Введение
Глава I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ 6
1.1. Понятие и виды недвижимости в гражданском праве 6
1.2. Сущность и правовая природа договора купли-продажи недвижимости
1.3. Источники правового регулирования договора купли-продажи
недвижимости 21
Глава II. СОДЕРЖАНИЕ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПО ДОГОВОРУ КУПЛИ-
ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ 31
2.1. Предмет и иные условия договора купли-продажи недвижимости 31
2.2. Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости .. 39
2.3. Ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости
Глава III. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Заключение договора купли-продажи недвижимости 55
3.2. Изменение и расторжение договора купли-продажи недвижимости 60
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 65
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 70
Экономические преобразования в России в 90-х гг. XX в. послужили предпосылкой и к изменению законодательства, так как существовавший правовой механизм регулирования экономики препятствовал ее развитию. Восстановление института недвижимого имущества и вовлечение в гражданский оборот кроме жилых домов других нежилых помещений повлекло необходимость установления нового порядка регламентации совершения сделок с ним и приобретения права собственности на него.
Договор купли - продажи относится к числу традиционных институтов гражданского права, имеющих многовековую историю развития. Кроме того, именно он является одним из самых распространенных соглашений, применяемых в хозяйственной деятельности. Значение договора купли-продажи в экономическом обороте существенно возросло в условиях развития рыночных отношений в России.
Нормы о договоре купли-продажи недвижимости в современном законодательстве объединены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ) в отдельном параграфе, исходя из специфики его предмета, предопределяющей особенности видового выделения договора купли-продажи недвижимости.
При столь богатой истории использования рассматриваемого договора на практике возникает ряд трудностей в этой области. Например, не ясна ситуация с правами на помещения общего пользования в зданиях, в которых находятся нежилые помещения и на земельные участки, находящихся под нежилыми помещениями, а также с распределением расходов на содержание зданий между владельцами отдельных помещений. Некоторые сложности возникают и с определением правовой природы купли-продажи объектов незавершенного строительства.
Эти и некоторые другие обстоятельства свидетельствуют об актуальности темы, избранной для написания данного квалификационного исследования.
Объектом исследования выступают общественные отношения, связанные с договором купли-продажи недвижимости. Предметом исследования явились нормы гражданского и иного законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с договором купли-продажи недвижимости, а также судебная практика, относящиеся к теме исследования.
Цель исследования заключается в формировании комплексного представления о договоре купли-продажи недвижимости. Достижение поставленной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
- рассмотреть понятие и виды недвижимости;
- изучить понятие и правовую природу договора купли-продажи недвижимости;
- провести анализ российского гражданского законодательства о договоре купли-продажи недвижимости;
- охарактеризовать содержания договора купли-продажи недвижимости;
- исследовать общие положения об ответственности сторон за нарушение договора купли-продажи недвижимости;
- раскрыть процедуру заключения, изменения и прекращения договора купли-продажи недвижимости.
На сегодняшний день практически отсутствуют исследования, посвященные комплексному изучению договора купли-продажи недвижимости. Однако в современной литературе существует достаточное количество работ, в которых рассматриваются основные положения о договоре купли-продажи. Изучением указанной сферы занимались, в частности, Андреева Л.В., Анциферов О.Д., Бевзенко Р.С., Брагинский М.И., Болгерт Д., Витрянский В.В., Горбатов К.А., Гриднева М.В., Егорова М.А., Журавлева А., Завидов Б.Д., Карлин А.Б., Комаров А., Липски С.А., Макаров О.В., Маркина М.В., Набиева
К., Новиков К.А., Прусакова В.А., Пьянкова А.Ф., Русин А., Рыбаков С., Савельев Д.Б., Садиков О.Н., Свирин Ю.А., Скворцов О.Ю., Скловский К.И.,
Сорокина Ю., Сорокина Ю., Терентьева Е.В., Трифонов А.С., Чикобава Е.М., Шеметова Н.Ю., Эрделевский Э.Р., Юденич Н.М. и др.
Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.
В главе первой дана характеристика договора купли-продажи недвижимости, а именно, понятие, общие положения о правовой природе и нормативно-правовом регулировании отношений, связанных с договором купли-продажи недвижимости.
Глава вторая посвящена изучению содержания договора купли-продажи недвижимости - именно в ней рассматриваются существенные и иные группы условий договора купли-продажи недвижимости, права и обязанности сторон, а также ответственность сторон по договору купли-продажи недвижимости.
В главе третьей рассматриваются процедурные вопросы заключения договора купли-продажи недвижимости, а также особенности его изменения и расторжения.
Деление вещей в гражданском праве на движимые и недвижимые имеет фундаментальное значение.
Недвижимое имущество является особым объектом гражданского права, обладающим своими специфическими чертами и значительными особенностями правового регулирования. В силу разносторонности и многообразия объектов недвижимости, и законодатель, и доктриналисты, выделяют множество видов недвижимого имущества. Подобная классификация, в первую очередь, является очень важной для практики, поскольку, в зависимости от того к какой категории отнесено имущество, определяется его правовое положение и особенности правового регулирования конкретного объекта недвижимого имущества.
Недвижимое имущество является предметом самых разнообразных гражданско-правовых сделок. Наиболее распространенными являются сделки купли-продажи.
