Помощь студентам в учебе
Договор купли-продажи недвижимости
|
ВВЕДЕНИЕ 3
ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 7
1.1. Понятие недвижимости 7
1.2. Понятие сделки с недвижимостью в гражданском праве 13
1.3. Источники правового регулирования договора купли-продажи .... 21
недвижимости 21
ГЛАВА II. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ 32
2.1. Общие положения о государственной регистрации прав на 32
недвижимое имущество и сделок с ним 32
2.2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое 37
имущество и сделок с ним 37
ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И
РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ .... 42
3.1. Заключение договора купли-продажи недвижимости 42
3.2. Отчуждение недвижимости 47
3.3. Изменение и расторжение договора купли-продажи недвижимости 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 70
ГЛАВА I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ 7
1.1. Понятие недвижимости 7
1.2. Понятие сделки с недвижимостью в гражданском праве 13
1.3. Источники правового регулирования договора купли-продажи .... 21
недвижимости 21
ГЛАВА II. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ 32
2.1. Общие положения о государственной регистрации прав на 32
недвижимое имущество и сделок с ним 32
2.2. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое 37
имущество и сделок с ним 37
ГЛАВА III. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И
РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ .... 42
3.1. Заключение договора купли-продажи недвижимости 42
3.2. Отчуждение недвижимости 47
3.3. Изменение и расторжение договора купли-продажи недвижимости 61
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 66
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 70
Актуальность исследования. В конце ХХ века в нашей стране начались экономические и политические преобразования, которые затронули все сферы жизни общества. Они происходили в государстве, которое характеризовалось государственной монополизацией народного хозяйства и приоритетом государственной собственности над другими формами собственности. Многие институты гражданского права потребовали переосмысления в новых экономических условиях.
Действующая Конституция Российской Федерации закрепила право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным с остальными формами собственности образом. Применительно к жилищному фонду это означало резкое сокращение государственного жилищного фонда и образование на основе его приватизации частного жилищного фонда.
Ни одна общественно-экономическая формация не решила проблемы полного удовлетворения жильем всех нуждающихся. Это одна из сложнейших социальных задач, охватывающая многие стороны общественной жизни. Ее выполнение возможно лишь на основе решения более частных проблем. Данное обстоятельство подчеркивает важность изучения всего комплекса вопросов, связанных с одной из форм удовлетворения жилищных потребностей - куплей-продажей жилой недвижимости.
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Недвижимость представляет собой так же один из ценных объектов экономически отношений. Понятие недвижимости впервые в российской истории постсоветского периода нашло закрепление в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)1. С 90-х гг. рынок недвижимости в России стал бурно развиваться. В ответ было принято огромное количество нормативных актов, регулирующих отношения в сфере оборота недвижимого имущества. К сожалению, в связи с этим возникло много противоречий в законодательной сфере.
Весь оборот сделок с недвижимым имуществом и правами на него подвергнут учету и контролю со стороны государства. Введение института государственной регистрации имеет огромную гражданско-правовую значимость, которая направлена на защиту прав граждан и юридических лиц. Все недвижимое имущество подвергнуто инвентаризации и учету. Государственная регистрация прав обеспечивает публичность гражданского оборота недвижимых вещей. Это является гарантией гражданам и юридическим лицам «чистоты» сделок с недвижимым имуществом. Однако, при введении института регистрации прав, исключена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом. Практически все сделки стороны вправе заключить в простой письменной форме с последующей государственной регистрацией. Из субъективного состава правоотношений, возникающих при сделках с недвижимым имуществом, исключено лицо, обладающее профессиональными знаниями в области недвижимости. Таким образом, ведение сделки с недвижимостью (составление договоров и прочее) осуществляют сами стороны по сделке. Чаще всего, это лица, не обладающие профессиональными знаниями в области сделок недвижимостью. Закона о риэлторской деятельности в нашей стране нет, соответственно так называемые риэлторы не обременены ответственностью.
