Введение
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. Общая характеристика складской недвижимости как объекта оценки. Классификация складской недвижимости
1.2. Цели оценки и виды стоимости складской недвижимости.
Факторы стоимости складской недвижимости
1.3. Нормативно-правовое регулирование оценки стоимости производственно-складской недвижимости
2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ ПОДХОДОВ
2.1. Информационная база оценки стоимости складской недвижимости
2.2. Износ складской недвижимости. Методы определения физического, функционального и экономического
устаревания.
2.3. Особенности применения методов затратного, сравнительного и доходного подходов в оценке стоимости складской недвижимости
3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
3.1. Общая характеристика объекта оценки и анализ рынка РТ
складской недвижимости
3.2. Расчет стоимости складской недвижимости затратным подходом
3.3. Расчет стоимости складской недвижимости сравнительным подходом
3.4 Согласование полученных результатов
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЕ
Развитие недвижимости как явление возникло с переходом к рыночным отношениям. Рынок коммерческой недвижимости является одной из важных сфер российской экономики. В нынешний день наблюдается активное развитие торговых отношений и промышленного производства. Для обеспечения эффективной деятельности данных отраслей следует создавать производственно-складскую инфраструктуру, которая включает в себя крупные оптово-розничные фирмы, торговые сети, склады и т.п.
Понятие недвижимости лежит в базе всей системы правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Недвижимость считается фундаментальной гражданско-правовой категорией, данные объекты обладают фиксированный местоположением, правами (владение, пользование и распоряжение) и обязанностями.
В Российской федерации происходит интенсивное становление и развитие рынка производственно-складской недвижимости и все большее количество людей, компаний и организаций принимает участие в операциях с недвижимостью.
Оценка стоимости складской недвижимости чаще всего определяется при определении обоснованной цены сделки купли продажи для таких целей, как (получение кредита под залог, ипотечного кредита, страховой случай, а также для иных целей, предусмотренных законодательством РФ.
В настоящее время все больше возрастает роль решений об оценке имущественных прав, выполненных независимыми оценочными компаниями. Для компаний важно понять как стоимость основных средств влияет на саму капитализацию компании для этого проводят анализ влияния стоимости зданий, помещений на себестоимость продукции, налогообложение, величину чистых активов и иные показатели финансово-экономической деятельности предприятия.
В отличие от коммерческой торгово-офисной недвижимости, главным источником прибыли, обычно считается сдача помещении в аренду, а также вероятность перепродажи объектов по окончании инвестиционной фазы, промышленная и складская недвижимость нередко рассматривается не столько как источник арендных доходов, но и в качестве элемента вложений инвестиции в развитие сферы предложения или спроса продукции в отдельно взятой отрасли. В связи с этим, производственно-складская недвижимость представлена разнообразными объектами, без систематизации которых казалось бы невыполнимым проведении каких-либо финансовых измерении рынка недвижимости соответствующего типа.
Главенствующим фактором в оценке недвижимости парирует вопрос величины стоимости на конкретную дату и мониторинг изменения ее во времени.
Невозможность получения совершенного перечня исходных данных и их недоступность выступает перед экспертом-оценщиком некой преградой для преступления к работе.
На рынке складской недвижимости каждая группа содержит свой сектор рынка.
Затратному подходу отдается приоритетная позиция при определении полной восстановительной стоимости, поскольку данный подход дает возможность установить реальную рыночную стоимость.
Стоимости , полученные по разным подходам не обязательно будут одинаковы. Для этого в оценочной практике существует этап согласование результатов, в котором используются все подходы и вычисляется итоговая рыночная стоимость.
Недостатком использования методов затратного подхода является то, что полученная цена предложения путем использования сметных расчетов, сборников УПВС, Ко-Инвест и индексов стоимости строительства, несколько завышена.
В сравнительном подходе применяется выборка по аналогам из интернет-ресурсов ( объявления, прайс листы, цены каталогов компаний и т.п.). Данные сведения наиболее точны и отражают ситуацию происходящую на рынке.
Актуальность темы исследования обосновывается тем, собственно, что в настоящее время складская недвижимость зачастую считается предметом различных сделок (например, сделок купли-продажи, передачи в залог, внесение в уставный капитал, реализации с торгов), в ходе которых ведущей проблемой считается определение их стоимости. Как уже отмечалось, рынок складской недвижимости весьма разнообразен.
Целью данной работы является изучение особенностей оценки складской недвижимости.
Задачами выпускной квалификационной работы являются:
- рассмотрение теоретических основ оценки стоимости складской недвижимости;
- выявление признаков классификации складской недвижимости;
- установление наиболее распространенных в РФ целей оценки и видов стоимости складской недвижимости;
- изучение вопроса нормативного-правового регулирования оценочной деятельности в области оценки стоимости складской недвижимости;
- анализ методов расчета физического и функционального износов и экономического устаревания складской недвижимости;
-рассмотрения источников информационного обеспечения оценки стоимости складской недвижимости;
- изучение на практическом примере определения стоимости складской не движимости.
Данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и приложений.
Спрос на качественные склады в основном наблюдается со стороны компании агропромышленного комплекса и розничных сетей.
