Помощь студентам в учебе
Экономико-математические модели в оценке стоимости объектов собственности
|
Введение 3
1. Применение экономико-математического моделирования в оценке стоимости объектов собственности 4
1.1. Общая характеристика объектов собственности для целей оценки стоимости 4
1.2. Методы оценки стоимости объектов собственности в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов 12
1.3. Особенности применения методов математического моделирования для оценки стоимости объектов собственности 20
2. Методические особенности применения экономико-математических моделей в оценке стоимости недвижимости 33
2.1. Регрессионные модели стоимости недвижимого имущества 33
2.2. Методы анализа и прогнозирования временных рядов в оценке
стоимости недвижимости 4 0
2.3. Методы матричной алгебры в оценки стоимости недвижимости 48
3. Практика применения методов экономико-математического
моделирования для оценки стоимости недвижимого имущества 59
3.1. Характеристика объекта оценки и анализ рынка недвижимости 59
3.2. Практика применения регрессионных моделей стоимости недвижимого имущества 68
3.3. Практика применения методов анализа и прогнозирования временных
рядов в оценке стоимости недвижимого имущества 74
3.4. Практика применения методов матричной алгебры в оценке стоимости недвижимого имущества 83
Заключение 89
Список использованных источников 93
1. Применение экономико-математического моделирования в оценке стоимости объектов собственности 4
1.1. Общая характеристика объектов собственности для целей оценки стоимости 4
1.2. Методы оценки стоимости объектов собственности в рамках затратного, доходного и сравнительного подходов 12
1.3. Особенности применения методов математического моделирования для оценки стоимости объектов собственности 20
2. Методические особенности применения экономико-математических моделей в оценке стоимости недвижимости 33
2.1. Регрессионные модели стоимости недвижимого имущества 33
2.2. Методы анализа и прогнозирования временных рядов в оценке
стоимости недвижимости 4 0
2.3. Методы матричной алгебры в оценки стоимости недвижимости 48
3. Практика применения методов экономико-математического
моделирования для оценки стоимости недвижимого имущества 59
3.1. Характеристика объекта оценки и анализ рынка недвижимости 59
3.2. Практика применения регрессионных моделей стоимости недвижимого имущества 68
3.3. Практика применения методов анализа и прогнозирования временных
рядов в оценке стоимости недвижимого имущества 74
3.4. Практика применения методов матричной алгебры в оценке стоимости недвижимого имущества 83
Заключение 89
Список использованных источников 93
Профессиональная оценочная деятельность, как неотъемлемая
составляющая практического хозяйствования, получила признание во всем мире в качестве отдельной дисциплины.
К настоящему времени сложилась общепризнанная международная практика, которая получает закрепление в стандартах оценки. Стандарты оценки, содержащие основные принципы, понятия, методики и этапы оценки, с развитием рыночных отношений претерпевали изменения. Подходы оценки, адаптируясь к изменениям законодательства, условиям рыночной экономики, вбирали в себя новые методы, заимствуя их у других дисциплин. Особое значение в развитии оценочной деятельности получили методы экономико-математического моделирования, которые широко применяются оценщиками разных стран. Применение данных методов достаточно трудоемко и требует немало времени, однако использование компьютерно-вычислительной техники, без которой не обходится современная оценочная практика, значительно сокращает и упрощает использование экономико-математических моделей для оценки стоимости объектов собственности.
Актуальность данной работы заключается в том, что возможности использования экономико-математического моделирования в оценочной деятельности является не до конца изученным и не однозначным вопросом. Многообразие форм собственности, возрастающая роль оценки в рыночных отношениях, ужесточение законодательства требуют большей формализации методов и их математического обоснования, вследствие чего математическое моделирование экономических процессов занимает большое значение в оценочной деятельности. Методы экономико-математического моделирования могут использоваться при оценке любых объектов собственности, что предопределяет практический и теоретический интерес к данной теме исследования.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение использования математического моделирования в оценке стоимости объектов собственности. Основной акцент будет сделан на изучении вопросов применения экономико-математических моделей для оценки объектов недвижимости.