Законодательство, регламентирующее куплю-продажу жилой недвижимости должно также предусматривать механизм защиты слабых участников рынка недвижимости, исключить возможность нарушения их прав. Все это обуславливает актуальность темы исследования.
Степень научной разработанности. В работе использована литература по гражданскому, жилищному, семейному и гражданско - процессуальному праву. В частности, теоретической основой послужили работы отечественных ученых, занимавшихся и занимающихся проблемами защиты права собственности и владения. Среди них труды В.И. Синайского, Д.И. Мейер, Е.А. Суханова, С.В. Скворцова, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Г.Ф. Шершеневич, И.Б. Новицкого, Е.А. Киндеевой, М.П. Пискунова, Ю.К. Толстого и других авторов.
Нормативно-правовую основу составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, отдельные нормативно-правовые акты. Был привлечен достаточно широкий спектр материалов судебной и иной юридической практики.
Основная цель настоящей работы - всесторонний комплексный научный анализ сделок с недвижимостью, рассмотрение проблем государственной регистрации и изучение нормативно-правовой базы с учетом наличия различных мнений ученых и практики его применения.
Поставленные цели определили задачи исследования:
- рассмотреть юридическую классификацию и перечень объектов недвижимости;
- дать анализ российского законодательства в части сделок с недвижимостью;
- рассмотреть сущность понятия и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- исследовать правовой режим продажи недвижимости в современных условиях.
Объектом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.
Предметом исследования работы являются нормы гражданского права и процесс их воздействия на общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении договоров купли-продажи недвижимости.
Методологической основой работы стал исторический метод, метод сравнительного правоведения и логического исследования. Работа была построена на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Научная новизна состоит в том, что в этом исследовании предпринята попытка дать анализ действующего гражданского, семейного и жилищного законодательства России и выявить основные тенденции развития института договора купли-продажи жилой недвижимости на современном этапе.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения, списка использованных источников и литературы.
Действующая Конституция Российской Федерации закрепила право частной собственности, указав одновременно, что она признается и защищается равным с остальными формами собственности образом. Применительно к жилищному фонду это означало резкое сокращение государственного жилищного фонда и образование на основе его приватизации частного жилищного фонда.
Ни одна общественно-экономическая формация не решила проблемы полного удовлетворения жильем всех нуждающихся. Это одна из сложнейших социальных задач, охватывающая многие стороны общественной жизни. Ее выполнение возможно лишь на основе решения более частных проблем. Данное обстоятельство подчеркивает важность изучения всего комплекса вопросов, связанных с одной из форм удовлетворения жилищных потребностей - куплей-продажей жилой недвижимости.
Недвижимость - один из самых ценных объектов гражданских прав. Недвижимость представляет собой так же один из ценных объектов экономически отношений. Понятие недвижимости впервые в российской истории постсоветского периода нашло закрепление в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ)1. С 90-х гг. рынок недвижимости в России стал бурно развиваться. В ответ было принято огромное количество нормативных актов, регулирующих отношения в сфере оборота недвижимого имущества. К сожалению, в связи с этим возникло много противоречий в законодательной сфере.
Весь оборот сделок с недвижимым имуществом и правами на него подвергнут учету и контролю со стороны государства. Введение института государственной регистрации имеет огромную гражданско-правовую значимость, которая направлена на защиту прав граждан и юридических лиц. Все недвижимое имущество подвергнуто инвентаризации и учету. Государственная регистрация прав обеспечивает публичность гражданского оборота недвижимых вещей. Это является гарантией гражданам и юридическим лицам «чистоты» сделок с недвижимым имуществом. Однако, при введении института регистрации прав, исключена обязательная нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом. Практически все сделки стороны вправе заключить в простой письменной форме с последующей государственной регистрацией. Из субъективного состава правоотношений, возникающих при сделках с недвижимым имуществом, исключено лицо, обладающее профессиональными знаниями в области недвижимости. Таким образом, ведение сделки с недвижимостью (составление договоров и прочее) осуществляют сами стороны по сделке. Чаще всего, это лица, не обладающие профессиональными знаниями в области сделок недвижимостью. Закона о риэлторской деятельности в нашей стране нет, соответственно так называемые риэлторы не обременены ответственностью.
