Введение 3
Глава 1. Общие положения о девелопменте и о его основах правового регулирования 9
§1. Содержание категории «девелопмент» и виды девелопмента в России 9
§2. Зарубежный опыт правового регулирования девелопмента 17
§3. Система источников правового регулирования девелопмента в России 27
Глава 2. Элементы общественных отношений в сфере девелопмента 40
§1. Субъекты девелопмента как рынка недвижимости 40
§2. Объекты девелопмента 48
§3. Содержание девелоперских отношений 55
Глава 3. Девелопмент как вид предпринимательской деятельности. Перспективы развития девелопмента и необходимость
совершенствования его правового регулирования 61
§1. Особенности девелопмента как вида предпринимательской деятельности. Механизм правового регулирования отношений в области девелопмента 61
§2. Перспективы регулирования девелоперских отношений 69
Заключение 79
Список нормативных правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы
Актуальность темы диссертационного исследования. Российский рынок недвижимости на сегодняшний день стремится к развитию и совершенствованию. Законодательство продолжает модернизироваться. Необходимость в укреплении его научных основ не ослабевает. Степень актуальности исследования непосредственно связана с возникновением новых, совершенствованием старых отношений между субъектами строительного бизнеса. Требуется всё больше новых правовых и управленческих моделей. Такие модели достаточно недавно стали формироваться и использоваться российскими специалистами, непосредственно связанными со строительным бизнесом.
Управление девелоперскими проектами на российском рынке является адаптированной западной моделью, которая требует большего количества профессиональных специалистов, в том числе, но не исключая, области права.
Несмотря на то, что девелоперская деятельность является крупномасштабной и осуществляется в Российской Федерации повсеместно, сложно проследить ее четкое правовое регулирование со стороны государства.
На данный момент правовое регулирование девелоперских отношений в Российской Федерации находится только на стадии становления.
Совершенствование правового регулирования и выделение девелопмента как отдельного вида предпринимательской деятельности просто необходимы для столь интенсивно развивающегося рынка недвижимости, как российский рынок.
Законодательно девелоперская деятельность закреплена в подзаконном акте: в Постановлении Правительства Москвы от 03.07.2007 г. № 576-пп «О порядке взаимодействия органов исполнительной власти г. Москва при
реализации прав акционера по акциям, находящимся в собственности г. Москвы, и принципах стратегического и оперативного планирования, организации системы контроля и оценки эффективности финансово-хозяйственной деятельности акционерных обществ, акции которых находятся в собственности г. Москвы» , а также, в Законе Республики Татарстан от 17 июня 2015 г. № 40-ЗРТ «Об утверждении Стратегии социально-экономического развития Республики Татарстан до 2030 года».
На сегодняшний день рынок труда предлагает узкопрофильных юристов с базовыми знаниями, которых не хватает при работе юристу - девелоперу. Настоящее исследование актуально как для сформировавшихся юристов, так и для студентов, обучающихся по специальности юриспруденция. Оно поможет погрузиться в широкопрофильную сферу, понять, какие юристы больше востребованы на рынке труда на сегодняшний день.
Степень разработанности темы диссертационного исследования.
Девелопмент в Российской Федерации, как и его правовое регулирование, находится только на этапе становления. В основном, современное правовое поле девелопмента представлено в работах, специально посвященных конкретным отношениям субъектов девелопмента. Например, к.ю.н. Дудченко А.Ю., в своей работе раскрывает девелопмент в качестве комплексной отрасли предпринимательской деятельности. Максимов С.Н. является одним из первых российских ученых, кто предпринял попытку системно исследовать организационные, управленческие и финансовые аспекты девелопмента в виде нового явления в области недвижимости.
Услуги девелоперов могут быть представлены различного рода фактическими и (или) юридическими действиями, преследующими обозначенную в законе или договоре цель. М.И. Брагинский отмечает, что огромное многообразие услуг не позволило законодателю объединить положения части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) в одну главу, содержащую общие положения и положения об отдельных видах «договора услуг».
Изложенное об актуальности и степени научной разработанности проблемы магистерского диссертационного исследования позволяет сформулировать цель магистерской диссертации. Цель работы: формирование концепции правового обеспечения девелоперской деятельности в России, выработка методологии исследования правового регулирования девелопмента.
Достижение поставленной цели предполагало последовательное решение следующих задач:
- определить понятие девелопмента;
- раскрыть зарубежный опыт правового регулирования девелопмента;
- систематизировать источники правового регулирования российского девелопмента;
- выявить и раскрыть элементы общественных отношений в сфере девелопмента;
- раскрыть правовую природу девелопмента как особого вида предпринимательской деятельности;
- оценить перспективы регулирования девелоперских отношений.
Объектом магистерского исследования являются общественные
отношения, связанные с осуществлением девелоперской деятельности.
Предметом настоящего исследования выступают правовые нормы, регулирующие отношения девелопмента; практика применения таких норм, существующие взгляды, идеи и представления об исследуемой проблематике.
Методологической основой исследования явились следующие методы: исторический, системный, сравнительно-правовой, эмпирический и правового моделирования. Исторический метод позволил проследить развитие рассматриваемого института с момента его возникновения; до наших дней в российской и зарубежной доктрине и практике. Системный метод дал возможность изучить этот институт в комплексе в контексте всего российского, зарубежного и международного гражданского права. Сравнительно-правовой метод был применен для сравнения норм российского законодательства, регулирующих девелоперскую деятельность, между собой, а также с нормами, регулирующими подобные отношения в законодательстве других государств и в международном законодательстве. Эмпирический метод обеспечил проведение анализа практики применения правовых норм в исследуемой сфере. Метод правового моделирования позволил спрогнозировать последствия внесения предлагаемых автором изменений в законодательство.
