Помощь студентам в учебе
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ НЕСОСТОЯТЕЛЬНОСТИ (БАНКРОТСТВА) ЗАСТРОЙЩИКОВ
|
Введение.................................................................................................................. 3
Глава 1. Общие положения о несостоятельности застройщика.................. 7
§1. Понятие, цели и значение института несостоятельности (банкротства)
застройщика............................................................................................................. 7
§2. Источники правового регулирования несостоятельности (банкротства)
застройщика........................................................................................................... 14
Глава 2. Лица, участвующие в деле о несостоятельности (банкротстве)
застройщика......................................................................................................... 24
§1. Застройщик как особая категория должников и участники строительства
как приоритетная категория кредиторов в деле о несостоятельности
застройщика........................................................................................................... 24
§2. Арбитражный управляющий как лицо, участвующее в деле о
несостоятельности (банкротстве) застройщика................................................. 34
§3. «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» и иные
лица, участвующие в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика 43
Глава 3. Особенности проведения процедур, применяемых в деле о
несостоятельности (банкротстве) застройщика ........................................... 53
§1. Процедуры, применяемые в деле о несостоятельности застройщика....... 53
§2. Конкурсное производство как основная процедура, применяемая в деле о
банкротстве застройщика..................................................................................... 65
Заключение
Список использованных нормативно – правовых актов, материалов судебной
практики и специальной литературы
Глава 1. Общие положения о несостоятельности застройщика.................. 7
§1. Понятие, цели и значение института несостоятельности (банкротства)
застройщика............................................................................................................. 7
§2. Источники правового регулирования несостоятельности (банкротства)
застройщика........................................................................................................... 14
Глава 2. Лица, участвующие в деле о несостоятельности (банкротстве)
застройщика......................................................................................................... 24
§1. Застройщик как особая категория должников и участники строительства
как приоритетная категория кредиторов в деле о несостоятельности
застройщика........................................................................................................... 24
§2. Арбитражный управляющий как лицо, участвующее в деле о
несостоятельности (банкротстве) застройщика................................................. 34
§3. «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» и иные
лица, участвующие в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика 43
Глава 3. Особенности проведения процедур, применяемых в деле о
несостоятельности (банкротстве) застройщика ........................................... 53
§1. Процедуры, применяемые в деле о несостоятельности застройщика....... 53
§2. Конкурсное производство как основная процедура, применяемая в деле о
банкротстве застройщика..................................................................................... 65
Заключение
Список использованных нормативно – правовых актов, материалов судебной
практики и специальной литературы
Несостоятельность (банкротство) представляет собой комплексный правовой институт, в котором воплощается механизм оздоровления рыночной экономики от неэффективных хозяйствующих субъектов, а также функция защиты участников гражданского оборота от негативных последствий, выражающихся в неисполнении или ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств.
Деятельность в сфере строительства имеет важное социальное значение, так как граждане, принимая участие в долевом строительстве, реализуют предусмотренные Конституцией РФ жилищные права. Рассматриваемые отношения характеризуются длительным сроком строительства, что повышает вероятность упущений застройщиком при анализе рисков. Также на сложную природу возникающих отношений влияет многочисленность участников строительства, относящихся к кредиторам, которые являются непрофессиональными инвесторами.
Выделенные черты рассматриваемых отношений определяют необходимость их специального регулирования. Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ глава IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О
-5
несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков». Также законодателем вносится множество изменений, в частности принят Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности
(банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства») некоторые положения которого вступили в силу 1 января 2018 г.
Актуальность настоящей работы обуславливается стремительным реформированием законодательства в ответ на рост социального напряжения среди участников долевого строительства, который выражается в митингах и пикетах «обманутых дольщиков» 3-9 июня 2017 г. в Новосибирске, Краснодаре, Омске, Кемерово, а также 11-16 марта 2018 г. в Пензе, Твери. Также актуальность темы подтверждается аналитическими данными ООО «Институт развития строительной отрасли» , согласно которым число застройщиков- банкротов на январь 2018 года выросло в 2 раза по сравнению с показателями на май 2017 г. (143 — в мае 2017 года, 281 — на январь 2018 года). Аналогичная тенденция наблюдается и в активных процедурах, применяемых в делах о банкротстве застройщиков.
