📄Работа №40086
Тема: УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Тип работы
Магистерская диссертация
Предмет
юриспруденция
Объем:
63 листов
Год:
2019
Просмотров:
835
4900
руб.
🛒 Купить работу
Не подходит эта работа?
Закажите новую по вашим требованиям
Узнать цену на написание
Закажите новую по вашим требованиям
Представленный материал является образцом учебного исследования, примером структуры и содержания учебного исследования по заявленной теме. Размещён исключительно в информационных и ознакомительных целях.
Workspay.ru оказывает информационные услуги по сбору, обработке и структурированию материалов в соответствии с требованиями заказчика.
Размещение материала не означает публикацию произведения впервые и не предполагает передачу исключительных авторских прав третьим лицам.
Материал не предназначен для дословной сдачи в образовательные организации и требует самостоятельной переработки с соблюдением законодательства Российской Федерации об авторском праве и принципов академической добросовестности.
Авторские права на исходные материалы принадлежат их законным правообладателям. В случае возникновения вопросов, связанных с размещённым материалом, просим направить обращение через форму обратной связи.
Настоящий учебно-методический информационный материал размещён в ознакомительных и исследовательских целях и представляет собой пример учебного исследования. Не является готовым научным трудом и требует самостоятельной переработки.
📋 Содержание
Введение 3
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 9
§1. Нежилое помещение как объект гражданских правоотношений
§2.Понятие и признаки договора аренды нежилого помещения 14
§3.Источники правового регулирования договора аренды нежилого помещения по российскому законодательству 21
ГЛАВА II. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 27
§ 1. Предмет договора аренды нежилого помещения 27
§ 2. Цена в договоре аренды нежилого помещения 33
ГЛАВА III. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 41
§ 1. Срок договора аренды нежилого помещения 46
§ 2. Условия расторжения договора аренды нежилого помещения 42
Заключение 52
Список использованной литературы
ГЛАВА I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ О ДОГОВОРЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 9
§1. Нежилое помещение как объект гражданских правоотношений
§2.Понятие и признаки договора аренды нежилого помещения 14
§3.Источники правового регулирования договора аренды нежилого помещения по российскому законодательству 21
ГЛАВА II. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 27
§ 1. Предмет договора аренды нежилого помещения 27
§ 2. Цена в договоре аренды нежилого помещения 33
ГЛАВА III. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ 41
§ 1. Срок договора аренды нежилого помещения 46
§ 2. Условия расторжения договора аренды нежилого помещения 42
Заключение 52
Список использованной литературы
📖 Введение
Актуальность темы работы обусловлена, прежде всего, широким развитием арендных правоотношений в сфере недвижимости. Правовой институт договора аренды недвижимости - это один из наиболее устоявшихся в гражданском праве России, а свойственный ему определенный консерватизм и стабильность органично сочетаются с постоянными внутренними (в пределах института) переменами и попытками охватить собой все новые экономические отношения. В существенной мере эти качества обуславливаются значением самой аренды недвижимости как одного из ведущих способов решения тех или иных хозяйственных задач. Аренда недвижимости призвана дополнять иные средства и способы социального, экономического и производственного развития.
Правовая и социальная уникальность аренды недвижимости состоит в том, что она в действительности сопровождает и восполняет всю систему отношений собственности, определенным образом гармонизирует экономические отношения в тех случаях, когда конструкция собственности (права собственности) не дает возможности эффективно распорядиться производственными ресурсами. В юридическом аспекте, так называемые арендные отношения в сфере недвижимости опосредованы, как правило, нормами правового института договора аренды в целом. Вместе с тем, прослеживается тенденция к усложнению и расширению самой внутренней структуры института аренды недвижимости; примером является появление лизинга, активное развитие которого связано с появлением ряда проблем юридического (прикладного) характера.
Не менее актуальными представляются и вопросы, связанные с оборотом нежилых помещений. Нежилое помещение в настоящее время гораздо чаще выступает в качестве самостоятельного объекта правоотношения, и поэтому возникает необходимость в более тщательном рассмотрении самого понятия. Также, для более ясного понимания, специфики данного объекта правоотношений, стоит освятить отдельные характерные черты нежилого помещения.