Задачи исследования:
- изучение объектов собственности для целей оценки стоимости;
- изучение методов оценки стоимости объектов собственности в рамках трех известных подходов оценки;
-изучение особенностей применения методов экономико-математического моделирования для оценки объектов собственности;
- изучение методологических основ применения экономико-математических моделей в оценке стоимости недвижимости;
- построение экономико-математических моделей для оценки стоимости недвижимого имущества на основе рассмотренных методов.
Предмет исследования - экономико-математические модели, применяемые в оценочной деятельности.
Объект исследования - особенности оценки объектов собственности с применением экономико-математических моделей.
Изучением применения экономико-математического моделирования в оценочной деятельности занимались многие ученые. Применение методов экономико-математического моделирования наряду с другими методами оценки стоимости упоминалось в работах Г.С. Харрисона, Д. Фридмана. Подробнее изучение применения экономико-математического моделирования в оценочной деятельности рассматриваются в учебнике Дж.К. Эккерта «Организация оценки и налогообложения недвижимости», учебном пособии С.В. Грибовского «Оценка доходной недвижимости», учебно-практическом пособии С.А. Сивец «Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса». На сегодняшней день наиболее полным изданием, в котором показана возможность применения методов экономико-математического моделирования при оценке различных
объектов собственности является учебное пособие «Математические методы оценки стоимости имущества», авторами которого являются С.В. Грибовский, С.А. Сивец, И.А. Левыкина. Важность практического применения экономико- математического моделирования упоминается также в научных статьях и монографических работах различных авторов, таких как И.Н. Анисимова, Н.П. Баринов, Т. Саати и др.
Методологические основы и практические приемы применения экономико-математических моделей претерпевают изменения и совершенствуются с развитием оценочной деятельности, оставаясь при этом важным инструментом для определения справедливой рыночной оценки различных объектов собственности.
составляющая практического хозяйствования, получила признание во всем мире в качестве отдельной дисциплины.
К настоящему времени сложилась общепризнанная международная практика, которая получает закрепление в стандартах оценки. Стандарты оценки, содержащие основные принципы, понятия, методики и этапы оценки, с развитием рыночных отношений претерпевали изменения. Подходы оценки, адаптируясь к изменениям законодательства, условиям рыночной экономики, вбирали в себя новые методы, заимствуя их у других дисциплин. Особое значение в развитии оценочной деятельности получили методы экономико-математического моделирования, которые широко применяются оценщиками разных стран. Применение данных методов достаточно трудоемко и требует немало времени, однако использование компьютерно-вычислительной техники, без которой не обходится современная оценочная практика, значительно сокращает и упрощает использование экономико-математических моделей для оценки стоимости объектов собственности.
Актуальность данной работы заключается в том, что возможности использования экономико-математического моделирования в оценочной деятельности является не до конца изученным и не однозначным вопросом. Многообразие форм собственности, возрастающая роль оценки в рыночных отношениях, ужесточение законодательства требуют большей формализации методов и их математического обоснования, вследствие чего математическое моделирование экономических процессов занимает большое значение в оценочной деятельности. Методы экономико-математического моделирования могут использоваться при оценке любых объектов собственности, что предопределяет практический и теоретический интерес к данной теме исследования.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение использования математического моделирования в оценке стоимости объектов собственности. Основной акцент будет сделан на изучении вопросов применения экономико-математических моделей для оценки объектов недвижимости.
Задачи исследования:
- изучение объектов собственности для целей оценки стоимости;
- изучение методов оценки стоимости объектов собственности в рамках трех известных подходов оценки;
-изучение особенностей применения методов экономико-математического моделирования для оценки объектов собственности;
- изучение методологических основ применения экономико-математических моделей в оценке стоимости недвижимости;
- построение экономико-математических моделей для оценки стоимости недвижимого имущества на основе рассмотренных методов.
Предмет исследования - экономико-математические модели, применяемые в оценочной деятельности.
Объект исследования - особенности оценки объектов собственности с применением экономико-математических моделей.