В настоящее время отсутствуют научные работы, содержащие полный анализ института несостоятельности застройщика. Однако в последнее время вопросами, касающимися правовой характеристики требований участников строительства в деле о несостоятельности застройщика и их удовлетворения, занимаются Р.Т. Мифтахутдинов и О.Р. Зайцев. Также отдельным проблемам, возникающим в связи с банкротством застройщика, посвятили свои диссертационные исследования А.В Алтухов, Е.И. Пивцаев.
Объектом настоящего исследования являются, во-первых, общественные отношения, связанные с заявлением участниками строительства требований к признанному арбитражным судом неспособным в полном объеме удовлетворить требования кредиторов лицу, привлекающему денежные средства и (или) имущество участников строительства, во-вторых, правовые конструкции погашения денежных и имущественных требований участников строительства при банкротстве застройщика, в-третьих, отношения, возникающие при рассмотрении арбитражными судами обоснованности заявленных требований и гарантировании защиты интересов кредиторов.
Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие несостоятельность (банкротство) застройщика, участие в долевом строительстве, система воззрений ученых-правоведов, а также судебная практика.
Целью выпускной квалификационной работы является формирование целостного представления об институте несостоятельности (банкротства) застройщика.
Достижение поставленной в работе цели потребовало постановки и решения следующих задач:
1) охарактеризовать цель и значение специального регулирования института несостоятельности (банкротства) застройщиков;
2) определить круг правовых источников, регулирующих несостоятельность (банкротство) застройщика
3) проанализировать особенности субъектного состава отношений, возникающих в связи с несостоятельностью застройщика;
4) исследовать особенности процедур, применяемых в деле о несостоятельности застройщика;
5) изучить правовые особенности предъявления денежных и имущественных требований участниками строительства;
6) изучить правовые механизмы удовлетворения требований участников строительства в связи с несостоятельностью застройщика,
Методологическую основу исследования составляют общенаучные и специальные методы, а именно: сравнительно-правовой метод, системный подход, способы толкования норм права и комплексного изучения юридической практики, формально-юридический метод, метод системного анализа.
Теоретические основу выпускной квалификационной работы составили труды выдающихся юристов Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, Е. А. Суханова, М.Ю. Челышева, В.Ф. Попондопуло, В.В. Витрянского Е.П. Губина, И.В. Ершовой, А.В. Егорова, Т.П. Шишмаревой, А.П. Кузнецова, С.А. Карелиной, А.А. Кирилловых, Е.В. Моховой, Н.В, Рубцовой и других авторов.
Нормативной основой исследования является действующее российское законодательство о банкротстве, российское гражданское законодательство. Также были проанализированы законопроекты, направленные на совершенствование правового регулирования отношений несостоятельности застройщика.
Эмпирической основой работы выступила опубликованная и неопубликованная практика арбитражных судов различного уровня, практика работы российских и зарубежных юридических фирм, занятых в сфере банкротства.
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, в которых объедены шесть параграфов, заключения и списка использованных источников.
Деятельность в сфере строительства имеет важное социальное значение, так как граждане, принимая участие в долевом строительстве, реализуют предусмотренные Конституцией РФ жилищные права. Рассматриваемые отношения характеризуются длительным сроком строительства, что повышает вероятность упущений застройщиком при анализе рисков. Также на сложную природу возникающих отношений влияет многочисленность участников строительства, относящихся к кредиторам, которые являются непрофессиональными инвесторами.
Выделенные черты рассматриваемых отношений определяют необходимость их специального регулирования. Федеральным законом от 12.07.2011 № 210-ФЗ глава IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О
-5
несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») дополнена параграфом 7 «Банкротство застройщиков». Также законодателем вносится множество изменений, в частности принят Федеральный закон от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности
(банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту - ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства») некоторые положения которого вступили в силу 1 января 2018 г.
