ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
1.1. Понятие недвижимости и ее правовой режим по законодательству
РФ 7
1.2. Правовые основы договора купли-продажи недвижимости 14
ГЛАВА II. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОСТЬ И СДЕЛОК С НИМ
2.1. Общие положения о государственной регистрации прав на
недвижимость и сделок с ним 23
2.2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимость и
сделок с ним 28
ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ, ЕГО ВИДЫ
3.1. Отчуждение недвижимости 33
3.2. Особенности продажи жилых помещений 46
3.3. Договор продажи предприятия 49
3.4. Договор мены, дарения и аренды недвижимости 53
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 77
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 82
Актуальность исследования. Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Недвижимость представляет собой так же один из ценных объектов экономически отношений.
Действующая Конституция Российской Федерации закрепила право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным с остальными формами собственности образом . Применительно к жилищному фонду это означало резкое сокращение государственного жилищного фонда и образование на основе его приватизации частного жилищного фонда.
Понятие недвижимости впервые в российской истории постсоветского периода нашло закрепление в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) .
Учитывая большое значение объектов недвижимости в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте, закон закрепил для них специальный правовой режим. Он предусматривает, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их возникновение, ограничения, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Другой важнейшей особенностью оборота недвижимости является то, он служит средой предпринимательства, а центральным договором, опосредующим предпринимательскую деятельность в сфере такого оборота, выступает договор купли-продажи.
Действующее законодательство России более не ограничивает количество недвижимых вещей (зданий, строений, сооружений, в том числе жилых домов, квартир и т. д.), находящихся в собственности физических или юридических лиц. Правовое регулирование столь важного сегмента рынка потребовало коренного изменения гражданского законодательства, содержание и практика применения которого весьма актуальны для современных исследований.
Ни одна общественно-экономическая формация не решила проблемы полного удовлетворения жильем всех нуждающихся. Это одна из сложнейших социальных задач, охватывающая многие стороны общественной жизни. Ее выполнение возможно лишь на основе решения более частных проблем. Данное обстоятельство подчеркивает важность изучения всего комплекса вопросов, связанных с одной из форм удовлетворения жилищных потребностей - куплей-продажей жилой недвижимости.
С 90-х гг. рынок недвижимости в России стал бурно развиваться. В ответ было принято огромное количество нормативных актов, регулирующих отношения в сфере оборота недвижимого имущества. К сожалению, в связи с этим возникло много противоречий в законодательной сфере.
Государственная регистрация прав обеспечивает публичность гражданского оборота недвижимых вещей. Это является гарантией гражданам и юридическим лицам «чистоты» сделок с недвижимым имуществом. Однако, при введении института регистрации прав, исключена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом. Практически все сделки стороны вправе заключить в простой письменной форме с последующей государственной регистрацией. Из субъективного состава правоотношений, возникающих при сделках с недвижимым имуществом, исключено лицо, обладающее профессиональными знаниями в области недвижимости. Таким образом, ведение сделки с недвижимостью (составление договоров и прочее) осуществляют сами стороны по сделке.
Чаще всего, это лица, не обладающие профессиональными знаниями в области сделок недвижимостью. Закона о риэлторской деятельности в нашей стране нет, соответственно так называемые риэлторы не обременены ответственностью.
Проблемными остаются вопросы защиты прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, вопросы защиты прав несовершеннолетних при продаже недвижимого имущества и ряд других, которые будут затронуты в данной работе.
Законодательство, регламентирующее куплю-продажу жилой недвижимости должно также предусматривать механизм защиты слабых участников рынка недвижимости, исключить возможность нарушения их прав. Все это обуславливает актуальность темы исследования.
Степень научной разработанности. В работе использована литература по гражданскому, жилищному, семейному и гражданско-процессуальному праву. Среди них труды В.И. Синайского, Д.И. Мейер, Е.А. Суханова, С.В. Скворцова, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Г.Ф. Шершеневич, И.Б. Новицкого, Е.А. Киндеевой, М.П. Пискунова, Ю.К. Толстого и других авторов.
Нормативно-правовую основу составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, отдельные нормативно-правовые акты. Был привлечен достаточно широкий спектр материалов судебной и иной юридической практики.
Цель работы состоит в анализе социально-экономической и правовой сущности отношений, складывающихся при продаже недвижимости, для выявления и решения наиболее важных проблем теоретического и практического характера.
Поставленные цели определили задачи исследования:
- рассмотреть понятие и содержание правового режима недвижимости;
- дать анализ российского законодательства в части сделок с недвижимостью;
- рассмотреть сущность понятия и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- исследовать правовой режим продажи недвижимости в современных условиях;
- раскрыть сущность различных видов сделок с недвижимым имуществом.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе купли-продажи недвижимого имущества.
Предметом исследования являются нормы российского и зарубежного гражданского законодательства, практика их применения, выражающаяся в судебных решениях и правоприменительных актах иных уполномоченных государством органов.
Методологической основой работы стал метод сравнительного правоведения и логического исследования. Работа была построена на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения, списка использованных источников и литературы.
Экономические реформы в Российской Федерации привели к повышению значимости сделок с недвижимостью. В связи с введением частной собственности, приватизации объектов, рынок недвижимости стал разнообразен. Разнообразны и сделки с недвижимым имуществом.
