Введение 3
Глава 1. Теоретические аспекты оценки стоимости земельного участка промышленного назначения 7
1.1. Земельный участок промышленного назначения как объект оценки 7
1.2. Цель оценки и виды стоимости земельного участка промышленного
назначения 13
1.3. Особенности оценки стоимости земельного участка промышленного
назначения 23
2. Анализ практики применения результатов оценки стоимости земельного
участка промышленного назначения 35
2.1. Проблемы оценки земель промышленности 35
2.2 Сравнительный анализ соответствия значения кадастровой оценки
реальным показателям на рынке 45
2.3 Организационно-методические аспекты обоснования рыночной
стоимости в процессе оспаривания
3. Практика оценки рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения для целей оспаривания кадастровой стоимости 61
3.1 Анализ рынка земельного участка промышленного назначения 61
3.1 Описание объекта оценки 69
3.2 Определение рыночной стоимости объекта оценки 69
3.3. Оценка рыночной стоимости земельного участка промышленного
назначения 75
Заключение 89
Список использованных источников
Актуальность исследования. Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Россия располагает огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной оценки этой важнейшей части национального богатства, несовершенство земельного законодательства, бесплатность и обезличенность земли привели к их неэффективному использованию. Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют неопределенный срок службы.
В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости. Особенно следует выделить земельный участок промышленного назначения, это связанно с такими факторами как учет промышленных объектов, расположенных на нем, вид разрешенного использования, который позволяет строить на таких участках только определенные виды объектов. Эти и другие факторы в настоящее время являются актуальной проблемой при различных целях оценки, в том числе для цели оспаривания.
В Российской Федерации разработана, внедрена и постоянно совершенствуется нормативно-правовая база по проведению кадастровой оценки земельных участков, в соответствии с которой на основе бюджетного финансирования регулярно проводится их кадастровая оценка. Однако в научной литературе и в средствах массовой информации признается острота проблем, которые связаны нередко с существенным несоответствием результатов кадастровой оценки земельных участков уровню их рыночной стоимости.
Степень разработанности темы. Результаты исследований современных ученых, изучающих вопросы оценки недвижимого имущества для целей имущественного налогообложения, нашли отражение в работах Дж. Эккерта, Р. Весели, Л. Волтерса, Р. Сиетчипинга, С. Хейла, Р. Лоуренс Г айлза.
К российским ученым, работы которых посвящены вопросам рыночной и кадастровой оценки недвижимого имущества, относятся Н. В. Волович, М.А. Федотова, С.В. Грибовский, Е.Н. Иванова, О.А. Нестерова, Д.А. Смирнов, В.А. Прорвич, В.И. Петров, Г.И. Шмелев, С.Г. Стерник, К.С. Лапко, Л.И. Кошкин, Е.С. Озеров, А.Л. Оверчук, П.М. Сапожников,
С.П.Коростелев, М.В. Мишустин, С.Ю. Глазьев, О. Е. Медведева, О.А. Скуфинский.
Научная новизна исследования заключается в развитии теоретикометодических представлений об оценке рыночной и кадастровой стоимости земельного участка промышленного назначения:
- дано авторское определение понятия «земельный участок»;
- систематизированы и уточнены методы оценки стоимости земельных участков промышленного назначения в рамках оценочной методологии с точки зрения особенностей объекта оценки и возможности применения методов;
- на основе анализа прохождения экспертизы ответов, проводимых комиссией саморегулируемых организаций, структурированы основные ошибки и сформулированы рекомендации по их устранению, позволяющих значительно повысить качество выполнения отчетов.
Целью данной магистерской диссертации являются организационно - методические положения оценки стоимости земельных участков промышленного назначения.
Для реализации данной цели в диссертации поставлены следующие задачи:
- выявить особенности оценки земельного участка промышленного назначения;
- систематизировать существующие методы оценки стоимости земельного участка промышленного назначения;
- выявить проблемы, связанные с определением кадастровой стоимости земельных участков;
- выполнить сравнительный анализ значений рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков промышленного назначения Московской области;
- обосновать рекомендации по усовершенствованию оценки стоимости земельного участка промышленного назначения.