Договор купли-продажи недвижимости представляет собой договор, согласно которому одна сторона (продавец) обязуется передать другой стороне (покупателю) недвижимости, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить определенную в договоре денежную сумму. Специфической характеристикой этого договора является особый объект, передаваемый по договору, - недвижимость. Договор купли-продажи по своей природе является консенсуальным, возмездным и двусторонним.
Основу нормативно-правового регулирования отношений, связанных с договором купли-продажи недвижимости, составляют, в первую очередь, нормы ГК РФ о данном договоре и основах правового режима недвижимого имущества. Кроме того, в связи со специфическими свойствами предмета изучаемого договора, особое значение имеют и нормы иных нормативных актов, регулирующих вопросы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и особенности положения отдельных видов
недвижимости.
Лица, приобретшие здание, строение на земельном участке приобретают, как минимум, право пользования им. Между тем, долго дискуссионной была такая возможность по отношению приобретения в собственность помещения во вновь возведенных нежилых зданиях. ВАС РФ установил: с момента государственной регистрации перехода права собственности на помещения приобретают право на земельный участок, которое принадлежало продавцу помещений в здании.
При предоставлении лишь части земельного участка следует учитывать и особенность предназначения приобретаемого имущества. Так, по одному из дел оспаривался размер предоставленного участка ввиду того, что размер испрашиваемого участка был определен без учета требований безопасности, предусмотренных при размещении автозаправки.
Права и обязанности сторон, установленное ГК РФ, могут быть дополнены положениями договора. Им могут устанавливаться, например, правила об обязанности продавца предоставить документы для государственной регистрации.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении прав и обязанностей сторонами договора купли-продажи недвижимости, к субъекту, допустившему подобное нарушение, применяются меры ответственности.
Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи недвижимости определяется в соответствии с общими положениями законодательства с учетом особенностей, предусмотренных законом непосредственно для рассматриваемого договора или заключенного между сторонами договора. Подобные особенности обусловлены особой спецификой объекта недвижимости, особенно в сфере государственной регистрации.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и акта государственной регистрации перехода права собственности.
Что же касается деятельности нотариуса, то он не только проверит законность документов и окажет квалифицированную юридическую помощь, но и сам подаст удостоверенную им сделку на государственную регистрацию в УФРС и выдаст зарегистрированные документы клиенту в нотариальной конторе, что исключает любые фальсификации. Обращаясь к нотариусу - представителю государства, можно быть уверенным, что государственная регистрация пройдет быстрее, у сторон сделки не возникнет непредвиденных расходов, а у покупателя - сомнения в подлинности полученных документов на собственность.
Из всего вышеизложенного следует сделать вывод, что сторонами рассматриваемого договора являются продавец и покупатель. В качестве указанных субъектов могут выступать как физические, юридические лица и публично-правовые образования, объем правоспособности которых позволяет заключать подобные сделки. Вместе с тем, учитывая, как правило, всегда высокую стоимость недвижимости, в этой сфере особое значение приобретают нормы о правилах, связанных с одобрением крупных сделок, совершаемых юридическими лицами. Заключение договора купли-продажи существенно отличается необходимостью повышенной сложности оформления процедуры приема-передачи товара, а также регистрации факта передачи
соответствующего права.
По общему правилу односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Однако, согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора в результате одностороннего требования стороны возможно в случаях: если это допускается ГК РФ и другими законами или предусмотрено заключенным договором.
Что же считать существенным нарушением? Представляется что не своевременная оплата товара должна в качестве таковой. Между тем, по вопросу о том, является ли неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости существенным нарушением договора, влекущим право продавца требовать его расторжения, существует две позиции судов.
Позиция первая: неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости не является существенным нарушением договора, влекущим право продавца требовать его расторжения.
Позиция вторая: неоплата (неполная оплата) стоимости недвижимости является существенным нарушением договора, влекущим право продавца требовать его расторжения.
Однако если покупатель оплатил более половины стоимости недвижимости, то неоплата оставшейся части не является существенным нарушением договора купли-продажи, влекущим право продавца требовать его расторжения.
В иных случаях исход дела будет зависеть от того, что прописано в договорном соглашении сторон. Так, продавец (орган по управлению муниципальным имуществом) ссылался на существенное нарушение покупателем договора купли-продажи, выразившееся в невнесении платежей за проданное в рассрочку имущество. В удовлетворении требования отказано, поскольку в договоре купли-продажи не предусмотрено право продавца на расторжение договора в связи с просрочкой внесения покупателем ежемесячных платежей, срок окончательного платежа не наступил.
Существенным может считаться и не выполнение публичной обязанности при заключении договора. Так, обязанность собственника земельного участка сельхозназначения уведомить субъект федерации о принятии решения о продаже этого участка возникает с момента принятия данного решения, а не с момента заключения предварительного либо основного договора купли - продажи. В таком случае договор может быть признан недействительным.
В подобном случае (при наличии оснований к недействительности) на ответчика (покупателя по договору) возлагается обязанность вернуть имущество, если он не докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения ему спорного имущества третьим лицом.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости - это соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное недвижимое имущество и оплатить его. Квалифицирующим признаком данного договора является его предмет - недвижимое имущество, т.е. вещи, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Именно особый предмет договора обусловил необходимость его специального регулирования.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