В настоящее время, несмотря на временные трудности, рост национальной экономики позволил участникам рынка увеличить оборот нежилых помещений. Ввиду высокой степени инвестиционной привлекательности таких объектов нормы законодательства должны позволять хозяйствующим субъектам беспрепятственно осуществлять свою деятельность. В то же время им необходимо иметь полное представление о том, каким образом регулируется рассматриваемая сфера, поэтому следует установить, что именно понимается под нежилым помещением в рамках российского права. Как отмечается в современной литературе, поскольку этот вид вещей входит в различные правовые категории, важно определить, какое именно понятие имеет родовые признаки .
Отсутствие конкретной правовой регламентации правоотношений, связанных со сдачей в аренду нежилых помещений, в том числе с учетом судебной практики, указывает на острую необходимость в действующем гражданском законодательстве формирования особого правового режима нежилых помещений.
На этом фоне в последние годы закономерно растет и исследовательский интерес к анализу различных аспектов договорных отношений в сфере аренды нежилых помещений (в частности, этому вопросу посвящена работа Титовой Е.П., посвященная налогообложению и бухгалтерскому учету в данной сфере ).
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе реализации норм, регулирующих условия договора аренды нежилого помещения.
Предметом данного исследования явились нормы гражданского, а также и иных отраслей законодательства Российской Федерации, регулирующего условия аренды нежилых помещений, а также судебная практика, монографическая, учебная и специальная литература, относящиеся к теме исследования.
Цель исследования состоит в формировании комплексного представления об условиях договора аренды нежилого помещения.
Достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
— рассмотреть нежилое помещение как объект гражданских правоотношений,
охарактеризовать понятие и признаки договора аренды нежилого помещения, проанализировать правовое регулирование договора аренды нежилого помещения по российскому законодательству,
— изучить предмет договора аренды нежилого помещения,
— исследовать цену в договоре аренды нежилого помещения,
— рассмотреть срок договора аренды нежилого помещения, привести условия расторжения договора аренды нежилого помещения.
Научная новизна исследования выражается в том, что в нем изложены основные доктринальные взгляды правоведов на основные положения, связанные с условиями договора аренды нежилых помещений; отражены нормы действующего законодательства в анализируемой сфере, дана их оценка; проанализированы ключевые моменты судебной практики по вопросам правоприменения в сфере арендных правоотношений в частности нежилых помещений.
Основные выводы и положения диссертационной работы нашли свое отражение в следующих научных публикациях автора, в том числе в опубликованных научных статьях, а также в публикациях выступлений по результатам научных конференций. Результаты исследования были апробированы
а) статьи:
1) Шафигуллина Е.Р Проблема формулирования условия о сроке в договоре аренды нежилого помещения / Е.Р Шафигуллина // Итоговая научно-образовательная конференция студентов Казанского федерального университета 2018 года: сб. статей: [в 5 т.]. - Казань: Изд-во Казан. Ун-та, 2018. - Т 4: Институт управления, экономики и финансов. Институт вычислительной математики и информационных технологий. Институт математики и механики им. Н.И. Лобачевского. Инженерный институт. Набережночелнинскй институт. - с. 346-347;
2) Шафигуллина Е.Р Нежилое помещение как объект гражданского права / Е.Р. Шафигуллина // «X камские чтения» всероссийская научнопрактическая конференция. (2018; Набережные Челны). Всерос. научн.-практ. Конф. «X камские чтения», 23 ноября 2018г. [Текст]: сб-к док./ под ред. Д-ра техн. Наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско-полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2018. - с. 760-763;
3) Шафигуллина Е.Р Условие о предмете как существенное условие
договора аренды нежилого помещения / Е.Р. Шафигуллина // «X камские чтения» всероссийская научно-практическая конференция. (2018; Набережные Челны). Всерос. Научн.-практ. Конф. «X камские чтения», 23 ноября 2018г. [Текст]: сб-к док./ под ред. Д-ра техн. Наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско- полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2018. - с. 763-765;
4) Шафигуллина Е.Р. Недвижимость как объект гражданских прав: к вопросу о терминологии / Е.Р Шафигуллина // Рецензируемый научный журнал «Тенденции развития науки и образования». Март 2019 г. № 48, Часть 4 Изд. НИЦ «Л-Журнал», 2019. - с. 71-74;
5) Шафигуллина Е.Р Особенности исчисления размера арендной платы в договоре аренды нежилого помещения / Е.Р Шафигуллина // Нормы международного права как источник Российского законодательства: сборник статей Международной научно-практической конференции (1 мая 2019 г, г. Самара). - Уфа: Аэтерна, 2019. - с. 69-72.
