Введение 3
1. Теоретические основы оценки недвижимости 6
1.1. Особенности объекта недвижимости в качестве объекта оценки 6
1.2. Анализ рынка как один из этапов оценки недвижимости 16
1.3. Специфика рынка недвижимости и его классификация 27
2. Методические аспекты анализа рынка в процессе оценки стоимости
недвижимости 36
2.1. Роль рынка в сравнительном подходе к оценке недвижимости 36
2.2. Анализ ценообразующих факторов на рынке недвижимости 45
2.3. Спрос на недвижимость и ее предложение в г. Казань 50
3. Анализ рынка жилой недвижимости г. Казань для оценки стоимости
квартиры 58
3.1. Характеристика объекта оценки 58
3.2. Оценка рыночной стоимости квартиры методом сравнительного подхода 62
Заключение 70
Список использованных источников 73
Приложения
В современном обществе помимо случаев обязательной независимой оценки, растет необходимость оценки недвижимости в целом. Во многих жизненных ситуациях стоимость недвижимости является очевидной для собственников или возможных покупателей, но после проведения независимой оценочной экспертизы, стоимость объекта недвижимости может быть значительно скорректирована. Для определения реальной стоимости недвижимого имущества производится независимая оценка недвижимости.
В настоящее время профессиональная независимая оценка недвижимости является одним из самых востребованных видов оценочной деятельности и включает расчет стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объект (права аренды, права пользования и т.д.).
Анализ рынка является одним из важнейших и трудоемких этапов при оценке стоимости недвижимости. Собранная информация в ходе анализа рынка, способствует корректному выбору подходов при оценке объектов недвижимости.
Актуальность данной темы исследования заключается в том, что среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средства производства и предмета или объекта потребления. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.
В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и все большее число собственников приобретают объекты для их сдачи в аренду и получения прибыли.
Актуальность развития данного направления исследований обусловлено высокой востребованностью научно-корректного сравнительного анализа и оценки недвижимости в экономической практике Российской Федерации. В первую очередь это касается крупных национальных проектов и программ - при подготовке федеральных, региональных и муниципальных имущественных аукционов, при реализации рассматриваемой Центральным банком РФ антикризисной программы санации уставных капиталов коммерческих банков за счет внесения в него залоговых недвижимых активов, при реализации Федеральной целевой жилищной программы, и др.
Целью выпускной квалификационной работы является изучение теоретических и практических аспектов анализа рынка недвижимости для оценки стоимости недвижимости.
Для осуществления поставленной цели необходимо выполнить ряд задач:
- изучить особенности объекта недвижимости в качестве объекта оценки, этапы оценки недвижимости, специфику рынка недвижимости и ее классификацию;
- исследовать методические аспекты анализа рынка в процессе оценки стоимости недвижимости путем рассмотрения роли рынка недвижимости в сравнительном подходе, ценообразующих факторов на рынке недвижимости, изучения спроса на недвижимость и ее предложения в г. Казань;
- провести анализ рынка жилой недвижимости г. Казань для оценки стоимости квартиры, основываясь на методе сравнительного подхода.
Научно-методической основой исследования являются нормативные акты РФ, стандарты по оценке, исследования таких авторов как А. Н. Асаул, К.А. Балахонова, С.В. Грибовский, А.Г. Грязнова, Е. Н. Иванова, Л.А. Лейфер, Т.В. Крайникова, Е.В. Поклонова, М.А. Федотова, а также статьи в журналах, рецензируемых ВАК Минобрнауки РФ.
Объектом исследования выпускной квалификационной работы является анализ рынка недвижимости.
Предметом исследования выбрана жилая недвижимость - квартира.
Практической основой исследования служат данные открытых источников интернет с предложениями о продаже объектов недвижимости, данные государственных органов статистики, справочная информация с порталов государственных регистрирующих органов, справочники оценщиков недвижимости и прочие информационные материалы.
Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
Подводя итог по выпускной квалификационной работе, следует отметить, что анализ рынка при определение оценочной стоимости объектов недвижимости является одним из важнейших и трудоемких этапов. Собранная информация в ходе анализа рынка, способствует корректному выбору подходов при оценке объектов недвижимости и их реализации.
Рынок недвижимости - это самостоятельный рынок, имеющий признаки рынка товаров и рынка капитала. Это рынок ограниченных ресурсов с продолжительным периодом экспозиции и с низкой ликвидностью.
Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, заинтересованных в данном виде информации. В ходе анализа рынка изучаются: ценовая ситуация на рынке; конъюнктура спроса и предложения; объем операций, совершаемых на рынке недвижимости; ликвидность объектов; доступность объектов для потенциальных потребителей; эффективность инвестиционных вложений в объекты недвижимости и другие показатели.
Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности. Рыночный анализ заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом.
В целом, анализ рынка в процессе оценки стоимости объектов недвижимости регулируется разделом V «Анализ рынка» Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». В данном стандарте приведены этапы анализа рынка, а также последовательность их выполнения. Анализ рынка проводят по иерархической структуре: от макроуровня (анализ влияния глобальных процессов в масштабах страны) до объектного уровня (влияние характеристик объекта оценки на оценочную стоимость).
В соответствии с поставленными целями и задачами, требуется проводить анализ рынка недвижимости в необходимых сегментах. Отметим, что существует достаточно большое количество критериев для классификации объектов недвижимости. На практике, при определении оценочной стоимости, наиболее распространенными являются объекты жилой и коммерческой недвижимости.
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций. Одной из главных функций рынка недвижимости является установление и уравновешивание цен - создание такой ситуации, когда спрос и платежеспособность покупателей соответствуют объему и уровню предложения на рынке.
Цены на объекты недвижимости складываются из следующих основополагающих принципов: цена на недвижимость появляется, когда есть потребность, полезность, иными словами ценность товара; цена на недвижимость зависит от издержек производства (затраты на строительство) и будущей прибыли; цена на недвижимость образуется за счет спроса и предложения, что в конечном счете и определяет равновесную цену.
В изученных аналитических материалах видно, что в некоторые периоды времени баланс спроса и предложения нарушается, что приводит к существенным изменениям цены. Причиной этому служат кризисные явления - резкое снижение платежеспособного спроса, ожидание участников рынка о повышении цен (ажиотажный спрос) и прочие многочисленные факторы.
В практической части дипломной работы рассматривался анализ рынка жилой недвижимости на примере трехкомнатной квартиры в многоквартирном жилом доме планировки типа «хрущевка».
В ходе анализа рынка жилой недвижимости составлялась корреляционно регрессионная модель взаимосвязи ценообразующих параметров на стоимость объектов жилой недвижимости. Для получения более качественной модели, изучаемую выборку ограничили домами серии «хрущевка»: годы постройки от 1960 до 1975 г, максимальная этажность - пять этажей, местоположение - микрорайоны соседние с объектом оценки. Нашлось 144 объявления о продаже квартир, удовлетворяющих предъявленным требованиям на дату оценки. В данных объявлениях изучались следующие ценообразующие параметры: «количество комнат», «удаленность от станции метро», «общая площадь», «этаж расположения», «материал стен», и «наличие балкона». Результатом составления корреляционно-регрессионной модели является формула, учитывающая степень влияния ценообразующих параметров на итоговую стоимость. Уровень качества модели оценивался по коэффициенту детерминации, который составил 0,877, что является высоким показателем.
Для оценки стоимости объекта оценки методом корректировок выбраны четыре объекта аналога, представленные к продаже на дату оценки, расположенные в сопоставимом местоположении. Рыночная стоимость объекта оценки - трехкомнатной квартиры, общей площадью 59,2 кв. м, расположенной по адресу г. Казань, ул. Гарифьянова, д. 11, составила округленно 3 700 000 рублей за объект или 62 344 рубля за 1 кв. м.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