Актуальность настоящей работы обуславливается стремительным реформированием законодательства в ответ на рост социального напряжения среди участников долевого строительства, который выражается в митингах и пикетах «обманутых дольщиков» 3-9 июня 2017 г. в Новосибирске, Краснодаре, Омске, Кемерово, а также 11-16 марта 2018 г. в Пензе, Твери. Также актуальность темы подтверждается аналитическими данными ООО «Институт развития строительной отрасли» , согласно которым число застройщиков- банкротов на январь 2018 года выросло в 2 раза по сравнению с показателями на май 2017 г. (143 — в мае 2017 года, 281 — на январь 2018 года). Аналогичная тенденция наблюдается и в активных процедурах, применяемых в делах о банкротстве застройщиков.
В настоящее время отсутствуют научные работы, содержащие полный анализ института несостоятельности застройщика. Однако в последнее время вопросами, касающимися правовой характеристики требований участников строительства в деле о несостоятельности застройщика и их удовлетворения, занимаются Р.Т. Мифтахутдинов и О.Р. Зайцев. Также отдельным проблемам, возникающим в связи с банкротством застройщика, посвятили свои диссертационные исследования А.В Алтухов, Е.И. Пивцаев.
Объектом настоящего исследования являются, во-первых, общественные отношения, связанные с заявлением участниками строительства требований к признанному арбитражным судом неспособным в полном объеме удовлетворить требования кредиторов лицу, привлекающему денежные средства и (или) имущество участников строительства, во-вторых, правовые конструкции погашения денежных и имущественных требований участников строительства при банкротстве застройщика, в-третьих, отношения, возникающие при рассмотрении арбитражными судами обоснованности заявленных требований и гарантировании защиты интересов кредиторов.
Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие несостоятельность (банкротство) застройщика, участие в долевом строительстве, система воззрений ученых-правоведов, а также судебная практика.
Целью выпускной квалификационной работы является формирование целостного представления об институте несостоятельности (банкротства) застройщика.
Достижение поставленной в работе цели потребовало постановки и решения следующих задач:
1) охарактеризовать цель и значение специального регулирования института несостоятельности (банкротства) застройщиков;
2) определить круг правовых источников, регулирующих несостоятельность (банкротство) застройщика
3) проанализировать особенности субъектного состава отношений, возникающих в связи с несостоятельностью застройщика;
4) исследовать особенности процедур, применяемых в деле о несостоятельности застройщика;
5) изучить правовые особенности предъявления денежных и имущественных требований участниками строительства;
6) изучить правовые механизмы удовлетворения требований участников строительства в связи с несостоятельностью застройщика,
Методологическую основу исследования составляют общенаучные и специальные методы, а именно: сравнительно-правовой метод, системный подход, способы толкования норм права и комплексного изучения юридической практики, формально-юридический метод, метод системного анализа.
Теоретические основу выпускной квалификационной работы составили труды выдающихся юристов Г.Ф. Шершеневича, О.С. Иоффе, Е. А. Суханова, М.Ю. Челышева, В.Ф. Попондопуло, В.В. Витрянского Е.П. Губина, И.В. Ершовой, А.В. Егорова, Т.П. Шишмаревой, А.П. Кузнецова, С.А. Карелиной, А.А. Кирилловых, Е.В. Моховой, Н.В, Рубцовой и других авторов.
Нормативной основой исследования является действующее российское законодательство о банкротстве, российское гражданское законодательство. Также были проанализированы законопроекты, направленные на совершенствование правового регулирования отношений несостоятельности застройщика.
Эмпирической основой работы выступила опубликованная и неопубликованная практика арбитражных судов различного уровня, практика работы российских и зарубежных юридических фирм, занятых в сфере банкротства.
Дипломная работа состоит из введения, двух глав, в которых объедены шесть параграфов, заключения и списка использованных источников.