6) конференции:
1) Итоговая научно-образовательная конференция студентов Казанского Федерального университета 2018 года от 4 апреля 2018 НЧИ КФУ;
2) «X Камские чтения» всероссийская научно-практическая
конференция от 18 октября 2018 НЧИ КФУ;
3) «X Камские чтения» всероссийская научно-практическая
конференция от 18 октября 2018 НЧИ КФУ;
4) Международная научно-практическая конференция «Нормы международного как источник российского законодательства.
Теоретическая основа исследования и степень ее научной разработанности. Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды современных российских правоведов, исследующих различные аспекты правового регулирования договора аренды нежилых помещений, в частности: Ю.А. Борзовой, Е.В. Дадаян, О.А. Клинова, Д.А. Кузнецова, А.С. Мограбян, Ч.Г Наксыл, Е.П. Титовой, Е.О. Трубачева, М.С. Чолахян, т.д.
На сегодняшний день в отечественной цивилистике в полной мере не исследованы ключевые признаки объектов недвижимости, в свете последних изменений, внесенных в гражданское законодательство, не выявлены те его недостатки, которые характеризуются как пробелы, оказывающие негативное влияние на практику правоприменения; не систематизирована и не исследована судебная практика в сфере разрешения споров об аренде нежилых помещений.
Методологическую основу исследования составляет всеобщий метод познания действительности - диалектический, а также общенаучные, специальные и частно-правовые методы изучения правовых явлений: аксиологический, исторический, сравнительно-правовой, системно-структурный, формально-юридический и др.
Теоретическая значимость результатов исследования выражается в том, что в работе в систематизированном виде приведены основные теоретические положения, характеризующие условия договора аренды нежилого помещения.
Практическая значимость работы состоит в возможности использования полученных результатов в преподавании курсов и спецкурсов по гражданском и предпринимательскому праву; выводы и предложения могут быть использованы для написания более крупных научных работ. Полученные знания должны также стать неотъемлемой частью профессиональной компетенции современного юриста.
Цель и задачи, поставленные выше, обусловили структуру исследования, которая состоит из введения, основной части, разделенной на главы и параграфы, заключения и списка использованной литературы.
Правовая и социальная уникальность аренды недвижимости состоит в том, что она в действительности сопровождает и восполняет всю систему отношений собственности, определенным образом гармонизирует экономические отношения в тех случаях, когда конструкция собственности (права собственности) не дает возможности эффективно распорядиться производственными ресурсами. В юридическом аспекте, так называемые арендные отношения в сфере недвижимости опосредованы, как правило, нормами правового института договора аренды в целом. Вместе с тем, прослеживается тенденция к усложнению и расширению самой внутренней структуры института аренды недвижимости; примером является появление лизинга, активное развитие которого связано с появлением ряда проблем юридического (прикладного) характера.
Не менее актуальными представляются и вопросы, связанные с оборотом нежилых помещений. Нежилое помещение в настоящее время гораздо чаще выступает в качестве самостоятельного объекта правоотношения, и поэтому возникает необходимость в более тщательном рассмотрении самого понятия. Также, для более ясного понимания, специфики данного объекта правоотношений, стоит освятить отдельные характерные черты нежилого помещения.
В настоящее время, несмотря на временные трудности, рост национальной экономики позволил участникам рынка увеличить оборот нежилых помещений. Ввиду высокой степени инвестиционной привлекательности таких объектов нормы законодательства должны позволять хозяйствующим субъектам беспрепятственно осуществлять свою деятельность. В то же время им необходимо иметь полное представление о том, каким образом регулируется рассматриваемая сфера, поэтому следует установить, что именно понимается под нежилым помещением в рамках российского права. Как отмечается в современной литературе, поскольку этот вид вещей входит в различные правовые категории, важно определить, какое именно понятие имеет родовые признаки .
Отсутствие конкретной правовой регламентации правоотношений, связанных со сдачей в аренду нежилых помещений, в том числе с учетом судебной практики, указывает на острую необходимость в действующем гражданском законодательстве формирования особого правового режима нежилых помещений.
На этом фоне в последние годы закономерно растет и исследовательский интерес к анализу различных аспектов договорных отношений в сфере аренды нежилых помещений (в частности, этому вопросу посвящена работа Титовой Е.П., посвященная налогообложению и бухгалтерскому учету в данной сфере ).
Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в процессе реализации норм, регулирующих условия договора аренды нежилого помещения.
Предметом данного исследования явились нормы гражданского, а также и иных отраслей законодательства Российской Федерации, регулирующего условия аренды нежилых помещений, а также судебная практика, монографическая, учебная и специальная литература, относящиеся к теме исследования.