Законодательство, регламентирующее куплю-продажу жилой недвижимости должно также предусматривать механизм защиты слабых участников рынка недвижимости, исключить возможность нарушения их прав. Все это обуславливает актуальность темы исследования.
Степень научной разработанности. В работе использована литература по гражданскому, жилищному, семейному и гражданско - процессуальному праву. В частности, теоретической основой послужили работы отечественных ученых, занимавшихся и занимающихся проблемами защиты права собственности и владения. Среди них труды В.И. Синайского, Д.И. Мейер, Е.А. Суханова, С.В. Скворцова, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, Г.Ф. Шершеневич, И.Б. Новицкого, Е.А. Киндеевой, М.П. Пискунова, Ю.К. Толстого и других авторов.
Нормативно-правовую основу составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, отдельные нормативно-правовые акты. Был привлечен достаточно широкий спектр материалов судебной и иной юридической практики.
Основная цель настоящей работы - всесторонний комплексный научный анализ сделок с недвижимостью, рассмотрение проблем государственной регистрации и изучение нормативно-правовой базы с учетом наличия различных мнений ученых и практики его применения.
Поставленные цели определили задачи исследования:
- рассмотреть юридическую классификацию и перечень объектов недвижимости;
- дать анализ российского законодательства в части сделок с недвижимостью;
- рассмотреть сущность понятия и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
- исследовать правовой режим продажи недвижимости в современных условиях.
Объектом исследования данной работы являются общественные отношения, возникающие в области обеспечения защиты законных прав и интересов граждан при применении норм о сделках с недвижимым имуществом.
Предметом исследования работы являются нормы гражданского права и процесс их воздействия на общественные отношения, возникающие при заключении, исполнении договоров купли-продажи недвижимости.
Методологической основой работы стал исторический метод, метод сравнительного правоведения и логического исследования. Работа была построена на критическом анализе теоретического материала и подчинена логике правоприменительного процесса.
Научная новизна состоит в том, что в этом исследовании предпринята попытка дать анализ действующего гражданского, семейного и жилищного законодательства России и выявить основные тенденции развития института договора купли-продажи жилой недвижимости на современном этапе.
Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, трех глав, разбитых на параграфы, заключения, списка использованных источников и литературы.
Экономические реформы в Российской Федерации привели к повышению значимости сделок с недвижимостью. В связи с введением частной собственности, приватизации объектов, рынок недвижимости стал разнообразен. Разнообразны и сделки с недвижимым имуществом.
Именно на создание конкурентного рынка и эффективного использования недвижимого имущества направлена политика государства.
Гражданское законодательство, рассматривая понятие недвижимости использует три правовых понятия: недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. Однако, в теории права эти понятия несут различную смысловую нагрузку, и, думается, не совсем правильно их отождествлять.
Как указывал О.М. Козырь: «Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово «имущество» вместо «вещь», а вместо имущества говорит о собственности или об имении». Указанная проблема существует до сих пор и споры ученых относительно данного вопроса не угасают.
Весь оборот сделок с недвижимым имуществом и прав подвергнут учету и контролю со стороны государства. Государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Выгоды института государственной регистрации для гражданского оборота очевидны. Однако, эффективно применять данный институт, как право-порождающий механизм, возможно только относительно недвижимых вещей. Поскольку только недвижимые вещи в силу их физических свойств возможно обнаружить и обратить на них взыскание и прочее, что имеет важное значение при защите прав на них.
Государственная регистрация права оказывает влияние на классификационные особенности недвижимого имущества, защиту прав на него, решение вопроса о добросовестности приобретателя недвижимого имущества и в других случаях.
Но, несмотря на это, государственная регистрация не может являться единственным признаком недвижимого имущества.
