Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Оно находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
Исследуя научную литературу, мы пришли к выводу, что понятие торговой недвижимости в России проработано не до конца. Большинство авторов выделяют торговую недвижимость как структурный элемент коммерческой недвижимости, и не дают ему конкретное определение. На наш взгляд, это обусловлено низкой степенью развитости данного сегмента рынка, с точки зрения теории. В нашей стране, данный сегмент недвижимости стали выделять обособленно, относительно недавно.
Кроме того, нет и единой классификации, согласно которой можно было бы распределить все объекты торговой недвижимости. Существуют лишь различные классификационные признаки, по которым можно определить вид того или иного объекта недвижимости торгового назначения. К таким признакам относятся: отраслевой аспект, организационная самостоятельность, форма торгового обслуживания, масштаб деятельности, товарная специализация, размер, объем выполняемых функций, ассортимент товаров, местонахождение, уровень цен и контингент.
С каждым годом рынок торговой недвижимости продолжает расти. Связано это прежде всего с главным преимуществом торговой недвижимости, а именно с высокой доходностью от вложения, в чем мы и убедились, сравнивая доходность приобретаемой торговой и офисной недвижимости в крупных городах нашей страны. Так, самая высокая доходность торговой недвижимости по стране достигла отметки 28,8%, в то время как доходность от вложения в офисную коммерческую недвижимость остановилась на уровне 13,6%. В Казани доходность торговой недвижимости составляет 9,8%, офисной - 8%.
Рост рынка торговой недвижимости повлиял на усиленное внимание к этой области со стороны оценщиков. В своей практике они часто сталкиваются с различными целями и видами оценки объектов торговой недвижимости. Для того, чтобы правильно определить стоимость объекта, им необходимо выяснить с какой целью производится оценка того или иного объекта. В связи с этим выделяют несколько целей, предназначенных для оценки торговой недвижимости, сюда относятся и различного рода сделки, и кредитование под залог имущества, страхование, судебные разбирательства, сдача объекта в аренду, налогообложение и т.д. В большинстве случаях оценку недвижимости производят по рыночной стоимости.
Кроме того, в своей профессиональной деятельности оценщик должен опираться на ряд принципов. На наш взгляд, при оценке стоимости торговой недвижимости наиболее ярко проявляются следующие принципы: принцип полезности, принцип замещения, принцип ожидания, принцип спроса и предложения и принцип конкуренции.
Также стоит отметить, чтобы наилучшим образом оценить стоимость недвижимости, оценщику необходимо выяснить, какие факторы и каким образом оказывают наибольшее влияние на его стоимость. Мы рассмотрели множество факторов, влияющих на стоимость торговой недвижимости. Их можно разделить на три основные группы: к первой группе относятся факторы, характеризующие населенный пункт, в котором находится оцениваемый объект; вторая группы - это локальные факторы, т.е. они характеризуют местоположение объекта; и третья группы факторов представляет собой физические характеристики объекта. Наиболее важными мы выделили следующие факторы: расстояние до остановки общественного транспорта и до ближайшей станции метро, тип объекта, расположение относительно «красной линии», наличие парковки, наличие отдельного входа, наличие действующего арендатора.
Проанализировав рынок торговой недвижимости, мы выяснили, что за второй квартал 2019 года было предложено к продаже 205 объектов торгового назначения. Самая высокая доля предложений отмечена в Советском районе - 49 предложений, а самая высокая цена за 1 кв.м. - в Вахитовском районе - 104 411 руб./кв.м. В Ново-Савиновском районе, районе расположения оцениваемого объекта, было предложено 34 объекта к продаже, средняя цена за кв.м. здесь равна 98 190 руб.
Цель выпускной квалификационной работы заключалась в определении рыночной стоимости торгового помещения, расположенного в г. Казань на улице Мусина, сравнительным и доходным подходами.
В рамках сравнительного подхода мы использовали метод корреляционно-регрессионного анализа и метод сравнения продаж.
В ходе корреляционно-регрессионного анализа нами была выявлена зависимость стоимости оцениваемого объекта от наиболее важных, на наш взгляд, факторов. Так, фактор «расстояние до ближайшей станции метро» по мере удаления торговой недвижимости от метро на 1 км., снижает ее стоимость на 7 268 руб./кв.м.; отдельно стоящее здание, в отличии от встроенного помещения снижает стоимость 1 кв.м. торговой недвижимости на 27 817 руб.; фактор «расположение объекта относительно красной линии» увеличивает стоимость 1 кв.м. торговой недвижимости на 34 106 руб., по сравнению с объектами торговой недвижимости, расположенными внутри квартала; наличие действующих арендаторов также положительно влияет на стоимость торговой недвижимости - увеличивает стоимость 1 кв.м. на 29 107 руб. Помимо оценки факторов стоимости, нам также удалось определить стоимость торгового помещения с помощью уравнения регрессии, она составила 10 015 463 руб.
Для определения стоимости объекта торговой недвижимости методом сравнения продаж мы выделили четыре сопоставимых объекта, наиболее схожих с объектом оценки по основным параметрам. Скорректировав цены
предложений аналогов по тем характеристикам, которые отличаются от оцениваемого объекта, мы получили его стоимость, равную 12 135 026 руб.
Оценка стоимости недвижимости доходным подходом проводилась методом прямой капитализации. Данный подход предполагает определение чистого операционного дохода, который может получить потенциальный владелец данного имущества от сдачи его в аренду. Для определения ЧОД нами были рассмотрены предложения о сдаче в аренду торговых помещений и выделены наиболее сопоставимые с объектом оценки. Определив среднюю арендную ставку по принципу метода сравнения продаж, мы скорректировали ее на процент недозагрузки, недополучение арендных платежей, на размер операционных расходов и определили размер чистого операционного дохода. Следующим шагом для оценки стоимости торгового помещения был расчет ставки капитализации методом кумулятивного построения. Ставка дохода была определена путем сложения безрисковой ставки, которая была принята на уровне 7,75%, и надбавок за риск. Риски, в свою очередь, были оценены экспертным методом. Норму возврата капитала рассчитали методом Инвуда. Так, стоимость оцениваемого объекта в рамках доходного подхода составила 8 288 129 руб.
Заключительным этапом данного исследования стало согласование результатов и определение итоговой рыночной стоимости оцениваемого объекта. Итоговая рыночная стоимость торгового помещения, расположенного в г. Казань на улице Мусина, полученная сравнительным и доходным подходами, составила 9 588 000 рублей с учетом; без НДС - 7 670 000 рублей.
Таким образом, в ходе исследования нами были решены поставленные задачи и достигнута цель выпускной квалификационной работы.

Купить