Оценка объектов недвижимости сравнительным подходом

Сущность рыночного подхода с оценке стоимости недвижимости состоит в формировании такого заключения о рыночной стоимости объекта, которое принимается на основании обработки сведений о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, аналогичными (подобными по ряду ценообразующих факторов) объекту оценки. Здесь имеется в виду, что понятие рыночной стоимости совпадает с понятием равновесной цены, как функцией количественных характеристик для исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, которые определяют спрос и предложение для объектов сравнения в процессе оценки стоимости.
Элементы и единицы сравнения, понимаемые, как факторы, влияющие на цену, многообразны. Число элементов сравнения велико, в результате на практике оценщики ограничиваются теми объективно проверяемыми факторами, которые влияют на цену сделки наиболее существенным образом.
Особенности факторов сравнения стоимости недвижимости как объекта оценки таковы, что они позволяют корректировать оцениваемую стоимость объекта на реальные поправки, имеющие место на рынке недвижимости в текущий период времени. Последовательность внесения корректировок по рассмотренным факторам осуществляется следующим путем: корректировки с первой по четвертую группу факторов сравнения, то есть корректировки, которые относятся к правам, условиям и финансированию сделки, вероятным особенностям договоров аренды, влияющим на доходность объекта, осуществляются в указанной в алгоритме очередности, после каждой корректировки цена сравнимого объекта пересчитывается заново, для перехода к следующим корректировкам.
Корректировки, касающиеся материальных, физических свойств объекта оценки, могут выполняться в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.
рассмотрев методы в сравнительном подходе в оценке объектов недвижимости, можно прийти к следующим выводам. Сравнительный подход в оценке коммерческой недвижимости предполагает использование двух основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки. В частности это метода сравнения продаж и метода валового рентного мультипликатора. У каждого метода свое содержание и оптимальная сфера применения. В частности, метод сравнения продаж базируется на стоимости приобретения объекта коммерческой недвижимости в целом либо его части с учетом различных специфических особенностей сравниваемых объектов, что определяет оптимальную сферу применения данного метода в виде оценки объектов, имеющих несущественные различия в конструкции. Метод валового рентного мультипликатора основан на учете доходов, поэтому он наиболее применим при оценке инвестиционной привлекательности оцениваемого объекта коммерческой недвижимости.
Анализ рынка недвижимости г. Казани показал, что наблюдается тенденция к росту стоимости жилья и снижение или стабилизация цен на коммерческую недвижимость, разброс цен на рынке достаточно большой, что указывает на возможность перераспределения собственности в части коммерческой недвижимости и земли.
Анализ факторов, влияющих на стоимость выбранного для примера объекта оценки, привел к выводам, что для объекта оценки при прочих равных условиях, но различиях по позициям качества прав, условий финансирования сделки, особых условий сделки и условий рынка требуются понижающие поправки. По позиции качества прав за счет обременения условиями аренды, по позиции особых условий за нерыночную связь цены продажи с арендной ставкой, вероятности финансового давления на сделку, отличию цены предложения от цены продажи, как поправка на торг. За счет условий финансирования сделки, кредитования продажи по рыночной ставке, что увеличивает срок расчетов, возможно увеличение цены.
Местоположение объекта оценки требует анализа по фактору пешеходной доступности, не требуя оценки по факторам престижности района, близости к центрам деловой активности и жизнеобеспечения.
По фактору физического состояния требуется анализ уровня износа здания, расчет стоимости ремонта, а так же анализ внешнего износа по элементу внешнего состояния здания, которое не отвечает современным эстетическим стандартам.
По фактору экономических характеристик требуется расчет стоимости внедрения системы экономии ресурсов или внесение значимой поправки, если объект-аналог не имеет проблем экономии ресурсов.
По фактору сервиса поправок не требуется.
Значимыми для расчета стоимости методом парных продаж являются факторы: отсутствия у объекта оценки систем климат-контроля, лифтов в здании, подготовки офисов к аренде, качественного ремонта для категории здания С и подготовки офисов к аренде, системы безопасности в виде видеонаблюдения, круглосуточного пункта охраны, системы контроля доступа, и здесь поправки могут достигать 22%.
Для объекта оценки при различиях с аналогами по позициям качества прав, условий финансирования сделки, особых условий сделки и условий рынка требуются понижающие поправки. По позиции качества прав за счет обременения условиями аренды, по позиции особых условий за нерыночную связь цены продажи с арендной ставкой, вероятности финансового давления на сделку, отличию цены предложения от цены продажи, как поправка на торг. За счет условий финансирования сделки, кредитования продажи по рыночной ставки, что увеличивает срок расчетов, возможно увеличение цены.
По второй группе факторов местоположение объекта оценки требует поправок по фактору пешеходной доступности, не требуя поправок по факторам престижности района, близости к центрам деловой активности и жизнеобеспечения.
По фактору физического состояния требуется поправки на уровень износа здания, требуется поправка на стоимость ремонта, а так же поправки на факторы, соответственные факторам внешнего износа по элементам внешнего состояния здания, которое не отвечает современным эстетическим стандартам. По фактору экономических характеристик требуется поправка стоимость внедрения системы экономии ресурсов или внесение значимой поправки, если объект-аналог не имеет проблем экономии ресурсов.
Выбор мультиптикативной модели, исходя из полученных результатов, привел к тому, что стоимость в оказалась отличающейся в разы, в силу отсутствия достаточного количества реально продаваемых сходных объектов.
По методу валового рентного мультипликатора стоимость объекта оценки составила 55 134 841 (Пятьдесят пять миллионов сто тридцать четыре тысячи восемьсот сорок один рубль), тогда как итоговая стоимость объекта оценки методом парных продаж, даже не смотря на снижение стоимости за счет окончательной поправки на энергопотери (ликвидацию энергопотерь) указывает на стоимость 120 483 657 р. (Сто двадцать миллионов четыреста восемьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят семь рублей). Итоговая стоимость объекта недвижимости методами сравнительного подхода составляет 94 344 131 (девяносто четыре миллиона триста сорок четыре тысячи сто тридцать один рубль).
Окончательный вывод: совместное применение методов сравнительного подхода оправдано в случае необходимости глубокого анализа итоговой стоимости.


Купить