В состав недвижимого имущества включены объекты, которые не обладают признаками недвижимости по природе. Иногда говорят о том, что включение морских и воздушных судов, космических объектов в число недвижимых вещей произведено в целях распространения на эти ценные объекты правового режима недвижимого имущества .
Однако, для таких объектов из всех особенностей недвижимости по природе, может быть применимо только требование о государственной регистрации.
Регистрация прав - это сфера деятельности государства. На сегодняшний день законодательство, регулирующее отношения по государственной регистрации прав все, больше развивается. По некоторым вопросам возможно обратить внимание на процедуру регистрации других стран. Это касается прежде всего упрощения процедуры подачи и получения документов. В нашей стране это возможно осуществить только при личном присутствии сторон в органе регистрации. В некоторых странах регистрация прав передана независимым агентам, которые заинтересованы в клиентах и осуществляют свою работы очень качественно и быстро.
Законодательством РФ установлены специальные требования к форме сделок, в том числе и к сделкам, являющимся основанием возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.
Законодательство РФ установлены и требования к исполнению сделок, в частности передаточные акты должны быть оформлены в письменной форме.
В выпускной квалификационной работе рассмотрены особенности правового режима сделок по отчуждению недвижимости, аренде, ипотеке, безвозмездных сделок - ренты, дарения.
Очень много вопросов возникает в связи с разницей в дате заключения сделки и внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав. В этот период продавец остается собственником и соответственно фактически может распорядиться своей недвижимостью. Это не освобождает продавца от исполнения договора, но новый будущий собственник должен будет восстанавливать свои права в суде.
Не урегулирован законодательно вопрос о передаче арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору в период с момента подписания до государственной регистрации договора аренды здания (сооружения). Несмотря на то, что в нашей стране не прецедентное право, при разрешении таких споров, мы обращаем свое внимание на судебную практику, которая в свою очередь не имеет единообразия в разрешении таких споров.
Необходимо, чтобы система государственной регистрации прав обеспечивала защиту прав добросовестного приобретателя. Необходимо, чтобы «добросовестность» покупателя доказывалась фактом обращения, или напротив не обращения к единому государственному реестру прав за сведениями о недвижимости. Предполагается, что многих споров можно было бы избежать при внесении в единый государственный реестр прав сведений о существовании спора о праве на недвижимое имущество.
Необходимо более четко регламентировать вопросу по государственной регистрации договоров аренды недвижимости. По общему правилу обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный сроком менее года.
Итак, в целом можно сформулировать следующие выводы, что правовой режим купли-продажи рассмотренных объектов недвижимости имеет ряд общих черт. Общим для всех вышеуказанных договоров является условие необходимости государственной регистрации прав не недвижимое имущество. Но также каждый вид договора имеет свои отличительные, присущие только ему черты.
Подводя итог, проведенным исследованиям, можно сделать вывод, что российской законодательство, несмотря на то, что с одной стороны прогрессивно учитывает интересы многих субъектов прав, с другой имеет некоторые пробелы. Том же имеет место быть разная практика применения законодательства. Разные суды могут принять противоположные по однотипным спорам при одних и тех же исходных данных.
Именно на создание конкурентного рынка и эффективного использования недвижимого имущества направлена политика государства.
Гражданское законодательство, рассматривая понятие недвижимости использует три правовых понятия: недвижимая вещь, недвижимое имущество и недвижимость. Однако, в теории права эти понятия несут различную смысловую нагрузку, и, думается, не совсем правильно их отождествлять.
Как указывал О.М. Козырь: «Наше законодательство не выдерживает терминологии и употребляет слово «имущество» вместо «вещь», а вместо имущества говорит о собственности или об имении». Указанная проблема существует до сих пор и споры ученых относительно данного вопроса не угасают.