Изучением применения экономико-математического моделирования в оценочной деятельности занимались многие ученые. Применение методов экономико-математического моделирования наряду с другими методами оценки стоимости упоминалось в работах Г.С. Харрисона, Д. Фридмана. Подробнее изучение применения экономико-математического моделирования в оценочной деятельности рассматриваются в учебнике Дж.К. Эккерта «Организация оценки и налогообложения недвижимости», учебном пособии С.В. Грибовского «Оценка доходной недвижимости», учебно-практическом пособии С.А. Сивец «Статистические методы в оценке недвижимости и бизнеса». На сегодняшней день наиболее полным изданием, в котором показана возможность применения методов экономико-математического моделирования при оценке различных
объектов собственности является учебное пособие «Математические методы оценки стоимости имущества», авторами которого являются С.В. Грибовский, С.А. Сивец, И.А. Левыкина. Важность практического применения экономико- математического моделирования упоминается также в научных статьях и монографических работах различных авторов, таких как И.Н. Анисимова, Н.П. Баринов, Т. Саати и др.
Методологические основы и практические приемы применения экономико-математических моделей претерпевают изменения и совершенствуются с развитием оценочной деятельности, оставаясь при этом важным инструментом для определения справедливой рыночной оценки различных объектов собственности.
В результате проведенного исследования были достигнуты поставленные задачи, а именно были рассмотрены основные экономико-математические модели для оценки стоимости объектов собственности, этапы и особенности их построения, а также их практическая применимость.
Характеристика объектов собственности и методы оценки объектов собственности в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов в первой главе данной работы были описаны на основе законодательной базы РФ, монографических исследований различных авторов. В первой главе раскрыты общие понятия экономико-математического моделирования, методы математического моделирования и их применение для оценки различных объектов собственности. Важность значения математического моделирования в оценочной деятельности была описана на основе анализа научных статей, монографических трудов практикующих оценщиков и ученых.
Для описания основных методов математического моделирования во второй главе были использованы известные постулаты и правила математической статистики, труды таких авторов, как С.В Грибовский., С.А. Сивец, А.И. Орлов и других ученых. Применение математических методов было рассмотрено в отношении объектов недвижимости, с учетом специфики и особенностей недвижимого имущества. При описании методов математического моделирования во второй главе исследования были раскрыты этапы и особенности построения математических моделей с использованием наиболее распространенного программного продукта - MS Excel.
В процессе проведения исследования все экономико-математические методы оценки стоимости были выделены в три большие группы: методы регрессионного моделирования, методы анализа и прогнозирования временных рядов и методы матричной алгебры. Применение данных методов для оценки стоимости зависит от их методологических особенностей, специфики объекта оценки и его рынка, качества и количества исходной информации.
В третьей главе проведена оценка трех различных объектов собственности и анализ соответствующих сегментов рынка недвижимости.
Для анализа рынка недвижимости были использованы данные различных информационно- аналитических порталов, в том числе данные информационных интернет-порталов Tatre.ru, Domofond.ru, публикации компаний Colliers International, S.A. Ricci. Анализ рынка недвижимости проводился в рамках сегментов, соответствующих объектам оценки. В ходе анализа рассматривались основные показатели рынка недвижимости, такие как структура спроса и предложения, уровень цен и ее динамика, ценообразующие факторы, а также их прогнозные значения.
Для исследования были выбраны следующие объекты оценки: однокомнатная квартира в городе Казани, офис «класса А» в городе Москва, дача в пригороде Казани. Оценка стоимости объектов проводилась с помощью методов экономико-математического моделирования
Оценка однокомнатной квартиры была проведена с помощью регрессионного моделирования в рамках сравнительного подхода оценки стоимости. В целях проведения оценки была построена четырехфакторная регрессионная модель. Факторы, включенные в модель, были отобраны в результате предшествующего анализа рынка соответствующего сегмента рынка недвижимости. В результате проведенного анализа рынка были отобраны следующие факторы:
- общая площадь в квадратных метрах- X1;
- этаж квартиры- X2;
- наличие евроремонта- X3;
- местоположение внутри района- X4.