Несостоятельность (банкротство) - признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам, о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. В параграфе 7 «Банкротство застройщиков» главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» законодателем были даны дефиниции застройщика как должника и участников строительства как приоритетной категории кредиторов, объекта строительства, сформулированы особенности проведения процедур, применяемых в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика, порядок предъявления требований, их включения в реестры о передаче жилых помещений и реестр денежных требований, а также порядок их удовлетворения, согласно которому предусмотрено четыре очереди удовлетворения требований, где первая и вторая очередь не имеет различий с обычной очередностью удовлетворения требований при банкротстве юридического лица, а третья очередь включает в себя требования граждан - участников долевого строительства в качестве приоритетной в то время, как остальные требования удовлетворяются в четвертую очередь.
Значение принятых нововведений, согласно которым глава IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» была дополнена отдельным параграфом 7 «Банкротство застройщиков», заключается в том, что «основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов», что было отмечено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.
Система источников правового регулирования института несостоятельности (банкротства) застройщика имеет сложную структуру, которая состоит ГК РФ, ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)», являющегося ядром в системе нормативно-правовых актов, регламентирующих вопросы банкротства застройщика, и ряда других федеральных законов таких как АПК РФ, НК РФ, УК РФ, КоАП РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве», ФЗ «О саморегулируемых организациях», а также подзаконных нормативноправовых актов Правительства РФ, Министерства экономического развития, Министерства юстиции, Министерства финансов. В виду сложной природы правовых отношений в сфере долевого строительства, недобросовестности застройщика, возникает необходимость постоянного совершенствования правового регулирования, что проявляется в неоднозначной судебной практике и многочисленных изменениях, вносимых законодателем. Так, например, признание объектом строительства в целях применения норм о банкротстве застройщика домов блокированной застройки стало возможно только с появлением противоречивой судебной практики, которая повлияла на мнение законодателя, вследствие чего ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Также важное место в системе источников правового регулирования занимает ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства», в котором законодатель попытался устранить пробелы в правовой регламентации и заимствовать в российскую систему механизм защиты дольщиков, применяемый в Великобритании.
Целью законодателя при принятии специальных правовых норм, регулирующих несостоятельность застройщика, было предоставление защиты как участникам строительства, которые передали средства застройщику в рамках ФЗ «Об участии в долевом строительстве», так и лицам, которые вступили в отношения по строительству жилого помещения по иным договорам ( покупка векселя, предварительный договор и др.). Понятие застройщика имеет различные дефиниции в зависимости от цели его применения. Понятие застройщика как лица, участвующего в деле о несостоятельности, шире, чем градостроительном законодательстве и ФЗ «Об участии в долевом строительстве», что обосновывается необходимостью защиты интересов кредиторов-участников строительства. Определение застройщика в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не включает признак профессиональности субъекта, но данная характерная черта установлена законодателем в других нормативно-правовых актах, а также саморегулируемыми организациями в качестве требования, выполнение которого необходимо для вступления в её члены. Профессиональный характер деятельности застройщика намеренно не включен в п.п. 1 п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», так как подобное расширение понятия возложило бы на участника строительства обязанность доказывания наличия у должника данного статуса.
В деле о несостоятельности застройщика применяются процедуры конкурсного производства, внешнего управления, мирового соглашения. Последствия реформы относительно процедур наблюдения и финансового оздоровления носят двоякий характер. Так, можно сделать вывод о том, что возможность восстановления платежеспособности застройщика практически отсутствует, так как вхождение в банкротство начинается с ликвидационной процедуры. А для участников строительства данные изменения оцениваются положительно, так как устраняется затягивание рассмотрения дела о несостоятельности застройщика, что обеспечивает скорейшее удовлетворение их требований.
Отличительная особенность процедуры конкурсного производства, применяемой в деле о несостоятельности застройщика, проявляется и в способах удовлетворения требований: погашение требований может быть путем исполнения обязательства застройщика по передаче помещения, передача жилищно-строительному кооперативу либо специализированному
потребительскому кооперативу объекта незавершенного строительства, привлечение нового застройщика, осуществление удовлетворения требований посредством реализации предмета залога, выплата Фондом компенсации гражданам-участникам строительства.