Весь оборот сделок с недвижимым имуществом и прав подвергнут учету и контролю со стороны государства. Государственная регистрация прав является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация прав является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Выгоды института государственной регистрации для гражданского оборота очевидны. Однако, эффективно применять данный институт, как право-порождающий механизм, возможно только относительно недвижимых вещей. Поскольку только недвижимые вещи в силу их физических свойств возможно обнаружить и обратить на них взыскание и прочее, что имеет важное значение при защите прав на них.
Государственная регистрация права оказывает влияние на классификационные особенности недвижимого имущества, защиту прав на него, решение вопроса о добросовестности приобретателя недвижимого имущества и в других случаях.
Но, несмотря на это, государственная регистрация не может являться единственным признаком недвижимого имущества.
В состав недвижимого имущества включены объекты, которые не обладают признаками недвижимости по природе. Иногда говорят о том, что включение морских и воздушных судов, космических объектов в число недвижимых вещей произведено в целях распространения на эти ценные объекты правового режима недвижимого имущества .
Однако, для таких объектов из всех особенностей недвижимости по природе, может быть применимо только требование о государственной регистрации.
Регистрация прав - это сфера деятельности государства. На сегодняшний день законодательство, регулирующее отношения по государственной регистрации прав все, больше развивается. По некоторым вопросам возможно обратить внимание на процедуру регистрации других стран. Это касается прежде всего упрощения процедуры подачи и получения документов. В нашей стране это возможно осуществить только при личном присутствии сторон в органе регистрации. В некоторых странах регистрация прав передана независимым агентам, которые заинтересованы в клиентах и осуществляют свою работы очень качественно и быстро.
Законодательством РФ установлены специальные требования к форме сделок, в том числе и к сделкам, являющимся основанием возникновения прав на недвижимое имущество. В частности, предусмотрена письменная форма сделки в виде единого документа, подписанного обеими сторонами.
Законодательство РФ установлены и требования к исполнению сделок, в частности передаточные акты должны быть оформлены в письменной форме.
В выпускной квалификационной работе рассмотрены особенности правового режима сделок по отчуждению недвижимости, аренде, ипотеке, безвозмездных сделок - ренты, дарения.
Очень много вопросов возникает в связи с разницей в дате заключения сделки и внесения записи о праве в Единый государственный реестр прав. В этот период продавец остается собственником и соответственно фактически может распорядиться своей недвижимостью. Это не освобождает продавца от исполнения договора, но новый будущий собственник должен будет восстанавливать свои права в суде.
Не урегулирован законодательно вопрос о передаче арендодателем объекта аренды третьему лицу по другому договору в период с момента подписания до государственной регистрации договора аренды здания (сооружения). Несмотря на то, что в нашей стране не прецедентное право, при разрешении таких споров, мы обращаем свое внимание на судебную практику, которая в свою очередь не имеет единообразия в разрешении таких споров.
Необходимо, чтобы система государственной регистрации прав обеспечивала защиту прав добросовестного приобретателя. Необходимо, чтобы «добросовестность» покупателя доказывалась фактом обращения, или напротив не обращения к единому государственному реестру прав за сведениями о недвижимости. Предполагается, что многих споров можно было бы избежать при внесении в единый государственный реестр прав сведений о существовании спора о праве на недвижимое имущество.
Необходимо более четко регламентировать вопросу по государственной регистрации договоров аренды недвижимости. По общему правилу обязательной государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный сроком менее года.
Итак, в целом можно сформулировать следующие выводы, что правовой режим купли-продажи рассмотренных объектов недвижимости имеет ряд общих черт. Общим для всех вышеуказанных договоров является условие необходимости государственной регистрации прав не недвижимое имущество. Но также каждый вид договора имеет свои отличительные, присущие только ему черты.
Подводя итог, проведенным исследованиям, можно сделать вывод, что российской законодательство, несмотря на то, что с одной стороны прогрессивно учитывает интересы многих субъектов прав, с другой имеет некоторые пробелы. Том же имеет место быть разная практика применения законодательства. Разные суды могут принять противоположные по однотипным спорам при одних и тех же исходных данных.