Введение 3
1. Теоретические основы оценки стоимости объектов офисной 7 недвижимости
1.1. Офисная недвижимость как объекта оценки, её классификация 7
1.2. Цели и принципы оценки объектов офисной недвижимости 17
1.3. Факторы стоимости объектов офисной недвижимости 25
2. Оценка стоимости объектов офисной недвижимости методами
сравнительного подхода 3 1
2.1. Характеристика сравнительного подхода к оценке стоимости
недвижимости 31
2.2. Анализ рынка офисной недвижимости г.Казань и описание объекта
оценки. Экономико-математическая модель оценки стоимости офисной недвижимости Вахитовского района г.Казань 4 2
2.3. Расчет стоимости объекта офисной недвижимости методом
сравнения продаж 60
3. Оценка стоимости объектов офисной недвижимости доходным
подходом 66
3.1. Характеристика доходного подхода к оценке стоимости
недвижимости 66
3.2. Расчет стоимости объекта офисной недвижимости доходным
подходом. Согласование результатов и вывод итоговой величины стоимости объекта оценки 82
Заключение 94
Список использованных источников 9 8
Приложения
Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. При любом общественном устройстве само недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей, занимает особое место в системе общественных отношений. Обусловлено это тем, что собственность на недвижимость — первичная основа свободы, независимости и достойного существования людей.
Сейчас на рынке недвижимости представлено множество таких объектов как жилые квартиры и комнаты, офисные помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Поэтому на практике экономические субъекты всё чаще сталкиваются с необходимостью оценить рыночную стоимость собственного имущества.
Наиболее распространенный способ, с помощью которого неспециалисты в области оценочной деятельности могут провести оценку имущества того или иного вида, состоит в рассмотрении предложений о продаже аналогичного имущества. Но, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта, то определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный процесс.
Чаще всего эта проблема возникает именно в оценке недвижимости. Это связано с тем, что количество параметров, влияющих на ее стоимость, очень высоко и превосходит аналогичный набор характеристик для любого другого имущества. Это связано с тем, что в силу свойства "недвижимости", то есть невозможности переместить объект, к параметрам, влияющим на стоимость объекта, относятся не только характеристики самого объекта, но и характеристики района, где расположен объект, и характеристики прилегающих территорий. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.
Такая многопараметричность существенно усложняет поиск аналогов для сравнения, ведь найденные аналоги могут совпадать по одним параметрам и не совпадать по другим. Поэтому точность, справедливость и корректность оценки имущества является одной из актуальных задач.
Особое значение в развитии оценочной деятельности получили методы экономико-математического моделирования, которые широко используются оценщиками разных стран. Применение данных методов достаточно трудоемко и требует немало времени, однако использование компьютерно-вычислительной техники, без которой не обходится современная оценочная практика, значительно сокращает и упрощает использование экономико-математических моделей для оценки стоимости объектов собственности. Методы экономико-математического моделирования могут использоваться при оценке любых объектов собственности, что предопределяет практический и теоретический интерес к данной теме исследования.
Поэтому актуальность данной работы заключается также и в том, что возможности использования экономико-математического моделирования в оценочной деятельности является не до конца изученным и не однозначным вопросом. Многообразие форм собственности, возрастающая роль оценки в рыночных отношениях, ужесточение законодательства требуют большей формализации методов и их математического обоснования, вследствие чего математическое моделирование экономических процессов занимает большое значение в оценочной деятельности.
Цель работы - исследование теоретических и методических аспектов оценки рыночной стоимости объектов офисной недвижимости.
Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
1. раскрыть понятие офисной недвижимости и охарактеризовать её сущностные признаки, ценообразующие факторы, принципы и цели оценки;
2. определить, какие объекты она в себя включает, классифицировать их;
3. провести анализ рынка офисной недвижимости г.Казани;
4. исследовать особенности применения методов экономико-математического моделирования для оценки объектов собственности;
5. изучить методологические основы применения экономико-математических моделей в оценке стоимости недвижимости;
6. на основе рыночной информации построить экономико-математическую модель оценки стоимости офисной недвижимости Вахитовского района г.Казани, которая позволит выяснить факторы, существенно влияющие на стоимость офисной недвижимости Вахитовского района г.Казани;
7. проанализировать условия применения методов сравнительного и доходного подходов к оценке стоимости офисных объектов;
8. рассчитать стоимость объекта оценки методов сравнительного и доходного подходов и провести согласование результатов оценки стоимости.
Объектом исследования являются теоретические и методические вопросы определения рыночной стоимости недвижимости.
Предмет исследования - методические и практические инструменты оценки рыночной стоимости коммерческого недвижимого имущества (офисной недвижимости).
Теоретической и методологической основой исследования послужили законодательные и нормативные документы Российской Федерации, Федеральные стандарты оценки, Международные стандарты оценки, монографические издания отечественных и зарубежных авторов.
Методика исследования базируется на использовании классических научных методов и приемов: системного подхода к объекту и предмету исследования, анализа и синтеза, обобщения, методов исторического и логического анализа теоретического и практического материала, что обеспечивает целостность, всесторонность и достоверность курсовой работы.
Структурно данная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений.