Теоретическая значимость настоящего магистерского исследования заключается в том, что в работе сформулированы понятия и выводы, имеющие значение для науки предпринимательского права, а также правовой науки в целом. Например, в работе определен понятийный аппарат, используемый при регулировании девелоперских отношений. Обосновано появление нового направления в предпринимательском праве и необходимость его развития в праве.
Нормативную и эмпирическую базу работы составили нормативно-правовые акты Российской Федерации, ее субъектов, ряда европейских государств, международные акты, материалы судебной практики
Основные результаты исследования. Теоретически доказано, что девелоперской деятельностью является квалифицированная деятельность, осуществляемая на профессиональной основе, в ходе которой осуществляется создание, реконструкция, управление объектами недвижимости, связанные с их качественным преобразованием и повышением стоимости. Девелоперская деятельность является предпринимательской.
Обосновано, что девелопером признается физическое или юридическое лицо, осуществляющее девелоперскую деятельность. Девелопер обязан соблюдать требования девелоперских стандартов, правила девелоперской деятельности, а также нормы деловой и профессиональной этики. При необходимости он может являться членом одной из саморегулируемых организаций, страхует свою профессиональную ответственность в соответствии с требованиями законодательства России.
Автором выявлены и исследованы гражданско-правовые средства регулирования девелоперской деятельности: гражданская правосубъектность лиц, участвующих в осуществлении девелоперской деятельности, лицензирование, страхование, стандартизация и сертификация девелоперской деятельности, ипотечные ценные бумаги как гражданско-правовые средства оптимизации девелоперской деятельности.
Практическая значимость результатов диссертационного исследования выражается в возможности их использования в работе правотворческих органов, например, при совершенствовании норм действующего законодательства, предложения по изменению и дополнению которых сформулированы в диссертации, в учебном процессе в рамках преподавания курсов «Предпринимательское право», специальных курсов, других юридических дисциплин, а также для подготовки соответствующих учебников, учебных и учебно-методических пособий в юридической практике, в частности судебной, в работе юридических служб хозяйствующих субъектов.
Степень достоверности и апробация результатов исследования.
Результаты исследования были доложены и одобрены на международных и российских научно-технических конференциях, в том числе на международной научно-практической конференции (г. Иркутск, 2017г.), Московской международной конференции (МГСУ. 2014 г.), Московском экономическом форуме (Москва, 2015 г.) и др. Выводы магистерской диссертации прошли апробацию в процессе практических занятий по научно- исследовательской работе в магистратуре Юридического факультета «Правовое сопровождение бизнеса».
Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс, отражены в учебном пособии «Финансы и кредит в строительстве», использованы в курсе лекций «Финансовый менеджмент», «Финансы и кредит», «Экономика строительства» и др.
Структура настоящей работы состоит из введения, трех глав, включающих в себя параграфы, в первой и второй главах по три параграфа, в третьей - два, заключения и списка нормативно-правовых актов, специальной литературы. В главах по очереди раскрываются вопросы, необходимые для решения поставленных целей и задач.
Анализируя полученные автором в настоящей диссертации результаты, можно утвердительно говорить о том, что становление и развитие рыночных отношений в экономике современной России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые и административные здания и сооружения) и предметов потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры и гаражи). Объекты недвижимости, выступая в качестве основы девелопмента, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Все вышеизложенное свидетельствует о важности и необходимости решения теоретических и практических проблем, связанных с методическими основами эффективного девелопмента.
Выполненное исследование позволило получить следующие научные результаты:
Выявлена экономическая сущность и роль девелопмента в системе экономических отношений. В стране развились новые профессиональные интересы, связанные с риэлторской, оценочной, девелоперской и иными видами деятельности. За короткий период времени в России возник новый сектор экономики - рынок недвижимости, связанный с земельноимущественными отношениями.
Анализ отечественного нормативно-правового обеспечения девелопмента позволил сделать вывод о том, что современные требования законодательства в этой сфере в нашей стране до настоящего времени не разработаны и не приняты.
В результате проведенного анализа инвестиционной деятельности в жилой недвижимости установлено, что современный российский рынок недвижимости является весьма привлекательным для российских и зарубежных инвесторов, т.к. он обеспечивает высокую доходность. При этом выявлена устойчивая тенденция - вложения в недвижимость являются наиболее перспективными вложениями сбережений, особенно для частных лиц: эти средства не подвержены инфляции и могут приносить доход в виде арендной платы. Однако, в отличие от потребительских товаров, рынок недвижимости требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на ее производство.
Структура девелоперских правоотношений как особого вида договорных правоотношений также представляет собой достаточно сложную в плане правовых статусов субъектов и организации юридических связей между ними систему элементов, что, безусловно, свидетельствует в пользу необходимости внесения соответствующих изменений в законодательство Российской Федерации путем внедрения специальных правовых норм о договорах девелопмента недвижимости. Дальнейшее детальное изучение проблематики девелоперских и смежных с ними отношений целесообразно направить в русло обеспечения научного обоснования для совершенствования действующего законодательства в сфере капитального строительства и заполнения существующих в нём пробелов в регулировании девелопмента недвижимости.
Результаты проведенного диссертационного исследования свидетельствуют о том, что функционирование хозяйственного механизма предопределяет действия субъектов отечественного рынка недвижимости через соответствующие рычаги управления. Предложенные концептуальные положения будут способствовать более глубокому пониманию природы девелопмента, его места и роли в современной рыночной экономической системе.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