Цель исследования состоит в формировании комплексного представления об условиях договора аренды нежилого помещения.
Достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:
— рассмотреть нежилое помещение как объект гражданских правоотношений,
охарактеризовать понятие и признаки договора аренды нежилого помещения, проанализировать правовое регулирование договора аренды нежилого помещения по российскому законодательству,
— изучить предмет договора аренды нежилого помещения,
— исследовать цену в договоре аренды нежилого помещения,
— рассмотреть срок договора аренды нежилого помещения, привести условия расторжения договора аренды нежилого помещения.
Научная новизна исследования выражается в том, что в нем изложены основные доктринальные взгляды правоведов на основные положения, связанные с условиями договора аренды нежилых помещений; отражены нормы действующего законодательства в анализируемой сфере, дана их оценка; проанализированы ключевые моменты судебной практики по вопросам правоприменения в сфере арендных правоотношений в частности нежилых помещений.
Основные выводы и положения диссертационной работы нашли свое отражение в следующих научных публикациях автора, в том числе в опубликованных научных статьях, а также в публикациях выступлений по результатам научных конференций. Результаты исследования были апробированы
а) статьи:
1) Шафигуллина Е.Р Проблема формулирования условия о сроке в договоре аренды нежилого помещения / Е.Р Шафигуллина // Итоговая научно-образовательная конференция студентов Казанского федерального университета 2018 года: сб. статей: [в 5 т.]. - Казань: Изд-во Казан. Ун-та, 2018. - Т 4: Институт управления, экономики и финансов. Институт вычислительной математики и информационных технологий. Институт математики и механики им. Н.И. Лобачевского. Инженерный институт. Набережночелнинскй институт. - с. 346-347;
2) Шафигуллина Е.Р Нежилое помещение как объект гражданского права / Е.Р. Шафигуллина // «X камские чтения» всероссийская научнопрактическая конференция. (2018; Набережные Челны). Всерос. научн.-практ. Конф. «X камские чтения», 23 ноября 2018г. [Текст]: сб-к док./ под ред. Д-ра техн. Наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско-полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2018. - с. 760-763;
3) Шафигуллина Е.Р Условие о предмете как существенное условие
договора аренды нежилого помещения / Е.Р. Шафигуллина // «X камские чтения» всероссийская научно-практическая конференция. (2018; Набережные Челны). Всерос. Научн.-практ. Конф. «X камские чтения», 23 ноября 2018г. [Текст]: сб-к док./ под ред. Д-ра техн. Наук Л.А. Симоновой. - Набережные Челны: Издательско- полиграфический центр Набережночелнинского института КФУ, 2018. - с. 763-765;
4) Шафигуллина Е.Р. Недвижимость как объект гражданских прав: к вопросу о терминологии / Е.Р Шафигуллина // Рецензируемый научный журнал «Тенденции развития науки и образования». Март 2019 г. № 48, Часть 4 Изд. НИЦ «Л-Журнал», 2019. - с. 71-74;
5) Шафигуллина Е.Р Особенности исчисления размера арендной платы в договоре аренды нежилого помещения / Е.Р Шафигуллина // Нормы международного права как источник Российского законодательства: сборник статей Международной научно-практической конференции (1 мая 2019 г, г. Самара). - Уфа: Аэтерна, 2019. - с. 69-72.
6) конференции:
1) Итоговая научно-образовательная конференция студентов Казанского Федерального университета 2018 года от 4 апреля 2018 НЧИ КФУ;
2) «X Камские чтения» всероссийская научно-практическая
конференция от 18 октября 2018 НЧИ КФУ;
3) «X Камские чтения» всероссийская научно-практическая
конференция от 18 октября 2018 НЧИ КФУ;
4) Международная научно-практическая конференция «Нормы международного как источник российского законодательства.
Теоретическая основа исследования и степень ее научной разработанности. Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды современных российских правоведов, исследующих различные аспекты правового регулирования договора аренды нежилых помещений, в частности: Ю.А. Борзовой, Е.В. Дадаян, О.А. Клинова, Д.А. Кузнецова, А.С. Мограбян, Ч.Г Наксыл, Е.П. Титовой, Е.О. Трубачева, М.С. Чолахян, т.д.