Из всего вышесказанного можем сделать вывод, что рынок недвижимости в настоящее время - один из самых динамичных рынков нашей страны, а недвижимое имущество - привлекательный объект инвестирования. Традиционно, понятие "недвижимое имущество" объединяет в себе большое разнообразие объектов, отличающихся друг от друга, как по назначению, так и по характеру использования. В данной работе мы разобрали один из видов коммерческой, т.е. способной генерировать доход, недвижимости, а именно - офисную недвижимость. Она предназначена в первую очередь для работы с клиентами, и не связана с непосредственными продажами (как в случае с торговой недвижимостью) или производством товаров (производственная недвижимость). Офисные объекты - это здания и помещения нежилого фонда, сформированные с целью организации комфортных условий для размещения рабочих мест непроизводственного назначения.
При проведении оценки стоимости офисов, специалисту необходимо классифицировать объект оценки. Целью разделения по типам объектов является группировка недвижимости по однородным признакам. Прежде всего, офисные помещения подразделяются на целевые (расположенные внутри бизнес-центров) и адаптированные (бывшие квартиры на первом этаже, или торговые помещения, где произведена перепланировка).
Мы также выяснили, что офисы делятся по конструкции сооружения, виду отделки на восемь классов. Изучив их, стало очевидным, что такие физические характеристики как тип здания, год постройки, конструктивные решения, планировка, внутренняя отделка, степень естественной освещенности, системы инженерного оборудования здания, этажность, площадь и др. являются важными факторами стоимости офисной недвижимости. При прочих равных условиях помещения с хорошим ремонтом и развитыми коммуникациями предлагаются на аренду/продажу по более высоким ценам.
Однако, одним из решающих факторов на сегодняшний день остается местоположение недвижимости. Офисы, расположенные в центре города, на крупных и центральных магистралях, вблизи с метро будут стоить дороже, в отличие от офиса, затерянного в промзоне, несмотря на прекрасную отделку и внутреннюю планировку.
Нами был проведен анализ рынка офисной недвижимости города Казани. Общий объем предложения офисов составляет более 461 тыс. кв. м и представлен 68-ю бизнес-центрами. Ввиду отсутствия нового ввода внутренняя структура существующего предложения не меняется. Самыми многочисленными по концентрации офисных объектов остаются Вахитовский район - 52% и Советский - 26%, наименьшее количество представлено в Кировском районе - 1% от общего объема существующих зданий. Высококачественные офисы классов «А» и «В+» по-прежнему имеют наибольший спрос, что показывает низкий уровень вакансии в бизнесцентрах данных классов. Стабильный арендный поток дает доходность выше, чем банковские депозиты, — считает директор департамента бизнес-центров UD Group Мугад Салихов, что положительно влияет на активизацию девелоперов в части возобновления проектов строительства новых офисных центров.
Проведенный анализ рынка офисной недвижимости г.Казань позволил убедиться в его развитости и достаточности предложений для установления статистических зависимостей, в связи с чем и была построена пошаговая регрессионная модель, в качестве регрессоров которой были выбраны такие переменные, как:
1. расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта (км),
2. расстояние до ближайшей станции метро (км),
3. удаленность от центра города (от ул.Кремлевская, д.1, км),
4. этаж, на котором расположено помещение,
5. класс офиса,
6. наличие парковки,
7. расположение относительно 1-й линии.
Построенная нами экономико-математическая модель позволила нам рассчитать цену 1 кв.м объекта оценки - 88 448,19 руб.
Во второй главе нами также были изучены теоретические основы сравнительного подхода для оценки недвижимости: методы сравнительного подхода, применение и методика расчета корректировок, расчет удельных весов и т.д. Нами была рассчитана стоимость офисного помещения, расположенного в г. Казань на улице Тази Гиззата. Используя метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, мы получили стоимость оцениваемого объекта, равную 4 462 863,13 руб и 84 046,39 руб. в расчете на 1 кв.м. В результате согласования полученных методом сравнения продаж и методом корреляционно-регрессионного анализа стоимостей была получена величина, равная 4 579 731,01 и 86 257,29 руб. в расчете на 1 кв.м.
В третьей главе мы изучили теоретические основы доходного подхода для оценки недвижимости. В рамках доходного подхода к оценке стоимости недвижимого имущества мы рассмотрели два его основных метода: метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Изучив теоретическую основу доходного подхода к оценке недвижимости, мы применили полученные в ходе исследования знания на практике. Нами был произведен расчет стоимости офисного помещения площадью 53,1 м2, расположенной на улице Тази Гиззата, методом прямой капитализации.
В процессе оценке мы выяснили, что стоимость объекта офисной недвижимости во многом зависит от различных факторов. Сюда можно отнести риски от всевозможных потерь (недозагрузка помещений и недополучение арендной платы), ликвидность и качество менеджмента, ставки по депозитным вкладам наиболее надежных российских банков, также немаловажную роль играет уровень инфляции и спрос на нежилую недвижимость. Учитывая перечисленные факторы, мы рассчитали ставку капитализации и на ее основе определили стоимость объекта офисной недвижимости, которая составила 4 419 171,95 и 88 223, 58 руб. в расчете на 1 кв.м. Заключительным этапом исследования являлось согласование результатов, в ходе которого была получена итоговая рыночная стоимость офисного помещения: 4 499 451,48 и 84 735,43 руб. в расчете на 1 кв.м.
По итогу произведенных расчетов мы получили возможность сравнить рассчитанные по рынку, с помощью составленной нами экономико-математической модели, а также сравнительного и доходного подходов, стоимости 1 кв.м офисного помещения в Вахитовском районе г.Казань. Проанализировав все приведенные значения, мы убедились, что они близки к среднему значению цены за кв.м по Вахитовскому району - 86 609, 92, что свидетельствует о верной логике произведенных нами расчетов.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
