Введение 3
Глава 1. Понятие и состав общего имущества здания
§ 1. Понятие общего имущества здания 6
§ 2. Состав общего имущества здания 8
Глава 2. Правовые формы коммерческого использования общего имущества здания
§ 1. Правовые аспекты коммерческого использования общего имущества здания 21
§ 2. Коммерческое использование фасада и крыши здания 35
§ 3. Коммерческое использование помещений, входящих в состав общего имущества здания 42
§4. Коммерческое использование земельного участка, входящего в состав общего имущества здания 46
Заключение 55
Список использованных источников
Значимость такого вида недвижимого имущества как здание сложно преувеличить. Он обоснованно является объектом пристального внимания и исследования со стороны правоведов, что в свою очередь неизбежно приводит к формированию различных подходов к правовому регулированию имущественных прав на него, в том числе прав собственников на общее имущество здания. А закрепленные законодательством нормы, опосредующие право пользования и право распоряжения общим имуществом здания, в процессе правоприменения рождают споры, формирующаяся позиция судов по которым, заслуживает детального анализа.
Таким образом, представляется значимым исследование понятия и состава общего имущества здания, а также форм его коммерческого использования, с одновременно с нескольких точек зрения: действующего законодательства Российской Федерации, реализации его применения, и имеющейся судебной практики, включая практику рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания.
Заранее необходимо отметить принятие законодателем ряда шагов, направленных на нормативно-правовое изменение ситуации в исследуемой сфере. Относительная новизна законодательства по обозначенному вопросу как следствие имеет узкое раскрытие проблематики в юридической литературе, что безусловно и с учетом значимости выбранной темы является только вопросом времени. В совокупности указанные обстоятельства подчеркивают высокий уровень потребности и актуальность изучения вопросов участия общего имущества здания в коммерческом обороте на этапе их становления и совершенствования.
Целью настоящей работы является рассмотрение основных теоретических и практических вопросов правового регулирования коммерческого использования общего имущества здания. Для этого будут решены следующие задачи:
- рассмотрение понятия и выявление признаков здания;
- исследование понятия, состава и правового режима общего имущества здания;
- исследование правовых форм и правовых аспектов коммерческого использования общего имущества здания;
- анализ действующего законодательства, которое регулирует отношения в рамках предмета исследования;
- анализ соответствующей предмету исследования судебной практики и научных трудов;
- выявление правовых проблем в сфере коммерческого использования общего имущества зданий, исследование таких проблем;
- формирование выводов о целесообразности и эффективности действующего законодательного регулирования права собственности на общее имущество здания в рамках исследования проблематики коммерческого использования указанного имущества.
Обозначенные вопросы в комплексе будут служить основой для выводов о целесообразности и эффективности действующего законодательного регулирования в отношении коммерческого использования общей собственности зданий. Будут установлены возможности, которые имеются у собственников помещений по коммерческому использованию соответствующего имущества. Содержание выводов будет положено в основу внесения предложений по развитию и совершенствованию положений законодательства Российской Федерации.
Отдельно представляется важной постановка таких основополагающих вопросов в свете темы исследования, как необходимость введения в Гражданский кодекс нормы об «общем имуществе здания». Данные нормы установят режим общей долевой собственности собственников помещений в здании, независимо от того, является ли это здание жилым или нежилым.
Основные проблемы, опосредующие работу механизма коммерческого использования общего имущества зданий, будут выявлены в процессе рассмотрения указанных вопросов. Выводы, которые будут сделаны в результате комплексного подхода основополагающих вопросов исследования, позволят вынести актуальные предложения для разрешения и последующего избежания таких проблем.
Связанные с недвижимым имуществом вопросы всегда носят актуальный характер. Так, здания, будучи одним из видов недвижимого имущества, находятся под прицелом законодателя, который предпринимает шаги, в том числе, направленные на формирование и упорядочивание отношений по коммерческому использованию общего имущества зданий.
Следует отметить, что положения законодательства в отношении вопросов, исследованных в рамках настоящей работы, отличаются относительной новизной. В качестве следствия имеют не достаточно широкое раскрытие в юридической литературе. Учитывая актуальность коммерческого использования общего имущества зданий, очевидна потребность в его изучении.
Были выполнены следующие цели исследования: было рассмотрено понятие и выявлены признаки такого объекта недвижимости как здание; исследованы понятие, состав и правовой режим общего имущества данного объекта; были исследованы правовые формы, а также правовые аспекты коммерческого использования общего имущества здания; проведен анализ законодательства, регулирующего отношения в рамках предмета исследования настоящей работы; также проведен анализ соответствующей предмету исследования судебной практики и научных трудов; были выявлены и исследованы правовые проблемы в сфере коммерческого использования общего имущества зданий; сформированы выводы о целесообразности и эффективности действующего законодательного регулирования права собственности на общее имущество здания.
С учетом подходов, изложенных в юридической литературе, а также содержания соответствующих нормативно-правовых актов, было отмечено следующее.
Исчерпывающий перечень объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений здания, не нашел законодательного отражения, однако, руководствуясь установленными примерными перечнями данных объектов, можно определить понятие общего имущества здания как совокупность движимых и недвижимых вещей, предназначенных для обслуживания двух и более жилых и (или) нежилых помещений, расположенных за пределами помещений здания, принадлежащих на праве собственности гражданам, юридическим лицам или публичным образованиям, и находящиеся в этом здании и (или) в установленных границах земельного участка, на котором расположено здание.
В настоящее время действующим законодательством не урегулирован правовой режим использования общего имущества нежилого здания, части которого являются собственностью нескольких лиц. Такой порядок предусматривается только для общего имущества многоквартирных, то есть жилых домов. Был сделан вывод о том, что в целях установления тождественности правового режима использования общего имущества жилых и нежилых зданий необходимо внести изменения в действующее гражданское законодательство. Данные нормы установят режим общей долевой собственности собственников помещений в здании, независимо от того, является ли это здание жилым или нежилым.
Был рассмотрен порядок осуществления собственниками помещений правомочия по распоряжению своими долями в праве общей собственности на общее имущество в здании. По общему правилу предусматривается право участника долевой собственности по своему усмотрению распоряжаться долей с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, однако собственник помещения в многоквартирном доме не имеет право отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также не имеет право совершать иные действия, которые повлекут передачу данной доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме. Сделан вывод о том, что доля в общем имуществе здания может принадлежать на праве собственности только собственнику помещения в здании, причем не имеет значения, является такое помещение жилым либо не жилым.
Поставлен вопрос о возможности коммерческого использования элементов, входящих в состав общего имущества здания. Сделан вывод о том, что успешность коммерческого использования общего имущества зданий во многом зависит от согласованности всех участников долевой собственности в здании по вопросу распоряжения общим имуществом, поскольку для его коммерческого использования требуется согласие всех собственников.
В широком же смысле в настоящий момент видится необходимым дальнейшее развитие законодательства с фокусом на те вопросы, сложность которых демонстрируется судебной практикой, а также общественным интересом. Достижимой целью указанного развития является повышение эффективности коммерческого использования общего имущества зданий в целом.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