На сегодняшний день в отечественной цивилистике в полной мере не исследованы ключевые признаки объектов недвижимости, в свете последних изменений, внесенных в гражданское законодательство, не выявлены те его недостатки, которые характеризуются как пробелы, оказывающие негативное влияние на практику правоприменения; не систематизирована и не исследована судебная практика в сфере разрешения споров об аренде нежилых помещений.
Методологическую основу исследования составляет всеобщий метод познания действительности - диалектический, а также общенаучные, специальные и частно-правовые методы изучения правовых явлений: аксиологический, исторический, сравнительно-правовой, системно-структурный, формально-юридический и др.
Теоретическая значимость результатов исследования выражается в том, что в работе в систематизированном виде приведены основные теоретические положения, характеризующие условия договора аренды нежилого помещения.
Практическая значимость работы состоит в возможности использования полученных результатов в преподавании курсов и спецкурсов по гражданском и предпринимательскому праву; выводы и предложения могут быть использованы для написания более крупных научных работ. Полученные знания должны также стать неотъемлемой частью профессиональной компетенции современного юриста.
Цель и задачи, поставленные выше, обусловили структуру исследования, которая состоит из введения, основной части, разделенной на главы и параграфы, заключения и списка использованной литературы.
✅ Заключение
Проведенное на страницах работы исследование договорных отношений в сфере аренды нежилого помещения позволило установить, что российское гражданское законодательство этой области нуждается в совершенствовании. По итогам изучения действующего законодательства, специальной литературы и материалов юридической практики, нами сделан вывод о наличии ряда пробелов и противоречий в сфере правового регулирования договора аренды нежилого помещения, что актуализирует вопрос дальнейшего совершенствования норм права.
Нередко отсутствие в законодательстве четкого определения «нежилое помещение» создает ряд вопросов и последующих трудностей для сторон сделок с недвижимостью. Все более возрастающая судебная активность наглядно характеризует актуальность выработки понятия и выделения «нежилого помещения» как самостоятельного объекта недвижимости и его детального регламентирования. Важным является тот факт, что и законодатель признает существования помещения как обособленного объекта недвижимого имущества, данный вывод мы можем сделать на основании анализа нормы ст. 4 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, поскольку в указанной норме «помещение» (без деления по целевому назначению) представлен как объект недвижимости, подлежащий кадастровому учету.
Проблемы толкования судами положений статьи 607 ГК РФ о предмете договора аренды, в частности идея аренды части вещи нашла свое отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №13 от 25 января 2013 года о внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», где говорится, что стороны договора аренды вправе заключить такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Открытым и достаточно спорным остается, прежде всего, вопрос о том, какие правила общие (§ 1 гл. 34 ГК РФ) или специальные (§ 4 гл. 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должны применяться к договору аренды нежилых помещений. К примеру, в настоящее время в ГК РФ императивно не установлено, что нежилые помещения являются теми объектами, которые непосредственно входят в состав зданий и сооружений. Положения §4 гл. 34 ГК РФ адресованы тем отношениям, объектом которых выступает здание (сооружение) в целом. На практике, в связи с этим, возникли существенные сложности в разрешении вопроса об их применимости к правоотношениям с нежилыми помещениями, выступающими как ячейки здания в целом.
Также хочется отметить, что в гражданском законодательстве нет императивного указания на необходимость государственной регистрации договора аренды именно нежилого помещения, в том числе регистрации соглашения о расторжении такого договора. Во избежание противоречий судебной практики необходимо на законодательном уровне прямо закрепить правила об обязательной государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, в частности со сроком не менее одного года, или, наоборот дать разъяснения о необходимости регистрации такого договора только для уведомления третьих лиц. В том числе представляется целесообразным законодательно закрепить положение о том, что зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым с момента подписания соглашения о его расторжении или с момента регистрации такого соглашения.
Со своей стороны, предлагаю добавить изменения в § 4 главы 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» на название «Аренда зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений». Но п. 2 ст. 651 ГК РФ привести в соответствие с п. ст. 609 ГК РФ и п.3 ст. 433 ГК РФ, уточнив текст «считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации».
Следует признать, что нежилые помещения - это те объекты, которые входят в состав зданий и сооружений, в связи с чем, их аренда должна регулироваться теми же правовыми нормами, что и аренда зданий и сооружений, в том числе потому, что они обладают теми же признаками, что и здания.
Также, во избежание судебных процессов, временной неоднозначности будет ли продолжать действовать договор аренды во время судебных тяжб, сторонам договора аренды нежилого помещения стоит четко прописывать не только порядок расторжения договора аренды, но и уделить особое внимание основаниям. Нельзя потребовать расторжения договора на том основании, что одна из сторон договора не исполнила предусмотренную договором обязанность, которая сформулирована недостаточно четко.
