Введение 3
1 Теоретические основы применения сравнительного подхода в оценке
стоимости недвижимости 6
1.1 Факторы стоимости объектов недвижимости, учитываемые в
сравнительном подходе 6
1.2 Характеристика методов сравнительного подхода в оценке объектов
недвижимости 16
2 Информационная база для оценки недвижимости сравнительным подходом 25
2.1 Анализ рынка недвижимости 25
2.2 Характеристика объекта оценки 30
2.3 Характеристика факторов сравнения и корректировок в стоимости
объектов недвижимости 40
3 Применение методов сравнительного подхода для оценки стоимости
объекта недвижимости 54
3.1 Оценка стоимости объекта оценки методом сравнения продаж 54
3.2 Оценка стоимости объекта оценки методом валового рентного
мультипликатора 59
3.3 Обоснование преимуществ и недостатков методов оценки объекта
недвижимости по сравнительному подходу 62
Заключение 73
Список использованной литературы 77
Приложения
Актуальность темы оценки объектов недвижимости заключается в проблеме непрозрачности рынка недвижимости в России, когда цена, указанная в договоре купли-продажи, не совпадает с реальной рыночной ценой.
Развитие системы оценивания объектов при помощи дохода, различных индикаторов, мультипликаторов, индексов, корректировок - характерно для развитых рынков, что и происходит в мире, а незрелость российского рынка усложняет применение отдельных инструментов и методов оценки.
Объект исследования: сравнительный подход в оценке стоимости недвижимости;
Предмет исследования - методы сравнительного подхода в оценке стоимости недвижимости.
Актуальность исследования методов сравнительного подхода базируется на ряде важных проблем в оценке стоимости. Для расчета стоимости объекта оценки используется множество методов, каждый из которых требует своей специфики проработки рыночной информации, являющейся основой для применения сравнительного подхода.
Общая группировка используется на информативном и активном рынке, где для анализа и построения мультипликативной модели цены может быть найдено достаточно продаж, чтобы сузить разброс цен рынка. Этот метод напрямую зависит от наличия достаточного числа однородных объектов, тогда оценщик может не производить отдельные поправки, сравнивая объект оценки в целом, чтобы определить факторы, делающие его дороже или дешевле каждого из сопоставимых объектов. Далее в рамках группы совершается совокупная корректировка, что убирает необходимость рассматривать каждую характеристику отдельно.
Метод сравнения продаж работает на основе предварительного отбора и сравнения объекта оценки с уже созданными аналогами в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается стоимость, которая служит объектом сравнения, опираясь на корректировки, которые вносятся по разным алгоритмам. В работе обоснован и применен один из современных алгоритмов внесения корректировок.
Но изложенные методы, несмотря на простоту практического применения, наталкиваются на затруднения в силу проблемы установления вероятной доли или нахождения мультипликатора в случае метода соотнесения. Реальные данные по сделкам с землей отдельно от объекта недвижимости, который на ней расположен, отсутствуют и рассчитать требуемые параметры рынка не представляется возможным.
Если же использовать для их расчета главную идею метода выделения, реализующего принципы и сравнительного, и затратного подходов, проблема становится преодолима. Так как рыночная стоимость единого объекта недвижимости это сумма стоимости земли и стоимости замещения с учетом дохода застройщика или арендатора, то возникает возможность «выявить» стоимость земли в статистике цен сделок с едиными объектами недвижимости. Поэтому в работе проведен анализ корректировок методами, свойственными расчету износа - что позволило выявить реальную разницу между объектами сравнения и объектом оценки.
Цель выпускной квалификационной работы - провести исследование теоретических и практических аспектов применения сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости.
Для достижения цели поставлены задачи:
1) исследовать особенности факторов сравнения стоимости недвижимости как объекта оценки, охарактеризовать методические основы реализации сравнительного подхода;
2) охарактеризовать и проанализировать информационную базу для оценки недвижимости сравнительным подходом;
3) произвести практические расчеты оценки стоимости недвижимости методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора;
4) сделать выводы о границах применения методов сравнения продаж и валового рентного мультипликатора, оценить их достоинства и недостатки.
Теоретической основой исследования явились научно-теоретическая литература по оценке стоимости объектов недвижимости; периодическая литература (газеты и журналы), а также материалы из сети Интернет с описанием существующих особенностей оценки объектов коммерческой недвижимости.
Структура работы: вводная часть, три раздела основной части работы, заключительная часть, список использованных источников, приложения.
Сущность рыночного подхода с оценке стоимости недвижимости состоит в формировании такого заключения о рыночной стоимости объекта, которое принимается на основании обработки сведений о ценах сделок (купли-продажи или аренды) с объектами, аналогичными (подобными по ряду ценообразующих факторов) объекту оценки. Здесь имеется в виду, что понятие рыночной стоимости совпадает с понятием равновесной цены, как функцией количественных характеристик для исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, которые определяют спрос и предложение для объектов сравнения в процессе оценки стоимости.
Элементы и единицы сравнения, понимаемые, как факторы, влияющие на цену, многообразны. Число элементов сравнения велико, в результате на практике оценщики ограничиваются теми объективно проверяемыми факторами, которые влияют на цену сделки наиболее существенным образом.