Именно на создание конкурентного рынка и эффективного использования недвижимого имущества направлена политика государства.
Гражданское законодательство, рассматривая понятие недвижимости использует три правовых понятия: недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. Однако, в теории права эти понятия несут различную смысловую нагрузку, и, думается, не совсем правильно их отождествлять.
Как указывал Г.Ф. Шершеневич: «Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово «имущество» вместо «вещь», а вместо имущества говорит о собственности или об имении» . Указанная проблема существует до сих пор и споры ученых относительно данного вопроса не угасают.
Весь оборот сделок с недвижимым имуществом и прав подвергнут учету и контролю со стороны государства. Государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Выгоды института государственной регистрации для гражданского оборота очевидны. Однако, эффективно применять данный институт, как правопорождающий механизм, возможно только относительно недвижимых вещей. Поскольку только недвижимые вещи в силу их физических свойств возможно обнаружить и обратить на них взыскание и прочее, что имеет важное значение при защите прав на них.
Государственная регистрация права оказывает влияние на классификационные особенности недвижимого имущества, защиту прав на него, решение вопроса о добросовестности приобретателя недвижимого имущества и в других случаях.
Но, несмотря на это, государственная регистрация не может являться единственным признаком недвижимого имущества.
В состав недвижимого имущества включены объекты, которые не обладают признаками недвижимости по природе. Иногда говорят о том, что включение морских и воздушных судов, космических объектов в число недвижимых вещей произведено в целях распространения на эти ценные объекты правового режима недвижимого имущества .
Однако, для таких объектов из всех особенностей надвижимости по природе, может быть применимо только требование о государственной регистрации.
Регистрация прав - это сфера деятельности государства. На сегодняшний день законодательство, регулирующее отношения по государственной регистрации прав все больше развивается. По некоторым вопросам возможно обратить внимание на процедуру регистрации других стран. Это касается прежде всего упрощения процедуры подачи и получения документов. В нашей стране это возможно осуществить только при личном присутствии сторон в органе регистрации. В некоторых странах регистрация прав передана независимым агентам, которые заинтересованы в клиентах и осуществляют свою работы очень качественно и быстро.
Законодательством РФ установлены специальные требования к форме сделок, в том числе и к сделкам, являющимся основанием возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.
Законодательство РФ установлены и требования к исполнению сделок, в частности передаточные акты должны быть оформлены в письменной форме.
В выпускной квалификационной работе рассмотрены особенности правового режима сделок по отчуждению недвижимости, аренде, ипотеке, безвозмездных сделок - ренты, дарения.
Очень много вопросов возникает в связи с разницей в дате заключения сделки и внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав. В этот период продавец остается собственником и соответственно фактически может распорядиться своей недвижимостью. Это не освобождает продавца от исполнения договора, но новый будущий собственник должен будет восстанавливать свои права в суде.
Не урегулирован законодательно вопрос о передаче арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору в период с момента подписания до государственной регистрации договора аренды здания (сооружения). Несмотря на то, что в нашей стране не прецедентное право, при разрешении таких споров, мы обращаем свое внимание на судебную практику, которая в свою очередь не имеет единообразия в разрешении таких споров.
Необходимо, чтобы система государственной регистрации прав обеспечивала защиту прав добросовестного приобретателя. Необходимо, чтобы «добросовестность» покупателя доказывалась фактом обращения, или напротив необращения к единому государственному реестру прав за сведениями о недвижимости. Предполагается, что многих споров можно было бы избежать при внесении в единый государственный реестр прав сведений о существовании спора о праве на недвижимое имущество.
Необходимо более четко регламентировать вопросу по государственной регистрации договоров аренды недвижимости. По общему правилу обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный сроком менее года.
В целях защиты интересов продавца, добросовестно исполнившего свои обязанности, целесообразно включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от договора и требовать возврата переданного имущества.
Необходимо также совершенствовать правовую смежных правоотношений. Например, отсутствие предварительного разрешения органа опеки и попечительства на совершение опекуном сделки, направленной на отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в силу ст. 165 ГК РФ влечет ничтожность совершенной сделки. Хотя вполне обоснованным и логичным было бы внесение в интересах несовершеннолетнего в гражданское законодательство (в том числе в законодательство о приватизации жилых помещений) нормы, согласно которой заключенная без предварительного разрешения органа опеки и попечительства сделка может быть признана судом действительной, если она совершена к выгоде несовершеннолетнего.
Итак, в целом можно сформулировать следующие выводы, что правовой режим купли-продажи рассмотренных объектов недвижимости имеет ряд общих черт. Общим для всех вышеуказанных договоров является условие необходимости государственной регистрации прав не недвижимое имущество. Но также каждый вид договора имеет свои отличительные, присущие только ему черты.
Подводя итог, проведенным исследованиям, можно сделать вывод, что российской законодательство, несмотря на то, что с одной стороны прогрессивно учитывает интересы многих субъектов прав, с другой имеет некоторые пробелы. Том же имеет место быть разная практика применения законодательства. Разные суды могут принять противоположные по однотипным спорам при одних и тех же исходных данных.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