Выявив пробелы в правовом регулировании, можно сформулировать некоторые рекомендации. Во-первых, размещаемые участниками долевого строительства средства на счете-эскроу должны подлежать страхованию АСВ до даты предоставления банку-агенту передаточного акта застройщиком. Сумма страхового возмещения должна покрывать всю сумму, размещенную на счете, но ограничиваться 10 млн. рублей как и при страховании средств, размещенных на эскроу-счете для купли-продажи недвижимого имущества. Во-вторых, необходимо разработать нормы, которые бы регламентировали изменение или сохранение первоначальных условий приобретения жилья и размещения средств на эскроу- счете в случае банкротства застройщика.
Меры по созданию компенсационного фонда имеют положительный характер, так как по сравнению с применением страхования Фонд позволит гражданам гарантированно возвратить вложенные средства в случае признания застройщика несостоятельным (банкротом). Однако, по моему мнению, необходимо учитывать финансовое состояние застройщика и его надежность при установлении суммы, подлежащей внесению в качестве взноса в Фонд. Поэтому считаю целесообразным разработать и внести изменения в положения ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков», согласно которым отчисления будут дифференцированы в зависимости от степени рискованности проекта строительства и надежности застройщика.
В силу реформирования законодательства с целью уменьшения количества «обманутых дольщиков» является введение в законодателем положения о соответствии размера собственных средств застройщика не менее чем десяти процентам стоимости строительства планируемого к возведению объекта. Также с 1 июля 2017 года размер уставного (складочного) капитала юридического лица - застройщика объекта долевого строительства должен соответствовать требованиям к размеру, установленному в соответствии с
77
совокупной площадью всех объектов, а размер коммерческих и административных расходов ограничивается банком-агентом, содержащим счет-эскроу для вложений в долевое строительство, десятью процентами от стоимости возводимого объекта. Помимо перечисленного законодателем введен в действие принцип, согласно которому при долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при условии, что создание объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, а также принцип «один проект — один специальный счет». В качестве последствий таких нововведений предполагается создание барьеров для умышленного банкротства застройщика и возникновения финансовых пирамид.
Введение более строгих правил, с одной стороны, имеет своей целью защиту слабой стороны договора долевого строительства, но, с другой стороны, можно выявить и негативное влияние на состояние строительной отрасли, так как затрудняется привлечение средств. Согласно анализу экономических последствий введения поправок и моделирования рентабельность капитала через 5 лет, т.е. к 2022 г. может сократиться практически в 2 раза (на 49-55%) с сохранением этой величины в будущем примерно на этом уровне. Наихудшее финансовое состояние компаний ожидается в период 2019-2021 гг., когда экономический результат будет близок к нулю либо иметь негативный результат. Аналогичное снижение рентабельности будет характерно для всех крупных застройщиков. Рентабельность продаж прогнозируется снизится в 1,27 раза. При распространении модели на остальных крупных застройщиков ожидается следующий результат: из 32 крупнейших застройщиков, имеющих выручку от 4,5 млрд. до 24,5 млрд. рублей, 12 станут банкротами.
Для представителей среднего сегмента по объему выручки компаний строительной отрасли ожидается сокращение денежных потоков от проекта в связи с реформированием законодательства. Денежные потоки с проекта после уплаты процентов и налогов сокращаются на 42,4%. При объеме совокупных инвестиций в проект около 3 млн доходность на вложенный рубль снижается с 8,8% до 5,0% или на 112 млн руб. в абсолютном выражении. С учетом ожидаемой нормы доходности на инвестированный капитал в отрасли с
78
повышенным уровнем риска и текущей рентабельности проектов изменения законодательства приведут к уходу из бизнеса множества средних компаний сектора. Соответственно, снижение рентабельности компаний среднего сегмента будет в 3,37 раза.
Из расчетов на основе модели следует вывод: в новых условиях из 3832 существующих сейчас застройщиков, смогут работать в новых условиях 132 или 3,4% от существующих к настоящему времени в реестре застройщиков. В настоящее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 компании. Из них приспособиться к новым условиям и работать смогут лишь 132 застройщика или 5,3% от числа, ведущих свою деятельность. Остальные либо будут переходить на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами, что подтверждает актуальность темы выпускной
квалификационной работы.