Ограниченный доступ к заемным средствам, их высокая стоимость, а также большой объем вакантных площадей стали причинами замедления активности строительства на рынке производственно-складской недвижимости.
В настоящее время необходимость систематизации недвижимости различных типов является одной из сложных задач, стоящих перед участниками рынка недвижимости: правообладателями объектов, аналитиками, риелторами, оценщиками. С одной стороны, факт зависимости стоимости каждого объекта от его отнесения к тому или иному сегменту рынка, а также от совокупности его свойств и характеристик является очевидным. В связи с этим предпринимаются попытки разработки и применения различных систем классификации объектов недвижимости. С другой стороны, зачастую продавцы, покупатели и эксперты используют различные понятия, подразумевая под ними объекты одного и того же класса. Это вносит большую путаницу не только в процесс поиска общих интересов продавцов и покупателей недвижимости, но и не позволяет сформировать единую упорядоченную систему информационного обеспечения рынка недвижимости. В отличие от коммерческой недвижимости, систематизация типов которой активно проводится вот уже в течение последних десяти лет, тема классификации производственно-складской' недвижимости сохраняет высокую актуальность и в настоящее время.
Оценку рыночной стоимости складской недвижимости определяют с позиции трех подходов: сравнительного, доходного и затратного подходов. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта и имеет свои достоинства и недостатки.
Сравнительный подход обеспечивает прямую оценку рыночной стоимости, опираясь на статистику по реальному рынку коммерческой не движимости.
Доходный подход построен на рыночных данных и опирается на прогнозные данные по доходам и темпам роста.
Затратный подход позволяет наилучшим образом учесть конструктивные элементы и физическое состояние объекта производственно - складской недвижимости.
В данной работе были рассмотрены теоретические аспекты производственно-складской недвижимости, основные подходы и методы оценки производственно-складской недвижимости была произведена классификация объектов собственности по классам, а также изучены факторы, которые обуславливают значение рыночной стоимости производственно - складской недвижимости.
Анализ влияния факторов стоимости производственно-складской недвижимости показал, что рыночная стоимость объекта собственности подвержена большому количеству факторов.
На сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке факторов стоимости производственно- складской недвижимости. Данный вопрос остается актуальным еще на протяжении долгого времени, создав, тем самым, благотворную почву для новых исследований.
Определение рыночной стоимости объектов производственно- складской недвижимости можно назвать сложным и уникальным процессом, поскольку трудоемко найти два идентичных объекта-аналога.
Рыночная стоимость объекта недвижимости- номинальная денежная наиболее вероятная цена продажи, по которой объект может быть реализован на рыночных условиях, при доступности информации из открытых источников данных. Рыночная стоимость бывает нескольких видов: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость и
кадастровая стоимость.
Для оценки объектов складской недвижимости применяются всевозможные подходы такие, как сравнительный, доходный и затратный. Для сравнительного подхода характерно сравнение объекта оценки с его аналогами, в отношение которых имеется информация о тарифах сделок с ними. Доходный подход предполагает под собой определение рыночной стоимости объекта оценки на основании выявления ожидаемых доходов от объекта оценки. Затратный подход держится на установлении затрат, которые необходимы для восстановления или замены объекта оценки учитывая накопленный износ.
При оценке стоимости объектов складской недвижимости необходимо учитывать ценообразующие факторы, анализируя степень влияния данных факторов на стоимость. Имеются характеристики, которые могут сказываться на рыночной стоимости объекта: физические, количественные и качественные.
Выяснили цель выпускной квалификационной работы-изучить рынок складской недвижимости и оценить здание склада.
В качестве объекта оценки был выбран- здание склада , находящийся по адресу: г. Казань, ул. Монтажная, д. 15, на земельном участке площадью 648 кв.м. , общей площадью 817,7 квадратных метров, дав ему подробное описание согласно личному осмотру и опираясь на данные предоставленного технического паспорта объекта оценки.
Проанализировав рынок производственных помещений, а именно складского назначения, мы выяснили, что спрос на качественные склады с развитой инфраструктурой и логистикой в 2019г. будут оставаться на высоком уровне. Средняя цена квадратного метра на вторичном рынке составила: для производственно-складских объектов в г. Казани-16 000 руб. Срок экспозиции в 1 квартале 2019г. на вторичном рынке коммерческой недвижимости по производственно-складским объектам составили-6 месяцев.
На основании имеющихся данных, анализа и расчетов, приведенных в данной работе, можно сделать следующее заключение: рыночная стоимость представленного к оценке здания склада, площадью 817,7 кв.м., находящегося по адресу: г. Казань, ул. Монтажная, д. 15, на дату оценки 10.05.2019г. составляет 15 860 000 (пятнадцать миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей, в том числе НДС.
При проведении расчетов были получены два разных результата. Самая низкая рыночная стоимость объекта была определена сравнительным подходом, самая высокая-затратным подходом. Согласовав результаты, получили итоговую рыночную стоимость складского помещения. Применялось два подхода к оценке.
Итоговая рыночная стоимость объекта оценки получена в результате составила 15 860 000 ( пятнадцать миллионов восемьсот шестьдесят тысяч) рублей.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
