры).
Законодательное определение понятия «недвижимость» раскрыто в статье 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Перечень объектов, приравненных вышеупомянутой статье, не является универсальным для всех национальных законодательств и исчерпывающим. В рамках данной работы необходимо рассмотреть лишь некоторые категории данного понятия, а именно возводимые на земельных участках сооружения различного назначения.
В Российской Федерации в настоящее время происходит активное развитие рынка недвижимости, все большее число частных лиц, предприятий и организаций участвует в операциях с ней. В связи с этим все чаще возникает необходимость в определении стоимости предприятий и объектов недвижимости при простой продаже имущества, получении кредита под залог имущества, определении базы налогообложения, страховании имущественного комплекса, выделении доли участников предприятия, их ликвидации и реорганизации. В условиях современного рынка невозможно эффективно производить операции с недвижимостью без исчерпывающих сведений о техническом состоянии здания или предприятия в целом, а также его отдельных частей и инженерных систем. Учет величины износа является неотъемлемой частью затратного подхода в оценке стоимости недвижимости, в связи с чем, вопросы оценки износа носят актуальный характер. В практике оценочной деятельности при оценке объектов недвижимости накопленный износ рассматривается в следующем составе: физический; функциональный; внешний. Важность определения величины износа также проявляется в плане признания жилья ветхим. Согласно нормативным актам в данной сфере, оценка всех конструктивных элементов здания на предмет обеспечения ими безопасности жизни и здоровья граждан с точки зрения степени износа, является важным моментом в принятии решения о признания жилья ветхим и аварийным.
Цель работы: провести оценку износа объектов недвижимости.
Объектом исследования являются объекты недвижимости.
Предметом исследования являются особенности оценки износа объектов недвижимости.
Теоретическая значимость заключается в том, что материалы исследования дополняют знания по данной проблеме.Практическая значимость заключается в применении методов определения износа объектов недвижимости, без привлечения профессионального оценщика.
В теоретическую базу включены научные исследования, статьи, учебные пособия отечественных и зарубежных авторов, таких как А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, Д.Р. Фридман, В.Т. Александров, И.А. Рахман, являющихся специалистами в сфере оценки имущества.
Под понятием «недвижимость» традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Недвижимость, включая жилищный фонд, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, а также в коллективной собственности и переходить из одной формы собственности в др. в порядке, установленном законодательством. Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов: физические
характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.; имущественно-правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты; экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.; состояние внешней среды (окружение): транспорт, климат, экология, шум, близость «неприятных объектов», сейсмичность, гидрография и др.
Теоретическое определение износа сводится к пониманию его как к потере зданием или сооружением его физических, технических, эксплуатационных характеристик. Происходит же эта потеря как по естественным причинам, связанным с эксплуатацией здания, так и по причине появления новых технологий в строительстве, изменения внешнего окружения, экологической обстановки, экономической конъюнктуры в стране и т.п. Отсюда, из причин возникновения износа, вытекает его классификация на физический, функциональный и внешний. Износ играет немаловажную роль в затратном, доходном и сравнительном подходах к оценке стоимости зданий и сооружений. Учет величины износа при применении каждого из них является обязательным и, в зависимости от выбранного подхода, выражается в последовательности выполнения определенных операций.
Износ учитывается в рамках определение стоимости того или иного объекта недвижимости затратным, доходным и сравнительным подходом. Как абсолютная величина в денежном выражении, в составе отчета об оценке величина износа оцениваемого объекта рассчитывается в затратном подходе. Это производится для дальнейшего вычитания суммы износа из восстановительной стоимости здания и определения его текущей стоимости. При наличии трех различных методик оценки совокупного износа, наиболее предпочтительным является метод разбивки износа по видам по причине возможности учета факторов различного характера на величину совокупного износа. В рамках данного метода необходимо поочередно рассчитывать физический, функциональный и внешний износ и их совокупное влияние на восстановительную стоимость здания. Точность расчетов зависит от многих параметров, важнейшим из которых является квалификация оценщика. Наиболее точный результат будет получен при наличии у него достаточных знаний и умений при проведении осмотра объекта, выбора метода расчета износа, доказательной базы и произведенных расчетов.
Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерчески структуры, действующие на рынке недвижимости. Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых большое значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.
Физический износ определяется методом сложения величин физического износа отдельных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств прочих элементов. Для определения физического износа конструкций обследуют их отдельные участки, 80
имеющие разную степень износа. Метод определения физического износа на основе инженерного исследования предусматривает инструментальный контроль состояния элементов здания и определение степени потери их эксплуатацией свойств. Оценки физического износа по методу сопоставления фактических и нормативных сроков службы представляет линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной закономерности физических процессом, сопровождающих физический износ элементов зданий. Поэтому необходимо проводить инженерное обследование для объективной оценки физического износа. Наблюдения за конструкциями показывают, что в первый период эксплуатации - период приработки, когда конструкция новая, износ слабее, а к третьему периоду - к концу срока службы - интенсивность износа возрастает. Конструкция, износ которой за 100 лет службы составит 75 %, к концу срока службы изнашивается в полтора раза больше (45 %), чем в первом периоде (30 %). По физическому износу отдельных конструктивных элементов и
инженерных систем устанавливают износ здания в целом. При выполнении капитального ремонта физический износ частично ликвидируется, а стоимость здания увеличивается.
Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - функция, зависящая и определяемая через соотношение соответствия разных существующих показателей (параметров эксплуатационных качеств) в объекте оценки современным показателям, требованиям, нормам, правилам и т.п.Функциональное (моральное) устаревание объекта оценки - величина характеризующая степень несоответствия основных параметров
эксплуатационных качеств (ПЭК) (эксплуатационно-технических характеристик (ЭТХ)), определяющих условия жизнедеятельности людей, объема и качества предоставляемых услуг современным требованиям. Функциональное устаревание в конечном итоге выражается в денежном эквиваленте (потеря в стоимости объекта недвижимости, вследствие необходимости привлечения дополнительных затрат па устранение, имеющегося функционального устаревания).
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