Особенности факторов сравнения стоимости недвижимости как объекта оценки таковы, что они позволяют корректировать оцениваемую стоимость объекта на реальные поправки, имеющие место на рынке недвижимости в текущий период времени. Последовательность внесения корректировок по рассмотренным факторам осуществляется следующим путем: корректировки с первой по четвертую группу факторов сравнения, то есть корректировки, которые относятся к правам, условиям и финансированию сделки, вероятным особенностям договоров аренды, влияющим на доходность объекта, осуществляются в указанной в алгоритме очередности, после каждой корректировки цена сравнимого объекта пересчитывается заново, для перехода к следующим корректировкам.
Корректировки, касающиеся материальных, физических свойств объекта оценки, могут выполняться в любом порядке, после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта заново не пересчитывается.
рассмотрев методы в сравнительном подходе в оценке объектов недвижимости, можно прийти к следующим выводам. Сравнительный подход в оценке коммерческой недвижимости предполагает использование двух основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки. В частности это метода сравнения продаж и метода валового рентного мультипликатора. У каждого метода свое содержание и оптимальная сфера применения. В частности, метод сравнения продаж базируется на стоимости приобретения объекта коммерческой недвижимости в целом либо его части с учетом различных специфических особенностей сравниваемых объектов, что определяет оптимальную сферу применения данного метода в виде оценки объектов, имеющих несущественные различия в конструкции. Метод валового рентного мультипликатора основан на учете доходов, поэтому он наиболее применим при оценке инвестиционной привлекательности оцениваемого объекта коммерческой недвижимости.
Анализ рынка недвижимости г. Казани показал, что наблюдается тенденция к росту стоимости жилья и снижение или стабилизация цен на коммерческую недвижимость, разброс цен на рынке достаточно большой, что указывает на возможность перераспределения собственности в части коммерческой недвижимости и земли.
Анализ факторов, влияющих на стоимость выбранного для примера объекта оценки, привел к выводам, что для объекта оценки при прочих равных условиях, но различиях по позициям качества прав, условий финансирования сделки, особых условий сделки и условий рынка требуются понижающие поправки. По позиции качества прав за счет обременения условиями аренды, по позиции особых условий за нерыночную связь цены продажи с арендной ставкой, вероятности финансового давления на сделку, отличию цены предложения от цены продажи, как поправка на торг. За счет условий финансирования сделки, кредитования продажи по рыночной ставке, что увеличивает срок расчетов, возможно увеличение цены.
Местоположение объекта оценки требует анализа по фактору пешеходной доступности, не требуя оценки по факторам престижности района, близости к центрам деловой активности и жизнеобеспечения.
По фактору физического состояния требуется анализ уровня износа здания, расчет стоимости ремонта, а так же анализ внешнего износа по элементу внешнего состояния здания, которое не отвечает современным эстетическим стандартам.
По фактору экономических характеристик требуется расчет стоимости внедрения системы экономии ресурсов или внесение значимой поправки, если объект-аналог не имеет проблем экономии ресурсов.
По фактору сервиса поправок не требуется.
Значимыми для расчета стоимости методом парных продаж являются факторы: отсутствия у объекта оценки систем климат-контроля, лифтов в здании, подготовки офисов к аренде, качественного ремонта для категории здания С и подготовки офисов к аренде, системы безопасности в виде видеонаблюдения, круглосуточного пункта охраны, системы контроля доступа, и здесь поправки могут достигать 22%.
Для объекта оценки при различиях с аналогами по позициям качества прав, условий финансирования сделки, особых условий сделки и условий рынка требуются понижающие поправки. По позиции качества прав за счет обременения условиями аренды, по позиции особых условий за нерыночную связь цены продажи с арендной ставкой, вероятности финансового давления на сделку, отличию цены предложения от цены продажи, как поправка на торг. За счет условий финансирования сделки, кредитования продажи по рыночной ставки, что увеличивает срок расчетов, возможно увеличение цены.
По второй группе факторов местоположение объекта оценки требует поправок по фактору пешеходной доступности, не требуя поправок по факторам престижности района, близости к центрам деловой активности и жизнеобеспечения.
По фактору физического состояния требуется поправки на уровень износа здания, требуется поправка на стоимость ремонта, а так же поправки на факторы, соответственные факторам внешнего износа по элементам внешнего состояния здания, которое не отвечает современным эстетическим стандартам. По фактору экономических характеристик требуется поправка стоимость внедрения системы экономии ресурсов или внесение значимой поправки, если объект-аналог не имеет проблем экономии ресурсов.
Выбор мультиптикативной модели, исходя из полученных результатов, привел к тому, что стоимость в оказалась отличающейся в разы, в силу отсутствия достаточного количества реально продаваемых сходных объектов.
По методу валового рентного мультипликатора стоимость объекта оценки составила 55 134 841 (Пятьдесят пять миллионов сто тридцать четыре тысячи восемьсот сорок один рубль), тогда как итоговая стоимость объекта оценки методом парных продаж, даже не смотря на снижение стоимости за счет окончательной поправки на энергопотери (ликвидацию энергопотерь) указывает на стоимость 120 483 657 р. (Сто двадцать миллионов четыреста восемьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят семь рублей). Итоговая стоимость объекта недвижимости методами сравнительного подхода составляет 94 344 131 (девяносто четыре миллиона триста сорок четыре тысячи сто тридцать один рубль).
Окончательный вывод: совместное применение методов сравнительного подхода оправдано в случае необходимости глубокого анализа итоговой стоимости.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
