Введение
Глава 1. Общая характеристика договора купли-продажи жилого помещения 6
§ 1. Понятие жилого помещения как объекта гражданского права 6
§ 2. Понятие и признаки договора купли-продажи жилого помещения. 13
Глава 2. Элементы договора продажи жилого помещения 23
§ 1. Форма и существенные условия договора купли-продажи жилого помещения 23
§ 2. Субъекты договора купли-продажи жилого помещения, их права и обязанности 40
Глава 3. Ограниченные вещные права иных лиц на жилые помещения, являющиеся объектом договора 54
§ 1. Ограниченные вещные права членов семьи собственника на жилые помещения, являющиеся объектом договора 54
§ 2. Ограниченные вещные права членов семьи бывшего собственника на жилые помещения, являющиеся объектом договора 57
§ 3. Ограниченные вещные права бывших членов семьи собственника на жилые помещения, являющиеся объектом договора 61
Заключение 68
Список использованной литературы
Недвижимое имущество в отечественной правовой системе традиционно рассматривается в качестве объекта гражданских прав с особым правовым режимом, что вызвано, повышенной стоимостной и социальной ценностью данной категории вещей. Особенности правого режима недвижимости находят различные проявления в механизме правого регулирования отраслей российского права. В гражданском праве к сделкам, предметом которых выступает недвижимое имущество, предъявляются специальные требования, как к форме, так и к содержанию договоров, а также к условиям реализации прав и обязанностей сторон.
Одним из наиболее распространенных договоров названной категории является договор купли-продажи недвижимости. Нормы о договоре купли- продажи недвижимого имущества объединены в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли - продажи недвижимости, которые позволяют выделить его в отдельный вид договора купли - продажи: договор продажи недвижимости.
Вместе с тем, следует заметить, что недвижимое имущество само по себе также не однородно и может иметь различный правовой статус в зависимости от целевого назначения. Повышенной социальной ценностью и предназначенными для проживания граждан являются жилые помещения, правовой режим которых является объектом жилищного права. Гражданское же право регламентирует наиболее значимые имущественные отношения, складывающиеся в отношении жилых помещений, в том числе устанавливает специальные правила об их купле-продаже.
Правовое регулирование оборота недвижимого имущества, и в частности жилых помещений неоднократно становилось предметом рассмотрения Верховного суда Российской Федерации (далее по тексту ВС РФ) и Конституционного суда Российской Федерации (далее по тексту КС РФ).
Так, в Постановлениях КС РФ по жалобам граждан рассматривались такие неопределенности в вопросах о том, соответствуют ли Конституции Российской Федерации законоположения, регулирующие отношения, касающиеся бывших членов семьи собственника, включенных в ордер на жилое помещение в доме жилищно-строительного кооператива; значительно улучшил правовую определенность положения приобретателей приватизированных квартир. Определен конституционно-правовой смысл норм, касающихся прав несовершеннолетних членов семьи собственника, проживающих в отчуждаемом жилом помещении.
Актуальность выбранной темы обуславливается динамикой развития рынка жилья, увеличивающимся объемом совершающихся сделок, направленных на отчуждение жилых помещений, на их приобретение, в связи с чем, увеличиваются судебные споры по делам о купле-продаже жилых помещений.
Цель дипломного исследования состоит в формировании комплексного представления о договоре купли-продажи жилого помещения. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
• дать определение жилому помещению как объекту гражданских прав;
• дать определение понятию договора купли-продажи жилого помещения и определить его квалификационные признаки;
• установить форму и существенные условия договора купли-продажи жилого помещения;
• определить круг субъектов договора купли-продажи жилого помещения, установить их права и обязанности;
• установить ограниченные вещные права членов семьи собственника на жилые помещения, являющиеся объектом договора;
• установить ограниченные вещные права членов семьи бывшего собственника на жилые помещения, являющиеся объектом договора;
• установить ограниченные вещные права бывших членов семьи собственника на жилые помещения, являющиеся объектом договора.
Теоретические вопросы договора купли-продажи явились предметом исследования в трудах многих выдающихся отечественных ученых. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права: К. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, С.А. Муромцевым, И.А. Покровским, К.П. Победоносцевым, В.И. Синайским, Г.Ф. Шершеневичем и др.
В советский период развития гражданского права серьезные исследования в данной области проводились: М.М. Агарковым, С.С. Алексеевым, С.Н. Братусем, Д.М. Генкиным, О.С. Иоффе, O.A. Красавчиковым, В.П. Грибановым, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным и др.
В последние десятилетия научные исследования, касающиеся правового регулирования договора продажи недвижимости в целом и жилых помещений, в частности, проводились многими авторам, в том числе: Т.Е. Абовой, М.И. Брагинским, С.А. Боголюбовым, М.М. Бринчуком, В.В. Витрянским, Р.Х. Габитовым, С.А. Зинченко, Н.Д. Егоровым, В.А. Лапач, М.Н. Малеиной, Н.И. Матузовым, В.В. Ровным, О.Н. Садиковым, А.П. Сергеевым, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым и другими российскими цивилистами.