Значение принятых нововведений, согласно которым глава IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности
(банкротстве)» была дополнена отдельным параграфом 7 «Банкротство застройщиков», заключается в том, что «основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов», что было отмечено Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ.
Система источников правового регулирования института несостоятельности (банкротства) застройщика имеет сложную структуру, которая состоит ГК РФ, ФЗ «О несостоятельности(банкротстве)», являющегося ядром в системе нормативно-правовых актов, регламентирующих вопросы банкротства застройщика, и ряда других федеральных законов таких как АПК РФ, НК РФ, УК РФ, КоАП РФ, ФЗ «Об участии в долевом строительстве», ФЗ «О саморегулируемых организациях», а также подзаконных нормативноправовых актов Правительства РФ, Министерства экономического развития, Министерства юстиции, Министерства финансов. В виду сложной природы правовых отношений в сфере долевого строительства, недобросовестности застройщика, возникает необходимость постоянного совершенствования правового регулирования, что проявляется в неоднозначной судебной практике и многочисленных изменениях, вносимых законодателем. Так, например, признание объектом строительства в целях применения норм о банкротстве застройщика домов блокированной застройки стало возможно только с появлением противоречивой судебной практики, которая повлияла на мнение законодателя, вследствие чего ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Также важное место в системе источников правового регулирования занимает ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства», в котором законодатель попытался устранить пробелы в правовой регламентации и заимствовать в российскую систему механизм защиты дольщиков, применяемый в Великобритании.
Целью законодателя при принятии специальных правовых норм, регулирующих несостоятельность застройщика, было предоставление защиты как участникам строительства, которые передали средства застройщику в рамках ФЗ «Об участии в долевом строительстве», так и лицам, которые вступили в отношения по строительству жилого помещения по иным договорам ( покупка векселя, предварительный договор и др.). Понятие застройщика имеет различные дефиниции в зависимости от цели его применения. Понятие застройщика как лица, участвующего в деле о несостоятельности, шире, чем градостроительном законодательстве и ФЗ «Об участии в долевом строительстве», что обосновывается необходимостью защиты интересов кредиторов-участников строительства. Определение застройщика в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не включает признак профессиональности субъекта, но данная характерная черта установлена законодателем в других нормативно-правовых актах, а также саморегулируемыми организациями в качестве требования, выполнение которого необходимо для вступления в её члены. Профессиональный характер деятельности застройщика намеренно не включен в п.п. 1 п. 1 ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», так как подобное расширение понятия возложило бы на участника строительства обязанность доказывания наличия у должника данного статуса.
В деле о несостоятельности застройщика применяются процедуры конкурсного производства, внешнего управления, мирового соглашения. Последствия реформы относительно процедур наблюдения и финансового оздоровления носят двоякий характер. Так, можно сделать вывод о том, что возможность восстановления платежеспособности застройщика практически отсутствует, так как вхождение в банкротство начинается с ликвидационной процедуры. А для участников строительства данные изменения оцениваются положительно, так как устраняется затягивание рассмотрения дела о несостоятельности застройщика, что обеспечивает скорейшее удовлетворение их требований.
Отличительная особенность процедуры конкурсного производства, применяемой в деле о несостоятельности застройщика, проявляется и в способах удовлетворения требований: погашение требований может быть путем исполнения обязательства застройщика по передаче помещения, передача жилищно-строительному кооперативу либо специализированному
потребительскому кооперативу объекта незавершенного строительства, привлечение нового застройщика, осуществление удовлетворения требований посредством реализации предмета залога, выплата Фондом компенсации гражданам-участникам строительства.