Данные об объектах аналогах были получены с информационного интернет портала Tatre.ru. На основе имеющихся данных с помощью программного продукта MS Excel был проведен регрессионный анализ, состоящий из двух итераций. После первой итерации был исключен фактор «этаж квартиры». Полученная в результате второй итерации трехфакторная модель высоко отвечала требованиям качества. На ее основе была рассчитана рыночная стоимость квартиры, составившая 3223,6 тыс. рублей, что соответствует среднерыночной цене, установленной в ходе анализа рынка, и на 176.4 тыс. рублей отличается от цены, установленной собственником.
Для оценки офиса «класса А» в городе Москва был использован метод анализа и прогнозирования временных рядов в рамках доходного подхода оценки стоимости. В ходе анализа рынка офисной недвижимости была установлена сильная вариативность средневзвешенных арендных ставок для офисов «класса А», в результате был сделан вывод о необходимости применения метода дисконтирования денежных потоков (ДДП). Была проанализирована динамика средневзвешенных арендных ставок для офисов «класса А» в городе Москва. На основе анализа временного ряда средневзвешенных арендных ставок и примененных методов сглаживания сделан вывод о неприменимости временного ряда для прогнозирования на период времени, достаточный для применения метода ДДП. Наряду с этим была обоснована применимость временного ряда для краткосрочного прогнозирования в рамках анализа рынка недвижимости. Полученный краткосрочный прогноз соответствовал прогнозу крупных аналитически-информационных компаний, таких как S.A.Ricci и Colliers International.
Для оценки стоимости дачи в пригороде Казани был применен метод матричной алгебры в рамках сравнительного подхода оценки стоимости. Применение данного метода было обосновано отсутствием большого количества сопоставимых аналогов, что является допустимым при применении методов матричной алгебры. В результате анализа рынка были отобраны четыре объекта- аналога и следующие факторные переменные:
- местоположение;
- уровень внутренней отделки;
- наличие бани.
В результате применения метода расчета корректирующих поправок с помощью решения системы линейных уравнений, относящегося к методам матричной алгебры, была рассчитана рыночная стоимость дачи, составившая 13855 рублей. Полученная стоимость на 5,67 % превосходила среднерыночную стоимость на момент проведения оценки.
В результате проведенного исследования был сделан вывод о том, что применение математического моделирования для определения стоимости объектов собственности должно быть обосновано как с точки зрения правил математической статистики, так и с точки зрения их адекватно отражения сложившихся экономических взаимосвязей и соответствия полученных с их применением результатов оценки структуре рынка объекта оценки.
Таким образом, были подтверждены необходимость и преимущества применения методов экономико-математического моделирования в оценочной деятельности.
Характеристика объектов собственности и методы оценки объектов собственности в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов в первой главе данной работы были описаны на основе законодательной базы РФ, монографических исследований различных авторов. В первой главе раскрыты общие понятия экономико-математического моделирования, методы математического моделирования и их применение для оценки различных объектов собственности. Важность значения математического моделирования в оценочной деятельности была описана на основе анализа научных статей, монографических трудов практикующих оценщиков и ученых.
Для описания основных методов математического моделирования во второй главе были использованы известные постулаты и правила математической статистики, труды таких авторов, как С.В Грибовский., С.А. Сивец, А.И. Орлов и других ученых. Применение математических методов было рассмотрено в отношении объектов недвижимости, с учетом специфики и особенностей недвижимого имущества. При описании методов математического моделирования во второй главе исследования были раскрыты этапы и особенности построения математических моделей с использованием наиболее распространенного программного продукта - MS Excel.
В процессе проведения исследования все экономико-математические методы оценки стоимости были выделены в три большие группы: методы регрессионного моделирования, методы анализа и прогнозирования временных рядов и методы матричной алгебры. Применение данных методов для оценки стоимости зависит от их методологических особенностей, специфики объекта оценки и его рынка, качества и количества исходной информации.