Объектом исследования выступает оценка стоимости земельного участка промышленного назначения. Предметом исследования являются организационно-методические проблемы оценки стоимости земельных участков промышленного назначения.
Методология исследования. В процессе выполнения работы использовались методы: анализ и синтез; индукция и дедукция; сравнение и аналогия; метод научной абстракции, расчетно-аналитический.
Практическая значимость исследования подтверждается актуальностью проблемы оспаривания земельных участков промышленного назначения. Предлагаемые результаты могут использоваться:
- при оспаривании кадастровой стоимости земель Московской области в части выводов по анализу сравнения значения рыночной и кадастровой стоимостей;
- при составлении отчетов об оценке, в части проверки на основные ошибки, допускаемые при оценке рыночной стоимости для целей оспаривания;
- при выборе методов и подходов для оценки земельного участка промышленного назначения, в части систематизированных методов оценки таких земель.
Использованные в работе основные результаты опубликованы автором в соавторстве с научным руководителем в журнале, рекомендованным ВАК. Кроме того, результаты исследований были представлены на научных конференциях КФУ.
В целом задачи, поставленные нами в целях настоящего исследования, а именно расширение организационно-методические положений оценки стоимости земельных участков промышленного назначения можно считать выполненными.
В параграфах 1.1-1.2 были проанализированы особенности земельного участка промышленного назначения как объекта оценки, выявлены ключевые факторы, влияющие на стоимость именно этой категории земли. В параграфе
1.3. рассмотрены особенности методов всех трех подходов в оценочной деятельности, применимо для земельного участка промышленного назначения. Наиболее подходящим из них признан и доказан метод сравнения продаж сравнительного подхода, т.к. другие методы сравнительного подхода используются для оценки земельных участков с типовой застройкой, по которым имеются продажи объектов-аналогов на рынке. Это существенно ограничивает сферу их применения, в связи с этим эти методы используются как вспомогательные. Методы же доходного и затратного подхода нецелесообразно использовать в данном конкретном случае, т.к. при наличии открытой информации на рынке, затратный и доходный подход могут только исказить результаты.
Особенностью метода сравнения продаж для земель промышленного назначения является такой фактор местоположения, как расположение на первой линии от крупных автомагистралей, другим важным фактором является наличие ж/д ветки на территории такого участка, который также сильно повышает стоимость.
Выявленные проблемы, связанные с определением кадастровой стоимости земельных участков промышленного назначения были представлены в параграфе 2.1 настоящей работы. Также были проанализированы основные ошибки в отчетах об оценке, даны рекомендации по их устранению, что позволит существенно повысить процент прохождения проверки комиссией по оспариванию кадастровой стоимости отчетов об оценке.
В параграфе 2.2 настоящей работы был проведен сравнительный анализ значений рыночной и кадастровой стоимостей земельных участков, на его основе сформулированы выводы о завышении кадастровой стоимости, что в дальнейшем подтверждается расчетом рыночной стоимости в параграфе 3.3. В среднем, разница между кадастровой и рыночной стоимостью составляет 116 % для земельных участков промышленного назначения Московской области.
В параграфе 2.3 настоящей работы сформулированы рекомендации для решения ключевых проблем при определении кадастровой стоимости, всего было поднято шесть наиболее важных проблем организационнометодического характера, существующих в настоящее время в оценке кадастровой стоимости земельных участков промышленного назначения, по каждой из них сформированы пути решения.
В практической части работы произведена полноценная индивидуальная оценка рыночной стоимости для целей оспаривания земельного участка промышленного назначения, расположенного в Московской области. Следует отметить, что оценка производилась на дату определения кадастровой стоимости этого земельного участка, анализ рынка и информационная база по сделкам также были сформированы с учетом этой даты. Полученный результат подтверждает проблему завышения кадастровой стоимости и может быть использован для целей оспаривания.
На сегодняшний день вопросы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков принимают все большее значение, так как от величины кадастровой стоимости напрямую зависят налоговые обязательства собственника земельного участка, стоимость выкупа земельного участка и размер арендных платежей при оформлении договора аренды. Зачастую кадастровая стоимость, установленная субъектами РФ, представляется землепользователям явно завышенной и не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем, у данных лиц встает вопрос о возможностях уменьшения кадастровой стоимости, в том числе в судебном порядке.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