Выявив пробелы в правовом регулировании, можно сформулировать некоторые рекомендации. Во-первых, размещаемые участниками долевого строительства средства на счете-эскроу должны подлежать страхованию АСВ до даты предоставления банку-агенту передаточного акта застройщиком. Сумма страхового возмещения должна покрывать всю сумму, размещенную на счете, но ограничиваться 10 млн. рублей как и при страховании средств, размещенных на эскроу-счете для купли-продажи недвижимого имущества. Во-вторых, необходимо разработать нормы, которые бы регламентировали изменение или сохранение первоначальных условий приобретения жилья и размещения средств на эскроу- счете в случае банкротства застройщика.
Меры по созданию компенсационного фонда имеют положительный характер, так как по сравнению с применением страхования Фонд позволит гражданам гарантированно возвратить вложенные средства в случае признания застройщика несостоятельным (банкротом). Однако, по моему мнению, необходимо учитывать финансовое состояние застройщика и его надежность при установлении суммы, подлежащей внесению в качестве взноса в Фонд. Поэтому считаю целесообразным разработать и внести изменения в положения ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков», согласно которым отчисления будут дифференцированы в зависимости от степени рискованности проекта строительства и надежности застройщика.
В силу реформирования законодательства с целью уменьшения количества «обманутых дольщиков» является введение в законодателем положения о соответствии размера собственных средств застройщика не менее чем десяти процентам стоимости строительства планируемого к возведению объекта. Также с 1 июля 2017 года размер уставного (складочного) капитала юридического лица - застройщика объекта долевого строительства должен соответствовать требованиям к размеру, установленному в соответствии с
77
совокупной площадью всех объектов, а размер коммерческих и административных расходов ограничивается банком-агентом, содержащим счет-эскроу для вложений в долевое строительство, десятью процентами от стоимости возводимого объекта. Помимо перечисленного законодателем введен в действие принцип, согласно которому при долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства при условии, что создание объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, а также принцип «один проект — один специальный счет». В качестве последствий таких нововведений предполагается создание барьеров для умышленного банкротства застройщика и возникновения финансовых пирамид.
Введение более строгих правил, с одной стороны, имеет своей целью защиту слабой стороны договора долевого строительства, но, с другой стороны, можно выявить и негативное влияние на состояние строительной отрасли, так как затрудняется привлечение средств. Согласно анализу экономических последствий введения поправок и моделирования рентабельность капитала через 5 лет, т.е. к 2022 г. может сократиться практически в 2 раза (на 49-55%) с сохранением этой величины в будущем примерно на этом уровне. Наихудшее финансовое состояние компаний ожидается в период 2019-2021 гг., когда экономический результат будет близок к нулю либо иметь негативный результат. Аналогичное снижение рентабельности будет характерно для всех крупных застройщиков. Рентабельность продаж прогнозируется снизится в 1,27 раза. При распространении модели на остальных крупных застройщиков ожидается следующий результат: из 32 крупнейших застройщиков, имеющих выручку от 4,5 млрд. до 24,5 млрд. рублей, 12 станут банкротами.
Для представителей среднего сегмента по объему выручки компаний строительной отрасли ожидается сокращение денежных потоков от проекта в связи с реформированием законодательства. Денежные потоки с проекта после уплаты процентов и налогов сокращаются на 42,4%. При объеме совокупных инвестиций в проект около 3 млн доходность на вложенный рубль снижается с 8,8% до 5,0% или на 112 млн руб. в абсолютном выражении. С учетом ожидаемой нормы доходности на инвестированный капитал в отрасли с
78
повышенным уровнем риска и текущей рентабельности проектов изменения законодательства приведут к уходу из бизнеса множества средних компаний сектора. Соответственно, снижение рентабельности компаний среднего сегмента будет в 3,37 раза.
Из расчетов на основе модели следует вывод: в новых условиях из 3832 существующих сейчас застройщиков, смогут работать в новых условиях 132 или 3,4% от существующих к настоящему времени в реестре застройщиков. В настоящее время реально работают и имеют движение по счетам 2461 компании. Из них приспособиться к новым условиям и работать смогут лишь 132 застройщика или 5,3% от числа, ведущих свою деятельность. Остальные либо будут переходить на «серые» схемы привлечения средств, либо станут банкротами, что подтверждает актуальность темы выпускной
квалификационной работы.