Структура работы определяется целями и задачами исследования и состоит из: введения, где обозначены актуальность темы, определены цели и задачи, описана степень научной проработанности, трех глав, объединяющих 7 параграфов, заключения и списка литературы.
По итогам данного исследования сделаны следующие выводы:
Жилое помещение - это помещение, относящееся к категории недвижимого имущества и пригодное для постоянного проживания граждан, и отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Жилое помещение - это всегда индивидуально-определенная вещь, поэтому замена объекта ненадлежащего качества (так же, как и в случае гибели) невозможна, каждое нежилое помещение обладает свойствами, характеристиками, присущими только ему. Особенности правового режима жилых помещений как объекта гражданских прав заключаются в специальном порядке и форме заключения и исполнения договоров, предметом которых они являются, особых условиях приобретения права собственности на них и пределов его осуществления.
Определенного законодательного понятия данного договора нет. Однако его можно вывести на основании ст. 454 и 549 ГК РФ - договором купли- продажи жилых помещений признается такой договор, где продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или квартиры), а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.
Договор купли-продажи жилого помещения, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора купли-продажи жилого помещения (ст. 550 ГК РФ). Нотариального удостоверения не требуется. Данный договор считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, где обговорены все его существенные условия. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.
Существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения является предмет договора.
Предметом договора купли-продажи жилого помещения может быть только такое недвижимое имущество, как жилое помещение, которое обладает признаком оборотоспособности, что установлено в ст. 129 ГК РФ.
-В соответствии со ст. 554 ГК РФ в этом договоре должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, также данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке. Если в договоре не будут указаны эти данные, то условие о недвижимом имуществе, которое подлежит передаче, будет считаться не согласованным, а, соответственно, договор - незаключенным. Также к договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.
Еще одним существенным условием этого договора является цена. Если в договоре будет отсутствовать согласованное условие о цене жилого помещения, то договор будет считаться незаключенным.
Для купли-продажи жилых помещений установлена следующая особенность: одним из существенных условий договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц с указанием их прав на пользование жилым помещением, которые в соответствие с законом сохраняют право пользования этим жилым помещением после его продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Если в договоре это не указано, согласно абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ покупатель может потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора.
По договору купли-продажи жилых помещений покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Исполнение договора осуществляется путем передачи недвижимого имущества продавцом и принятия его покупателем по передаточному акту.
По требованию одной стороны договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных в ст. 450 ГК РФ.
Ответственность сторон по договору купли-продажи жилого помещения возникает при неисполнении или ненадлежащем исполнении договора. Последовательное разграничение неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства позволяет правильно применить и способ защиты.
Когда продавец отказывается передать покупателю недвижимость, последний вправе отказаться от исполнения договора. Покупатель также может требовать и возмещения убытков, которые возникли в результате неисполнения договора продажи недвижимого имущества и отказа от государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи жилого помещения.
Кроме того, покупатель имеет право требовать в судебном порядке принудительно передать ему объект недвижимости, оговоренный сторонами договора. При передаче продавцом недвижимого имущества, обремененного правами третьих лиц, покупатель вправе потребовать уменьшения цены договора или полного расторжения договора.
В случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. При выявлении существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ имеет право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость суммы.
Покупатель, в свою очередь, несет ответственность за несвоевременную передачу договора купли-продажи недвижимости в Росреестр, за несвоевременный прием недвижимого имущества по акту приема-передачи, а также за неоплату или несвоевременную оплату стоимости приобретаемого недвижимого имущества. Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечет возникновение у продавца права потребовать ее оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
Согласно п.1 ст. 31 ЖК РФ «к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи»
Право пользования жилым помещением членов семьи собственника возникает при их вселении. Ранее п. 2 ст. 292 ГК РФ предусматривал, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Но с 1.01.2005 г. переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ в редакции ФЗ от 30.12.2004 г. "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации").
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться данным жилым помещением наравне с собственником, если соглашением между ними не установлено иное.
По общему правилу, в соответствии с частью 4 статьи 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением собственника с бывшим членом его семьи. Это означает, что бывшие члены семьи собственника утрачивают право пользования
жилым помещением и должны освободить его (часть 1 статьи 35 ЖК РФ). В противном случае собственник жилого помещения вправе требовать их выселения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
По смыслу частей 1 и 4 статьи 31 ЖК РФ, к бывшим членам семьи собственника жилого помещения относятся лица, с которыми у собственника прекращены семейные отношения. Под прекращением семейных отношений между супругами следует понимать расторжение брака в органах записи актов гражданского состояния, в суде, признание брака недействительным. Отказ от ведения общего хозяйства иных лиц с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., а также выезд в другое место жительства могут свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами.
Помощь студентам и аспирантам в выполнении работ от наших партнеров