Таким образом, нежилое помещение как объект гражданских прав является достаточно сложным с точки зрения, как теории, так и практики объектом. Большое количество неоднозначной правоприменительной практики не может служить гарантией надлежащей защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота. В связи с этим имеется реальная необходимость приведения судебной практики к единообразию по всем существующим вопросам, а также обязательное законодательное закрепление понятия нежилого помещения в современном законодательстве.
Нередко отсутствие в законодательстве четкого определения «нежилое помещение» создает ряд вопросов и последующих трудностей для сторон сделок с недвижимостью. Все более возрастающая судебная активность наглядно характеризует актуальность выработки понятия и выделения «нежилого помещения» как самостоятельного объекта недвижимости и его детального регламентирования. Важным является тот факт, что и законодатель признает существования помещения как обособленного объекта недвижимого имущества, данный вывод мы можем сделать на основании анализа нормы ст. 4 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, поскольку в указанной норме «помещение» (без деления по целевому назначению) представлен как объект недвижимости, подлежащий кадастровому учету.
Проблемы толкования судами положений статьи 607 ГК РФ о предмете договора аренды, в частности идея аренды части вещи нашла свое отражение в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №13 от 25 января 2013 года о внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», где говорится, что стороны договора аренды вправе заключить такой договор, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Открытым и достаточно спорным остается, прежде всего, вопрос о том, какие правила общие (§ 1 гл. 34 ГК РФ) или специальные (§ 4 гл. 34 ГК РФ) об аренде зданий и сооружений должны применяться к договору аренды нежилых помещений. К примеру, в настоящее время в ГК РФ императивно не установлено, что нежилые помещения являются теми объектами, которые непосредственно входят в состав зданий и сооружений. Положения §4 гл. 34 ГК РФ адресованы тем отношениям, объектом которых выступает здание (сооружение) в целом. На практике, в связи с этим, возникли существенные сложности в разрешении вопроса об их применимости к правоотношениям с нежилыми помещениями, выступающими как ячейки здания в целом.
Также хочется отметить, что в гражданском законодательстве нет императивного указания на необходимость государственной регистрации договора аренды именно нежилого помещения, в том числе регистрации соглашения о расторжении такого договора. Во избежание противоречий судебной практики необходимо на законодательном уровне прямо закрепить правила об обязательной государственной регистрации договора аренды нежилых помещений, в частности со сроком не менее одного года, или, наоборот дать разъяснения о необходимости регистрации такого договора только для уведомления третьих лиц. В том числе представляется целесообразным законодательно закрепить положение о том, что зарегистрированный в установленном законом порядке договор аренды нежилого помещения считается расторгнутым с момента подписания соглашения о его расторжении или с момента регистрации такого соглашения.
Со своей стороны, предлагаю добавить изменения в § 4 главы 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» на название «Аренда зданий и сооружений, в том числе нежилых помещений». Но п. 2 ст. 651 ГК РФ привести в соответствие с п. ст. 609 ГК РФ и п.3 ст. 433 ГК РФ, уточнив текст «считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации».
Следует признать, что нежилые помещения - это те объекты, которые входят в состав зданий и сооружений, в связи с чем, их аренда должна регулироваться теми же правовыми нормами, что и аренда зданий и сооружений, в том числе потому, что они обладают теми же признаками, что и здания.
Также, во избежание судебных процессов, временной неоднозначности будет ли продолжать действовать договор аренды во время судебных тяжб, сторонам договора аренды нежилого помещения стоит четко прописывать не только порядок расторжения договора аренды, но и уделить особое внимание основаниям. Нельзя потребовать расторжения договора на том основании, что одна из сторон договора не исполнила предусмотренную договором обязанность, которая сформулирована недостаточно четко.
Таким образом, нежилое помещение как объект гражданских прав является достаточно сложным с точки зрения, как теории, так и практики объектом. Большое количество неоднозначной правоприменительной практики не может служить гарантией надлежащей защиты прав и законных интересов участников гражданского оборота. В связи с этим имеется реальная необходимость приведения судебной практики к единообразию по всем существующим вопросам, а также обязательное законодательное закрепление понятия нежилого помещения в современном законодательстве.
ИЛИ
Поиск аналога
📕 Список литературы
🛒 Оформить заказ
⚡ Работу высылаем в течении 5 минут после оплаты.