Введение
1. Теоретические основы оценки офисной недвижимости
1.1 Офисная недвижимость как объект оценки
1.2 Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости
1.3 Методические подходы к оценке стоимости офисной недвижимости
2. Информационная база для оценки стоимости офисной недвижимости
2.1 Анализ рынка офисной недвижимости г. Альметьевск
2.2 Характеристика объектов аналогов сопоставимых с объектом оценки
2.3 Разработка корреляционно-регрессионной модели для обоснования арендной ставки офисных помещений в г. Альметьевск
3. Оценка рыночной стоимости офисного помещения, находящегося по адресу: г. Альметьевск, ул. Радищева, дом 2
3.1 Применение доходного подхода для оценки офисного помещения
3.2 Применение сравнительного подхода для оценки офисного помещения
3.3 Обоснование итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки
Заключение
Список использованной литературы
В результате проведения экономических реформ в России введено деление имущества на движимое и недвижимое. Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания». К недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Наряду с этим, к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. Так, например, согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью».
Рынок недвижимости является сферой вложения капитала в систему экономических отношений, которые возникают при операциях с недвижимостью, при купле-продаже, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду и т.д.
В соответствии с основными типами недвижимости, основные сегменты рынка недвижимости представлены рынком земли, рынком жилья и рынком нежилых помещений.
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определяется развитием рыночных отношений. Оценка стоимости объектов различных видов собственности становится все более неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценке стоимости недвижимости подвергаются как промышленные или коммерческие, так и жилые объекты недвижимости.
В современных рыночных условиях независимая профессиональная оценка имущества является важным элементом при совершении практически любой операции с недвижимостью, начиная от купли - продажи и сдачи в аренду до принятия решений о реализации и финансировании проектов строительства или реконструкции объектов недвижимости, их внесении в уставный капитал и т.д.
Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, приносимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сегмента рынка.
Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущества является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объекта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет совокупности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окружения. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент времени. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности является необходимым условием функционирования рыночной экономики.
В условиях финансового кризиса согласно данных риэлтерских компаний резко упала рыночная стоимость недвижимости, больше всего пострадал рынок офисной недвижимости, следствием этого операции с недвижимостью существенно сократились. Однако в настоящее время наблюдается оживление на рынке коммерческой недвижимости, постепенно активизируются сделки купли-продажи, аренды, что увеличивают потребность в проведении оценки. Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимого имущества является актуальной темой, как на сегодняшний день, так и на длительную перспективу.
Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо использовать три подхода к расчету стоимости объекта оценки - затратный, сравнительный и доходный, с последующим согласованием полученных результатов.
В соответствии с темой выпускной квалификационной работы нами исследуется такой сегмент рынка недвижимости города Альметьевск, как офисная недвижимость.
Цель выпускной квалификационной работы - исследование теоретических и практических аспектов оценки рыночной стоимости объектов офисной недвижимости.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
- определить факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости;
- рассмотреть методические подходы к оценке;
- провести анализ рынка офисной недвижимости г. Альметьевск;
- изучить характеристику объекта оценки и объектов-аналогов;
- разработать корреляционно-регрессионную модель для оценки офисных помещений в г. Альметьевск;
- провести расчет рыночной стоимости Объекта тремя классическими подходами.
Объект оценки - объект гражданских прав, в отношении которого законодательством Российской Федерации установлена возможность его участия в гражданском обороте.
Руководствуясь результатами нашего исследования, мы приходим к выводу, что оценка офисной недвижимости определяется как прикладной экономический анализ.
Целью данного анализа является:
- выявление наиболее эффективного способа использования объекта оценки;
- исследование динамики спроса и предложения на объект по существующему рынку;
- разработка модели оценки, прогнозирующей наиболее вероятную стоимость объекта оценки.
Офисная недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления. Для определения реальной стоимости объектов офисной недвижимости производится его оценка.
При проведении оценки используются затратный, сравнительный и доходный подходы, либо обосновывается отказ от их использования.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается
объект, сходный объекту оценки по основным техническим, экономическим, материальным, и рядом других характеристик, определяющим его стоимость.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанный на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.
В настоящей выпускной квалификационной работе произведена оценка рыночной стоимости объекта офисной недвижимости на примере офисного помещения, расположенного по адресу: г. Альметьевск, ул. Радищева, дом 2.
Учитывая месторасположение и физические характеристики оцениваемого объекта, мы пришли к выводу о том, что наиболее эффективным использованием является его текущее использование.
В результате разработки корреляционно-регрессионной модели для оценки офисных помещений в г. Альметьевск, нами была рассчитана величина арендной ставки оцениваемого объекта, равная 309 рублей за кв. м. По методу сравнения продаж арендная ставка составила 297 рублей за кв.м., таким образом, рыночная арендная ставка составила 300 рублей за кв.м. которая была применена при оценке стоимости объекта по доходному подходу.
Потенциальный валовый доход по объекту оценки составил 11 200 рублей в год. Степень загрузки оцениваемого офисного помещения составила 95 %, а резерв на замещение короткоживущих элементов равен 2 268 рублей.
Учитывая затраты на управление, расходы на страхование и налог на имущество мы получили сумму эксплуатационных расходов и налогов, равную 5 540 рублей. Таким образом, мы получили величину чистого операционного дохода равную 83 489.
Применив метод Хоскольда для расчета коэффициента капитализации получили ставку капитализации равную 13,6%.
Далее, мы получили стоимость оцениваемого объекта, рассчитанную с применением доходного подхода по расчетным моделям, равную 726 473 рублей.
В рамках применения данного подхода нами были отобраны пять наиболее подходящих объектов-аналогов. Далее было проведено сравнение их характеристик с характеристиками оцениваемого офисного помещения. Корректировка была проведена только по одному параметру - площади. В результате расчета стоимости в рамках сравнительного подхода, мы получили стоимость оцениваемого объекта равную 1 494 148 рублей.
Объектом оценки является офисное помещение, расположенное на первом этаже жилого дома, поэтому, в соответствии с п. 23 части 4 Федерального стандарта оценки № 1, затратный подход применен не был.
Используя метод факторного согласования, для выведения результатов расчета по доходному и сравнительному подходам, нами были выделены удельные веса: 30% присвоенные доходному подходу, и 70% -
сравнительному.
Таким образом, мы получили итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Альметьевск, ул. Радищева, д. 2, равную 1 260 000 рублей.
Результаты проведенного расчета, могут быть применены в ряде случаев:
- при совершении сделок купли-продажи;
- для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования;
- для целей привлечения инвестиций;
- при его страховании, необходима для определения величины страхового возмещения;
- для целей налогообложения;
- для постановки на баланс компании;
- при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения;
- для внесения её в уставной капитал;
- для внесения её в уставной капитал ООО;
- при передаче их в доверительное управление;
- для решения имущественных споров;
Готовый отчет об оценке офисных помещений представляет собой документ доказательного значения, следовательно, компетентное обоснование рыночной стоимости объекта спора послужит главным аргументом, на который будет опираться заинтересованная сторона.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