В третьей главе проведена оценка трех различных объектов собственности и анализ соответствующих сегментов рынка недвижимости.
Для анализа рынка недвижимости были использованы данные различных информационно- аналитических порталов, в том числе данные информационных интернет-порталов Tatre.ru, Domofond.ru, публикации компаний Colliers International, S.A. Ricci. Анализ рынка недвижимости проводился в рамках сегментов, соответствующих объектам оценки. В ходе анализа рассматривались основные показатели рынка недвижимости, такие как структура спроса и предложения, уровень цен и ее динамика, ценообразующие факторы, а также их прогнозные значения.
Для исследования были выбраны следующие объекты оценки: однокомнатная квартира в городе Казани, офис «класса А» в городе Москва, дача в пригороде Казани. Оценка стоимости объектов проводилась с помощью методов экономико-математического моделирования
Оценка однокомнатной квартиры была проведена с помощью регрессионного моделирования в рамках сравнительного подхода оценки стоимости. В целях проведения оценки была построена четырехфакторная регрессионная модель. Факторы, включенные в модель, были отобраны в результате предшествующего анализа рынка соответствующего сегмента рынка недвижимости. В результате проведенного анализа рынка были отобраны следующие факторы:
- общая площадь в квадратных метрах- X1;
- этаж квартиры- X2;
- наличие евроремонта- X3;
- местоположение внутри района- X4.
Данные об объектах аналогах были получены с информационного интернет портала Tatre.ru. На основе имеющихся данных с помощью программного продукта MS Excel был проведен регрессионный анализ, состоящий из двух итераций. После первой итерации был исключен фактор «этаж квартиры». Полученная в результате второй итерации трехфакторная модель высоко отвечала требованиям качества. На ее основе была рассчитана рыночная стоимость квартиры, составившая 3223,6 тыс. рублей, что соответствует среднерыночной цене, установленной в ходе анализа рынка, и на 176.4 тыс. рублей отличается от цены, установленной собственником.
Для оценки офиса «класса А» в городе Москва был использован метод анализа и прогнозирования временных рядов в рамках доходного подхода оценки стоимости. В ходе анализа рынка офисной недвижимости была установлена сильная вариативность средневзвешенных арендных ставок для офисов «класса А», в результате был сделан вывод о необходимости применения метода дисконтирования денежных потоков (ДДП). Была проанализирована динамика средневзвешенных арендных ставок для офисов «класса А» в городе Москва. На основе анализа временного ряда средневзвешенных арендных ставок и примененных методов сглаживания сделан вывод о неприменимости временного ряда для прогнозирования на период времени, достаточный для применения метода ДДП. Наряду с этим была обоснована применимость временного ряда для краткосрочного прогнозирования в рамках анализа рынка недвижимости. Полученный краткосрочный прогноз соответствовал прогнозу крупных аналитически-информационных компаний, таких как S.A.Ricci и Colliers International.
Для оценки стоимости дачи в пригороде Казани был применен метод матричной алгебры в рамках сравнительного подхода оценки стоимости. Применение данного метода было обосновано отсутствием большого количества сопоставимых аналогов, что является допустимым при применении методов матричной алгебры. В результате анализа рынка были отобраны четыре объекта- аналога и следующие факторные переменные:
- местоположение;
- уровень внутренней отделки;
- наличие бани.
В результате применения метода расчета корректирующих поправок с помощью решения системы линейных уравнений, относящегося к методам матричной алгебры, была рассчитана рыночная стоимость дачи, составившая 13855 рублей. Полученная стоимость на 5,67 % превосходила среднерыночную стоимость на момент проведения оценки.
В результате проведенного исследования был сделан вывод о том, что применение математического моделирования для определения стоимости объектов собственности должно быть обосновано как с точки зрения правил математической статистики, так и с точки зрения их адекватно отражения сложившихся экономических взаимосвязей и соответствия полученных с их применением результатов оценки структуре рынка объекта оценки.
Таким образом, были подтверждены необходимость и преимущества применения методов экономико-математического моделирования в оценочной деятельности.